董德坤，林俊宇，趙英楠

本刊核心層次論文

商品房預售中預購方與開發(fā)商風險分擔博弈分析

董德坤，林俊宇，趙英楠

(青島理工大學 管理工程學院，山東 青島 266000)

商品房預售由于其自身特性以及相關制度的不成熟，導致其交易中存在大量的不確定風險，預售風險一旦轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，對交易各參與方均將帶來巨大損失。因此，本文在對開發(fā)商與預購方預售風險及我國現(xiàn)有的風險分擔機制分析的基礎上，遵循風險分擔的原則，運用博弈分析的方法對開發(fā)商與預購方的風險分擔進行分析，從而確定雙方承擔風險的合理比例。分析發(fā)現(xiàn)：信息不對稱為預購方承擔風險的主要原因；我國現(xiàn)行的單邊風險分擔機制具有不合理性，為降低預購方的利益損失，預售交易市場應構(gòu)建合理公平的多方共擔的風險分擔機制。最后，期望通過博弈分析研究確定的合理承擔風險比例的方法能為后期構(gòu)建風險分擔機制提供有效途徑。

商品房預售；博弈分析；風險分擔

一、引言

商品房預售本質(zhì)上是一種遠期交易，預購方將購房款提前交給開發(fā)商，在約定的未來某個時間，由開發(fā)商向購房人交付約定條件下的房屋。我國大陸地區(qū)在上個世紀90年代就建立了商品房預售制度，標志性文件為1995年的《城市商品房預售管理辦法》，自建立以來，該制度對我國房地產(chǎn)行業(yè)以及經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。由于商品房交付時間發(fā)生在未來，從買賣協(xié)議簽訂到房屋交付期間存在著諸多的不確定性，可能出現(xiàn)開發(fā)商不能按時履行交付義務的現(xiàn)象。關于商品房預售存在的風險問題，諸多學者也進行了相關研究。

相較于國際商品房預售交易市場的發(fā)展，我國預售制度起步較晚，相關法律規(guī)范尚未成熟。在目前預售交易市場中，商品房房屋面積質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)歸屬、開發(fā)商延期交房、開發(fā)商攜款私逃及商品房“爛尾”等風險問題層出不窮，預購方合法權(quán)益遭到嚴重損害。因此，國內(nèi)學者們從不同角度對商品房預售風險進行了研究。從法律制度的角度來看，陽雪雅指出，預售交易中涉及主體眾多，存在各種錯綜復雜的法律關系，這些復雜的法律關系增加了商品房預售的法律風險[1]。王純科、韓冰及李衛(wèi)剛等學者普遍認為，應該建立完善我國預售制度中的資金監(jiān)管機制以及預告登記制度來防范預購方的交易風險[2-4]，然而目前我國并沒有統(tǒng)一的資金監(jiān)管機制，各地均采用了不同的監(jiān)管模式。

基于商品房預售交易角度，郭丹云認為，由于房地產(chǎn)的壟斷性導致預購方與開發(fā)商在預售交易中處于不平等地位，大大增加了預購方在預售交易中的風險[5]。張海燕認為預購方在商品房交易中常見的風險是由開發(fā)商欺詐行為造成的，提出健全商品房預售法制建設是維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要途徑[6]。盧林、王懿認為，預購方與開發(fā)商之間存在嚴重的信息不對稱情況，這是產(chǎn)生交易風險的重要根源，政府等相關部門應加強信息公開披露制度，保障預購方的合法權(quán)益[7]。學者普遍認為，在完善相關法律制度的基礎上，構(gòu)建合理的多邊風險分擔機制是防范商品房預售風險及降低預購方權(quán)益損失的關鍵所在[8-10]。

本文基于商品房預售風險、風險分擔原則及現(xiàn)行的風險分擔機制的分析研究，運用討價還價博弈分析的方法，將預購方與開發(fā)商之間的風險分擔看作一個討價還價的過程，從而確定雙方承擔風險的合理比例，同時希望能為建立合理的風險分擔機制提供有效途徑。

二、商品房預售中預購方與開發(fā)商風險分擔分析

商品房預售風險主要指預售商品房的不確定性，也就是預期目標與實際結(jié)果存在的差異性[11]。調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，目前在預售交易市場中，開發(fā)商和預購方主要面臨的風險如表1所示。

表1 開發(fā)商與預購方預售風險

商品房預售交易風險 開發(fā)商1. 房地產(chǎn)調(diào)控政策風險 2. 市場經(jīng)濟環(huán)境低迷帶來的風險 3. 資金鏈斷裂，后續(xù)建設資金供應不足的風險 4. 按揭貸款連帶擔保責任帶來的風險 預購方1. 虛假廣告宣傳風險 2. “一房多賣”的風險 3. 商品房質(zhì)量風險 4. 商品房設計變更而引發(fā)的風險 5. 開發(fā)商延期交房甚至“爛尾”的風險 6. 商品房產(chǎn)權(quán)歸屬不明風險

（一）開發(fā)商預售風險分析

近年來，房價快速上漲是我國房地產(chǎn)市場的主要特點。為穩(wěn)定市場供需平衡，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，政府部門發(fā)布相應政策對市場進行宏觀調(diào)控。例如，住建部出臺限購政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，但對于開發(fā)商而言，限購政策影響了商品房的市場需求，進而影響到開發(fā)商庫存的去化周期，該政策對開發(fā)商的資金鏈造成壓力、提高其財務成本，從而使得開發(fā)商預期收益得不到實現(xiàn)。同時，部分房產(chǎn)過熱的地區(qū)，經(jīng)過宏觀調(diào)控之后，信貸資金收縮，從而導致開發(fā)商在建設過程中，后續(xù)資金供應不及時，因而產(chǎn)生巨大損失。

市場經(jīng)濟環(huán)境變化對開發(fā)商而言具有一定的風險。在政府部門對地產(chǎn)行業(yè)的嚴格調(diào)控下，我國樓市業(yè)績增速快速回落，商品房銷售面積沒有明顯增長。目前由于疫情的特殊影響，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟遭到一定的損失，商品房的成交量大幅下挫。海南省2020年第一季度銷售面積同比減少45.2%，大部分開發(fā)商的銷售金額與以往相比均有所下降。面對當前低迷的市場環(huán)境，一些中小型房企抵御風險的能力較弱，終將走上破產(chǎn)的邊緣。截至2020年6月，我國有208家中小型開發(fā)商宣布破產(chǎn)，即使經(jīng)濟實力較為雄厚的房企也因為資金鏈的問題，通過出售項目或股權(quán)的方式進行生存。

開發(fā)商在商品房預售交易中主要承擔了按期建設完成商品房并進行所有權(quán)交易的義務?；谏唐贩拷ㄔO投資巨大、建設周期漫長的特點，開發(fā)商建設資金的供應起到了至關重要的作用。一旦資金鏈發(fā)生斷裂，后續(xù)金供應不足，不僅將造成商品房項目爛尾的風險，也將造成開發(fā)商向破產(chǎn)的風險。目前開發(fā)商建設資金主要來源于商品房預售款項，對于小規(guī)模的開發(fā)商而言，一旦樓盤銷售困難，開發(fā)商缺少主要的資金來源，對其資金鏈將造成巨大壓力。此外開發(fā)商若發(fā)生自身經(jīng)營不善或銀行斷貸等情況，也會導致其資金鏈斷裂。

最后，開發(fā)商按揭貸款的保證責任也會給其帶來一定風險。當預購方逾期還款，銀行將從開發(fā)商賬戶中扣劃保證金，或提前收回貸款并要求開發(fā)商承擔代償義務，這對開發(fā)商而言存在潛在風險。另外，預購方與開發(fā)商簽訂合同并繳納首付款后，一旦由于預購方或銀行自身原因?qū)е裸y行放款不及時，開發(fā)商的資金回籠便會遭到推遲，甚至在一定程度上影響項目建設進度，使得開發(fā)商陷入困境。

（二）預購方預售風險分析

1. 虛假廣告宣傳風險

調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，預購方在選擇商品房時會關注多方因素，如：是否為學區(qū)房、所選小區(qū)的地理環(huán)境以及小區(qū)配套設備是否健全等方面。在預售交易中，開發(fā)商的廣告宣傳是預購方掌握以上信息的主要途徑，然而開發(fā)商為促進自身銷量，制作的宣傳廣告中往往含有夸大虛假的成分，只有當預購方住進房屋之后才能發(fā)現(xiàn)商品房實際情況與廣告不符，從而使預購方處于被動困窘的局面。

2. “一房多賣”風險

預購方與開發(fā)商簽訂購房合同之后，其交易的商品房卻仍處于建設狀態(tài)，因此預購方不能及時辦理房產(chǎn)證從而取得房產(chǎn)權(quán)。而在這一階段中，房價有很大可能產(chǎn)生波動，因此開發(fā)商為取得更多的利潤以及資金流動，往往會選擇將已售出的商品房再次轉(zhuǎn)賣給第三方，并且隱瞞預購方。因此預購方的合同目的得不到實現(xiàn)，從而遭受巨大損失。

3. 商品房質(zhì)量風險

商品房的質(zhì)量是商品房交易中，預購方最為關注的因素。當商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題時，這不僅影響著預購方的居住環(huán)境，更嚴重的是危害到預購方的人身健康。在建設商品房過程中，開發(fā)商通常會選擇降低建筑材料的標準來節(jié)約成本，給預購方帶來了極大的安全隱患。

4. 設計變更風險

由于預售的性質(zhì)，預購方不能見到商品房的實際樣貌，只能通過設計圖紙及售樓處銷售人員的介紹而得之，對商品房信息僅有大致了解，而當預購方發(fā)現(xiàn)商品房與預售時不相符時，開發(fā)商經(jīng)常會以設計變更為理由來逃脫責任，給預購方造成損失。

5. 延期交房及“爛尾樓”風險

商品房延期交房，即開發(fā)商未能在合同約定的時間內(nèi)，將商品房交付給預購方。我國法律規(guī)定，開發(fā)商在交付時須具備“五證兩書三表”，其中“三表”指的是竣工驗收備案表、房屋實測面積表以及住宅工程質(zhì)量分戶驗收表。當上述延期交房的情況發(fā)生時，開發(fā)商經(jīng)常會選擇向預購方提供并不具備法律效力的《竣工驗收報告》，來表示其已按約定履行了義務[12]。而預購方對相關法律規(guī)定并不清楚，從而使開發(fā)商規(guī)避了其違約責任。同時，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速并且盈利高。因此許多投機性開發(fā)商，為追求短期效益而進行商品房預售[13]。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，后續(xù)資金供應不足，進而導致項目停工、“爛尾”，則預購方的合法權(quán)益將再次受到損失。

6. 商品房產(chǎn)權(quán)風險

商品房建設時間長且投資大，開發(fā)商為籌備資金，通常將正在建設的商品房或者是土地使用權(quán)抵押給銀行從而進行融資。然而在預售交易中，開發(fā)商未告知預購方這一風險。其次，我國《物權(quán)法》一百七十六條規(guī)定，抵押人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。因此，當商品房建設完成后，開發(fā)商未能償還資金貸款時，銀行有權(quán)收回被抵押的土地使用權(quán)或商品房。因此，這對于預購方而言，合同目的可能無法實現(xiàn)，其權(quán)益也受到重大損失。

基于上述分析，不難發(fā)現(xiàn)造成商品房預售風險的原因除預售制度自身不成熟、存在缺陷外，預購方與開發(fā)商對于商品房預售信息掌握情況的不對稱也是重要原因。由于我國信息公開披露制度的不完善，導致開發(fā)商處于優(yōu)勢地位，可以主動規(guī)避風險，進而將風險轉(zhuǎn)移至預購方的身上，因而損害了預購方的利益。因此，加強開發(fā)商信息公開的披露制度是降低預購方風險、減少其承受損失的有效防范。

三、商品房預售中預購方和開發(fā)商風險分擔博弈模型分析

商品房預售風險分擔是指，為減少各參與方在預售交易中因承擔風險所遭受的損失，保障各方合法權(quán)益，將預售交易的風險進行合理分散，由各參與方共同承擔。據(jù)以往研究及商品房預售的特點，本文認為風險分擔基本原則為：（1）參與方承擔風險的程度應該與其所得回報相匹配；（2）風險應由最能控制及影響風險結(jié)果的一方承擔。然而，實際中預售風險分擔卻與以上原則相違背。其次，對于商品房預售風險分擔的研究，應不僅是文字描述，更應使其在實際應用中具有可操作性。博弈論是實現(xiàn)風險分擔最優(yōu)解的方法之一，在商品房預售參與方風險偏好系數(shù)不同的情況下，通過博弈分析將風險進行合理分配，確定各方承擔風險的最優(yōu)比例，從而保障各方利益。因此預售風險分擔的關鍵在于各方合理承擔風險比例的確定。

（一）完全信息博弈

預購方與開發(fā)商之間的風險分擔可以看作是兩方進行討價還價的過程，在討價還價模型中，具有先動優(yōu)勢的特點，也就是說先出價的一方通常占據(jù)優(yōu)勢。在商品房預售交易中，開發(fā)商占據(jù)一定優(yōu)勢，因此不妨假設在討價還價中會首先出價。

1. 模型假設

2. 博弈分析

圖1 三回合討價還價博弈樹

3. 博弈模型最優(yōu)解計算

預購方承擔風險比例為：

開發(fā)商承擔風險比例為：

由此可見，預購方和開發(fā)商承擔風險的比例主要與消耗系數(shù)有關，所謂的消耗系數(shù)也就是風險分擔過程中所產(chǎn)生的時間成本、信息獲取成本等交易成本[14]，它與人們的忍耐程度有關。根據(jù)博弈模型中“耐心優(yōu)勢”可知，參與者的耐心程度越大，則消耗系數(shù)越大，在博弈中就越占優(yōu)勢。

在這里我們對開發(fā)商和預購房的消耗系數(shù)進行假設：

預購方承擔風險的比例為：

因此，開發(fā)商承擔風險的比例為：

由此可見，開發(fā)商和預購方承擔風險的比例主要與雙方的風險收益率直接相關，同時也與二者的耐心程度相關，上述公式表明，一般情況下，參與者的風險收益率越高，其承擔的風險比例就越大。

（二）不完全信息博弈模型分析

1. 模型假設

2. 博弈模型建立及求解

由此可見，消耗系數(shù)較高的開發(fā)商具有抗風險能力較強的特點，在與預購方進行討價還價的過程中，更容易占據(jù)主動地位，因此會出現(xiàn)要價較高的情況；反之消耗系數(shù)較低的一方則會更容易接受預購方的出價。從上述分析可知，在信息不對稱的情況下，預購方往往不清楚開發(fā)商的履約情況、誠信度等信息，在由預購方出價的情況下，接受報價的通常是履約情況及誠信度較低的開發(fā)商，而這時往往會發(fā)生逆向選擇。

（三）實證分析及結(jié)論

結(jié)果顯示，開發(fā)商應承擔主要的商品房預售風險。同時，風險收益對等原則表明，參與方對風險的承擔應與其所獲得的收益相符，也就是說，當參與方的風險收益越大，則其分擔風險的比例越大。最終結(jié)果與該原則相適應，由此可見，完全信息下的博弈模型所得的風險分擔比例是合理的，該模型也具有一定的合理性。而在不完全信息下，由于信息不對稱，在風險分擔方面的討價還價過程中容易出現(xiàn)逆向選擇，所以分擔比例較難確定。

四、結(jié)論與建議

通過上述分析可知，商品房預售制度的不完善是導致我國商品房預售市場中存在眾多問題及風險的主要原因。因此，為維持商品房預售交易市場的穩(wěn)定，以及合理保護預售交易各參與方的合法權(quán)益，本文主要從風險分擔機制的構(gòu)建、預售信息公開披露制度的完善、預售資金監(jiān)管制度的健全以及預購方自我保護幾個方面提出幾點建議。

1. 構(gòu)建合理的風險分擔機制

本文案例計算結(jié)果顯示，在商品房預售交易中，相對于預購方而言，開發(fā)商應承擔主要的風險。然而實際中，商品房預售的風險分擔方式為單邊分擔，即對于商品房預售中的各類風險主要由預購方進行承擔，開發(fā)商利用其在預售交易中的優(yōu)勢地位逃避或轉(zhuǎn)移部分預售風險，極易損失預購方的合法權(quán)益。因此，為保障預購方的合法權(quán)益，減少其在預售中可能承擔的風險損失，必須構(gòu)建一種合理公平的風險分擔機制。

2. 完善信息公開披露制度

根據(jù)預售風險分析以及不完全信息博弈分析，不難發(fā)現(xiàn)信息不對稱是商品房預售風險產(chǎn)生的重要原因。因此，為降低雙方在預售中承擔的風險，建議完善信息公開制度，如制定明確的信息披露標準、對開發(fā)商信息披露進行強制性規(guī)定等措施或者引入第三方機構(gòu)對開發(fā)商的建設情況進行監(jiān)督，使開發(fā)商的流程信息更加清晰明了，從而降低預售風險發(fā)生的概率，減少預購方可能遭受的損失。

3. 完善預售資金監(jiān)管制度

通過對商品房預售風險分析發(fā)現(xiàn)，商品房預售資金的合理使用是開發(fā)商建立商品房并進行預售的重要前提，一旦預售資金被私自挪用，則會面臨延期交房、甚至商品房“爛尾”等風險；同時，我國對于商品房預售資金監(jiān)管并沒有具體監(jiān)管措施，各地區(qū)監(jiān)管模式不一且操作性差，因此我國政府的相關部門需要采取措施，健全完善預售資金監(jiān)管制度，統(tǒng)一預售資金監(jiān)管模式、完善監(jiān)管程序以及明確監(jiān)管責任。

4. 預購方自身提高防范意識

正如本文所說，預購方在商品房預售交易中處于弱勢地位，為保障其權(quán)益不受損害，除完善相關制度之外，預購方也應當加強自身防范意識，具體可以體現(xiàn)在：增強自身識別能力，理性判斷商品房預售廣告，重視預售合同條款，掌握合適、準確的糾紛處理方法等，從根源上降低風險的發(fā)生。

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F293.31

A

1674-327X (2021)02-0030-05

10.15916/j.issn1674-327x.2021.02.009

2020-09-22

國家自然科學基金資助項目(71471094)；山東省重點研發(fā)計劃(軟科學項目)(2019RKB01459)

董德坤(1978-)，男，山東平度人，教授，博士。

(責任編校：許偉麗)