黃剛

光控安石（北京）投資管理有限公司

一、緒論

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)可采用成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量兩種模式。本文重點(diǎn)論述了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的不足。本文認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國推行是一個(gè)較為長期的過程，不但需要客觀公正的會計(jì)人員、審計(jì)人員和評估機(jī)構(gòu)的支持,同時(shí)也需要建立和完善各種相關(guān)法規(guī)予以制約和規(guī)范。各方面的協(xié)調(diào)發(fā)展與規(guī)范，是提高投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)信息披露質(zhì)量,也是促進(jìn)國內(nèi)資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的迫切需要。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式介紹

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式分為歷史成本法和公允價(jià)值法。但采用哪種方法計(jì)量，企業(yè)具有一定的主觀性。準(zhǔn)則明確規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用歷史成本計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是只要投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)[1]。即可采取公允價(jià)值計(jì)量模式。

這個(gè)規(guī)定，無疑給企業(yè)創(chuàng)造了想象空間。當(dāng)企業(yè)需要利潤貢獻(xiàn)時(shí)，便列舉出市場活躍的例證，同時(shí)也可以做出讓外部審計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的書面決議，用于支持該項(xiàng)房產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。這樣以來，企業(yè)選擇何種方式計(jì)價(jià)，已完全掌握在企業(yè)的手中。

目前國內(nèi)上市公司中涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量和規(guī)模都較為龐大。我們看一組數(shù)據(jù)。截至2019年三季度末，A股上市公司中有1831家公司涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，含涉及該業(yè)務(wù)的公司數(shù)量較10年前增加了1141家。2019年三季度末上市公司涉及的投資性房地產(chǎn)投資規(guī)模合計(jì)達(dá)1.3萬億元，較僅僅兩年前的2016年居然增長了16倍。此外，公允價(jià)值損益變動對上市公司利潤也有著非常重大的影響。2018年A股上市公司“美凱龍”采用公允價(jià)值法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益達(dá)17.67億元，位居涉及此項(xiàng)業(yè)務(wù)的上市公司首位。該變動損益17.67億元已全部計(jì)入當(dāng)年利潤，占該上市公司當(dāng)期利潤的近乎三分之一[2]。

但截止目前，針對規(guī)模如此龐大的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，我們并沒有出具更為詳盡的指導(dǎo)細(xì)則，去指導(dǎo)和規(guī)范上市公司哪些情況必須選用成本模式計(jì)量，哪些情況必須選用公允價(jià)值模式計(jì)量，哪些情況絕對禁止選用公允價(jià)值模式計(jì)量。如果使用公允價(jià)值計(jì)算，那么計(jì)算過程中的參數(shù)如何用量化的標(biāo)準(zhǔn)去確定和選用等等。凡此種種，我們都沒有具體的應(yīng)用細(xì)則。上市公司只能按照已有的、較為粗放的準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行自我選擇和決策。這一選擇權(quán)的行使，導(dǎo)致不同企業(yè)之間的業(yè)績難以進(jìn)行橫向比較，投資者也難以對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行客觀評價(jià)。這種現(xiàn)象為會計(jì)信息披露的規(guī)范化以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)對信息披露的規(guī)范化管理提出了新的要求和新的挑戰(zhàn)。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式的缺陷分析

國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)量是與國際會計(jì)準(zhǔn)則趨同的成果。從總體上似乎有利于國內(nèi)外企業(yè)價(jià)值和業(yè)績的橫向比較。但與成本計(jì)量模式相比較而言，仍不可避免的存在一些瑕疵和問題。

（一）不符合會計(jì)核算的謹(jǐn)慎性原則。會計(jì)核算的謹(jǐn)慎性原則即穩(wěn)健性原則，是會計(jì)核算的基本原則。具體指某些經(jīng)濟(jì)行為有多種會計(jì)處理方法可供選擇時(shí)，在合理的前提下，盡可能選擇對所有者權(quán)益產(chǎn)生最小影響的方法。既可防止抬高資產(chǎn)，避免增加利潤，又可起到預(yù)警和化解風(fēng)險(xiǎn)的作用。但投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)量與會計(jì)核算中所要求和提倡的謹(jǐn)慎性原則有明顯的相悖之處。大多數(shù)情形下，公允價(jià)值計(jì)量對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有明顯的增加和夸大作用，從而對報(bào)表使用人形成一定的誤導(dǎo)。

（二）公允價(jià)值的“公允性”飽受質(zhì)疑。一般來講，公允價(jià)值的確定，有賴于活躍市場上的市場化報(bào)價(jià)或近期市場上的類似產(chǎn)品成交價(jià)格或預(yù)期未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，然而這些數(shù)據(jù)的采用都會有主觀判斷的干擾因素。

公允價(jià)值目前比較常用的是市值比較法、收益現(xiàn)值法、重置成本法，或者是以上幾種方法的相互組合。假設(shè)我們采用市值比較法，此方法對市場上同類產(chǎn)品的成交價(jià)格進(jìn)行修正或調(diào)整后作為公允價(jià)值。但事實(shí)上市場中不可能有完全類似的產(chǎn)品，由此方法得出的公允價(jià)值很難避免會帶有評估人員的個(gè)人判斷。那么此刻會計(jì)信息披露的質(zhì)量就一定會大打折扣。另外，我們再分析一下收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值法的運(yùn)用前提是假設(shè)未來年度的現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率。未來年度的現(xiàn)金流，受制于未來租金的假設(shè)預(yù)期和年度增長比率、維護(hù)運(yùn)營支出等變量因素的假設(shè)條件干擾。例如，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）中的凈現(xiàn)金流就是以FFO（自由現(xiàn)金流量）為統(tǒng)計(jì)口徑，即在經(jīng)營性凈現(xiàn)金流基礎(chǔ)上扣除資本類開支、所得稅、AM Fee（資產(chǎn)管理費(fèi)）等一切可能支出后的可供分配凈現(xiàn)金流。在計(jì)算前提中，對于收入和支出都用了較多的假設(shè)。此外，我們前面提到的貼現(xiàn)率也帶有會計(jì)人員或評估機(jī)構(gòu)的主觀判斷。不同投資人和投資組合的資金成本、風(fēng)險(xiǎn)承受度和預(yù)期回報(bào)一定會有差異。因此運(yùn)用收益現(xiàn)值法得出的評估數(shù)據(jù)之公允性也有待商榷。

目前的上市公司對采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的價(jià)值計(jì)量數(shù)據(jù)來源也采用不同的方法,其中有的采用房地產(chǎn)評估價(jià)格,有的采用第三方調(diào)查報(bào)告，也有采用參考同類房地產(chǎn)市場價(jià)格的等等[3]，五花八門，千奇百怪。即便是信息較為透明的上市公司公允價(jià)值取得的途徑并不完全一致，那未上市公司的數(shù)據(jù)采集可想而知了。由于各家公司數(shù)據(jù)取得的途徑不同，也為“公允價(jià)值”數(shù)據(jù)之間的差異化埋下了伏筆。（甚至可能同一個(gè)標(biāo)的，采用不同的估值途徑會得出大相徑庭的公允數(shù)值。）

公允價(jià)值是一種以市場輸出變量為參照基礎(chǔ)的估計(jì)價(jià)格[4]。針對此現(xiàn)狀，國外學(xué)者已構(gòu)建了相應(yīng)的估價(jià)模型用于投資性房地產(chǎn)的價(jià)值評估。當(dāng)然，該估價(jià)模型以一定的假設(shè)條件為前提。但在國內(nèi)，此項(xiàng)目內(nèi)容仍相對空白。我們亟待公允價(jià)值的計(jì)算方法、計(jì)算參數(shù)、和數(shù)據(jù)采用的客觀性和公允性，使該項(xiàng)數(shù)據(jù)的披露真正起到相應(yīng)的“公允性”作用。

（三）公允價(jià)值的波動會干擾或粉飾企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。眾所周知，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，過去會計(jì)報(bào)表采用的都是成本計(jì)量模式。假設(shè)投資性房地產(chǎn)的購入成本為5億元，在資產(chǎn)負(fù)債表日，該項(xiàng)目漲到8億元了，如果按歷史成本計(jì)價(jià)模式，該項(xiàng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日賬面金額就是5億元；但是，如果該項(xiàng)目按投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，該項(xiàng)目市價(jià)升值到8億元，該項(xiàng)目價(jià)值便是8億元，多出的3億元直接計(jì)入當(dāng)期損益（指非轉(zhuǎn)換日。若在轉(zhuǎn)換日，成本法轉(zhuǎn)為公允價(jià)值法，則“溢價(jià)”部分計(jì)入“其他綜合收益”）。另外，利用不同評估機(jī)構(gòu)對同一資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知差來調(diào)節(jié)利潤，也是企業(yè)另外一種粉飾業(yè)績的方法。例如，甲乙兩家評估公司均為市場化企業(yè)，對于同一資產(chǎn)價(jià)值具有不同的認(rèn)知。A公司2018年對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本法核算，該資產(chǎn)所在地具有活躍的房地產(chǎn)交易市場。為了提高2019年度當(dāng)期利潤，2019年初A公司決定對該資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。2019年初委托甲評估公司出具一份估值較低的評估報(bào)告，2019年底委托乙評估公司出具一份估值較高的評估報(bào)告。2019年度財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)時(shí)，外部審計(jì)機(jī)構(gòu)復(fù)核了兩家評估機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)。鑒于兩家機(jī)構(gòu)均為具有較強(qiáng)社會公信力的評估公司，外部審計(jì)機(jī)構(gòu)確認(rèn)了企業(yè)提交的財(cái)務(wù)報(bào)告，年初與年末評估數(shù)據(jù)之間差異全部計(jì)入當(dāng)期損益。從而A公司2019年實(shí)現(xiàn)了較為“靚麗”的財(cái)務(wù)業(yè)績。

然而，以上兩案例中，公允價(jià)值計(jì)量模式給企業(yè)創(chuàng)造的利潤均與企業(yè)實(shí)際現(xiàn)金流情況脫節(jié)，豐厚的利潤并未給企業(yè)帶來充沛的現(xiàn)金流。

此外，在房地產(chǎn)市場上行時(shí)期，我們往往會高估地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值。如采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)報(bào)表將會連續(xù)交出“漂亮”的業(yè)績。但是一旦市場處于下行，采用此模式計(jì)量，將會出現(xiàn)“順周期”效應(yīng)，會導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表呈現(xiàn)出更為尷尬的經(jīng)營業(yè)績，并對報(bào)表使用人形成較大的誤導(dǎo)和誤判。從而引發(fā)信貸機(jī)構(gòu)和第三方對于企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和資產(chǎn)價(jià)值的擔(dān)憂。該情形不但不能使企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)，反而成為企業(yè)發(fā)展和擴(kuò)張的“絆腳石”。當(dāng)年發(fā)源于美國的次貸危機(jī)，此因素不正是在當(dāng)時(shí)起到了“推波助瀾”的作用了嗎？

前事不忘，后事之師。金融危機(jī)尚未走遠(yuǎn)，留給我們的應(yīng)該是冷靜的認(rèn)知、認(rèn)真的思考和深度的復(fù)盤。2020年8月，我國住建部、人民銀行頒布的房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。從國家層面，為房地產(chǎn)企業(yè)拉響了防范系統(tǒng)性金融危機(jī)的警鐘。作為房地產(chǎn)企業(yè)，也是應(yīng)該認(rèn)真考慮到底是“現(xiàn)金為王”還是“規(guī)模為王”的時(shí)候了。在這一點(diǎn)上，房地產(chǎn)企業(yè)中的領(lǐng)頭羊-“萬科”已經(jīng)給出了答案。

四、結(jié)論與建議

2020年8月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（公募基礎(chǔ)設(shè)施REITS）。上交所及深交所相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則（征求意見稿）等政策法規(guī)已相繼出臺。從目前來看，公募房地產(chǎn)REITS的全面放開也越來越近。在此大背景下，公允價(jià)值更為“公允的計(jì)量”是我們目前亟待解決的課題。

筆者建議，上市公司不能由企業(yè)自行選擇投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式。如屬必要，應(yīng)由企業(yè)提出申請，中國證監(jiān)會或其派出機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行認(rèn)定；評估數(shù)值均應(yīng)委托政府部門認(rèn)可的省級評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行復(fù)核認(rèn)定；財(cái)政部應(yīng)對評估中采用的具體參數(shù)和假設(shè)條件以及選用標(biāo)準(zhǔn)出具更為嚴(yán)格的限制條件和控制標(biāo)準(zhǔn)。以期“公允數(shù)據(jù)”的合理性和規(guī)范性。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國的推行是一個(gè)長期的過程。不僅需要完善各種相關(guān)的配套法律法規(guī),也要依靠相關(guān)會計(jì)人員、審計(jì)人員、評估人員專業(yè)素養(yǎng)等軟環(huán)境的不斷提高。各方面的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，是改善和提高我國財(cái)務(wù)信息披露質(zhì)量的迫切需要。