1? 項(xiàng)目背景介紹

出租方（志誠(chéng)動(dòng)力科技（杭州）有限公司）因缺少建設(shè)資金且無(wú)法通過(guò)其他方式融資，擬將自有待建房產(chǎn)通過(guò)出租方式預(yù)收二十年租金的租賃業(yè)務(wù)模式融資。

出租方因本次出租標(biāo)的租金金額較大（租金達(dá)2200萬(wàn)元）且出租標(biāo)的情況較為復(fù)雜，項(xiàng)目屬《浙江省省屬?lài)?guó)有企業(yè)重大資產(chǎn)處置監(jiān)督管理暫行辦法》（浙國(guó)資發(fā)〔2013〕7號(hào)）進(jìn)場(chǎng)交易業(yè)務(wù)范圍。出租方尋求浙江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“浙交所”）助力該項(xiàng)目掛牌招租。

為貫徹浙江省委省政府和浙江省國(guó)資委深化國(guó)企改革新要求，助力國(guó)有企業(yè)多方式融資，浙交所承接項(xiàng)目后高度重視，多次與出租方開(kāi)展溝通工作并幫助擬定實(shí)施方案。

2? 操作難點(diǎn)重點(diǎn)

浙交所承接項(xiàng)目后高度重視，對(duì)出租標(biāo)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在方案初步設(shè)計(jì)階段發(fā)現(xiàn)難點(diǎn)如下：

一是出租標(biāo)的建筑工程施工許可證已過(guò)期且尚未開(kāi)工。出租標(biāo)的為待建房產(chǎn)，因政府部門(mén)原因，未能開(kāi)工建設(shè)導(dǎo)致施工許可證已過(guò)期。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》的有關(guān)規(guī)定，為保障標(biāo)的合法合規(guī)出租，浙交所及出租方在掛牌前期與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了溝通，解決了掛牌過(guò)程中法律法規(guī)障礙。

二是出租標(biāo)的交付時(shí)間不確定。因待建房產(chǎn)需補(bǔ)辦建筑工程施工許可證且尚未開(kāi)工建設(shè)，出租標(biāo)的起租時(shí)間存在不確定性。浙交所與出租方在出租方案及租賃合同中約定以實(shí)際交付時(shí)間起算出租期限的方式解決該問(wèn)題。

三是承租方租金資金壓力及保障。因承租方一次性支付租金存在資金壓力同時(shí)需保障出租方建設(shè)資金安全。浙交所與出租方通過(guò)在出租方案及租賃合同中約定通過(guò)分段支付租金的方式解決上述問(wèn)題。即租賃合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)承租方支付第一期建設(shè)資金，在出租方取得建設(shè)施工許可證后的五個(gè)工作日內(nèi)支付第二期建設(shè)資金，其余款項(xiàng)按建筑合同進(jìn)度支付，建筑物建設(shè)完成通過(guò)綜合驗(yàn)收后的五日內(nèi)付清全部剩余建設(shè)資金。在保障出租方建設(shè)資金的同時(shí)保護(hù)了承租方的利益，同時(shí)解決了承租方一次性全額支付租金的壓力。

3? 方案擬定過(guò)程

出租方初步擬以待建房產(chǎn)租賃期限為競(jìng)價(jià)標(biāo)的，采用降低租賃期限競(jìng)價(jià)方式（荷蘭式拍賣(mài)）招租。但因待建房產(chǎn)交付存在不確定性及資金支付壓力，我們前期雖經(jīng)多次艱難談判均未能征集到意向客戶(hù)。

浙交所在與出租方充分溝通后，重新調(diào)整出租方案。以已建房產(chǎn)為競(jìng)價(jià)標(biāo)的，待建房產(chǎn)總租金價(jià)格不變，兩個(gè)標(biāo)的捆綁出租的方式公開(kāi)招租。

出租資產(chǎn)簡(jiǎn)介：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)廠房、辦公樓（標(biāo)的1）：位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)益豐路129號(hào)志誠(chéng)公司內(nèi)，地處文淵北路與益豐路之間，建筑面積約9768平方米，其中廠房4472平方米（層高10米）、辦公樓及附屬設(shè)施5296平方米（層高4.5米）。

北元M-40地塊待建房產(chǎn)（標(biāo)的2）：位于浙江省杭州市江干區(qū)下沙街道的杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北元M-40地塊即將建設(shè)的地上建筑物以有償?shù)姆绞阶赓U。土地面積4，423㎡，建筑面積14，683㎡，土地使用權(quán)權(quán)證編號(hào)【杭經(jīng)國(guó)用（2014）第00028號(hào)】，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，目前待建。該土地東至志誠(chéng)動(dòng)力科技（杭州）有限公司及空地，南至國(guó)家電網(wǎng)文淵北路變電站，西至文淵北路規(guī)劃綠化，北至志誠(chéng)動(dòng)力科技（杭州）有限公司。

即以部分已建房產(chǎn)（杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)廠房、辦公樓300萬(wàn)元/年）作為競(jìng)價(jià)標(biāo)的（標(biāo)的1），待建房產(chǎn)（北元M-40地塊待建房產(chǎn)2200萬(wàn)元﹤二十年﹥）作為捆綁標(biāo)的（標(biāo)的2）同時(shí)鎖定標(biāo)的2二十年租金價(jià)格。在掛牌條件中約定承租方報(bào)名競(jìng)租標(biāo)的1必須同時(shí)承租標(biāo)的2的招租模式。同時(shí)為防止意向客戶(hù)之間串標(biāo)及競(jìng)價(jià)過(guò)程中相互影響，本次交易最終采用網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)（網(wǎng)上報(bào)價(jià)）方式進(jìn)行。

4? 項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)始末

交易過(guò)程：2018年2月1日杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)廠房、辦公樓和北元M-40地塊待建房產(chǎn)整體出租項(xiàng)目在浙交所公開(kāi)掛牌。

因出租標(biāo)的為杭州市市區(qū)周邊稀缺的物流工業(yè)用地，掛牌后浙交所利用投資人信息庫(kù)等多種渠道對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，最終征集到3家合格意向承租方報(bào)名。2018年2月14日，經(jīng)69輪報(bào)價(jià)，該項(xiàng)目最終以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)廠房、辦公樓（標(biāo)的1）645萬(wàn)元/年、北元M-40地塊待建房產(chǎn)2200萬(wàn)元（二十年）（標(biāo)的2）的價(jià)格成交。標(biāo)的1溢價(jià)率達(dá)到115%。

本次出租將傳統(tǒng)租賃與融資建設(shè)租金補(bǔ)償相結(jié)合，即鎖定待建房產(chǎn)總租金價(jià)格，僅以已建成房產(chǎn)租金作為競(jìng)價(jià)標(biāo)的通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)了所有出租標(biāo)的租金的競(jìng)價(jià)。在合法合規(guī)的情況下，做到了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。將待建房產(chǎn)與已建房產(chǎn)捆綁出租并最終高溢價(jià)成交，浙交所從中積累了該種方式的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

5? 案例分析及啟示

5.1? 浙交所租賃業(yè)務(wù)競(jìng)價(jià)模式的首次創(chuàng)新

本次出租項(xiàng)目采用了全新的競(jìng)價(jià)方案和模式。無(wú)論是初步方案中的荷蘭式拍賣(mài)還是最終版本的傳統(tǒng)租賃與融資建設(shè)租金補(bǔ)償相結(jié)合的模式都突破了浙交所傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)交易的競(jìng)價(jià)模式。浙交所在本項(xiàng)目中取得的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租賃業(yè)務(wù)競(jìng)價(jià)模式的創(chuàng)新具有積極意義。

5.2? 傳統(tǒng)租賃與融資建設(shè)租金補(bǔ)償相結(jié)合

本次出租項(xiàng)目具備一定的融資屬性，浙交所在本項(xiàng)目中取得的經(jīng)驗(yàn)為產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何在租賃業(yè)務(wù)中引入更多的金融屬性作出了積極探索并具有一定的借鑒意義。

5.3? 產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)平臺(tái)有助于承租方找到更多更優(yōu)質(zhì)的投資人

歷經(jīng)三年迅速發(fā)展，浙交所租賃平臺(tái)初具規(guī)模。2015年掛牌63宗（成交40宗）成交額80953.8611萬(wàn)元，2016年掛牌277宗（成交119宗）成交額98328.4807萬(wàn)元，2017年掛牌595宗（成交417宗）成交額143366.2712萬(wàn)元。

本項(xiàng)目掛牌前期出租方與多家意向方多次溝通均未能形成一致合作意向。項(xiàng)目掛牌后通過(guò)浙交所平臺(tái)征集到了更多的可靠意向方，并最終促成了本項(xiàng)目的高溢價(jià)。本項(xiàng)目高溢價(jià)成交充分體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)掛牌交易有效保障了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

5.4? 重大租賃業(yè)務(wù)規(guī)范進(jìn)場(chǎng)的啟示

國(guó)有企業(yè)對(duì)于大型租賃業(yè)務(wù)通常采用自行招標(biāo)模式征集承租方。但是通過(guò)本項(xiàng)目的高溢價(jià)不難發(fā)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)重大租賃業(yè)務(wù)進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)掛牌交易存在著必要性。

租賃業(yè)務(wù)因持續(xù)性及重方案設(shè)計(jì)的特性對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的業(yè)務(wù)模式提出了挑戰(zhàn)，需要產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)投入更多的精力應(yīng)對(duì)租賃業(yè)務(wù)的變化。相信未來(lái)租賃業(yè)務(wù)必然成為產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)中重要的組成部分。