常楠

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，投資者在關注收益的同時，也注意到風險的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，具有投資額大和回收期限長的特點，在其發(fā)展過程中急需金融業(yè)的支持和配合。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境不容樂觀，投資順利與否，不僅關系到個人的投資行為，而且關乎企業(yè)的生存，因此研究房地產(chǎn)的投資風險就非常有必要。文章主要從中國恒大集團2014—2018年報中的相關數(shù)據(jù)入手，從投資前期、中期及后期3個方面對中國恒大集團房地產(chǎn)投資風險和風險成因進行分析，并提出相應的對策和建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);投資風險;恒大集團

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）03-0165-03

投資風險是指從投資開始到投資結束的期間內(nèi)，受到種種不可控因素的影響，使實際投資收益與預期收益之間產(chǎn)生的偏差。投資過程中總是伴隨著風險，投資風險并非是一成不變的，它會隨著投資活動的進行而發(fā)生變化。投資的風險性質(zhì)和后果也會因為投資階段的不同而發(fā)生改變。因此，需要對中國恒大集團房地產(chǎn)投資風險進行分析，以便提出對策。

1 中國恒大集團房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

1.1 中國恒大集團房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

截至2018年末，中國恒大集團的總資產(chǎn)達1.88萬億元，該集團逐漸將發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整為“多元+規(guī)模+品牌”模式，同時逐步降低企業(yè)負債率、企業(yè)成本，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率。除此之外，中國恒大集團在規(guī)模方面增速放緩，于整個行業(yè)中排名第三。

隨著房地產(chǎn)市場格局的變化，中國恒大集團調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，從2014年開始逐步將業(yè)務重點向二、三線城市轉(zhuǎn)移，其主要發(fā)展目標仍是獲取一、二線城市的土地資源[1]。目前，中國恒大集團的一、二線城市土地儲備資源占總量的73%，優(yōu)質(zhì)的土地儲備資源使它在行業(yè)中處在下行發(fā)展態(tài)勢時，仍能夠獲取利潤，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場份額的穩(wěn)定持有。截至2018年末，中國恒大集團實現(xiàn)銷售收入4 662.00億元，毛利潤達1 689.5億元，利潤同比增長50.5%，毛利率為36.2%，盈利水平仍領先其他房企。2018年的合約銷售額為5513.4億元，較2017年增長10.1%;合約銷售面積為5 243.5萬m2，同比增長4.2%。合約平均售價為10 515元/m2，較2017年增長5.6%。目前，中國恒大集團有173個新項目正在緊鑼密鼓地進行，這些項目分布在深圳、重慶、成都等數(shù)十個城市，在售項目累計達到829個，分布于227個城市。本文分析認為，即便是在房地產(chǎn)行業(yè)動蕩、行業(yè)分化加劇的背景下，中國恒大集團各項財務數(shù)據(jù)均保持在行業(yè)平均水平之上，主要得益于中國恒大集團的產(chǎn)品定位準、品質(zhì)高、管理嚴的優(yōu)勢[2]。

1.2 中國恒大集團房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

1.2.1 中國恒大集團房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴大

中國恒大集團年報顯示，2014年，中國恒大集團注重可持續(xù)盈利能力，選擇優(yōu)質(zhì)的項目補充和平衡一、二、三線城市的區(qū)域布局?？偼顿Y用地建筑面積為1.47億m2，同比減少362萬m2，降幅為2.6%，全年新購土地共投資2 176 508萬元。2015年，中國恒大集團繼續(xù)注重可持續(xù)的盈利能力，不斷選擇優(yōu)質(zhì)的項目進行補充，從而使得一、二、三線城市的布局更加均衡。總投資用地建筑面積為1.56億m2，同比增長897萬m2，增幅約6.1%，全年新購土地共投資7 126 211.5萬元。2016年，中國恒大集團加大土地投資力度，在經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市和地級市大力開展項目，總投資用地建筑面積為2.29億m2，同比增長7 328萬m2，增幅約46.9%，全年新購土地共投資20 435 048萬元。2017年，中國恒大集團進一步優(yōu)化和完善項目城市布局，補充優(yōu)質(zhì)土地投資，總投資用地建筑面積為3.12億m2，增幅約36.2%，全年新購土地共投資23 801 400萬元。2018年，集團更加注重效益和增長質(zhì)量，適度補充優(yōu)質(zhì)土地，投資土地總建筑面積為3.03億m2，降幅約2.9%，全年新購土地共投資8 043 723萬元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)可知，中國恒大集團房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年增加，除2018年略有下降外，其他年份投資額保持穩(wěn)定增長。投資額從2014年的2 176 508萬元增長到2018年的8 043 723萬元，增長超過3.7倍。中國恒大集團房地產(chǎn)投資額的絕對值雖然不斷增長，但是房地產(chǎn)投資增速處于不斷的波動中，這主要受宏觀經(jīng)濟形勢影響。

1.2.2 中國恒大集團房地產(chǎn)直接籌資占據(jù)主導地位

截至2018年12月31日，中國恒大集團間接籌資來源包括長期銀行借款和短期銀行借款，累計2 560億元;直接籌資來源主要包括發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、發(fā)行中國企業(yè)債權和發(fā)行私募信托基金等，累計4 171.4億元。直接籌資渠道的籌資金額遠大于間接籌資渠道的累計籌資金額，間接籌資占全部借款金額的38%，直接籌資占全部借款總額的62%。

2014—2018年，中國恒大集團兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)債，籌資總額195億元;發(fā)行公司債券（優(yōu)先股）11次，籌資總額為116.23億元。2018年1月31日，中國恒大集團發(fā)布公告，成功發(fā)行2023年到期的180億港元4.24%可轉(zhuǎn)換債券。這次中國恒大集團債券的利率為4.25%，是歷史上最低的債券發(fā)行利率。

2 中國恒大集團房地產(chǎn)投資所面臨的風險及成因分析

中國恒大集團的房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型的行業(yè)，具有發(fā)展投資規(guī)模大、開發(fā)周期長和資金周轉(zhuǎn)緩慢的特點，這決定如果資本投資于房地產(chǎn)項目，那么將會面臨短期內(nèi)很難收回資金的風險?？紤]到這種情況，本文從投資前期、中期和后期3個方面入手，對中國恒大集團投資房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風險進行分析。只有這樣，才能讓集團了解投資房地產(chǎn)行業(yè)時將會面臨的主要風險，幫助集團在整個投資過程中盡可能地避免風險，減少不必要的損失。

2.1 前期投資風險及成因

投資前期是指沒有開工之前這一時間段，這個階段要做的是準備工作，如招標、籌集資金等，一切細節(jié)都應在前期階段做好準備。當中國恒大集團確定對房地產(chǎn)項目進行投資時，就要考慮項目的預期收益如何，項目規(guī)模的大小和項目所用資金的多少，以便項目后期的工作順利進行。中國恒大集團房地產(chǎn)項目在前期的投資風險主要有獲取土地風險和融資風險。

（1）獲取土地風險。截至2018年12月31日，中國恒大集團在中國228個城市擁有811個項目，覆蓋了全國各省市。中國恒大集團憑借供應商戰(zhàn)略聯(lián)盟，在進行全國開發(fā)、擴建項目的過程中，規(guī)劃、招標、采購、配送均采用標準化的集中采購和招標方式，而面對供應商時，就要進行溝通與交流，溝通與交流的及時與否定了是否會給集團帶來獲取土地的風險[3]。

（2）融資風險。融資風險是指為滿足投資初期的資金需求，投資者通過向外吸取借款以獲得所需資金。由中國恒大集團的年報可以得知，其房地產(chǎn)投資的資本來源主要是外源融資，除2014年達到10%左右的水平外，內(nèi)源性融資金額在每年資本總額中的平均占比為6%左右，而外源性融資占比平均在90%左右，這說明中國恒大集團投資房地產(chǎn)行業(yè)的自有資金短缺，其融資來源主要依靠外源融資。

2.2 中期投資風險及成因

中期也就是實施建設階段，即從正式開工到最終建成這一時間段，在這一階段會遇到的風險主要集中在兩個方面，最常見的是成本風險，因為人工費、材料費和管理費用貫穿整個房地產(chǎn)建設的始終。此外，要考慮安全風險，因為在房地產(chǎn)的建設過程中存在著危險因素，所以安全事故的發(fā)生有時可以看作是必然的。

（1）成本風險。勞動力成本風險主要是由工人工資水平的上漲、勞動力供給不足及缺乏技術性和有管理能力的工作人員這3個方面導致的。原材料成本風險主要是由于鋼材和水泥的價格因素會對集團房地產(chǎn)投資規(guī)模產(chǎn)生一定影響而造成的。此外，集團房地產(chǎn)項目在投資的過程中也要考慮對成本進行管理，管理費用是因為集團投資房地產(chǎn)項目時，資金投入巨大，若按照規(guī)定的2%～5%的比例計算管理費用，其金額也達到上億元。所以，如果集團沒有很好地控制管理費用率，那么投資的資金將會出現(xiàn)波動。根據(jù)相關規(guī)定，房地產(chǎn)項目的管理費用計算如下：

管理費用=規(guī)定的計算基數(shù)×管理費用百分比

據(jù)中國恒大集團年報顯示，2017年和2018年管理費用率均值分別為3.14%、2.91%，盡管2018年管理費用率較2017年有所下降，但是中國恒大地產(chǎn)的管理費用率仍然處于均值之上，并且與“綠地集團”和“保利地產(chǎn)”相比，管理費用率較高。

（1）安全風險。安全風險是指因施工環(huán)境、工人的不安全因素處在未知狀態(tài)，難免會發(fā)生安全問題。例如，2018年10月30日11時42分，平頂山市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)未來路中段恒大御景半島一期、二期項目工地出現(xiàn)一起高樓墜落事故，導致1人死亡。據(jù)公開資料顯示，恒大御景半島是恒大集團在平頂山繼“恒大名都”之后開發(fā)建設的“扛鼎”新作，這種安全事故會嚴重影響集團的聲譽。

2.3 后期投資風險成因

在項目建設完成后，就要進入銷售階段，這個環(huán)節(jié)不可或缺。集團將投資資金變成建筑物，想要將資金收回來，就要把房地產(chǎn)商品賣出去。通常情況下，銷售速度越快，損失金額越少，在各種監(jiān)管措施和政府限購限貸力度不斷升級的經(jīng)濟環(huán)境之下，銷售階段最大的任務就是盡快將房子賣出。在房子售出之后，物業(yè)管理方面可能會出現(xiàn)讓業(yè)主不滿意的情況，這時，集團會面臨物業(yè)的管理風險。

（1）銷售風險。房地產(chǎn)項目的銷售毛利率指毛利占銷售收入（或營業(yè)收入）的百分比，其中毛利是收入和與收入相對應的營業(yè)成本之間的差額[3]。計算公式為銷售毛利率=銷售收入毛利/銷售收入×100%。

當計算所得的值越大，說明成本在銷售收入中所占的比例越小，項目的獲利能力越強，后期面臨的財務風險也就越小。因此，中國恒大集團要提高銷售毛利率，就要在保持銷售收入不斷增長的同時，對銷售成本進行控制。

（2）物業(yè)風險。中國恒大集團投資的房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，當集團銷售人員將房屋銷售給消費者后，消費者不僅關注房屋的價格和質(zhì)量，而且會考慮購房后續(xù)的一系列服務和幫助。中國恒大集團的物業(yè)管理是委托它旗下的物業(yè)管理公司，通過商業(yè)經(jīng)營手段管理小區(qū)，為業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務。2016年11月5日，由于物業(yè)工作人員用濕拖把拖地，導致50歲的李女士因地面結冰而滑倒摔傷，進而被法院審判恒大地產(chǎn)金碧物業(yè)公司賠償李女士醫(yī)療費、誤工費等共計1萬元。由此可以看出，物業(yè)管理風險是確實存在的，中國恒大集團應該重視對這方面風險的管理。

3 中國恒大集團房地產(chǎn)投資風險防范的路徑選擇

3.1 重視與供應商的溝通交流，注重自有資金的積累

精誠合作是集團實現(xiàn)精品戰(zhàn)略的基礎保障。中國恒大集團應更加注重加強與供應商的溝通與交流工作，通過參觀互訪、會議交流、優(yōu)秀供應商表彰等形式，及時了解供應商的訴求和期望，努力與合作伙伴達成共識，約談表現(xiàn)欠佳的供應商，引導其進行原因分析及制訂和落實整改方案，在努力與合作伙伴達成共識的前提下，實現(xiàn)集團與供應商的互利共贏。對于集團自有資金不足的問題，中國恒大集團應采用科學合理的資本管理方式，適應新時代的要求，提升自身創(chuàng)新能力，提高集團管理效率，通過適當調(diào)整盈余分配政策，并減少集團股東的分紅，使集團的留存收益增加，盡可能地滿足企業(yè)對資金的需求。

3.2 加強成本管理，緊抓安全問題

在物價飛漲的今天，高漲的人工費及原材料的高價采購會使企業(yè)的投資成本增加。一方面，可憑借中國恒大集團自身的品牌效應和規(guī)模經(jīng)濟效應優(yōu)勢，降低集團的成本費用;另一方面，中國恒大集團應制定更高效的管理條例，加快調(diào)整經(jīng)營理念，將管理重點放在降低管理費用率上。考慮到安全問題，集團應嚴格遵守法律法規(guī)，積極采取各項措施防止生產(chǎn)安全事故發(fā)生，確保履行項目安全相關責任。同時，集團在定期檢查各項目安全文明施工情況時，應賞罰分明，對于管理不佳、整改不足或者有重大安全隱患的安全文明項目，視情況扣罰相關責任人20%～30%的核定綜合獎金。

3.3 采取靈活的營銷方式，全面提升物業(yè)服務品質(zhì)

從前文對中國恒大集團的銷售成本分析可以看出，中國恒大集團的銷售成本同比波動幅度較大。因此，集團應加強落實靈活多變的銷售策略[4]，并采取多元化的促銷方式，最大限度地降低集團的銷售風險。在物業(yè)管理方面，要以“質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)”作為企業(yè)的發(fā)展宗旨，堅持“匠心筑家筑品質(zhì)”的建筑理念，持續(xù)實施精品戰(zhàn)略，契合業(yè)主衣食住行等多方面的需求，完善周邊配套建設，努力打造高品質(zhì)、高性價比的住宅產(chǎn)品。除此之外，集團應通過“貼心樓管員”“總經(jīng)理接待日”等措施及時了解并回應業(yè)主之訴求，致力從細節(jié)方面貼心關懷客戶，以切實改善人民群眾的生活和提升客戶的滿意度。

參 考 文 獻

[1]徐爽爽.中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展回顧——以萬科、恒大、萬達為例[J].財經(jīng)界，2018（4）：107-109.

[2]高虹.新形勢下房地產(chǎn)營銷的優(yōu)化策略[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（31）：10-12.

[3]曹龍騏.金融學[M].北京：高等教育出版社，2016：323-329.

[4]陳璐.恒大地產(chǎn)集團品牌營銷案例研究[D].南昌：南昌大學，2019.