王詹瑋

本文以某大型綜合市場(chǎng)為例，對(duì)該項(xiàng)目全過程超預(yù)算的原因和控制措施進(jìn)行研究。在總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目超預(yù)算的主要原因基礎(chǔ)上，從造價(jià)咨詢單位角度，對(duì)提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目全過程工程成本有效控制措施進(jìn)行探討。

項(xiàng)目概況

揚(yáng)州某大型綜合市場(chǎng)位于長(zhǎng)江邊某鎮(zhèn)，總占地面積約7萬(wàn)平方米，分為兩大部分：其一為市場(chǎng)部分由綜合市場(chǎng)樓棟組成，其二為地下室部分，分別位于場(chǎng)地東側(cè)，包含10棟綜合市場(chǎng)，位于場(chǎng)地西側(cè)，其中包含綜合市場(chǎng)，辦公，賓館等樓棟。綜合市場(chǎng)部分基礎(chǔ)形式為管樁承臺(tái)，結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；地下室部分基礎(chǔ)形式為管樁筏板結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)體系為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)主體為房地產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)卣餐_發(fā)，其中以房地產(chǎn)公司為主導(dǎo)。在長(zhǎng)達(dá)一年的開發(fā)進(jìn)程中，房地產(chǎn)公司主導(dǎo)的該項(xiàng)目存在著各種問題，最主要的為成本超預(yù)算問題。

從開發(fā)商角度，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目施工過程中所發(fā)生的工程成本進(jìn)行把控，對(duì)本公司的資金的狀況進(jìn)行全方位控制，才能確保該工程的整體收益。但實(shí)際情況是在絕大多數(shù)情況下，該家開發(fā)商并沒有做好，項(xiàng)目的各個(gè)階段不管是作為甲方的開發(fā)公司還是作為咨詢單位的我們經(jīng)常會(huì)提到這幾個(gè)詞“超預(yù)算”、“超出目標(biāo)成本”、“調(diào)整合約規(guī)劃” 等。

開發(fā)商要結(jié)合超預(yù)算現(xiàn)象的具體形式分析其背后的主要原因，制定有效的方案來(lái)保證工程預(yù)算處于合理的范圍內(nèi)。作為咨詢單位，我們需要進(jìn)行全過程的成本控制，合理規(guī)避出現(xiàn)超預(yù)算的問題。

開發(fā)商對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目管理存在的問題

管理機(jī)制存在較大的漏洞

從開發(fā)商管理角度來(lái)看，其內(nèi)部各個(gè)職能部門員工缺乏溝通，存在信息不對(duì)稱，個(gè)別人員不按規(guī)范操作、更甚者出現(xiàn)貪污腐敗行為。例如我公司在編制該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目的成本標(biāo)底時(shí)，我司與甲方成本部門共同辦公，流程上只接收甲方成本部門提供信息，但甲方成本、工程、設(shè)計(jì)等部門之間的信息是相對(duì)隔絕的，各個(gè)職能部門只管理自己范圍內(nèi)，存在內(nèi)部信息不對(duì)稱。甲方各個(gè)部門只會(huì)在項(xiàng)目發(fā)生問題時(shí)才會(huì)進(jìn)行摩擦交流。如我司拿到一份圖紙，成本要求按圖編制預(yù)算，但實(shí)際情況也許就是工程部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)，提前知道了某些部分不需要施工，亦或是圖紙某部分和現(xiàn)場(chǎng)情況并非一致。設(shè)計(jì)部門也不知曉現(xiàn)場(chǎng)情況，此時(shí)咨詢公司即便是按圖編制標(biāo)底，恐怕也會(huì)存在隱患。多少“超預(yù)算”問題也是在這種項(xiàng)目開始階段就埋下禍根。

面對(duì)此類問題，開發(fā)商公司內(nèi)部應(yīng)做到有效的信息溝通，雖然各個(gè)職能部門之間是各司其職，但各個(gè)部門也應(yīng)對(duì)工程過程中可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)提前做好控制。例如在成本預(yù)算編制前組織甲方的各個(gè)職能部門，對(duì)于此工程開展過程中的目前狀況和對(duì)未來(lái)可能會(huì)發(fā)生的事情做好事前溝通，避免因?yàn)楣玖鞒虒?dǎo)致不必要的工程成本增加。在各個(gè)部門對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有了共同的認(rèn)知的情況下，再根據(jù)要求編制標(biāo)底。而該項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)自身制度的改革力度不夠，超預(yù)算的問題，不可避免。

市場(chǎng)材料價(jià)格的波動(dòng)

開發(fā)商應(yīng)在施工前，對(duì)項(xiàng)目大規(guī)模需求的材料價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，對(duì)單方面造價(jià)過高的材料進(jìn)行優(yōu)化，并替代，選擇常規(guī)做法，常規(guī)材料。在正式開展施工之前，應(yīng)該具有敏銳的市場(chǎng)洞察力，通過不同廠家的材料價(jià)格對(duì)比，選擇最優(yōu)的方案進(jìn)行預(yù)算編制。同時(shí)還需要考慮材料價(jià)格的浮動(dòng)，與施工方確定風(fēng)險(xiǎn)范圍。例如該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)部分精裝工程對(duì)于瓷磚的需求很大，該項(xiàng)目合同定為甲指乙供，但是市場(chǎng)是不斷變化發(fā)展的，這給材料的價(jià)格帶來(lái)了很多不確定的因素。由于價(jià)格的上下浮動(dòng)，會(huì)使預(yù)算產(chǎn)生不同程度的偏差。在這樣的情況下，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的超預(yù)算現(xiàn)象。面對(duì)這樣的情況可以合理在合同中約定風(fēng)險(xiǎn)。

總包合同不嚴(yán)謹(jǐn)

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目與平常房產(chǎn)項(xiàng)目有很大不一樣，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目工期一般都非常急，而且施工過程中的一些安裝項(xiàng)目都比較少見，市場(chǎng)詢價(jià)困難，往往都只有一兩家，或者只有一個(gè)指定的廠家。而且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目市政部分項(xiàng)目對(duì)路面或者樓棟承載力要求很高，因?yàn)樨浳镞\(yùn)輸車輛都是大型車輛。就該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目而言，在其施工過程中，就發(fā)生場(chǎng)地原先為淤質(zhì)土，承載力不夠，需要大面積換填土，或者施工界限不明確，施工方報(bào)送很多簽證，這都是造成成本超控的原因。以一般項(xiàng)目而言，施工方進(jìn)場(chǎng)施工前需徹底勘察現(xiàn)場(chǎng)，如果因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)不符合施工條件，而施工方之前未提出就進(jìn)場(chǎng)施工，產(chǎn)生的一切費(fèi)用應(yīng)該由施工方自行考慮。但該項(xiàng)目開發(fā)商在簽訂合同時(shí)，未考慮場(chǎng)地土質(zhì)狀況對(duì)工程影響，也未在合同中體現(xiàn)，導(dǎo)致因場(chǎng)地?fù)Q填土增加了很多成本。為了避免出現(xiàn)這種狀況，需要在前期合同中就明確，讓施工方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

咨詢單位避免農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目超預(yù)算的措施

編制標(biāo)書過程

咨詢單位編標(biāo)時(shí)極少對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘測(cè)，對(duì)施工情況缺少具體的把控，會(huì)遺漏一些事項(xiàng)。尤其是分包單位的標(biāo)底，有的總包單位施工過程中的一些沒有完全按照施工圖施工的地方影響分包單位的標(biāo)底，比如總包單位在預(yù)留門窗洞口時(shí)與施工圖上的尺寸不完全相符就可能會(huì)使門窗單位的標(biāo)底不準(zhǔn)確，這就是造價(jià)“超預(yù)算”的風(fēng)險(xiǎn)。

這部分的問題需要咨詢單位在編標(biāo)的時(shí)候多看現(xiàn)場(chǎng)，多注意看施工單位是否按圖施工，多考慮一些可能會(huì)影響施工的問題。在編標(biāo)的時(shí)候預(yù)留一些費(fèi)用，盡量考慮之后會(huì)發(fā)生的情況。在標(biāo)底里寫清界限，方便后期預(yù)估一些界限外的費(fèi)用。

跟蹤審計(jì)過程

這個(gè)階段主要有兩個(gè)成本把控措施，一個(gè)是簽證的測(cè)算和審核，一個(gè)是對(duì)施工過程的監(jiān)督。

甲方下達(dá)指令之前會(huì)由咨詢單位測(cè)算造價(jià)，咨詢公司在這個(gè)階段很容易遺漏一些地方。比如該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，門窗單位關(guān)于外遮陽(yáng)檢測(cè)的簽證，我們一般考慮這個(gè)檢測(cè)的費(fèi)用費(fèi)用是1萬(wàn)元，預(yù)估就放1萬(wàn)元；考慮的多一點(diǎn)的會(huì)再放一個(gè)稅金。但是施工單位在報(bào)送簽證的時(shí)候會(huì)考慮他們要單獨(dú)做一個(gè)外遮陽(yáng)卷簾，然后再由一個(gè)人開車送過去檢測(cè)，這部分都是他們的成本，他們還要收取利潤(rùn)和管理費(fèi)，如果我們?cè)谧鰷y(cè)算的時(shí)候不考慮這部分的費(fèi)用，在做簽證審核的時(shí)候就很可能超預(yù)算。

在跟蹤審計(jì)過程中，咨詢單位是現(xiàn)場(chǎng)成本控制的關(guān)鍵。咨詢單位需實(shí)時(shí)去施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程的施工過程、形象進(jìn)度以及物料驗(yàn)收等都能做到親眼目睹，對(duì)設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)的合理、合法性，對(duì)材料設(shè)備價(jià)格的合理性，對(duì)簽證單、驗(yàn)收單、進(jìn)貨單及相關(guān)事項(xiàng)包括隱蔽工程的真實(shí)、合規(guī)性等進(jìn)行見證與審核，這將會(huì)大大減少后期審計(jì)人員因只看書面材料而不了解實(shí)際情況所帶來(lái)的檢查風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)問題可及時(shí)提出意見并整改，從而將問題在萌芽狀態(tài)消除，從而有效防止結(jié)算的爭(zhēng)議。

跟蹤審計(jì)參與到項(xiàng)目整個(gè)過程，避免了開發(fā)商資產(chǎn)的損失，有助于防止工程造價(jià)超預(yù)算。

結(jié)算審計(jì)過程

在結(jié)算過程中，往往能看出現(xiàn)場(chǎng)成本把控的各種問題，咨詢單位一般的流程是先與預(yù)算書進(jìn)行對(duì)照，看看施工方到底增加了哪些內(nèi)容，這些內(nèi)容合不合理，有無(wú)現(xiàn)場(chǎng)見證。如果確實(shí)存在現(xiàn)場(chǎng)情況，則得考慮之前發(fā)生的問題沒有考慮到。在該項(xiàng)目過程中，有的簽證是把原施工圖上的門窗改大了，簽證中如果是增加部分的費(fèi)用，那結(jié)算上就要按原施工圖結(jié)算，不能按設(shè)計(jì)變更后的改大了的門窗尺寸計(jì)算。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目比較特殊，前期開發(fā)時(shí)考慮的問題不夠多，對(duì)合同的把控不嚴(yán)格，將會(huì)造成很多簽證，對(duì)結(jié)算價(jià)款也會(huì)有很大的影響。所以在結(jié)算審計(jì)過程中也應(yīng)將遇到的超預(yù)算項(xiàng)一個(gè)個(gè)列下來(lái)，細(xì)細(xì)的分析，合理的可以給予施工方費(fèi)用，而不合理的則要扣除。

總 結(jié)

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目全過程造價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的、系統(tǒng)化工作，涉及項(xiàng)目建設(shè)的方方面面、各個(gè)環(huán)節(jié)。就本項(xiàng)目而言，開發(fā)商沒有開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是思維還是管理手段都比較滯后，這對(duì)整個(gè)工程成本把控是非常不利的。而作為一個(gè)咨詢單位，則需要根據(jù)自己以往的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)輔助開發(fā)商單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)成本的把控。在施工現(xiàn)場(chǎng)，往往咨詢單位就是成本把控的最后一道保障，對(duì)于施工方與監(jiān)理方而言，他們不一定要考慮成本因素，而對(duì)于開發(fā)商而言，成本是重中之重。所以咨詢單位在現(xiàn)場(chǎng)的成本人員則起到了一個(gè)關(guān)鍵作用。所有的設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)場(chǎng)簽證方案，施工圖紙等都需要著重把關(guān)。因此，應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程著手，針對(duì)不同階段采取相應(yīng)的造價(jià)控制對(duì)策，強(qiáng)化資金核查、核算工作，嚴(yán)格把控資金使用狀況，才能盡量避免出現(xiàn)“超預(yù)算”現(xiàn)象。

綜上所述，目前在建筑行業(yè)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)搬遷和改建一直是政府主導(dǎo)工程，但隨著市場(chǎng)化，很多開發(fā)商也來(lái)進(jìn)行開發(fā)。但都會(huì)因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足、人員不足、工期緊迫、環(huán)境變更導(dǎo)致一系列的問題，這些開發(fā)商沒有經(jīng)驗(yàn)，而且還得嚴(yán)格控制成本，只能外聘造價(jià)咨詢企業(yè)。而作為造價(jià)咨詢企業(yè)，最主要的就是保障開發(fā)商的利益，嚴(yán)格控制成本，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全過程的跟蹤審計(jì)，以避免超預(yù)算問題的發(fā)生。

（揚(yáng)州大學(xué)）