陳凌 任冠卉 王凱

【摘要】房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要組成部分，對于推動我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。在新時期背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩與房地產(chǎn)開發(fā)投資項目不合理的問題越來越突出，如果不能及時解決上述問題，很容易對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資造成不利的影響，不僅會阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速增長，而且還會對我國國民經(jīng)濟造成一定的沖擊。為此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算進行分析和研究，闡述了具體的測算模型和影響因素，僅供大家參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;投資測算;影響因素

近年來，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的影響下，房地產(chǎn)市場得到了有效的整頓，但是房地產(chǎn)開發(fā)項目供大于求的問題仍沒有得到解決，長此以往，不僅會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且還會阻礙我國國民經(jīng)濟的快速增長。為此，相關(guān)研究人員必須要加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算工作的重視，不斷提高預(yù)算評估的合理性與科學(xué)性，爭取在為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資提供參考依據(jù)的同時，也能促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，從而營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模測算

本文房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模用的是房地產(chǎn)開發(fā)投資與全社會固定資產(chǎn)投資比率。包海利運用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)實際工作中積累的項目數(shù)據(jù)、經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算分析的方法、模型進行研究，最后確立投資測算分析模型。[1]據(jù)悉，2016年一季度商品房價格穩(wěn)中略升，但仍然不能完全改善房地產(chǎn)行業(yè)大量商品房積壓和滯銷這一情況，大量的商品房被閑置，不僅加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的問題，而且還連累了相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)產(chǎn)量過程首先波及到的行業(yè)就是建筑業(yè)，在過去的幾年里，我國建筑業(yè)生產(chǎn)量不斷下降，實際收入也明顯縮水，歸根究底，還是房地產(chǎn)庫存過大導(dǎo)致的。仿真實驗結(jié)果反映采用HT模型，可以更精準呈現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存壓力下建筑行業(yè)的收入情況。目前，建筑業(yè)總體情況雖有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)和與其相關(guān)行業(yè)產(chǎn)能過剩這一情況仍然存在，這就要求相關(guān)研究人員必須要全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素，以便將其作為測算房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的有效依據(jù)，這樣不僅能夠提高測算結(jié)果的合理性與準確性，而且還能為國家宏觀調(diào)控政策的制定提供可靠的保障。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

所謂通貨膨脹是指在供小于求的情況下，市場上流通的貨幣增多，人們?yōu)榱速徺I到心儀的商品，總是在不停的觀望，而商品價格會持續(xù)上漲。在這種情況下，貨幣將會大幅度貶值，人們?yōu)榱藴p少損失，通常會通過購買固定商品來進行等價交換，而房產(chǎn)作為典型的固定商品，不僅不會貶值，在未來的一段時間內(nèi)還有增值的可能。[2]因此，在通貨膨脹的影響下，房地產(chǎn)的銷售量將會大大提升。值得注意的是，由于房產(chǎn)屬于稀缺類資源，房產(chǎn)持有者往往會將房產(chǎn)囤積在自己的手中，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)得不到滿足，最終影響了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。與此同時，在通貨膨脹的影響下，人們對于房產(chǎn)的需求不斷上漲，在供應(yīng)不足的前提下，需求量的增多只會加劇房產(chǎn)資源緊張的狀況，久而久之，便會導(dǎo)致供求關(guān)系失衡。在這種情況下，房產(chǎn)的價格會不斷上漲，最終影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資規(guī)模。

2.2城市化進程

城市化進程決定著整個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，而經(jīng)濟發(fā)展水平又反映出了城市人口的數(shù)量，也從一定程度上反映了房地產(chǎn)的需求量。具體來說，城市化程度越高，人口數(shù)量越多，對于房地產(chǎn)的需求量也就越大，反之則越小。從城市性能上來說，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，比如物業(yè)、公園等設(shè)施，價值決定價格，同時大城市的房地產(chǎn)價格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進了房地產(chǎn)的投資規(guī)模。當(dāng)然，還有其他部分的原因，比如隨著城市化進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費用或者一些用來安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。[3]還有另外一個原因，與農(nóng)村相比，城市的工資水平相對較高，許多農(nóng)民為了謀求發(fā)展，大批量涌入城市，導(dǎo)致房產(chǎn)需求量不斷上升，從而影響了投資規(guī)模。

2.3財務(wù)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費用主要包括銷售、財務(wù)、管理三個方面，雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的費用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息，所以要引起注意的是，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規(guī)模進行控制。如此，可以從根源上對財務(wù)的成本費用進行更好地控制，財務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進對房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運用到哪些領(lǐng)域，每個環(huán)節(jié)分別占用多少的份額，因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開發(fā)需要加強其財務(wù)資金成本的使用范圍的準控。

2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動力，其發(fā)展水平能代表一個區(qū)域或者一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動密集型地區(qū)，其對勞動力有極大的需求，因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動力很容易被大機器、科學(xué)技術(shù)所代替，而第三產(chǎn)業(yè)主要依靠的是人力勞動，在短期之內(nèi)并不會被科學(xué)技術(shù)所取代，這不僅是由產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的，而且還與第三產(chǎn)業(yè)的投資成本息息相關(guān)。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化水平和交通水平也是很高的，這無疑給房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動帶來了深刻的影響。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素眾多，任何影響因素的變動都會對我國房地產(chǎn)市場造成一定的影響。這就要求相關(guān)投資人員必須要掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)算和評估，爭取在改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的同時，也能推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，從而更好地實現(xiàn)供給側(cè)改革的根本目標(biāo)。

參考文獻：

[1]房艷杰.對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算分析[J].貿(mào)易投資，2019（10）.

[2]柯俊君.房地產(chǎn)項目的投資收益測算[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（23）.

[3]向為民，王霜.我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模測算及影響因素研究[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報，2016（07）.