經(jīng)過(guò)多方面審慎評(píng)估，融創(chuàng)中國(guó)相較去年躍升一位，登上“2020中國(guó)上市房企投資回報(bào)TOP10”榜首。融創(chuàng)中國(guó)在疫情沖擊下，EBIT依然實(shí)現(xiàn)了高達(dá)26%的增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)增幅逾36%，為未來(lái)充足的投資回報(bào)提供了良好保障。

碧桂園則憑借出眾的息稅前利潤(rùn)獲得榜眼，華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)等以較高的投資回報(bào)率、股息派發(fā)記錄等關(guān)鍵指標(biāo)，取得了較為優(yōu)異的名次。

此外，龍光集團(tuán)則以出眾的投資回報(bào)率、凈資產(chǎn)收益率得以躋身榜單十強(qiáng)。萬(wàn)科雖然投資回報(bào)率、歸母利潤(rùn)增長(zhǎng)偏弱，但憑借其他指標(biāo)的綜合表現(xiàn)，入選榜單十強(qiáng)。

1 整體凈資產(chǎn)收益率或有改善

對(duì)于上市公司而言，拋開(kāi)企業(yè)社會(huì)責(zé)任不談，經(jīng)營(yíng)目的之一是提升股東財(cái)富。這不僅僅在于資本利得，更在于定期穩(wěn)定的股利，股利也是股票價(jià)值的來(lái)源。可預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)必然是股利發(fā)放的重要考量。

從候選房企過(guò)去10年股息數(shù)據(jù)看，大部分房企保持相對(duì)穩(wěn)定的股息率，標(biāo)準(zhǔn)差基本在5%以下。就過(guò)去五年平均股息率而言，候選企業(yè)五年平均股息率的中位數(shù)為3.96%，75%的候選房企平均股息率在5.32%以下，同時(shí)，僅有25%的房企平均股息率不足1.94%，見(jiàn)圖1。

若將股東回報(bào)口徑擴(kuò)大，考慮上市股東的權(quán)益回報(bào)率（ROE），即歸屬于上市股東的凈利潤(rùn)與上市股東權(quán)益的比值，可以發(fā)現(xiàn)，過(guò)去10年ROE整體水平基本保持穩(wěn)定，見(jiàn)圖2。

2020年受到疫情影響，部分房企在營(yíng)收及利潤(rùn)上都出現(xiàn)下挫，影響程度則與房企關(guān)注的業(yè)態(tài)、項(xiàng)目地點(diǎn)等因素有關(guān)。盡管如此，預(yù)計(jì)ROE的整體情況不會(huì)大幅惡化，從分布情況來(lái)看，整體ROE分布情況較2019年出現(xiàn)了改善，但也有房企因?yàn)橐咔榈纫蛩卦?020年出現(xiàn)了虧損。

轉(zhuǎn)看房企對(duì)全部投入資本的回報(bào)情況，這里投入資本指歸屬母公司權(quán)益、總負(fù)債、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的總和。從而，投資資本回報(bào)率可以更好地衡量房企對(duì)資金的利用效率。2010年候選房企整體的ROIC（投入資本回報(bào)率）水平較高，但也更加分散，不同企業(yè)資金利用效率差距較大。隨著行業(yè)的發(fā)展成熟，可以發(fā)現(xiàn)不同房企間的差距正在逐步縮小。而回報(bào)水平降低，一定程度上由于行業(yè)成熟后利潤(rùn)空間下降造成，見(jiàn)圖3。

預(yù)計(jì)2020年候選房企ROIC分布情況將與2019年類似。受疫情等因素影響，房企間會(huì)出現(xiàn)一些分化，因此ROIC對(duì)比2019年分布將更為分散。截至2020年末，預(yù)計(jì)候選房企ROIC的中位數(shù)為2.5%，同時(shí)約有半數(shù)的候選房企ROIC處于1.79%至3.57%之間。

2 候選房企EBIT實(shí)現(xiàn)5倍以上增幅

轉(zhuǎn)看房企歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)情況，預(yù)計(jì)過(guò)去三年歸母凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分布情況將會(huì)相對(duì)集中，75%候選房企復(fù)合增長(zhǎng)率將不會(huì)超過(guò)28%。個(gè)別復(fù)合增長(zhǎng)率出現(xiàn)異常的，多為上市不久的房企。

同時(shí)，可發(fā)現(xiàn)一些房企沒(méi)能保持正的復(fù)合增長(zhǎng)率，部分原因在于沒(méi)能保持持續(xù)增長(zhǎng)的凈利潤(rùn)，尤其在疫情沖擊下，部分房企利潤(rùn)下挫，影響了增長(zhǎng)率。資本結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，歸母權(quán)益的增長(zhǎng)，也是拉低這一指標(biāo)的原因之一。

轉(zhuǎn)看規(guī)模方面的數(shù)據(jù)，候選房企的EBIT規(guī)模整體上實(shí)現(xiàn)了5倍以上的增幅，頭部房企拉大了與平均水平的絕對(duì)值。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年候選房企EBIT中位數(shù)為8.25億元，而在2019年EBIT已經(jīng)增長(zhǎng)到56.64億元。EBIT最高房企在2019年達(dá)到1153.7億元，2010年EBIT最大值是中位數(shù)的21.7倍，與2019年的20.4倍基本保持一致。

預(yù)計(jì)2020年候選房企EBIT中位數(shù)為101.0億元，而均值為181.5億元，分布存在明顯右傾，即頭部房企的EBIT規(guī)模顯著高于行業(yè)平均水平。預(yù)計(jì)2020年頭部房企EBIT規(guī)模最大值約為1200億元左右，半數(shù)候選房企的EBIT在60億元與197.5億元之間，見(jiàn)圖5。