本刊記者 柯善北

發(fā)展和完善住房租賃市場，是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的重要組成部分。自2015年以來，國家大力推動(dòng)住房租賃發(fā)展，長租公寓也受到市場的追捧成為風(fēng)口之一，吸引大量資本涌入這一領(lǐng)域。然而，本應(yīng)長期培育的市場在熱錢炒作下亂象叢生，最終突發(fā)的疫情引爆這一不理性泡沫，包括不少畢業(yè)大學(xué)生在內(nèi)的普通百姓遭受嚴(yán)重?fù)p失。

為了規(guī)范長租公寓市場，中央相關(guān)部門不斷強(qiáng)化監(jiān)管力度。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡稱《意見》），從從業(yè)管理、經(jīng)營行為、資金監(jiān)管等7方面著手，化解相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)住房租賃市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

十二城試點(diǎn) “租購?fù)瑱?quán)”靴子落地

隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房價(jià)持續(xù)高企，越來越多人選擇租房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，一線城市選擇租房的人口占比更是超過六成。然而，和歐美日等發(fā)達(dá)地區(qū)相比，我國住房租賃市場發(fā)展水平嚴(yán)重滯后，租客權(quán)益不能得到應(yīng)有的保障，租房體驗(yàn)普遍較差。

住房租賃市場發(fā)展不完善，導(dǎo)致我國住房供應(yīng)體系始終“瘸了一條腿”，人民群眾的幸福感、獲得感也受到極大影響。為此，自2015年起，國家出臺(tái)了一系列政策推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展。

2015年1月，住建部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，其中包括培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)等四項(xiàng)舉措。與此同時(shí)，住建部選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的人口凈流入城市。該文件的發(fā)布以及“十二城”試點(diǎn)落地，成為我國住房租賃市場大發(fā)展的重要標(biāo)志，2017年也被稱為“租售并舉”元年，此后中央及地方各項(xiàng)政策措施頻出，加速推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

2017年8月，原國土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，將北京、上海、沈陽等13個(gè)城市確定為開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。2018年4月，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。這兩份文件從土地和金融兩條關(guān)鍵性支柱出發(fā)，為住房租賃市場發(fā)展提供支撐。

與此同時(shí)，地方上也迅速跟進(jìn)，以實(shí)質(zhì)性行動(dòng)對(duì)中央政策予以落實(shí)，住房租賃產(chǎn)業(yè)迎來爆發(fā)期。

源頭管控 規(guī)范市場主體行為

政策引導(dǎo)下，住房租賃市場被迅速炒熱，房地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域企業(yè)紛紛入場，大手筆投入“搶灘”。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)估，在長租公寓市場爆發(fā)高峰期的2018年，有1400多億元的資本進(jìn)入該領(lǐng)域。

資本涌入，沉渣泛起，不少打著互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新旗號(hào)的新創(chuàng)企業(yè)也開始加入戰(zhàn)團(tuán)。與房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的大手筆、重資產(chǎn)模式不同，這些新創(chuàng)企業(yè)采取的是輕資產(chǎn)模式，即以“二房東”的身份對(duì)社會(huì)零散房源進(jìn)行整合，然后面向租客出租。這一模式為租客提供相對(duì)長期可靠的房源，對(duì)推動(dòng)租賃市場的健康發(fā)展具有積極的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)也對(duì)企業(yè)的實(shí)力信譽(yù)提出較高要求。

現(xiàn)實(shí)是，出于非理性的投機(jī)目的，大量非適格市場主體進(jìn)入該領(lǐng)域，導(dǎo)致長租公寓的畸形發(fā)展，合理的、積極的市場行為迅速劣化。因此，整頓市場，首先必須從源頭上對(duì)市場主體進(jìn)行管控。此次《意見》出臺(tái)，頭一條措施就是要加強(qiáng)從業(yè)管理。

《意見》提出，住房租賃企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在開展經(jīng)營活動(dòng)的城市設(shè)立獨(dú)立核算法人實(shí)體。同時(shí)，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有專門經(jīng)營場所，開展經(jīng)營前，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推送開業(yè)信息，由所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。

同時(shí)，《意見》強(qiáng)調(diào)住房租賃企業(yè)開展經(jīng)營活動(dòng)的信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)接入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營的房源信息納入住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)管理，并實(shí)時(shí)報(bào)送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。

為了搶占市場，不少經(jīng)營長租公寓的企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長租短付”的經(jīng)營模式。這種模式利用租金的期限錯(cuò)配形成 “資金池”，通過“以舊還新”或者資產(chǎn)證券化推動(dòng)企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張。這種“任性”行為，使企業(yè)必須一直向前“狂奔”，一旦遭遇風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)張腳步稍稍放慢就極易引發(fā)資金鏈斷裂。疫情前已經(jīng)有不少長租公寓企業(yè)“跑路”，疫情則進(jìn)一步將這顆定時(shí)炸彈徹底引爆。

為了防止類似不正當(dāng)競爭行為再次上演，《意見》要求住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月；除市場變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。住建部門要與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，加強(qiáng)名單式管理，對(duì)列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

金融支持 推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展

同時(shí)，《意見》還強(qiáng)調(diào)要開展加強(qiáng)資金監(jiān)管。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個(gè)月的，或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

在此前長租公寓暴雷潮中，“租金貸”起到了推波助瀾的作用。長租公寓運(yùn)營者借助“租金貸”這一創(chuàng)新金融產(chǎn)品過度杠桿擴(kuò)張，最終誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，不少剛出校門的大學(xué)生不僅被趕出住所，身上還背上了貸款。

為了強(qiáng)化金融監(jiān)管，《意見》要求，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。

同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時(shí)強(qiáng)化貸款資金用途管理，避免資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。

住房租賃是一個(gè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，但收益率也相對(duì)較低的行當(dāng)。我國租售比長期處于高位，長租公寓資金回報(bào)周期也更長。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)2018年的一份研究報(bào)告顯示，我國長租公寓平均利潤水平在2%～4%左右，現(xiàn)金流回正周期至少需要6年以上。

因此，長租公寓需要長期耕耘，任何短期投機(jī)行為都是與行業(yè)內(nèi)在運(yùn)行邏輯相悖的。另一方面，由于資金回報(bào)周期過長，行業(yè)也需要金融相關(guān)政策的支持，如以現(xiàn)金流為標(biāo)的進(jìn)行資產(chǎn)證券化，逐步加大房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）開放力度，以提升相關(guān)企業(yè)開拓市場的積極性。

“多條腿”走路、租購并舉是構(gòu)筑健康住房市場不可或缺的重要內(nèi)容。雖然長租公寓在發(fā)展過程中遭遇一些波折，但其方向是正確的，未來將發(fā)揮更大的積極作用。因此必須堅(jiān)定不移地推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，讓更多老百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的安居夢。