李秉坤 許添銀

摘? ?要：隨著房地產(chǎn)稅稅制改革逐步推行，擬將實(shí)行的房地產(chǎn)稅成為各行各業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，而稅基是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。目前國(guó)內(nèi)稅基評(píng)估尚存在一些問(wèn)題，為助力房地產(chǎn)稅稅制改革穩(wěn)妥推進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，應(yīng)該優(yōu)化評(píng)估主體的設(shè)立模式，選擇合適的價(jià)值類(lèi)型，加快專業(yè)人才培養(yǎng)和合理控制評(píng)估成本。

關(guān)鍵詞：稅基評(píng)估;房地產(chǎn)稅;稅制改革

中圖分類(lèi)號(hào)： F812.42;F293.30? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2021）11-0141-03

引言

在我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題一直是溫度居高不下的熱門(mén)話題，不斷攀升的房?jī)r(jià)逐漸成為人們的負(fù)擔(dān)，隨之帶來(lái)了各種各樣的民生問(wèn)題。習(xí)近平主席在十九大報(bào)告中提出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這句話在社會(huì)各界引起了巨大的反響，隨之實(shí)施房地產(chǎn)稅立法的呼聲也越來(lái)越高。在此背景下，研究房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估就具有重要意義，此舉可以協(xié)助稅收征管部門(mén)更好地開(kāi)展征稅活動(dòng)，保障國(guó)家財(cái)政收入，繼而更好地發(fā)揮財(cái)政收入分配的職能。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，為促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，提供了相關(guān)政策建議。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者均在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估及其相關(guān)方面做了大量研究，其中國(guó)外研究主要集中在稅基評(píng)估方法和模型的研究上。在國(guó)外研究的基礎(chǔ)上，國(guó)內(nèi)專家學(xué)者結(jié)合我國(guó)國(guó)情，分析了房地產(chǎn)稅稅制改革的意義和存在問(wèn)題，并就房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法方面做了一些研究。

（一）國(guó)外研究綜述

國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的研究始于1920年。之后，1997年Carbone Robert等[1]認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的管理需要進(jìn)行改革，這不僅能確保所有財(cái)產(chǎn)都得到準(zhǔn)確和公平的評(píng)估，還能使納稅人感受到公平。在此基礎(chǔ)上，他們利用反饋控制和模式識(shí)別概念設(shè)計(jì)了一個(gè)自動(dòng)化的大規(guī)模評(píng)估系統(tǒng)，并使用匹茲堡數(shù)據(jù)驗(yàn)證了系統(tǒng)的可行性，結(jié)果表明，自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)效果良好。1997年Borst Richard等[2]將地理信息系統(tǒng)與批量評(píng)估技術(shù)結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建了全新的稅基評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)的建立提高了稅基評(píng)估工作的效率，同時(shí)也增強(qiáng)了評(píng)估結(jié)果的透明度。2002年Sabaliauskas等[3]通過(guò)研究立陶宛的房地產(chǎn)稅基評(píng)估現(xiàn)狀，認(rèn)為房地產(chǎn)征稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是征稅對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）國(guó)內(nèi)研究綜述

早在2009年姜楠[4]就提出，研究稅基評(píng)估對(duì)推動(dòng)相關(guān)稅制改革具有重要意義。她在分析不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估特點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型的基礎(chǔ)上，提出了一種基礎(chǔ)價(jià)值加上個(gè)別差異因素調(diào)整的評(píng)估模型構(gòu)想。該模型適用性較強(qiáng)，可以應(yīng)用于稅基批量評(píng)估。2010年朱振[5]通過(guò)研究國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，發(fā)現(xiàn)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是征稅對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，能夠較好體現(xiàn)稅負(fù)公平;而我國(guó)的稅收依據(jù)不盡合理，還需要結(jié)合實(shí)際情況制定具有國(guó)家特色的稅基評(píng)估體系。2013年劉成奎[6]認(rèn)為，我國(guó)在滬渝兩市開(kāi)展的房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)效果并不顯著，房地產(chǎn)稅稅制改革還有很長(zhǎng)的路要走。2020年劉柏惠等[7]認(rèn)為，在選擇房地產(chǎn)稅的稅基評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)該結(jié)合征稅房地產(chǎn)的實(shí)際情況選擇合適的評(píng)估方法。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)稅稅基的相關(guān)概念及評(píng)估方法

稅基是政府征稅的客觀依據(jù)，而稅基評(píng)估就是確定非貨幣資產(chǎn)持有或流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)所涉稅種的稅基，其評(píng)估對(duì)象是與所涉稅種對(duì)應(yīng)的非貨幣資產(chǎn)。稅基評(píng)估的目的是，根據(jù)涉稅情形確定相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)的應(yīng)稅流轉(zhuǎn)或所得額、財(cái)產(chǎn)價(jià)值或增值額，為稅收征管部門(mén)確定相關(guān)計(jì)稅基準(zhǔn)提供參考，是常見(jiàn)評(píng)估目的中的一種。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的稅基評(píng)估是指，由獲得政府相關(guān)部門(mén)許可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易以及保有三大環(huán)節(jié)（主要是保有環(huán)節(jié)）的稅基進(jìn)行評(píng)估的一種獨(dú)立的第三方專業(yè)服務(wù)行為。

在進(jìn)行房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估時(shí)，采用的方法主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法，路線價(jià)法、區(qū)片價(jià)法也應(yīng)被視為市場(chǎng)法的一種。而影響稅基評(píng)估方法選擇的因素主要有相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的可靠性和可收集性、征稅對(duì)象價(jià)值類(lèi)型的選擇和評(píng)估途徑的差異。

（二）房產(chǎn)稅稅基評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型選擇

在進(jìn)行房地產(chǎn)稅的稅基評(píng)估時(shí)，只有選擇合適的價(jià)值類(lèi)型，才能為征稅部門(mén)提供較為準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)，才能讓相關(guān)納稅人對(duì)根據(jù)稅基得出的納稅金額沒(méi)有異議，才能保證納稅機(jī)關(guān)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、納稅人三者之間的協(xié)調(diào)。

在確定房地產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型時(shí)，需要結(jié)合影響房地產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)方面來(lái)考慮。內(nèi)部因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素，而外部因素包括政治因素、政策因素、經(jīng)濟(jì)因素和社會(huì)因素。從廣義來(lái)講，房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型主要分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，而在評(píng)估實(shí)務(wù)中采用的價(jià)值類(lèi)型主要為市場(chǎng)價(jià)值，非市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)用較少。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)稅基評(píng)估現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)稅尚未實(shí)施立法，還停留在積極推進(jìn)階段，表現(xiàn)為從2011年在滬、渝兩市開(kāi)始的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)到2020年提出的穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。在房地產(chǎn)稅之前的物業(yè)稅和房產(chǎn)稅都是由稅務(wù)部門(mén)全權(quán)負(fù)責(zé)的，而稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員大多是財(cái)務(wù)和稅務(wù)出身，缺乏房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的納稅基礎(chǔ)未免有失公允，無(wú)法得到納稅人的認(rèn)可，以至?xí)?lái)不必要的糾紛。正所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事，稅基評(píng)估的工作應(yīng)該由獨(dú)立的第三方來(lái)承擔(dān)，比如專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。由這些機(jī)構(gòu)專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估師和房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)負(fù)責(zé)稅基評(píng)估的工作，稅務(wù)機(jī)關(guān)在此基礎(chǔ)上根據(jù)相應(yīng)的稅率確定納稅人應(yīng)交的納稅額。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估存在的問(wèn)題

1.評(píng)估主體設(shè)立不明晰

在上海和重慶兩地試行征收房地產(chǎn)稅的過(guò)程中，上海市將政府部門(mén)，主要是財(cái)政部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的主體。在政府權(quán)力的保障下，由財(cái)政部門(mén)或稅務(wù)部門(mén)完成稅基評(píng)估工作具有一定的優(yōu)勢(shì)，且這兩個(gè)部門(mén)有大量具備財(cái)務(wù)知識(shí)和稅務(wù)知識(shí)的人才。但是，相關(guān)政府部門(mén)既作為房地產(chǎn)稅基評(píng)估主體，又作為稅款的征收者，會(huì)在一定程度上影響稅收征收的公平性。同時(shí)，財(cái)政部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)缺少具備資產(chǎn)評(píng)估和統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)的人才，這也會(huì)在一定程度上影響稅基評(píng)估結(jié)果的合理性。

2.價(jià)值類(lèi)型選擇不準(zhǔn)確

在進(jìn)行稅基評(píng)估工作時(shí)，價(jià)值類(lèi)型選擇往往存在問(wèn)題。一方面，以往在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作時(shí)，大多是用賬面原值減去預(yù)計(jì)凈殘值后的價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，所以選用的多為當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。但通過(guò)這種方法計(jì)算稅基時(shí)，未考慮到價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)。在當(dāng)下的市場(chǎng)條件下，房屋及其附屬物的價(jià)值早已節(jié)節(jié)攀升，用此法計(jì)算稅基會(huì)導(dǎo)致一部分稅收損失，對(duì)國(guó)家財(cái)政造成一定程度的影響。另一方面，我國(guó)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的城市，房地產(chǎn)行業(yè)非常景氣，此時(shí)采用市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估就比較合適。但在一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地方，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，沒(méi)有較多的可比案例可供參考，此時(shí)，采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型就不合適，應(yīng)該采用市場(chǎng)價(jià)值以外的非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

3.專業(yè)人才供應(yīng)不充足

從事稅基評(píng)估工作，需要豐富的理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)從業(yè)人員專業(yè)技能要求較高。因?yàn)閲?guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估剛剛開(kāi)始發(fā)展，所以這方面的人才緊缺。雖然目前有房地產(chǎn)估價(jià)師考試和資產(chǎn)評(píng)估師考試，但是專業(yè)從業(yè)人員供給遠(yuǎn)小于市場(chǎng)的需求。另外，由于行業(yè)剛開(kāi)始起步，評(píng)估準(zhǔn)則不那么完善，評(píng)估理論及評(píng)估方法較為滯后，這些實(shí)際情況導(dǎo)致從業(yè)人員評(píng)估時(shí)缺乏理論指導(dǎo)，因此需要培養(yǎng)或引進(jìn)更多的專業(yè)人才。

4.評(píng)估成本不合理

現(xiàn)階段，在進(jìn)行稅基評(píng)估過(guò)程中，往往需要耗費(fèi)巨額的成本。首先，房地產(chǎn)的稅基評(píng)估一般涉及到大量房地產(chǎn)而非單個(gè)房地產(chǎn)，在進(jìn)行評(píng)估之前，需要搜集大量的數(shù)據(jù)信息，這個(gè)過(guò)程會(huì)產(chǎn)生巨大的成本費(fèi)用。其次，由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，稅務(wù)部門(mén)等不屬于同一系統(tǒng)，無(wú)法做到內(nèi)部信息共享，這也在無(wú)形中加大了評(píng)估成本。最后，缺乏自動(dòng)化和標(biāo)準(zhǔn)化的的稅基批量評(píng)估系統(tǒng)也在無(wú)形中加大了評(píng)估的成本。尚未建立高效和科學(xué)的批量評(píng)估系統(tǒng)，不僅會(huì)增加資產(chǎn)評(píng)估工作量，還會(huì)加大評(píng)估成本。

四、結(jié)論與政策建議

（一）優(yōu)化評(píng)估主體的設(shè)立模式

如果將相關(guān)政府部門(mén)，主要是稅務(wù)部門(mén)，視為唯一的評(píng)估主體，會(huì)在一定程度上造成稅基評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確性，繼而損害相關(guān)納稅人的利益。因此，可以將相關(guān)政府部門(mén)和中介機(jī)構(gòu)（比如專業(yè)性較強(qiáng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)）視為共同的評(píng)估主體，由兩方合作完成稅基評(píng)估工作。首先，稅務(wù)部門(mén)發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)，完成稅基評(píng)估所需數(shù)據(jù)的收集工作。稅務(wù)部門(mén)在完成相關(guān)資料的收集工作后，將相關(guān)資料交給獨(dú)立的第三方中介機(jī)構(gòu)。其次，中介機(jī)構(gòu)在稅務(wù)部門(mén)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的基礎(chǔ)上，利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行技術(shù)層面的稅基評(píng)估工作。最后，設(shè)立專門(mén)的稅基評(píng)估審核部門(mén)，中介機(jī)構(gòu)將稅基評(píng)估報(bào)告交由審核部門(mén)進(jìn)行獨(dú)立審核，從而驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和合理性。不難看出，非單一評(píng)估主體的設(shè)立，有利于增加稅基評(píng)估工作的可靠度，能夠更好保障相關(guān)納稅人的合法權(quán)益。

（二）選擇合適的價(jià)值類(lèi)型

以上海和重慶兩市為例，在試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅時(shí)，所提及的稅基評(píng)估，都是采用市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而沒(méi)有涉及到非市場(chǎng)價(jià)值。因此筆者認(rèn)為，在選擇價(jià)值類(lèi)型時(shí)，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)所處的地理位置及房地產(chǎn)的特征，合理選擇合適的價(jià)值類(lèi)型。即，房地產(chǎn)處于活躍的交易市場(chǎng)時(shí)便可選用市場(chǎng)價(jià)值，若房地產(chǎn)處于不活躍的市場(chǎng)時(shí)則可根據(jù)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)選擇合適的非市場(chǎng)價(jià)值。

（三）加快專業(yè)人才培養(yǎng)

因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)剛剛開(kāi)始起步，且稅基評(píng)估又是評(píng)估中較新的領(lǐng)域，因此對(duì)專業(yè)人才的需求迅速擴(kuò)大。房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估人才不僅需要了解評(píng)估知識(shí)，還需要了解統(tǒng)計(jì)軟件應(yīng)用、地理等方面的知識(shí)。培養(yǎng)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估人才可以從社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)引入專業(yè)的評(píng)估人才，對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)，學(xué)習(xí)地理、計(jì)算機(jī)等方面的知識(shí)，再選出優(yōu)秀人才出國(guó)深造，將學(xué)習(xí)到的技術(shù)與國(guó)內(nèi)實(shí)際情況結(jié)合，將評(píng)估技術(shù)稍加改良運(yùn)用到國(guó)內(nèi)評(píng)估中。

（四）合理控制評(píng)估成本

想要降低評(píng)估成本，首先，要建立完善的批量評(píng)估系統(tǒng)。在這一過(guò)程中，需要計(jì)算機(jī)技術(shù)和GIS等的結(jié)合。在建立完善的批量評(píng)估系統(tǒng)后，可以使數(shù)量較大的房地產(chǎn)評(píng)估工作在較短的時(shí)間內(nèi)完成，從而極大地節(jié)省了人力物力財(cái)力，降低了評(píng)估成本。其次，稅收部門(mén)應(yīng)該適當(dāng)放權(quán)，把稅基評(píng)估的工作交給獨(dú)立的第三方，這樣既做到了公允，又極大程度節(jié)省了成本。最后，應(yīng)該建立完整的房產(chǎn)信息共享數(shù)據(jù)庫(kù)，從而在搜集數(shù)據(jù)這一環(huán)節(jié)大大降低成本，提高工作效率。

結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，客觀上需要資產(chǎn)評(píng)估組織起到第三方專業(yè)作用，為房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估提供服務(wù)。通過(guò)相關(guān)政府部門(mén)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的通力合作，不僅能保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，還能擴(kuò)大財(cái)政收入，繼而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行。

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