江欣桐

房地產(chǎn)的運行與金融行業(yè)密不可分，房地產(chǎn)市場供求與金融調(diào)控分不開，研究如何從金融政策角度去提升房地產(chǎn)價格影響的有效性具有重要的意義。本文具體分析金融政策對我國房地產(chǎn)價格影響現(xiàn)狀，包括我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀、房地產(chǎn)相關(guān)金融政策，從利率、信貸、貨幣供應量渠道進行分析等，根據(jù)分析結(jié)果提出充分優(yōu)化銀行信貸機制、完善利率市場化、優(yōu)化貨幣政策調(diào)控等對策建議。

一、前言

1998年后我國開啟了住房改革，房地產(chǎn)行業(yè)逐步市場化并在國民經(jīng)濟中占據(jù)了越來越重要的地位。2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金突破13萬億元，在全部固定資產(chǎn)中占據(jù)了24%的比例，行業(yè)GDP近7萬億元，占全部生產(chǎn)總值的7%，無論房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和金額都都處于穩(wěn)定上行的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個是民生行業(yè)，也在很長的一段時期內(nèi)成為經(jīng)濟增長的重要引擎，房地產(chǎn)價格也經(jīng)歷了較長時間的增長，整體處于較高的區(qū)間運行，2019年12月中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“房住不炒”，為了實現(xiàn)這一既定目標，各級政府都出臺了相應的政策措施，逐步提高調(diào)控強調(diào)，金融政策就是其中之一，金融政策主要是借助貨幣供給和信貸利率調(diào)整來對房地產(chǎn)消費消費和投資做好引導，進而能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場做好干預。房地產(chǎn)行業(yè)運營自身需要占用大量的資金，其融資效率對房地產(chǎn)發(fā)展作用十分顯著，也是效果較為直接的方式之一。在我國，央行通過金融政策直接影響到商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的融資傾向，從供給端和需求端發(fā)揮作用并最終影響到房地產(chǎn)市場的運行特征。

二、我國房地產(chǎn)價格與金融政策

（一）我國房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

按照“房住不炒”的行業(yè)運行方針，同時考慮到金融行業(yè)“去杠桿”等因素，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步趨向于理性，無論是中央層面還是地方政府層面都密集出臺了多個監(jiān)管政策，其執(zhí)行力度也較為到位，房地產(chǎn)價格從快速上行逐步趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)投機情緒逐步減弱，特別是金融政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊之后，直接影響到了購房者的預期，特別是房地產(chǎn)投資者決策更為謹慎。

從圖中可以看出，我國百城房價呈現(xiàn)出波動上行的趨，其中2014年1月-2015年6月表現(xiàn)出略微下滑的趨勢，2015年5月則表現(xiàn)出較快的上漲趨勢，之后進入穩(wěn)步的上行趨勢。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與部分地方政府財政捆綁，對于地方政府來說，房地產(chǎn)高位運行，地方政府可以獲取更多的土地出讓金，同時帶動本地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，所以地方政府對房地產(chǎn)發(fā)展支持傾向明顯。

（二）房地產(chǎn)相關(guān)金融政策

1.利率影響現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)占用資金大、項目周期長，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是房地產(chǎn)購買者都對融資利率較為敏感，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)周期較長，同時對用戶來說也是一筆較大的支出，需求端和供給端大多都需要融資來支持，此時率因素就是一個重要的影響因素，考慮到房地產(chǎn)具有長期性特征，因此五年以上貸款利率更能反映利率對房地產(chǎn)價格的實際影響。下表對我國房改以來的五年以上貸款利率和房地產(chǎn)價格進行了統(tǒng)計，由于貸款利率的變化不是規(guī)律性的。

2021年1月全國首套房貸款平均利率為5.51%，環(huán)比下降1BP，二套房貸款平均利率為5.82%，環(huán)比下降2BP，房貸利率呈現(xiàn)短期下行趨勢。2021年1月，我國首套房貸款利率情況如下：

2.信貸規(guī)模影響現(xiàn)狀。我國房地產(chǎn)行業(yè)的一大特征就是高杠桿模式，行業(yè)資金占用體量大，供給端通常要較多的負債來維持項目的開發(fā)，需求端也需要負債來實現(xiàn)對房地產(chǎn)住宅的購買，無論是供給端還是需求端的融資規(guī)模都較大，都要承擔一定的融資成本，其絕對水平值屈取決于當期的融資環(huán)境。

從圖中可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步上行的趨勢，增速較為平緩的年份的2014、2015年，由于2008-2009年由于全球性金融危機，我國政府出臺“4萬億”刺激計劃，固定資產(chǎn)投入突飛猛進，固定資產(chǎn)價格也出現(xiàn)一定的上行，更多的投資資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源就是國內(nèi)貸款。

3.貨幣供應量影響現(xiàn)狀。貨幣供應量（M2）是實現(xiàn)金融政策調(diào)整的重要工具，M2是衡量貨幣政策的重要指標，M2供給量上行則說明貨幣供給增加，貨幣政策環(huán)境寬松，整體流動性較好，而當M2下降則相反?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性明顯，貨幣供應量直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度，同時房地產(chǎn)做為保值資產(chǎn)，其價格與貨幣供應量密切相關(guān)，所以M2規(guī)模增加與房地產(chǎn)規(guī)模增加具有高度的一致性。

三、對策建議

（一）優(yōu)化銀行信貸機制

從住宅需求端來說，大部人購房很難一次性購房，按揭購房已經(jīng)成為主要的購房形式，銀行信貸的投放量會直接影響購房者的融資成本，直接影響房地產(chǎn)市場需求。具體做到如下幾點：1.信貸資金要優(yōu)先投向民生安居工程。在貸款的成本方面，應給予適當?shù)膬A斜，要對安居房、廉租房以及經(jīng)濟適用房建設(shè)資金給予優(yōu)惠利率的政策，對于高檔住宅貸款則依據(jù)高檔程度給予相應的利率上浮，要給予低收入家庭的剛性需求適當?shù)睦蕛?yōu)惠，也要在利率方面給予開發(fā)商優(yōu)惠，鼓勵其投資安居房、廉租房與經(jīng)濟適用房;2.應嚴格控制對投機需求的信貸支持。商業(yè)銀行應給予區(qū)別對待房地產(chǎn)市場的不同需求，通常把購買首套房的居民看作是消費型需求，而購買第二套房可看作是投資型需求，對于居民購買的三套以上住房的則認為是投機型需求，對不同需求的在首付比例和貸款利率給予相應的區(qū)分。

（二）完善利率市場化

應推進利率的市場化進程，加強它對房地產(chǎn)周期波動的調(diào)控能力?？梢宰龅揭韵聨c：1.在房價高漲的情況下，過高的個人住房貸款利率已經(jīng)較為嚴重地影響了普通家庭的住房購買和改進。應在風險定價的基礎(chǔ)上，將拉大個人貸款和公司貸款之間的利率差距作為利率政策調(diào)整的一個重要方面予以實施;2.從長遠來看，未來金融政策的傳導必然是以市場化的方式為主，利率市場化是增強我國金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價格效果的重要環(huán)節(jié);3.利率執(zhí)行要具有靈活性，兼顧我國內(nèi)部區(qū)域差異性特征。對于目前利率市場化程度不夠，可以根據(jù)各地區(qū)市場的實際情況，出臺更有針對性的利率政策。

（三）優(yōu)化貨幣政策調(diào)控

房地產(chǎn)市場本身是一個資金密集型的市場，貨幣供應量的增速如果過快將會帶來流動性過剩，一旦出現(xiàn)流動性過剩的情況下，調(diào)控的效力就會大大減弱，在運用貨幣政策時應該保持一個合理增速穩(wěn)定的貨幣供應量，為房地產(chǎn)創(chuàng)造一個良好的貨幣流通環(huán)境。另外利率要根據(jù)通貨膨脹率的變化而進行市場調(diào)整，形成市場化的資金價格，如果不能反映真實的資金成本，則過低的資金成本將會持續(xù)帶來投資性購房需求，造成房價過快增長，匯率改革有助于降低人民幣升值預期，避免外部資金的對房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)沖擊。同時需對外資流入房地產(chǎn)市場進行控制，防止過度流入房地產(chǎn)市場。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)的運行與金融行業(yè)密不可分，兩者有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的供求與金融調(diào)控分不開，因此研究如何從金融政策角度去提升房地產(chǎn)價格影響的有效性具有重要的意義，國內(nèi)外學者在此方面均具有豐富研究經(jīng)驗與成果，但仍存在一些研究不足需進一步進行完善。本文從利率、信貸、貨幣供應量渠道分析金融政策對我國房地產(chǎn)價格影響現(xiàn)狀，并根據(jù)分析結(jié)果，提出了優(yōu)化銀行信貸、完善利率市場化、優(yōu)化貨幣政策調(diào)控的對策建議，以期為后人研究提供一定的參考價值。

（作者單位：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學統(tǒng)計學院）