陳鳳珍

由于改革開(kāi)放的助力，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平得到了高速的發(fā)展，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式也日益呈現(xiàn)出了全球化的趨勢(shì)，這一良好的勢(shì)頭也給房地產(chǎn)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，與人們的生活有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。但是，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也在自身的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中遇到了諸多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。尤其是近幾年以來(lái)，國(guó)家為了更好的保障民生，陸續(xù)出臺(tái)了一系列有關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與調(diào)控政策，正因如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本也逐漸呈現(xiàn)出了持續(xù)上升的趨勢(shì)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈。如果在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中仍然處于孤軍奮戰(zhàn)的狀態(tài)，那么由于受到多重因素的影響，只會(huì)大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式作為目前房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中所采用的主要方式之一，能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在分析房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式下，對(duì)如何有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)行了一些調(diào)查與探究，為大家提供更為優(yōu)質(zhì)的參考。

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的城市化進(jìn)程也正處于不斷加快的狀態(tài)之中，于是大量的資金投入到了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是占據(jù)著極其重要的地位，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)也日益呈現(xiàn)出了專業(yè)化與復(fù)雜化的趨勢(shì)，并且與人們的日常工作和生活產(chǎn)生了極為緊密的關(guān)聯(lián)。但是，即便我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于不斷發(fā)展之中，實(shí)質(zhì)上它也正面臨著諸多的沖突與挑戰(zhàn)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的新模式下，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格的把控和管理就顯得尤為重要。在此種狀態(tài)之下，各大房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保證企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作能夠順利展開(kāi)，還需要努力加強(qiáng)與其他企業(yè)之間的良好合作。唯有如此，才能夠真正使得我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域保持健康可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。所以，在企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的新模式下，做好財(cái)務(wù)管理工作，切實(shí)提高企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，其意義是極其重大的。雖然，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面也取得了比較大的進(jìn)步，但是其中仍然存在著比較多的問(wèn)題和不足，為了使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在合作開(kāi)發(fā)的新模式下得到更好的發(fā)展，我們必須針對(duì)具體的問(wèn)題找出根本性的解決措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的模式有哪些

（一）引入投資商模式

引入投資商模式通常都是以房企項(xiàng)目運(yùn)作為主，投資商需要投入足夠的資金即可，一般情況下不需要參與到項(xiàng)目的管理與運(yùn)作當(dāng)中，只需要委派企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員對(duì)費(fèi)用的開(kāi)支與資金的使用進(jìn)行監(jiān)管即可，開(kāi)發(fā)完成之后按照先前擬定的利潤(rùn)分配方式進(jìn)行分紅，又或者按照分期的方式取得固定的收益。

房地產(chǎn)企業(yè)在采用引入投資商模式的時(shí)候，最好是選擇一個(gè)投資能力比較大的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，因?yàn)榇祟悪C(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的出現(xiàn)的具體問(wèn)題不會(huì)進(jìn)行過(guò)多的干預(yù);在擬定引入投資商模式的合作協(xié)議時(shí)，應(yīng)該明確投資項(xiàng)目的基本情況、資金需求計(jì)劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、房屋銷售辦法與原則、工程發(fā)包辦法與原則、投資人監(jiān)管辦法、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方法、利潤(rùn)分配方法、利息計(jì)算與支付辦法、投資款的返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、各方對(duì)應(yīng)義務(wù)的違約責(zé)任等。協(xié)議的內(nèi)容越詳細(xì)，在執(zhí)行與監(jiān)督任務(wù)時(shí)越方便，更加不容易引發(fā)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。

（二）聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式

聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式通常都是由合作各方共同出資、共同管理、共同運(yùn)作、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)，最終按照先前的協(xié)議所約定的比例進(jìn)行分紅。房地產(chǎn)企業(yè)在采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式時(shí)，最好是選擇一個(gè)既有投資實(shí)力，其內(nèi)部管理又比較好的企業(yè)，因?yàn)榇祟惼髽I(yè)通常都具備良好的規(guī)則意識(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中不容易引發(fā)合作糾紛。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式的合作協(xié)議中，不僅要先擬定引入投資商模式中的基本合同條件，還需要事先約定好項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所需要的決策機(jī)制、房屋銷售決策機(jī)制與定價(jià)機(jī)制、工程施工發(fā)包規(guī)則、費(fèi)用支出管理辦法、合作各方的分工和人員委派、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢的決算辦法以及對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任等。如此方能夠促使合作各方的駐場(chǎng)項(xiàng)目管理人員認(rèn)真準(zhǔn)備工作、相互監(jiān)督、良性互動(dòng)，使得一切具體的事務(wù)在處理時(shí)都有章可循，一切矛盾與分歧都能夠進(jìn)行化解。

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式一般都是由房地產(chǎn)企業(yè)提供開(kāi)發(fā)用地，以投資人為中心進(jìn)行開(kāi)發(fā)，提供開(kāi)發(fā)用地的房企能夠運(yùn)用分期的方式、按照固定的數(shù)額取得銷售收益與投入成本，還可以按照實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)分配紅利。

在擬定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的合作協(xié)議時(shí)，不僅要明確投資商模式下的合同內(nèi)容，還應(yīng)該明確各方投資款的具體返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)辦法、利潤(rùn)分配辦法以及其利息計(jì)算與支付辦法等。除此之外，還應(yīng)該記賬規(guī)范，明確合作各方的工作配合、項(xiàng)目分戶賬的管理以及供地房企的監(jiān)管辦法等。如此才能夠有效防止項(xiàng)目投資人將項(xiàng)目擱置，或者以房地產(chǎn)企業(yè)的名義從事一些具有重大風(fēng)險(xiǎn)的民事行為，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式類似于掛靠經(jīng)營(yíng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)做好項(xiàng)目的宏觀管控工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式下財(cái)務(wù)管理問(wèn)題分析

（一）企業(yè)管理成本不夠

無(wú)論何種企業(yè)在進(jìn)行管理時(shí)都需要具備一定的成本，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行管理時(shí)通常都比較容易將成本放在工程招投標(biāo)、獲取土地以及施工等方面。在選擇具體的設(shè)計(jì)方案時(shí)，如果是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的因素，而沒(méi)有對(duì)每一個(gè)影響因素進(jìn)行全面的考慮，那么很有可能會(huì)使得實(shí)際施工與先前的設(shè)計(jì)方案存在比較大的偏差，這無(wú)疑會(huì)給工程的開(kāi)展以及建設(shè)的進(jìn)度造成比較大的影響。在進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)，成本與標(biāo)價(jià)之間一般都會(huì)存在一定的差別。房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視管理成本是導(dǎo)致這些問(wèn)題出現(xiàn)的最重要原因，而正是因?yàn)檫@些影響因素的普遍存在，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在項(xiàng)目開(kāi)始之前都很容易忽略造價(jià)的控制，使得管理過(guò)程出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致成本的預(yù)估出現(xiàn)問(wèn)題，最終給整個(gè)工程的順利進(jìn)行造成比較大的麻煩。

（二）企業(yè)融資壓力大

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，整個(gè)行業(yè)對(duì)于資金的依賴程度都是比較高的，如果資金的周轉(zhuǎn)與運(yùn)行速度普遍偏慢，那么房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)長(zhǎng)時(shí)間處于融資壓力過(guò)大的狀態(tài)之中。在我國(guó)，有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在財(cái)務(wù)管理能力過(guò)于薄弱的情況，因此在融資時(shí)很容易出現(xiàn)問(wèn)題，具體情況如沒(méi)有對(duì)融資規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格要求，沒(méi)有控制好融資的成本，沒(méi)有選擇科學(xué)合理的融資時(shí)機(jī)等。除此之外，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道還存在著比較單一的特點(diǎn)，其中大部分運(yùn)行與周轉(zhuǎn)資金都是通過(guò)銀行貸款來(lái)獲取的，這種情況也導(dǎo)致了企業(yè)資金壓力過(guò)大，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高的特點(diǎn)的出現(xiàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式這一新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，國(guó)家正努力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行宏觀調(diào)控，嚴(yán)格把控資金在房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)，所以當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力都是比較大的。

（三）財(cái)務(wù)管理人員不夠重視存在的風(fēng)險(xiǎn)

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，內(nèi)部管理人員并沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要性，僅僅只是簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)管理混為一談。如在房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式下的財(cái)務(wù)管理中，僅僅重視形式化的工作，做做表面功夫，是不能夠真正認(rèn)識(shí)到相關(guān)房地產(chǎn)所特有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的，這無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)不利影響。如果在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，僅僅憑借管理人員的一己之力是很難規(guī)避與解決問(wèn)題的，這無(wú)疑又增加了風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率，明顯會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式下應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)務(wù)管理

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作

房地產(chǎn)是一個(gè)資金需求量大的產(chǎn)業(yè)，因此所有房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中都應(yīng)該要統(tǒng)籌全局，進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理、預(yù)算管理、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)管理。成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式下財(cái)務(wù)管理的重要組成內(nèi)容，應(yīng)該注意控制措施的設(shè)定，加大風(fēng)險(xiǎn)防范力度。

內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段應(yīng)該盡量將公司的實(shí)際狀況與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行全面、深入的分析，而后再根據(jù)分析結(jié)論著手設(shè)計(jì)初步開(kāi)發(fā)方案。在確定項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該綜合考慮整個(gè)項(xiàng)目的周期、預(yù)期成果等、人員結(jié)構(gòu)等因素，如此才能夠提高工程造價(jià)的準(zhǔn)確性。

（二）財(cái)務(wù)人員需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控觀念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善自身的管理體系，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員及其業(yè)務(wù)往來(lái)、資金賬號(hào)等進(jìn)行嚴(yán)格的考核與監(jiān)督，除此之外，還應(yīng)該定期對(duì)其培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)于問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的敏感度。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)完善財(cái)務(wù)監(jiān)督與獨(dú)立審計(jì)制度。如此才能夠減少不可控的損失，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，保證企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。

（三）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的力度

在房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，建立現(xiàn)代化的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，提高外部經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)具體情形增加多種融資方式，例如股權(quán)融資、債務(wù)融資、民間借貸等，這對(duì)于分散公司的融資風(fēng)險(xiǎn)是十分有利的，還能在一定程度上避免因資金鏈條發(fā)生狀況而導(dǎo)致無(wú)法如期還貸情況的發(fā)生。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該要防止一味擴(kuò)張行為的出現(xiàn)，嚴(yán)格按照公司的經(jīng)營(yíng)狀況與市場(chǎng)環(huán)境來(lái)確定公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略。

四、結(jié)語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式下的重點(diǎn)內(nèi)容，雖然當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平并不高，財(cái)務(wù)管理機(jī)制仍然需要完善，但是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具備充足的信心，同時(shí)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作作出更多的關(guān)注，在實(shí)際的運(yùn)行活動(dòng)當(dāng)中不斷進(jìn)行改革，做好財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控工作，完善并且落實(shí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理機(jī)制，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理能力，促使我國(guó)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。

（作者單位：佛山市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）