張艷

自從我國進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)為我國帶來了很大的經(jīng)濟(jì)收益，是我國主要的經(jīng)濟(jì)來源之一。但是近些年來由于人們盲目的購房等讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷抬價(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)一定程度上呈現(xiàn)出“泡沫化”的情況，加之國家宏觀調(diào)控政策不斷加碼，使近些年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)降低，抑制了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在此我們來對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)公司融資戰(zhàn)略進(jìn)行簡(jiǎn)要分析探討，提出房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略存在的問題及解決對(duì)策，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?/p>

一、引言

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不斷得以強(qiáng)化，開發(fā)商從獲取融資到拍地銷售，都受到了較大制約，加之各地限購、限價(jià)等政策不斷出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效率不斷降低，中小開發(fā)商更是舉步維艱。加之國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)多元化程度不夠，地產(chǎn)公司相當(dāng)依賴銀行貸款等，這樣造成的后果就是房地產(chǎn)公司的融資能力受限、融資成本高等問題。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，融資效率及成本是其工作的重中之中，因此融資戰(zhàn)略作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要組成部分，在滿足公司日常資金需求的同時(shí)確保公司不斷獲取土地儲(chǔ)備，積極拓展新的項(xiàng)目以可持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。為此深入分析房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境，構(gòu)建科學(xué)的融資戰(zhàn)略，以緩解房地產(chǎn)融資難的現(xiàn)狀，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)公司融資戰(zhàn)略問題

（一）融資形式單一

盡管近些年來我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在新的發(fā)展趨勢(shì)下做出了一些創(chuàng)新型的改變，但和國際房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)比的話，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在融資產(chǎn)品的豐富度上還有著明顯的差距，主要體現(xiàn)在信托、債券、股市等常規(guī)渠道上，而對(duì)于我國大多數(shù)的房地產(chǎn)公司來說，融資的話一般都采取的是與銀行合作，融資形式單一。跟國際的房地產(chǎn)公司相比，我國房地產(chǎn)公司的自我融資能力很差，大多都是采取外源融資方式來改變公司的資金結(jié)構(gòu)。但銀行貸款有著明顯的自我缺陷，它具有較大規(guī)模、較高融資效率和較長(zhǎng)使用期限的特點(diǎn)，導(dǎo)致我國大部分的房地產(chǎn)公司在確立融資戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)融資的過程中主要都依賴于銀行貸款，融資的額度也大都超過了原先所確定的額度。這樣就使得我國房地產(chǎn)公司在發(fā)展的過程中，融資的形式比較單一，給自身公司帶來了非常高的負(fù)載率，一旦房地產(chǎn)融資政策發(fā)生比較大的變化，會(huì)直接影響到自身公司，在一定程度上提高了融資難度和公司成本，嚴(yán)重的話還會(huì)導(dǎo)致公司日常運(yùn)轉(zhuǎn)資金不足，造成公司資金鏈斷裂。

（二）戰(zhàn)略失誤和資金使用效率問題

如果房地產(chǎn)公司沒有制定切實(shí)有效的融資戰(zhàn)略的話，那么就會(huì)耗損過多的自有資金，在一定程度上會(huì)有公司自身的資金不足的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國有不少的房地產(chǎn)公司由于制定了錯(cuò)誤的融資戰(zhàn)略，而且大多數(shù)的房地產(chǎn)公司因?yàn)樽陨淼姆e累不足，沒有結(jié)合公司自身發(fā)展的實(shí)際情況，所以導(dǎo)致沒有能與擴(kuò)張戰(zhàn)略相匹配的融資規(guī)劃，從而只能選擇依靠大量舉債來選擇購買房子的建設(shè)用地、投資開發(fā)建設(shè)等粗放型的增長(zhǎng)方式，然后期待著銷售回籠資金后再去償還。這樣的做法對(duì)自身公司的發(fā)展有一定的抑制作用，存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦中間的過程出現(xiàn)缺漏，會(huì)給公司整體上下背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)包袱，會(huì)嚴(yán)重的影響到公司的財(cái)務(wù)規(guī)劃和日常運(yùn)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重的時(shí)候會(huì)使公司無法償還所貸款而導(dǎo)致破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)公司的管理層需要先積累好自有資金，有著額外的資金來確保自身公司在貸款后融資開發(fā)建設(shè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠有效解決，不會(huì)損害到公司的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。然后根據(jù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和自身公司的實(shí)際發(fā)展情況來制定切實(shí)合理的融資戰(zhàn)略。

（三）融資渠道有限

在這個(gè)社會(huì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)轉(zhuǎn)變快的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代中，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)公司在融資過程中，由于融資渠道過少，突顯出來的結(jié)果就是直接融資渠道不通暢，間接融資渠道狹窄，其他融資渠道無法滿足自身的開發(fā)建設(shè)。大多數(shù)房地產(chǎn)公司的融資戰(zhàn)略都是通過一些非正式的金融活動(dòng)來滿足自身的開發(fā)規(guī)劃的。如在公司員工內(nèi)部籌集資金、公司管理層人員向親朋好友借貸和各種民間借貸行為，這些非正式融資活動(dòng)所獲得的資金只能滿足一時(shí)的開發(fā)建設(shè)無法從根本上滿足公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所需要的資金。而且我國所設(shè)立的金融活動(dòng)法律制度約束性不足，民間借貸等行為存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，由于這些民間借貸的行為還款利率非常高，而其操作往往不規(guī)范和不合法，在無形中會(huì)使公司融資風(fēng)險(xiǎn)及成本大幅度上升。一旦自身公司盈利不足的話或現(xiàn)金流不暢，不但無法償還貸款，還會(huì)抑制自身公司的發(fā)展，使得自身公司的運(yùn)轉(zhuǎn)變得越來越難，直至破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)公司需要緊隨新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，與其他同行相互溝通交流，拓展自身的融資渠道，結(jié)合自身公司的長(zhǎng)期發(fā)展理念，改善自身的融資戰(zhàn)略，使自身公司能夠占據(jù)市場(chǎng)的一席之地。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)公司融資戰(zhàn)略構(gòu)建

（一）開展多元化融資

房地產(chǎn)公司構(gòu)建我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的融資戰(zhàn)略時(shí)，首先需要管理層有多元化融資理念，開展多元化融資。在此給我國多數(shù)房地產(chǎn)公司一些建議，希望對(duì)大家有所幫助。房地產(chǎn)公司可以采用以下幾種方式，供應(yīng)鏈金融保理ABS、房地產(chǎn)投資基金等。

我國大多數(shù)的供應(yīng)商相比于房地產(chǎn)公司來說，規(guī)模小，所以自身的授信額度不高，因此可以利用房地產(chǎn)公司對(duì)供應(yīng)商做反向保理，這樣的話供應(yīng)商就會(huì)將房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給特定的保理商來進(jìn)行保理融資，保理商將取得的應(yīng)收賬款債權(quán)作為資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓給投資者專門設(shè)立的資產(chǎn)支持計(jì)劃，這樣的話在應(yīng)收賬款到期的時(shí)候，會(huì)由房地產(chǎn)公司向資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃支付價(jià)款，然后專項(xiàng)計(jì)劃按照約定向投資者兌付本金和收益。通過供應(yīng)鏈金融保理ABS，房地產(chǎn)公司提高不僅提升了自身的占款能力，還有利于經(jīng)營性現(xiàn)金流的提升和有息負(fù)債率的下降，這在很大程度上節(jié)約了公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高公司的盈利能力。

我國政府一旦采用緊縮型政策的時(shí)，就會(huì)給銀行貸款帶來較大的影響，房地產(chǎn)公司在這個(gè)時(shí)候可以選擇采用房地產(chǎn)投資基金幫助自身尋找一條全新的資金來源。如果借由房地產(chǎn)投資基金投資房地產(chǎn)公司的股權(quán)，投資者會(huì)在房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展過程中具有很高的話語權(quán)，這主要是由未來的資金流轉(zhuǎn)情況來決定投資者的投資收益，這樣的話房地產(chǎn)投資基金一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營開發(fā)方面進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督，可以有效確保房地產(chǎn)公司資金運(yùn)行的合理性、科學(xué)性。這樣的話，房地產(chǎn)公司可以選擇利用房地產(chǎn)投資基金來實(shí)現(xiàn)自身的融資戰(zhàn)略，這樣做不僅能夠有效避免經(jīng)營上和融資上的風(fēng)險(xiǎn)，還能夠進(jìn)一步的提高自身公司的經(jīng)營水平。對(duì)自身公司的發(fā)展有著很大的幫助，以少量的資金投入換取更多的經(jīng)濟(jì)收益。

（二）科學(xué)合理設(shè)計(jì)融資戰(zhàn)略并提高自有資金的積累

我國大多數(shù)的房地產(chǎn)公司在進(jìn)行融資活動(dòng)前一般都是先確定好投資策略，有著自身公司制定的融資戰(zhàn)略，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)資金需求量來確定實(shí)際資金的需求，以此來確保融到的資金和實(shí)際所需要的資金相符，避免由于融資超過需求從而提高融資成本和融資少于需求從而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)無法進(jìn)行這兩種情況。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)適度的控制負(fù)債率和還債進(jìn)度，如果這兩個(gè)指標(biāo)太高的話不僅實(shí)質(zhì)上無法實(shí)現(xiàn)，還會(huì)使自身公司面臨信用危機(jī)，而且數(shù)額過高的利息也會(huì)使得自身公司的資金流轉(zhuǎn)困難，給公司帶來很大的虧損。所以房地產(chǎn)公司選擇融資戰(zhàn)略時(shí)，不能追求片面的資金獲取，而需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)融資戰(zhàn)略，只有及時(shí)的把握住國內(nèi)、外利率、匯率等金融市場(chǎng)的各類信息，準(zhǔn)確的研究國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)結(jié)合我國的財(cái)政政策以及市場(chǎng)的變化，在融資時(shí)結(jié)合自身公司的發(fā)展情況、未來的發(fā)展理念和發(fā)展規(guī)劃來進(jìn)行合理的分析和準(zhǔn)確的判斷，通過這些信息以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)來尋求房地產(chǎn)公司最佳的融融資時(shí)機(jī)、額度等。

房地產(chǎn)公司在向銀行貸款時(shí)，會(huì)對(duì)銀行貸款產(chǎn)生一定的依賴情緒，使自身公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生很大的變化，而且我國銀行貸款受國家政策的影響很深，這就讓我國房地產(chǎn)公司在融資的過程中會(huì)面臨很高的政策性風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)公司要想提高自我融資能力，就需要在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從根本上去解決融資的需求。房地產(chǎn)公司必須提高資金周轉(zhuǎn)率，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，將閑置的設(shè)備以及控制房地產(chǎn)的閑置資產(chǎn)利用起來，通過租賃融資的方式來提高其資金回籠效率，以此來提高公司自有資金的積累;從自身公司的實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)，設(shè)立科學(xué)、有效的融資結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，制定詳細(xì)的融資渠道拓展規(guī)劃以及融資戰(zhàn)略，逐步提升自身公司的融資能力。

（三）拓展融資渠道

我國目前的房地產(chǎn)公司在拓展融資渠道時(shí)可以考慮銀行按揭ABS和海外融資等方式，與國內(nèi)外的房地產(chǎn)公司多進(jìn)行溝通交流，在此我們來對(duì)這兩種方式進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，給我國房地產(chǎn)公司拓展融資渠道時(shí)能夠有一定的基礎(chǔ)。

資產(chǎn)證券化不僅會(huì)拓寬房地產(chǎn)公司的融資渠道，而且銀行按揭ABS能夠提前將資產(chǎn)變現(xiàn)，以此來降低房地產(chǎn)公司的回款壓力，加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金回籠速度。除此之外，銀行按揭ABS的基礎(chǔ)性較好，大多數(shù)都是在交易所上市交易，具有很大的成本優(yōu)勢(shì)，還可以減小房地產(chǎn)公司所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨于成熟，隨著我國日益緊縮的財(cái)政政策，很多海外資本開始進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此我國房地產(chǎn)公司可以考慮海外融資方式，這樣的話不僅可以解決自身公司的資金問題，還可以降低自身公司的融資成本。對(duì)房地產(chǎn)公司獲取資金有著很好的促進(jìn)作用。

四、結(jié)語

由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很迅速，市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)和資金的起伏都對(duì)我國房地產(chǎn)公司造成很大的影響。房地產(chǎn)公司需要緊隨市場(chǎng)變化和適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，在融資的過程中結(jié)合自身的發(fā)展情況認(rèn)真的分析自身公司能夠承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，以此制定科學(xué)、合理的融資戰(zhàn)略，認(rèn)真的分析我國目前的融資模式和融資制度，規(guī)劃制定有效的融資途徑，確保自身公司的收益能夠達(dá)到最大化。不僅可以為自身公司在未來的發(fā)展道路上減少困難，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（作者單位：青島佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）