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        不動產(chǎn)拍賣中產(chǎn)生的稅費誰承擔?

        2021-06-18 02:22:56劉鐵華
        臺商 2021年2期
        關(guān)鍵詞:規(guī)定建議人民法院

        劉鐵華

        關(guān)於不動產(chǎn)拍賣過程中產(chǎn)生的稅費由誰承擔這個問題,仔細翻看各拍賣網(wǎng)站的拍賣信息,會發(fā)現(xiàn)承擔主體不盡相同。

        比如,廣東省惠州市中級人民法院近日在京東網(wǎng)司法拍賣平臺上發(fā)佈的一則拍賣公告中向競買人的提示為:「取得相關(guān)法律文書後,買受人應(yīng)及時到相關(guān)部門辦理標的物轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)。過戶手續(xù)辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費(包括但不限於所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、過戶手續(xù)費、印花稅、權(quán)證費、水利基金費、出讓金以及房產(chǎn)及土地交易中規(guī)定繳納的各種費用)及有可能存在的物業(yè)費、水、電、氣等欠費均由買受人自行承擔,辦理二次過戶及未明確繳費義務(wù)人的費用也由買受人承擔?!?/p>

        再比如,上海市浦東新區(qū)人民法院近日在公拍網(wǎng)上發(fā)出的一則公告則表示:「在辦理標的物轉(zhuǎn)讓登記過程中,依照相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定,在過戶過程中所發(fā)生的由原權(quán)利人及買受人承擔的稅收和費用,依照法律、法規(guī)規(guī)定由原權(quán)利人和買受人各自負擔,原權(quán)利人負擔的部分由買受人在輔助機構(gòu)的陪同下先行墊付。買受人自墊付之日起十個工作日內(nèi),持有效支付憑證至本院申報退款,逾期視為買受人自願負擔?!?/p>

        之所以會出現(xiàn)不同的稅費承擔主體,主要源於2016年8月4日最高人民法院頒佈的《關(guān)於人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》(法釋[2016]18號),其中第十三條規(guī)定:「實施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的,人民法院應(yīng)當在拍賣公告發(fā)佈當日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公示下列信息:……(九)拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費及承擔方式……」;同時第三十條規(guī)定:「因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費,應(yīng)當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,由相應(yīng)主體承擔;沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的,人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數(shù)額。」

        實務(wù)中,法院通常會根據(jù)標的物拍賣後是否足夠償還原不動產(chǎn)權(quán)利所有人的債務(wù)範圍來決定稅費的承擔主體,因此才會出現(xiàn)有的是由原不動產(chǎn)權(quán)利所有人承擔,有的則由買受人承擔。

        眾所周知,不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變更時,對於企業(yè)性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓方來說,需繳納的除了按30%~60%的超額累進稅制計算土地增值稅以外,還涉及企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅等多種稅負,如由買受人承擔,意味著在不動產(chǎn)本身預(yù)算之外,往往還需要負擔一筆沉重的稅負。以下為我們針對土地廠房買賣及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時曾進行過的稅負比較表,表中紅框所列即為不動產(chǎn)直接過戶中轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納的稅負計算(見上圖):

        正因如此,在2020年十三屆全國人大三次會議上,有代表提出了第8471號建議,並得到了國家稅務(wù)總局於2020年10月19日給出的答復(fù),具體見下:

        對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復(fù)

        您提出的關(guān)於規(guī)範完善不動產(chǎn)司法拍賣中稅費征繳的建議收悉,現(xiàn)答復(fù)如下:

        關(guān)於取消不動產(chǎn)司法拍賣公告中由買方承擔稅費的轉(zhuǎn)嫁條款,統(tǒng)一改為「稅費各自承擔」的建議。

        您提出的拍賣不動產(chǎn)的稅費按照規(guī)定由「買賣雙方各自負擔」的建議,是一種較為合理的做法。根據(jù)稅收征管法第四條規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定負有納稅義務(wù)的單位和個人為納稅人。即單位或個人發(fā)生經(jīng)濟行為,按照法律、行政法規(guī)規(guī)定負有納稅義務(wù),則該單位或個人屬於法定的納稅人,應(yīng)依法履行納稅義務(wù)。各稅種單行法律及暫行條例也對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各項稅費和納稅主體作出了明確規(guī)定。

        2016年8月2日公佈、2017年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)於人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》對財產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的稅費負擔問題作出了明確規(guī)定,其中第六條規(guī)定,確定拍賣保留價、保證金的數(shù)額、稅費負擔等是人民法院應(yīng)當履行的職責;第十三條規(guī)定,人民法院應(yīng)當在拍賣公告發(fā)佈當日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公示拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費及承擔方式;第三十條規(guī)定,因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費,應(yīng)當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,由相應(yīng)主體承擔,沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的,人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數(shù)額。

        我局和最高人民法院贊同您關(guān)於稅費承擔方面的建議,最高人民法院將進一步向各級法院提出工作要求:一是要求各級法院盡最大可能完善拍賣公告內(nèi)容,充分、全面向買受人披露標的物瑕疵等各方面情況,包括以顯著提示方式明確稅費的種類、稅率、金額等;二是要求各級法院嚴格落實司法解釋關(guān)於稅費依法由相應(yīng)主體承擔的規(guī)定,嚴格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔全部稅費,以提升拍賣實效,更好地維護各方當事人合法權(quán)益。

        後記:

        需要注意的是,雖然有國稅局的上述表態(tài),從本文上述列舉的兩個正在拍賣的案例來看,法院顯然仍存在按法釋[2016]18號規(guī)定執(zhí)行的情形,在此只能提醒競拍人在參與競拍時,務(wù)必提前閱讀競拍須知,對自己所要承擔的支出有一個非常明確清晰的預(yù)算,才不至於超額負擔。

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