胡瓊霞

（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 浙江杭州 310018）

一、引言

做好納稅籌劃工作，不僅關(guān)系到個(gè)人買賣住房能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且關(guān)系到個(gè)人買賣住房過程中的個(gè)人利益（吳福喜，2018）。本文站在自然人的角度，探討買賣和租賃房產(chǎn)可能涉及的稅種以及享有的優(yōu)惠政策，并出具幾種納稅籌劃方案以供參考。

二、具體分析

（一）購(gòu)買住房

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕23號(hào)中的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住宅需要繳納契稅并享有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。個(gè)人購(gòu)買住宅的相關(guān)稅費(fèi)如表1所示。個(gè)人購(gòu)買住房涉及的稅費(fèi)主要是契約，印花稅暫免繳納。契稅會(huì)根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況，進(jìn)行一定稅收優(yōu)惠，因此在購(gòu)買住房的順序上具有一定的納稅籌劃的空間。個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房可享有契稅的稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠力度由住房面積決定。因此可以實(shí)現(xiàn)測(cè)算不同購(gòu)置順序下的總稅負(fù)大小，然后選擇稅負(fù)小的方案。

表1 個(gè)人購(gòu)買住宅相關(guān)稅費(fèi)

案例一：小王想連續(xù)購(gòu)買第一套房和第二套房（非北上廣深），現(xiàn)有已確認(rèn)兩套欲購(gòu)買的房子，一是80平方米、價(jià)值80萬元的A房；二是120平方米、價(jià)值120萬元的B房。A、B均為普通住房。

方案一：先購(gòu)買A房，再購(gòu)買B房。契稅=80×1%+120×3%=4.4萬元。

方案二：先購(gòu)買B房，再購(gòu)買A房。契稅=100×1.5%+80×3%=4.2萬元。

方案二比方案一少繳納0.2萬元，因此選擇方案二。

（二）購(gòu)買商鋪

相比購(gòu)買住宅，個(gè)人購(gòu)買非住宅需要繳納的稅種一致，但少了很多稅收上的優(yōu)惠。個(gè)人購(gòu)買商鋪需要承擔(dān)契稅和印花稅，契稅需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣贫ǖ亩惵视?jì)算，印花稅也是比例稅率，進(jìn)行納稅籌劃空間較少。

（三）銷售住房

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)和《個(gè)人所得稅法》，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房需要支付增值稅和個(gè)人所得稅，其中個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房可以暫免繳納土地增值稅和印花稅。個(gè)人銷售住房需要繳納的稅種如表2所示。

表2 個(gè)人銷售住宅相關(guān)稅費(fèi)

根據(jù)上述表格，本文提供了四種不同角度的納稅籌劃方案，具體方案應(yīng)根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

1.延后銷售時(shí)間。個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房，當(dāng)該住房自用年限超過5年時(shí)，既滿足了個(gè)人所得稅的免征條件也滿足了2年以上普通住房免征增值稅的條件，故免征個(gè)人所得稅和增值稅。因此當(dāng)房屋購(gòu)買年限已滿2年但不足5年時(shí)，可考慮在房屋滿5年后再出售。

案例二：當(dāng)小王想要銷售家庭唯一住房，該住房自購(gòu)買已滿2年但不足5年，預(yù)計(jì)成交價(jià)為200萬元，原屋價(jià)值150萬元。

方案一：當(dāng)滿2年不滿5年時(shí)銷售，增值稅及其附加稅合計(jì)為0，個(gè)人所得稅=（200-150）×20%=10萬元

方案二：當(dāng)滿五年時(shí)銷售，增值稅及其附加稅合計(jì)為0，個(gè)人所得稅免征。

因此將銷售家庭唯一住房的時(shí)間延遲到滿5年后，預(yù)計(jì)可以少繳納稅款10萬元。

2.選擇性銷售。個(gè)人銷售自建自用的房屋免征增值稅，因此當(dāng)擁有2套住房，想出售一套時(shí)，可以考慮出售自建自用的那一套。

案例三：當(dāng)小王擁有兩套某市的普通房屋，A房屋自購(gòu)買未滿兩年，B房屋為自建房屋，其市價(jià)相等均為200萬元。A房屋原值150萬元，B房屋無法提供房屋原值，且稅務(wù)機(jī)關(guān)未能核實(shí)房屋原值。現(xiàn)想出售一套換取現(xiàn)金。

方案一：銷售A房屋，需要繳納增值稅=200×5%=1 0萬元，增值稅附加稅合計(jì)=10×（7%+3%+2%）=1.2萬元，個(gè)人所得稅=（200-150-1.2）×20%=9.76萬元，合計(jì)應(yīng)納稅=10+1.2+9.76=20.96萬元

方案二：銷售B房屋，應(yīng)繳納增值稅、增值稅附加稅合計(jì)為0，個(gè)人所得稅=200×1%=2萬元

因此選擇銷售自建自用的房屋可以少繳納稅款18.96萬元。

3.保留相關(guān)有效憑據(jù)。在出售房屋時(shí)，如果可以提供房屋原值或稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核實(shí)房屋原值的，則可按照成交價(jià)格扣除原值后的金額繳納個(gè)人所得稅；若不能提供房屋原值且稅務(wù)機(jī)關(guān)不能夠核實(shí)房屋原值的，則按1%的稅率繳納。因此保留相關(guān)有效憑證或許可以減少繳納個(gè)人所得稅。

案例四：當(dāng)小王想要賣掉一套自購(gòu)買滿2年、不滿5年的普通住宅，其預(yù)計(jì)成交價(jià)格為200萬元。該住宅購(gòu)買原值為100萬元，裝修費(fèi)25萬元，住房貸款利息等其他費(fèi)用10萬元。

方案一：若小王無法提供相關(guān)費(fèi)用憑證，采用核定征收方式的，其增值稅、城建稅、教育稅附加和地方教育費(fèi)附加合計(jì)為0，預(yù)計(jì)繳納個(gè)人所得稅=200×1%=20萬元。

方案二：小王可以提供相關(guān)費(fèi)用憑證，其增值稅、城建稅、教育稅附加和地方教育費(fèi)附加合計(jì)為0，預(yù)計(jì)繳納個(gè)人所得稅=（200-100-25-10）×20%=13萬元。

因此小王保留相關(guān)有效憑據(jù)可以少繳納20-13=7萬元的個(gè)人所得稅。

4.房屋互換。根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)，個(gè)人之間互換自有住房可以免征土地增值稅，因此買賣住房的雙方選擇交換住房可以比雙方都先賣后買節(jié)稅。

案例五：甲和乙均有換住房的需求。甲有一套住房，價(jià)值150萬元，乙有一套住房，價(jià)值130萬元，雙方均無按揭和抵押情況。（不考慮契稅的稅率優(yōu)惠）

方案一：甲乙都先賣后買，甲需要繳納契稅=130×3%=3.9萬元，乙需要繳納契稅=150×3%=4.5萬元。

方案二：甲乙進(jìn)行房屋互換，由乙補(bǔ)20萬元現(xiàn)金給甲，則只需乙繳納契稅=20×3%=0.6萬元

因此房屋互換的方式可以幫助甲乙節(jié)稅。

（四）銷售商鋪

據(jù)國(guó)稅局公告2016年第14號(hào)的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需要繳納增值稅。此外，商鋪屬于非住宅，不能享受土地增值稅和印花稅的免稅政策，其涉及稅種較多，沒有納稅籌劃的空間。但若是保存有購(gòu)房發(fā)票或者取得評(píng)估價(jià)格，可根據(jù)不同的土地增值稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算來減少一定的稅負(fù)，其涉及的稅種如表3所示。

表3 個(gè)人銷售非住宅相關(guān)稅費(fèi)

（五）出租住房

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)，個(gè)人出租住房應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，具體見表4所示。

表4 個(gè)人出租住宅相關(guān)稅費(fèi)

個(gè)人在出租住房或其他不動(dòng)產(chǎn)期間，分?jǐn)偤笤伦饨鹞闯?0萬元的可以免征增值稅。由于大多數(shù)人并不會(huì)大量投資不動(dòng)產(chǎn)、職業(yè)出租住房，因此很可能不會(huì)超出每月10萬的銷售額，也就基本不涉及繳納增值稅及其附加稅。在剩余不免征的稅種中，可以從個(gè)人所得稅的抵扣項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃。

案例六：小王有一套房屋用于出租，租金為11000元/月，租期為12個(gè)月。他想要對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)一星期就可以裝修完畢，不會(huì)影響房屋的出租使用，裝修費(fèi)預(yù)計(jì)為10000元。

方案一：選擇在租期滿后裝修。小王預(yù)計(jì)繳納房產(chǎn)稅=110000×4%=4400元，個(gè)人所得稅=（110000-4400）×10%=10560元。因此，在12個(gè)月的租期內(nèi)共需納稅（4400+10560）×12=179520元

方案二：選擇立即裝修。小王預(yù)計(jì)繳納房產(chǎn)稅=110000×4%=4400元，個(gè)人所得稅=（110000-4400-800）×10%=10480元，在12個(gè)月的租期內(nèi)共需納稅（4400+10480）×12=178560元，累計(jì)扣除裝修費(fèi)9600元，剩余400元可在下一年扣除。

因此，選擇立即裝修可以幫助小王節(jié)稅960元。

（六）出租商鋪

出租商鋪與出租住宅類似，其差別是不享有增值稅和個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠，所以這兩種稅的稅率高于出租住宅。因此，出租商鋪的稅收籌劃可以參考出租住宅。個(gè)人出租商鋪涉及的稅種如表5所示。

表5 個(gè)人出租非住宅相關(guān)稅費(fèi)

三、結(jié)語(yǔ)

實(shí)際工作中，房屋交易雙方采用陰陽(yáng)合同、高買低報(bào)等方式最大限度逃避繳納稅款的現(xiàn)象，對(duì)買賣雙方均存在一定的風(fēng)險(xiǎn)（張殿榮，2020）。相比這些避稅方式，本文基于六種房屋交易形式提供了不同納稅籌劃方案，可供有需者根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇最優(yōu)的房屋交易形式和最優(yōu)的納稅籌劃方案，以減輕稅負(fù)。