張雪泓

房屋中介被同行“跳單”

2018年1月13日，某公司員工與某房屋中介公司（以下簡稱甲公司）取得聯(lián)系，以公司名義委托甲公司為即將成立的海淀分公司尋找符合辦公條件的房源。甲公司的工作人員帶著某公司領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人看了包括某寫字樓2502室、2503室、2505室房屋在內(nèi)的房源，后者同意租賃這三套房子。

同年2月9日，某公司員工和甲公司員工建立了一個(gè)微信群，在群內(nèi)討論了房屋租賃的細(xì)節(jié)問題，包括三套房子的租期、租金、押金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、違約金、開具發(fā)票等條款，以及其他需要中介公司與業(yè)主協(xié)調(diào)的問題。隨后，甲公司員工將修改過的三套房屋的租賃合同發(fā)到微信群，并將修改后的租賃合同發(fā)送給了房屋業(yè)主。業(yè)主反饋后，甲公司將草擬的《北京市房屋租賃合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版）》發(fā)給了業(yè)主和某公司。

然而，某公司最終未與甲公司簽訂居間合同，而是與另一家中介公司（以下簡稱乙公司）簽訂了涉案三套房屋的房屋租賃合同及居間合同。甲公司發(fā)現(xiàn)，某公司與業(yè)主、乙公司簽訂的租賃合同，除租期起算日期和房租支付日期與自己提供的合同模板相差兩天外，重要的條款均一致。

于是，甲公司向法院提起訴訟，主張某公司的行為是一種“跳單”行為，要求某公司和涉案房屋的業(yè)主應(yīng)支付其居間服務(wù)費(fèi)。

未簽合同也須支付服務(wù)費(fèi)

一審法院認(rèn)為，根據(jù)本案實(shí)際情況，甲公司雖未與某公司簽訂書面的居間合同，但甲公司已經(jīng)為某公司提供了居間服務(wù)，故某公司應(yīng)支付甲公司居間服務(wù)費(fèi)。按照房屋的面積，法院酌定某公司應(yīng)支付房屋居間服務(wù)費(fèi)27000余元。此外，某公司提供的證據(jù)不足以證明其與房屋業(yè)主有居間服務(wù)關(guān)系，故其要求業(yè)主給付居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。最終，一審法院判決某公司給付甲公司27000余元，駁回其他訴訟請(qǐng)求。

某公司不服一審判決，向北京一中院提起上訴，主張其未與甲公司簽訂居間合同，不應(yīng)支付其居間服務(wù)費(fèi)，遂請(qǐng)求二審法院予以改判。

北京市一中院審理后認(rèn)為，某公司已接受了甲公司的服務(wù)，而某公司、業(yè)主與乙公司簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容與甲公司向某公司提供的合同內(nèi)容中的租金數(shù)額、免租期、租賃期限等重要條款基本一致，且上述合同內(nèi)容系經(jīng)過甲公司反復(fù)修改后得出的。某公司雖主張其在最終簽訂房屋租賃合同前有自由選擇居間方的權(quán)利，且其最終選擇與乙公司訂立居間合同，但某公司并未提供證據(jù)證明乙公司向其提供了何種居間服務(wù)。故認(rèn)定某公司最終與業(yè)主達(dá)成的交易實(shí)際系接受并利用了甲公司提供的服務(wù)后，繞開甲公司轉(zhuǎn)而選擇費(fèi)用較低的乙公司與業(yè)主訂立合同。綜上，根據(jù)民法典第九百六十五條的規(guī)定，某公司應(yīng)向甲公司支付報(bào)酬。最終，北京市一中院二審駁回上訴，維持原判。

對(duì)“跳單”行為民法典有明確規(guī)定

本案承辦法官趙蕾介紹，“跳單”是個(gè)行業(yè)術(shù)語，是指委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的行為。民法典第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

判斷是否構(gòu)成“跳單”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)。實(shí)踐中，委托人就同一委托事項(xiàng)，可能僅委托一個(gè)中介人，也可能同時(shí)委托多個(gè)中介人。在有多個(gè)中介人的情形下，尤其要準(zhǔn)確判斷委托人是否接受了中介人的服務(wù)，以及接受了哪個(gè)中介人的服務(wù)。第二，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，則是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵。第三，委托人繞開中介人直接訂立合同，這種行為有三種表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，直接與合同相對(duì)方訂立合同;二是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，通過其他中介人與合同相對(duì)方訂立合同。如委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù)，合同已基本達(dá)成，委托人發(fā)現(xiàn)其他中介公司的報(bào)酬更低，繼而通過其他中介公司與合同相對(duì)方訂立合同，則構(gòu)成“跳單”違約;三是委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對(duì)方訂立合同，以達(dá)到繞開中介人的目的。

北京市一中院民一庭副庭長張磊認(rèn)為，“跳單”行為不僅會(huì)讓中介人的付出得不到相應(yīng)的回報(bào)，也會(huì)增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，如房屋產(chǎn)權(quán)問題、資金安全、物業(yè)糾紛等隱患。在民法典實(shí)施前，對(duì)于“跳單”行為，法院主要根據(jù)合同法及雙方合同約定并結(jié)合誠實(shí)信用原則對(duì)“跳單”行為進(jìn)行認(rèn)定，并判決違約方承擔(dān)責(zé)任。民法典頒布后，對(duì)于“跳單”行為有了明確的規(guī)定，首次將“跳單”行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人權(quán)益，且對(duì)于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制，促使委托人與中介人在簽訂合同后誠實(shí)履約、信守承諾，以促進(jìn)房屋買賣、房屋租賃市場的健康有序發(fā)展。