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        房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題及解決路徑

        2021-06-29 07:48:56姚麗娟
        科技經(jīng)濟導刊 2021年16期
        關(guān)鍵詞:成本經(jīng)濟管理

        姚麗娟

        (第三儲備資產(chǎn)管理局,甘肅 蘭州 730030)

        對我國各產(chǎn)業(yè)部門在現(xiàn)階段的發(fā)展進行橫向?qū)Ρ龋l(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)為國家?guī)聿簧儇斦杖?,因此需要針對房地產(chǎn)業(yè)具備的重要影響,加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的關(guān)注度,還應該考量我國未來發(fā)展建設規(guī)劃內(nèi)容,對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀管控。房地產(chǎn)經(jīng)濟會影響到我國經(jīng)濟體的運轉(zhuǎn),引起政府以及社會公眾的高度關(guān)注,針對其在當下暴露出的一系列問題,必須快速找出解決問題的有效策略,以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,保障我國經(jīng)濟體可靠運行,下面將圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行深入探究。

        1.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題

        1.1 資源利用存在不足

        水資源、土地資源的消耗是以往房地產(chǎn)經(jīng)濟所關(guān)注的爭議內(nèi)容,因為沒有合理應用空間資源,缺乏相關(guān)工作的意識,導致資源管理效率低下。隨著我國人口遞增,城市化發(fā)展的推進,使區(qū)域資源的消耗量大幅增長,雖然我國的資源總量非常豐富位于世界前列,但是一旦按照人口對資源進行分配,發(fā)現(xiàn)個人資源儲量非常低。目前,我國資源稀缺的問題極為嚴重,對資源進行合理利用變得異常關(guān)鍵,尤其是空間資源,這也是我國在近段時間高層建筑不斷出現(xiàn)的主要原因。但是目前仍存在對空間資源應用不合理的情況,由此會對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展形成不良的影響[1]。

        1.2 管理機制不夠健全

        我國房地產(chǎn)行業(yè)在近20年得到了迅猛的發(fā)展,為國家?guī)聿簧俚亩愂眨查g接推動了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展期間也相繼出現(xiàn)不少問題,雖然國家在發(fā)展經(jīng)濟期間非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè),但是政府制定的管控措施仍然無法全面解決房地產(chǎn)行業(yè)所有問題。雖然政府已經(jīng)出臺了很多具備針對性的政策,但是政策的實施表現(xiàn)不佳,很多制度沒有落到實處,制度流于表面不具備可操作性。

        形式化問題突出是制約房地產(chǎn)發(fā)展的一方面因素,雖然政府高頻度的出臺了一系列政策,且政策覆蓋的面積非常廣,但是大部分內(nèi)容是宏觀層面的指導并不具備可操作性,頂層設計方案設計仍有很多需要完善的內(nèi)容。因為制度缺乏指導性,甚至還有些政策存在不少漏洞,為很多投機者提供了可乘之機,房地產(chǎn)市場也因此出現(xiàn)亂象。管理機制體系不健全存在漏洞,會對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患[2]。

        1.3 經(jīng)濟控制認識欠缺

        房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理部門會隨著工作的運行,定期整理財務數(shù)據(jù)并生成報告,為企業(yè)管理者開展管理工作以及決策等活動進行提供數(shù)據(jù),在審計與經(jīng)濟決策階段,在數(shù)據(jù)的支撐下可以提供各類管控方式與決策的合理性.但是從目前收集的信息發(fā)現(xiàn),財務報告信息質(zhì)量低下,影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的控制能力,還會增加項目部門的工作負荷。在項目資金投入量增多的同時,會使企業(yè)在經(jīng)濟管理控制階段的風險隨之增大,一旦企業(yè)無法對風險進行合理管控,會面臨嚴重的后果,制約企業(yè)發(fā)展[3]。

        1.4 項目成本存在問題

        項目成本管理一直存在輕質(zhì)量、輕效益,重數(shù)量、重規(guī)模的問題,管理者沒有改變錯誤的管理觀念,因此使很多房地產(chǎn)企業(yè)在運營中會出現(xiàn)不少問題。很多經(jīng)營者關(guān)注開發(fā)規(guī)模,以開發(fā)規(guī)模作為衡量領(lǐng)導者工作業(yè)績的指標,且將企業(yè)作為企業(yè)是否具備較強能力的參考要素,但是卻沒有對效益規(guī)模給予足夠的重視;還有部分企業(yè)是采用非市場途徑或是劃撥等方式獲得土地,企業(yè)管理者在此過程中沒有對成本進行科學的管理,為了應對相關(guān)機關(guān)調(diào)查編制會計報表,因為成本開發(fā)管理不科學,在滯后的思維模式下為企業(yè)發(fā)展埋下不少隱患。

        有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者對成本缺乏正確的認知,沒有從經(jīng)營管理層面開展項目完成管理工作,成本核算一般只在結(jié)算時才開展。房地產(chǎn)企業(yè)采用此種模式,雖然可以在一定程度上保障財務活動,但是不利于企業(yè)項目經(jīng)營管理,會使經(jīng)營管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發(fā)現(xiàn),對于大規(guī)模長期滾動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),難以在項目成本管理不科學的模式下,確定開發(fā)項目的真實成本[4]。

        2.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的對策

        2.1 優(yōu)化前端的價值鏈

        策劃定位、機會研究、土地資源數(shù)據(jù)獲取與分析均是價值鏈前端包含的內(nèi)容,土地經(jīng)濟大概占項目總經(jīng)濟的一半,其在調(diào)動經(jīng)濟的過程中數(shù)據(jù)變動幅度可能會達到30%,所以務必加強對土地經(jīng)濟管理的重視程度,需要對行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與未來行業(yè)的發(fā)展趨勢進行分析,設置預測方案,以顧客為導向確定建筑項目在數(shù)據(jù)管理方面的重點,完成檔案編制與管理工作。

        在價值鏈優(yōu)化的初期,采用的經(jīng)濟控制方式分別是機會研究、定位產(chǎn)品與項目經(jīng)濟估測,通過流程化的工作對項目各階段的活動進行分析,按照分析得到的結(jié)果進行全過程控制,從而有效降低施工階段的資金經(jīng)濟[5]。

        2.2 做好合同管理工作

        房地產(chǎn)項目建設需要考量工程建設進度、現(xiàn)場施工狀況,結(jié)合相關(guān)因素完成工程經(jīng)濟管理合理的配置資金,提高資金使用的合理性,節(jié)約施工總成本,由此讓施工單位可以從中收獲經(jīng)濟效益。

        對工程資金使用進行全過程監(jiān)督,應該結(jié)合施工方案考量工作進行情況,需要盡可能地通過管控方式,保證工程能夠按照方案推進。在施工中必須防止出現(xiàn)資源浪費的情況,需要對工程的經(jīng)費進行嚴格管控,工程施工組織與合同管理是建設階段需要重點關(guān)注的內(nèi)容,按照相關(guān)經(jīng)濟要求與施工技術(shù)標準進行嚴格監(jiān)管,保證工程建設各方面經(jīng)濟支出均達到要求。在施工建設階段進行合同資金計劃管理,必須加強對工程建設經(jīng)濟支出的管控力度,還需要考慮到各類因素對其的影響,比如簽證管理必須按照規(guī)范要求進行,防止施工成本超標。

        2.3 加強項目成本管理

        房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營需要重視成本管理,這是影響到企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心內(nèi)容,貫穿企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的各個環(huán)節(jié),企業(yè)分析影響經(jīng)營戰(zhàn)略實施的因素,需要在成本管理戰(zhàn)略進行期間對各部分因素進行全方面權(quán)衡與考量。傳統(tǒng)成本管理在運行期間,是將內(nèi)部資金運動的價值消費作為管理對象,由此會影響到對資金判斷的合理性。成本管理戰(zhàn)略是一個動態(tài)的過程,在此期間不能僅將工作著眼點集中在某一階段,而是需要隨著開發(fā)項目的進行,完成項目成本核算與監(jiān)管,將成本管理應用在項目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)。

        在開發(fā)項目建設前,應該從成本角度對項目進行數(shù)據(jù)收集,分析項目的可行性,接著在項目實施階段進行動態(tài)追蹤,通過全過程監(jiān)管,結(jié)合收集的信息對項目進行總結(jié),在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式,不能僅由預算部門進行招投標、成本控制等工作,房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均應該進行項目成本管理,從產(chǎn)品定位到后期設計、招投標等,還需要保證生產(chǎn)部門、銷售等部門完成各自關(guān)于成本管理的工作,使各參建單位均參與成本管理工作中。

        約束性手段是開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)管理活動中進行成本管理的方式,比如指令性標底由預算管理部門下達、成本承包協(xié)議由工程管理部門下達等,相應手段僅針對某一單項活動,但是房地產(chǎn)開發(fā)參與的單位眾多且周期長,因為產(chǎn)品不具備均質(zhì)性,所以采用傳統(tǒng)的約束手段,難以在項目運行階段提高成本控制力度。企業(yè)需要在當下建立可行性方案,設計成本管理戰(zhàn)略,采用非約束性方式解決項目中無法用數(shù)字衡量活動形成的成本,通過非約束性手段在產(chǎn)品定位期間,完成成本管理任務,提高對開發(fā)項目成本指導的合理性。

        2.4 完善財務管理職能

        房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目建設環(huán)節(jié)圍繞戰(zhàn)略目標,確定財務管理的工作內(nèi)容,完成戰(zhàn)略定位,保證財務管理目標與企業(yè)戰(zhàn)略目標兩者方向一致,同時還需要完善財務管理體系,提高對資金的使用效率,對資金進行風險管控。企業(yè)需要在全預算指導下打造科學的成本管理機制,考慮到項目建設特點,嚴格按照成本測算流程分析項目成本(成本測算流程如圖1所示),保證成本控制與經(jīng)濟管理可以相互協(xié)調(diào),加強對工作人員的管控力度,合理設置各崗位工作,讓財務人員明確自身工作任務,嚴格按照崗位要求履行工作職責,有意識的完成工程經(jīng)濟管理任務。完善財務管理職能,建立健全的管控制度體系,是項目安全運行的重要保障,也是提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平必須進行的工作。

        圖1 成本測算流程

        3.結(jié)語

        房地產(chǎn)行業(yè)為我國現(xiàn)代化建設作出不小的貢獻,隨著行業(yè)規(guī)模的壯大,對宏觀經(jīng)濟也形成不小的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動均會影響到我國經(jīng)濟體的運行。因此,需要加強對其的關(guān)注度,從多個方面考量房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作,政府需要發(fā)揮職能作用,針對宏觀經(jīng)濟狀況結(jié)合行業(yè)發(fā)展情形,出臺管控政策,對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控,防止房地產(chǎn)行業(yè)偏離正軌。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟,促使企業(yè)健康、持久的發(fā)展,為國家經(jīng)濟提供增長動力,為全面建設現(xiàn)代化強國奠定基礎(chǔ)。

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