文/李楚嬈

一、引言

住房商品化為房地產市場發(fā)展提供了動力，房屋被賦予了除居住功能外的其他包括資源、財富等在內的價值屬性，這也是房價持續(xù)走高但住房自持率依然不減的重要原因之一。讓住房回歸居住功能的一個重要條件是拓寬住房供給支持體系，形成注重社會屬性的房地產市場干預機制。因此，無論是基于市場規(guī)律還是公共政策，住房租賃市場都是我國房地產業(yè)發(fā)展與改革的重點領域。

隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進，城市群、城市帶、都市圈和中心城市的發(fā)展預示了中國城鎮(zhèn)化進程的高速起飛。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2019年中國城鎮(zhèn)人口為8.48億人，同比增長2.05%。城鎮(zhèn)人口的增長速度雖然放緩，但年增長率依舊維持在2%以上。高城鎮(zhèn)化率除了意味著農村人口向城鎮(zhèn)轉移，還帶來了城市人口向中心城市的聚集。

近幾年，中國流動人口主要向一、二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡小、租房需求量大、租賃周期長的特點。近五年間，我國流動人口數(shù)量有下降趨勢，流動人口規(guī)模進入調整期，但整體規(guī)模依然龐大。國家人口計生委發(fā)布的《2017中國流動人口發(fā)展報告》顯示，中國流動人口規(guī)模已達2.45億，72%的流動人口通過租房滿足居住需求。從歷史數(shù)據(jù)來看，中國通過租房滿足居住需求的人口數(shù)量規(guī)模保持著2%-5%的增長速度，預計未來兩到三年間，租房群體規(guī)模將超過2億人。

在龐大的租房需求推動下，住房租賃市場規(guī)模迅速擴張。2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.74億人，占全部人口的12.5%，預計到2025年，租金總量將超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人，到2030年，租金總量將達到4.6萬億，有接近3億人通過租房實現(xiàn)“住有所居”。

面對龐大的租賃需求和住房租賃市場的快速發(fā)展，2015年開始，國家大力培育住房租賃市場，頒布了一系列指導意見并于2017年確定了包括南京在內的12個試點租購并舉政策的城市。同年，南京市公布了《市政府辦公廳關于印發(fā)南京市住房租賃試點工作方案的通知》。南京市租購并舉政策包括搭建政府住房租賃交易服務平臺、多渠道增加租賃住房供應、加大稅收支持力度等一系列支持住房租賃市場發(fā)展的政策。

南京作為長三角地區(qū)吸納流動人口的特大城市，租購并舉政策將推動南京住房租賃市場進一步完善，同時嵌套進城市發(fā)展的長期規(guī)劃中，對穩(wěn)定房地產市場、匯聚人才有著重要影響。研究租購并舉政策對南京房價增速的影響效應，有助于從整體上把握發(fā)展住房租賃市場對當?shù)胤康禺a市場及人民生活的重要意義。

二、相關文獻評述

（一）國外文獻評述

發(fā)達國家的住房租賃市場發(fā)展成熟，相關研究也取得了豐富的成果。在住房租賃市場的相關政策影響研究中，有學者（Willison，2017）通過案例研究，分析了美國在住房治理政策方面面臨的挑戰(zhàn)，評估了住房治理機制效率，認為雖然住房治理在過去的一個世紀里取得了很大進展，但政治權力下放增加了許多地區(qū)政策實施者與政策之間的沖突，給提升問責制透明度和政府能力帶來了挑戰(zhàn)，而問責制透明度的降低也增加了損害公眾利益的風險，同時降低了政府的廉潔性。也有學者（Sau，2002）運用約翰森協(xié)整方法類比分析了新加坡1975-1995年間住房租賃市場的相關數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)，雖然需求和供給基本面是長期均衡房價的重要決定因素，但公共住房市場的政策變化和國有土地的供給會對短期動態(tài)均衡產生重大影響，市場房價調整緩慢，造成的沖擊會產生長期均衡的失衡效應。所以在設計和實施有關土地和住房的政策時，必須明確國家控制的公共住房部門與市場驅動的私人住房市場的關系。還有專家（Andersen et al.,2013）通過比較住房政策對四個北歐國家（丹麥、芬蘭、挪威和瑞典）的移民住房產生的影響，發(fā)現(xiàn)租賃住房短缺迫使移民進入過度擁擠的自有住房市場，租金和價格的調控也造成了過剩的需求和購房者之間更激烈的競爭，特別是擠出了移民獲得私人租房的機會，而改善移民住房選擇的住房政策是對公共住房供給的嚴峻考驗。如果住房政策能夠改善移民住房，就能增加移民對住房租賃的需求，從而對住房租賃市場產生較大影響。

（二）國內文獻評述

國內住房租賃市場起步較晚，但發(fā)展迅速，相關領域的研究成果較為豐富。與房價有關的研究大致可分為兩類：第一類，研究影響住房租賃價格的因素；第二類，研究住房租賃市場相關政策對房價的影響。

現(xiàn)有國內關于影響住房租賃價格因素的研究中，宏觀層面大多認為租賃價格由經(jīng)濟基本面決定，部分研究將其總結為外生性宏觀經(jīng)濟因素，如居民收入、人口數(shù)量、消費結構等；微觀層面的研究大多基于特征價格模型，通過房屋的建筑、鄰里、區(qū)位特征，分析影響住房租賃價格的因素。

住房租賃市場相關政策研究中，有關租購并舉政策對房價的影響效應分析從結論出發(fā)可分為兩類：一類研究認為，租購并舉政策會對房價上漲產生一定的抑制作用；另一類研究認為，租購并舉政策在抑制房價的同時抬高了租金水平。

陳卓等人（2018）在研究住房市場結構對房價的影響時發(fā)現(xiàn)，住房租賃市場的發(fā)展對房價存在顯著的抑制影響，在對區(qū)域異質性、房價收入比作分層討論后發(fā)現(xiàn)，這種抑制效果在東部城市、房價收入比高的城市更明顯。陳珈瀚等人（2020）通過構建房地產主體決策仿真模型，發(fā)現(xiàn)以租購同權為代表的公共服務政策能在一定程度上起到調控房價及投資行為的作用。劉紹濤等人（2020）以租購并舉政策為切入點，研究發(fā)現(xiàn)政策整體上顯著抑制了房價上漲，但推高了租金水平，進一步研究后發(fā)現(xiàn)，政策對新建住房、小面積住房價格的抑制作用比對二手房、大面積住房價格的抑制作用更明顯。陳杰等人（2019）認為，在優(yōu)質的公共服務非均衡的背景下，租購同權雖有助于快速增加租賃需求、壯大住房租賃市場規(guī)模，但也有可能刺激中高收入群體為獲取稀缺公共資源而進行投機，加快稀缺公共資源在租金上的資本化效應，導致租金上漲。

從租購并舉政策對房價影響效應的研究的方法來看，定量研究比較多，其中包括研究政策對單個試點城市房價的影響和對多個試點城市房價的整體影響。劉正才等人（2020）通過建立自回歸分布滯后模型對廣州實施租購同權政策對房價和租金變動的影響進行了評估。趙華平等人（2020）在使用廣義精確匹配法的基礎上進行雙重差分估計，評估了租購同權政策對全部試點城市房價的影響效應。

（三）本文的研究價值

本文研究租購并舉政策對南京市房價增速的影響效應。以往評估政策對房價的影響的研究，大多以住房價格作為最終觀測的變量，但租購并舉政策一方面會對房價產生抑制作用，另一方面刺激租賃需求又會帶來租金的上漲，而租金價格也會影響房價，因此本文采用南京市房價增速作為觀測變量。以往研究的多為單一政策，本文評估的租購并舉政策包括一系列與住房租賃市場相關的政策，研究范圍更廣，使用合成控制法，構建南京市住房價格變化的反事實情況，科學客觀地評估租購并舉政策對房價增速的影響。

三、租購并舉政策影響房價的機理分析

租購并舉政策對房價的影響主要作用于人口聚集度、住房市場供求兩方面，以此為中介，政策的影響效應最終反映在房價的變化上。

（一）人口聚集度對房價的影響

租購并舉政策率先在部分經(jīng)濟較為發(fā)達的城市開展試點，表明該政策的實施需要一定的經(jīng)濟基礎，而試點城市中一線城市和省會城市占據(jù)大部分，這些都是近年典型的人口流入地，也表明租購并舉政策還需要大量的流動人口作為支撐。租購并舉政策原則上降低了定居成本，使原本需要購房才能享受到的部分福利，例如子女教育、養(yǎng)老醫(yī)療等，在試點城市通過租房也可以落實到位，這就使得流動人口安居在城市成為可能，可吸引更多人口。

以克魯格曼為代表的新經(jīng)濟地理學家認為，經(jīng)濟聚集和人口密度之間存在著正向反饋作用，經(jīng)濟聚集的過程是產業(yè)集聚和人口擁擠效應的結合。首先，在經(jīng)濟集聚的過程中，擁有區(qū)域優(yōu)勢的城市更容易吸引企業(yè)和勞動力靠攏，區(qū)域之間形成完整的產業(yè)鏈，隨著產業(yè)結構的調整和城市的發(fā)展，城市對于技術和知識人員的需求變大，更多一、二產業(yè)就業(yè)人員向第三產業(yè)就業(yè)人員轉變，同時，區(qū)域產業(yè)劃分導致更多的高科技人才流向城市，造成人口聚集，而消費性服務業(yè)的集中吸引了更多的從業(yè)人員，擴大了住房需求，促進房價上漲。其次，產業(yè)升級實現(xiàn)了資源的最優(yōu)配置，提升了地區(qū)勞動力的收入水平，收入水平的上升提高了居民消費水平，促使人們對住房產生更大的需求，繼而促進房價上升。

從數(shù)量上看，人口數(shù)量和人口密度對房地產價格存在著正向的顯著影響，人口規(guī)模和人口密度是從市場需求的角度來刺激房地產市場；從變化趨勢看，城市總人口增多，會導致房地產市場進入一個穩(wěn)中有升的狀態(tài)。

（二）供求關系對房價的影響——基于四象限模型的分析

四象限模型以供求理論為基礎，基于住房市場的投機屬性和消費屬性，在理論上將房地產市場分為物業(yè)市場和資產市場兩個子市場。四象限模型的前提是：在房地產市場其他條件一定時，住宅資產價格由住宅資產市場的供給和需求共同決定，住宅租金價格由物業(yè)市場上的空間使用情況決定，由此可以分析住宅市場外生變量的變化對住宅市場的影響。這里的外生變量是指不會受到房地產市場的影響但卻能影響房地產市場的因素，本文中即為租購并舉政策。

在物業(yè)市場（第一、四象限）中，需求D取決于租金R，同時需求又是租金和經(jīng)濟狀況的函數(shù)，在物業(yè)市場上，存量S的供給由資產市場（第二、三象限）給定。第二象限中，虛線為資本化率曲線，其斜率代表了資本化率i，也是投資者愿意持有房地產資產的當前期望收益率，i為外生變量，是根據(jù)利率和資本市場上的各種資產價格確定的，當虛線順時針變化時，資本化率水平在提高，租金和資本化率共同決定了資產價格P(P= R/i）。新開發(fā)建設量的重置成本隨房地產開發(fā)活動C的增加而增加，因而在第三象限中的射線向左下方延伸，當超額利潤不存在，即房地產市場處于均衡狀態(tài)時，房地產新開發(fā)建設量C應保持在使得物業(yè)價格P等于房地產開發(fā)成本f(C)的水平上。第四象限中，新開發(fā)建設量被轉化為房地產物業(yè)的長期存量，一定時期內的存量變化水平ΔS等于新開發(fā)建設量減去拆除存量房屋的損失，設折舊率為δ,那么ΔS = C－δ×S，而在房地產市場能出清的均衡條件下，折舊等于新竣工量，即ΔS為0，因而有S = C/δ。

圖1 四象限模型

租購并舉政策包括租購同權、完善租賃平臺信息和租賃市場的監(jiān)管、多渠道供給租賃住房等，這些政策從需求端和供給端同時影響住房租賃市場供需水平。從租購并舉政策影響房價示意圖中可看出，政策將影響自住需求和投資需求。影響自住需求主要是因為租購并舉政策允許承租人及其家屬在就業(yè)、就醫(yī)、教育、社會保障等方面享受與購房人等的待遇，因此自住需求中部分低收入者從購房市場轉移至租賃市場，從而擴大租賃需求，根據(jù)供求關系理論，同時考慮到房地產建設周期較長，在供給不變的情況下，租賃需求增加會提高租金。影響投資需求指的是，政策會在一定程度上抑制投機行為，例如降低對學區(qū)房的投資熱度，進而降低市場購房需求水平，在供給不變的情況下，位于第一象限的需求曲線左移，需求的變動將影響房價，因此產生一個新的均衡價格。綜上所述，租購并舉政策可能帶來租金價格上漲與住房價格下降兩種影響。

圖2 租購并舉政策影響房價示意圖

圖3是租購并舉政策帶來租金上漲情況的四象限圖。在政策利好影響下，位于第一象限的物業(yè)市場中租賃需求增加，需求曲線向右上方移動。由于房地產開發(fā)建設周期較長，物業(yè)存量水平暫時不變，為了維持市場的長期均衡，租金相應提高。理想的開發(fā)商為了追求利潤擴大生產，增加了物業(yè)存量，房地產市場重新回到均衡水平，此時的房價、租金都高于之前的水平。圖4是購房需求下降最終導致房價下降的四象限圖。租購并舉政策抑制投機行為，購房需求下降帶來位于第二象限的房地產資產價格的下降，同理，新的均衡水平下的房價、租金較之前低。

圖3 租金上漲

圖4 房價下降

綜上所述，由于租購并舉政策對自住需求與投資需求都有影響，并且增加的租賃需求與減少的購房需求對房價的影響并不一致，也就不能確定租購并舉政策對房價是否有統(tǒng)一的、同方向的影響，因此本文將研究重點放在政策對房價增速的影響上，更科學、客觀地評估政策的影響效應。

四、租購并舉政策影響房價的實證分析

(一)方法簡介與在研究中的應用

合成控制法是一種數(shù)據(jù)驅動型的合成方法，不依靠先驗的定性知識來選取與目標相似的控制對象，而是根據(jù)程序自動計算的相似度確定權重，用被賦權的控制組城市代表處理組城市的反事實情況，可以很好地避免由于樣本選擇偏誤造成的內生性問題。

利用合成控制法研究政策影響起源于2003年的一篇論文（Abadie et al.,2003），這篇文章使用了合成控制法來測量西班牙巴斯克地區(qū)的恐怖活動對當?shù)亟?jīng)濟造成的影響；有學者（Abadie et al.,2010）在論文中從多方面強調該方法在研究中具備的優(yōu)勢。首先是在因子模型中克服了倍差法對共同時間趨勢的要求，增強了研究的適用性；其次，通過“數(shù)據(jù)驅動”甄選合成權重，能夠保證案例分析的客觀性。在操作性上，建立了一套能夠從大量潛在比較組中進行選擇推斷的方法。有學者（Abadie et al.,2014）在運用合成控制法研究1990年德國統(tǒng)一對德國經(jīng)濟的影響時，提出合成控制法為比較研究中控制組的選擇提供了一種系統(tǒng)的方法，這種方法更適用于小樣本的研究。

(二)樣本選取與數(shù)據(jù)說明

本文利用全國35個大中城市2016-2017年共24期的月度數(shù)據(jù)作為研究樣本，使用月度數(shù)據(jù)的原因是合成控制法要求政策發(fā)生前后留有相對較長的時間，政策發(fā)生前的數(shù)據(jù)用于對處理組城市進行合成，政策發(fā)生后的數(shù)據(jù)用來觀察政策效應。截至2017年12月，租購并舉試點城市有南京、廣州、深圳、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶共12個，政策發(fā)生時間為2017年7月，即樣本中的第19期。

表1 處理組與控制組

本文的結果變量為新建商品住宅銷售價格指數(shù)（上月為100），用指數(shù)的變化反映房價的增速變化。合成控制法選取的控制變量需要反映城市特征，基于對以往文獻的研究和數(shù)據(jù)的可得性，本文選取居民消費價格指數(shù)（上月100）、成交土地樓面價、新建商品住宅銷售均價、城鎮(zhèn)居民可支配收入（自年初累計值）作為控制變量，其中成交土地樓面價、新建商品住宅銷售均價采用對數(shù)形式。

表2 變量說明

(三)實證分析

表3 合成南京的控制組城市權重

在對南京進行合成的25個城市中，除上海、太原、長沙、寧波外，其余城市權重均為0，權重為0說明該城市特征與南京相差較大，被賦權的城市可以用來表示南京未出臺租購并舉政策下的房價水平。

表4為處理組城市南京（Treated）與合成南京城市（Synthetic）的各變量取值。南京與合成南京在居民消費價格指數(shù)、成交土地樓面價、城鎮(zhèn)居民可支配收入以及第5、10、15期的新建商品住宅銷售價格指數(shù)上差距很小，說明合成南京的4個城市很好地復刻了南京的城市經(jīng)濟特征，可以用來表示南京房價的反事實水平。

表4 南京與合成南京的各變量取值

從圖5可以看出，在政策實施前，南京與和合成南京房價指數(shù)幾乎重合，再次證實合成南京可以很好地復制南京的經(jīng)濟特征；政策發(fā)生后，南京與和合成南京的房價指數(shù)雖然很接近，但南京的房價指數(shù)在合成南京的下方，說明如果未實施租購并舉政策，南京房價增速將高于實施政策的南京房價增速，表明租購并舉政策會放緩南京市的房價增長，并有較小的降低房價水平的作用，具體表現(xiàn)為南京在實施政策后出現(xiàn)了房價指數(shù)低于100的情況，而未實施政策的合成南京房價指數(shù)高于100。圖6是租購并舉政策的處理效應，可以看出，政策實施將會使南京市房價增速放緩，但作用并不是非常明顯。

圖5中第10期出現(xiàn)房價增速由3.5%下降至0.5%的情況，此后增速一直較為平穩(wěn)。2016年5月，國家明確表示將推行租購并舉政策，發(fā)展住房租賃市場，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。房地產市場受政策影響，代表性大中城市新建商品住宅銷售價格出現(xiàn)增速放緩的情況，此后關于發(fā)展住房租賃市場的政策不斷，致使房價整體較為平穩(wěn)。2017年7月，南京正式試點租購并舉政策，房價增速放緩，總體看來，南京房價在政策實施后增速小于1%，個別月份出現(xiàn)負增長情況。

由于租購并舉政策一方面擴大租賃需求直接帶來租金上漲進而影響房價，另一方面抑制投機行為帶來住房價格下降，兩種作用疊加影響下，很難判斷政策究竟能否對房價有統(tǒng)一的、同方向的影響。從以上合成分析的結果來看，2017年7月以后，受租購并舉政策影響的南京市房價增速整體放緩，個別月份出現(xiàn)負增長情況，房價整體穩(wěn)定。這表明租購并舉政策可以起到穩(wěn)定房價、控制房價過快上漲的作用。

（四）穩(wěn)健性檢驗

有學者（Abadie，2010）提到，合成控制法更適用于處理組樣本數(shù)量不多的情況，因此其穩(wěn)健性檢驗不適合使用大樣本理論進行統(tǒng)計推斷。為此，他提出使用 “安慰劑檢驗”，這種方法適用于任何樣本容量。安慰劑檢驗借用了安慰劑的思想，具體到租購并舉政策對房價增速的影響上，即分析使用合成控制法所估計的政策效應是否完全由偶然因素驅動，也就是如果從控制組城市中隨機抽取一個城市進行合成控制估計，能否得到類似的效應。安慰劑檢驗要求依次將控制組中的每個城市作為假想的處理城市（假設也在同樣的時間段實施了租購并舉政策），而將真正實施政策的城市視為控制組對待，然后使用合成控制法估計其“政策效應”。通過這一系列的安慰劑檢驗，即可得到“政策效應”的分布，并將處理城市的政策效應與之對比。若出現(xiàn)大量假想處理城市的“政策效應”與真正實施了政策的城市一致的情況，則說明合成控制法估計的結果有誤。

圖7 安慰劑檢驗

從圖中可以看出，代表南京的實線處在最下端的位置，沒有別的城市位于南京下方，也就是說，在沒有政策影響的情況下，得到實線的概率只有1/26=3.85%，說明南京在2017年7月以后房價增速放緩并不是由偶然因素引起的，而是受租購并舉政策的影響，因此可以在5%的顯著性水平下拒絕“房價增速放緩是偶然因素引發(fā)”的原假設。

五、結論與建議

（一）研究結論

本文使用合成控制法，以全國35個大中城市2016-2017年新建商品住宅銷售價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)為研究樣本，在去除不符合條件的控制組城市后，研究了租購并舉政策對南京市房價增速的影響，得出結論：租購并舉政策實施后的5個月，南京市新建商品住宅銷售價格增速整體放緩約0.5%，住房市場價格較未實施政策時更加平穩(wěn)；若未出臺租購并舉政策，南京市房價增速將保持在1%左右。

租購并舉政策變相地降低了定居門檻，將一部分原本有購買住房需求的人群引入了租賃市場，短期內帶來租賃需求的顯著上升，預期將會帶來租賃住房價格的明顯上漲，若實施政策的城市沒有做好相應的準備，便會導致租賃住房市場的波動，進而影響城市房價。租購并舉政策同時減少了城市旺盛的購房需求，一部分原因是租購并舉政策轉移了部分購房人口，而更大的原因則是人們對城市未來居住方式發(fā)生變化所產生的高度預期。

（二）政策建議

1.開拓租賃住房供給渠道，平衡住房租賃市場供需。租購并舉政策將部分剛性購房需求轉移至租賃市場，這就需要市場提供相應的住房，滿足這部分人的居住需求。多渠道供給租賃住房，首先可以從土地出發(fā)，探索利用集體建設用地建設租賃住房的新途徑。其次是規(guī)范房地產金融市場，引導房地產商業(yè)貸款合理增長。最后是重視保障性租賃租房建設，完善長租房建設。

2.發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，完善相關法律法規(guī)，加強監(jiān)管。國家大力發(fā)展住房租賃市場后，長租公寓市場一度行情火爆，但由于企業(yè)行為不規(guī)范、政府監(jiān)管不到位、相關法律法規(guī)不完善等問題，出現(xiàn)了大量企業(yè)倒閉、租戶無家可歸的現(xiàn)象?？梢姡袌鲈谂渲觅Y源的過程中離不開相應的監(jiān)管。完善租購并舉政策需要規(guī)范市場秩序，市場主體的行為還需要“有法可依”，做到“有法必依”，在完備的法律條件下，住房租賃市場才有機會健康發(fā)展，租購并舉政策才不會僅僅是口號。

3.落實租購同權政策，切實保障租房者利益。試點城市推行租購并舉、租購同權政策，最終目的是逐步使租房者與購房者在公共服務上享受同等權利，包括戶籍、教育、醫(yī)療、社會保障等。值得注意的是，購房得到的是產權，租賃得到的是使用權，二者對應的權益本身就有所不同，如果實現(xiàn)公共服務權利均等，將會極大促進租賃市場的發(fā)展，如何落實租購并舉政策就成為重中之重。

在這一問題上，有試點城市通過“租房即可落戶”的政策保障承租人權利，這不僅能夠吸引人才，也可成為實現(xiàn)租購同權的重要一步。