田斐

【摘要】本文以此為背景，闡述了房地產(chǎn)項目加強成本核算的重要性以及成本核算的項目分類，同時結(jié)合筆者多年實踐工作經(jīng)驗分析了房地產(chǎn)成本核算中存在的問題，并在最后給出了房地產(chǎn)項目的成本控制措施，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益最大化的實現(xiàn)提供些許參考。

【關(guān)鍵詞】成本核算;控制措施;房地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)項目加強成本控制的重要性

在房地產(chǎn)項目的財務(wù)核算流程中，成本管理貫穿始終，同時成本核算也是房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中最重要的核心工作內(nèi)容之一，能否進行有效的成本控制將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)果，因此不管如何強調(diào)其重要性都不為過。由于房地產(chǎn)項目自身的獨特性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程與其他行業(yè)相比有較大不同，同時房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成相較其他制造業(yè)也要復(fù)雜得多。一方面房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長，另一方面房地產(chǎn)項目的資金需求量也十分巨大[1]，所以在實際的項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須對項目成本進行精細(xì)化管控。在實際的房地產(chǎn)項目的成本管理包括前期拿地的成本預(yù)測、開發(fā)過程中的成本核算、項目完工后的成本清算等諸多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)對最終的成本控制效果都有很大影響，能否在所有環(huán)節(jié)中實施有效的成本控制將直接決定項目最終的收益情況。

2、房地產(chǎn)成本核算存在的問題

2.1成本核算對象確定不合理

在房地產(chǎn)項目的成本管理中需要合理確定成本核算對象才能實現(xiàn)較為精確的成本核算，但在實際操作過程中也并非對于成本核算對象劃分的越詳細(xì)越好。一方面，如果成本核算對象的劃分過于粗略，則必然導(dǎo)致核算結(jié)果與實際情況出現(xiàn)較大偏差，這對于項目的成本分析和管理都是不利的，但另一方面，如果成本核算對象的劃分做到事無巨細(xì)的程度也是得不償失的，因為過細(xì)的劃分必然會導(dǎo)致工作量的成倍增長，在嚴(yán)重影響成本核算工作效率的同時，也增加了許多不必要的人工成本。

因此，房地產(chǎn)項目成本核算對象劃分的顆粒度問題是對項目管理者實際工作經(jīng)驗和能力的一項考驗，只有對成本核算對象進行恰到好處的劃分，才能在確保在可接受的工作效率下實現(xiàn)成本核算精確性的最大化。

2.2成本核算的歸集與分配隨意

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)核算對象進行成本歸集分配，然而在實際核算工作中，在一定程度上存在著通過調(diào)節(jié)成本達到企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)利潤的情況。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)成本分配中在銷售好價格高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)和滯銷或價格低的產(chǎn)品業(yè)態(tài)之間調(diào)節(jié)成本，在完工與未完工產(chǎn)品之間、公共配套費的分?jǐn)偵弦泊嬖诖祟惉F(xiàn)象[2]。

過度的人為干預(yù)帶來了成本確認(rèn)結(jié)果的不準(zhǔn)確，導(dǎo)致會計信息披露不準(zhǔn)確、成本分析結(jié)果偏離實際。另外成本核算過程中涵蓋不全也使成本分配存在漏洞。

2.3開發(fā)項目核算利潤不夠準(zhǔn)確

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他制造類行業(yè)的一大特點在于其實際工作中的賬務(wù)處理需要以收到收款方發(fā)票或工程款的實際支出作為成本確認(rèn)的依據(jù)，但與此同時由于房地產(chǎn)項目工程開展周期較長，實際的工程款支付也很容易滯后于工程的實際進度，這些情況都會造成成本核算過程中少記漏記的問題。因此，在房地產(chǎn)項目的成本核算過程中，財務(wù)部門需要俞渝業(yè)務(wù)部門和施工建設(shè)部門積極溝通，實現(xiàn)信息的互通有無，通過對項目施工真實進度的把控將實際已經(jīng)完工必然產(chǎn)生成本支出的部分納入到成本核算，從而避免少計漏計現(xiàn)象，讓成本核算進度和實際工程進度保持同步。

3、房地產(chǎn)項目的成本控制措施

3.1項目決策過程成本控制

房地產(chǎn)項目建設(shè)由于其時間跨度大且資金調(diào)用多，因此成本控制的范疇絕不僅限于項目開發(fā)過程之中，實際上在項目決策過程中就成本控制的需求就已經(jīng)出現(xiàn)。所謂凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，如果房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒有在項目決策過程中重視成本控制的意識，則可能在項目啟動的第一天就已經(jīng)注定項目必然虧損的命運。為了實現(xiàn)項目決策過程中的成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須首先梳理清楚決策過程中的成本控制框架，并能有效使用成本控制框架對決策過程中成本控制存在的問題逐一排查，并在決策階段提前采取有效措施來解決發(fā)現(xiàn)了問題，只有不將潛在問題帶入到項目實際開發(fā)過程中，才是真正有效用的成本控制。

在實踐中，處于項目建設(shè)和運營初期階段的房地產(chǎn)企業(yè)，在項目選址和決定建設(shè)規(guī)模的過程中，應(yīng)該對國內(nèi)市場情況和整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行綜合分析，來為是否應(yīng)該承接該項目的決策提供可靠的數(shù)據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上制定詳細(xì)的項目實施方案。

3.2項目準(zhǔn)備過程成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項目準(zhǔn)備過程中的主要任務(wù)是根據(jù)項目決策階段制定好的實施方案開展項目啟動的各項準(zhǔn)備工作，而在這一過程中依然包含大量和成本控制有關(guān)的工作內(nèi)容，其中最關(guān)鍵的部分在于通過項目設(shè)計實現(xiàn)嚴(yán)格、科學(xué)的成本管理，只有設(shè)計階段的事無巨細(xì)才能讓項目開始施工前對所有環(huán)節(jié)成本支出進行較為精確的估算，做到心中有數(shù)，才能實現(xiàn)真正有效的成本控制。而在項目設(shè)計之外，和成本控制直接相關(guān)的還有對于招標(biāo)的監(jiān)管工作。

招標(biāo)工作的開展必須嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)和相關(guān)政策，開展招標(biāo)工作必須以公平公正公開為基本原則，同時設(shè)計科學(xué)合理的招標(biāo)依據(jù)，確保能夠通過最小的投入換來符合各項政策規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)結(jié)果[3]。因此房地產(chǎn)企業(yè)在為項目工程選擇承建商的過程中，必須嚴(yán)格考察施工方的硬實力和軟實力，其中應(yīng)格外關(guān)注承建商的歷史信用記錄，避免選擇信譽存在污點的承建商而帶來各種意想不到的麻煩，選擇靠譜的承建商可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中減少各種額外成本支出，對成本控制的影響非常巨大。

3.3項目施工過程成本控制

項目施工過程中的成本控制關(guān)鍵核心在于抓住合同管理和施工現(xiàn)場管理兩大要點。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須對合同管理工作進行完善，通過對合同簽訂制定標(biāo)準(zhǔn)流程的方式讓簽訂過程保持足夠的嚴(yán)謹(jǐn)性，確保合同條款中每一條都有足夠的合理性，不會造成公司額外的成本支出[4]。為了進一步提高項目建設(shè)合同的管理力度，房地產(chǎn)公司要嚴(yán)格控制合同的特定內(nèi)容，通過聘請專業(yè)律師幫助企業(yè)從專業(yè)的角度檢查合同，避免不必要的問題和爭議，保證合同相關(guān)詞語的合理性。

3.4項目銷售過程成本控制

很多企業(yè)在房地產(chǎn)項目竣工后就放松了對于成本的控制，其實房地產(chǎn)銷售過程中依然存在許多成本浪費的情況，其中最主要的就是銷售環(huán)節(jié)的人力成本。因此房地產(chǎn)公司需要樹立在銷售過程堅持成本控制的理念，通過完善的銷售人力資源管理機制實現(xiàn)公司對于銷售過程的全盤掌控，通過培訓(xùn)強化銷售人員的責(zé)任意識和成本意識，通過監(jiān)督及時發(fā)現(xiàn)銷售過程中存在的成本浪費問題并及時糾正解決。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售環(huán)節(jié)的獲客預(yù)算往往是固定的，因此通過銷售環(huán)節(jié)的成本控制措施實現(xiàn)獲客成本下降則代表使用相同的獲客預(yù)算可以帶來更多的銷量，從而減少地產(chǎn)項目的銷售周期，促進企業(yè)資金的快速回收于公司業(yè)務(wù)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的成本核算存在諸多問題，這些問題的存在將導(dǎo)致房地產(chǎn)項目成本的失控，最終對整個行業(yè)的健康發(fā)展都有很大的負(fù)面影響。而想要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的成本控制，就必須從項目決策、項目準(zhǔn)備、項目施工以及項目銷售四大關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行全過程管控，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤的最大化。

參考文獻：

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[3]胡鋒，劉輝照，傅言杰.對房地產(chǎn)成本控制策略的相關(guān)研究[J].科技經(jīng)濟導(dǎo)刊，2019（06）：232-232.

[4]孫道琴.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的影響及應(yīng)對措施[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（6）.