黃一靈
你見過房屋中介勸客戶暫時(shí)不要買房嗎?這略顯魔幻的一幕,在2021年開年的上海發(fā)生了。
日前,小編走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn),1月上旬,上海二手房房東跳價(jià)、惜售案例增多,中介二手房掛牌量卻減少。此外,部分學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格急劇跳漲,單價(jià)甚至直逼豪宅價(jià)格。對于無法承受跳價(jià)的客戶,已有中介建議暫時(shí)不要購買二手房,春節(jié)后再觀察。
賣房者的惜售和跳價(jià),買房者的無奈和妥協(xié),正在不斷發(fā)酵。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前上海二手房市場雖然成交量不及2016年,但是情緒和當(dāng)時(shí)情況較為類似,已有焦躁性、恐慌性入市的氛圍?!霸降仍脚沦I不起,不管是不是自己的意向房源,都想搶一套。”
近年來,學(xué)區(qū)房是上海二手房市場的風(fēng)向標(biāo),徐匯區(qū)是滬市有名的學(xué)區(qū)房聚集地。
負(fù)責(zé)徐匯某區(qū)域的房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人朱女士告訴小編:“在我們地區(qū)來說,學(xué)區(qū)房已經(jīng)是天價(jià)了,目前環(huán)比漲幅在20%-30%,以前從來沒有出現(xiàn)過這樣的價(jià)格,一直在創(chuàng)新高?!?/p>
“去年12月中旬我們成交一套30多平方米的雙學(xué)區(qū)房,價(jià)格410萬元。2021年1月,同一區(qū)域同樣面積的房子,價(jià)格就漲了80多萬元,房東掛牌505萬元,最后498萬元成交,一月之間漲幅超過20%。”朱女士表示。
據(jù)了解,不止學(xué)區(qū)房,朱女士負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的非學(xué)區(qū)房也在漲價(jià),“我們地區(qū)非學(xué)區(qū)房的房源不多,但房價(jià)也漲了?!?/p>
小編走訪發(fā)現(xiàn),上海楊浦東外灘區(qū)域、浦東梅園、張江、三林區(qū)域的二手房掛牌價(jià)格2021年以來也在漲,漲幅不一,學(xué)區(qū)房的漲幅高于非學(xué)區(qū)房。
1月10日掛牌的梅園二街坊僅37.72平方米的1985年建的“老破小”學(xué)區(qū)房,單價(jià)已經(jīng)高達(dá)19.8萬元/平方米,直逼湯臣一品??杉幢銉r(jià)格如此之高,近一周該房已有9組中介帶看9次。小編在中介平臺(tái)上注意到,去年該小區(qū)一室戶的成交單價(jià)是14萬元/平方米左右。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,截至1月16日,上海全市二手房市場掛牌均價(jià)為58060元每平方米,比上月上漲2.82%。
從最近一周在售二手房漲/降價(jià)房源量上來看,上海全市漲價(jià)房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過降價(jià)房源。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,1月9日-1月15日,上海每日漲價(jià)的房源是降價(jià)房源數(shù)量的多倍。
在房東漲價(jià)的同時(shí),目前上海二手房市場陷入流動(dòng)性怪圈。
貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示,截至1月16日,上海共有3.58萬套二手房房源可供出售。然而剛剛過去的12月,上海二手房成交量逼近4萬套,去年9月和11月成交量同樣超3萬套。
不止一位中介告訴小編,上海二手房真的要“賣空”了?!盎旧腺u得差不多了,庫存房源一個(gè)小區(qū)能簽字的就一兩套?!蹦池?fù)責(zé)浦東三林區(qū)域的中介說。
90后剛需購房者霈霈也告訴小編,她最近一個(gè)月的周末都在看二手房,因?yàn)樗龑W(xué)區(qū)房暫時(shí)沒有需求,所以看的大多都不是學(xué)區(qū)房,以為會(huì)沒有那么搶手,結(jié)果還是無房可買,看上的房東不愿意簽字,看不上的都有硬傷和瑕疵。
從小編的調(diào)研情況來看,性價(jià)比合適的房源的確稀缺,同時(shí)房東跳價(jià)、惜售(不收定金、不簽字)的現(xiàn)象越來越常見。
一方面是因?yàn)榉繓|本身也是置換需求,不敢賣,擔(dān)心賣后買不到。上海二手房市場目前置換需求還是很強(qiáng)烈,大多二手房的房東也要購置新房或者換一套更好的二手房。朱女士稱:“現(xiàn)在的房東大多雖然把房源掛牌出來,但他們是不愿意收定金的,只接受買家看房,希望中介把買家續(xù)住,等自己搖到新房或者選好房子,再跟中介說收定金,到時(shí)候就是出價(jià)高者得?!?/p>
置換需求的房東要先買后賣,然而新房搖號頗有難度,導(dǎo)致其他房東也開始惜售,整個(gè)市場陷入流動(dòng)性的怪圈。
霈霈和小編吐槽道:“我上周看中一套二手房,但中介通知我房東不肯簽字,說前面有兩組人也看中了,如果我有意向的話就出更高價(jià)。另一個(gè)要賣房的阿姨直接說自己看中的房子太貴了,就把自己的房子從550萬元改成580萬元掛牌。他們想買的房子漲了,就想賣個(gè)更高的價(jià)格?!?/p>
霈霈稱,她很多想看的房子臨時(shí)都看不了,中介告訴她是因?yàn)榉繓|想捂到春節(jié)后的“金三銀四”再賣。一位在滬擁有多套房產(chǎn)的人士告訴小編,其預(yù)計(jì)2021年上海樓市還會(huì)繼續(xù)漲,所以本來想要賣房,但現(xiàn)在不準(zhǔn)備賣了。
在這樣的走向下,上海二手房市場完全變成了賣方市場。一中介稱:“目前房源緊張,客多房少?,F(xiàn)在只要是房東能簽字的,不跳價(jià)的,都會(huì)成交?!?/p>
“如果房東真的誠意賣房,短則掛牌當(dāng)天,多則兩三天,就能售出,買房的客戶幾乎沒有太多房源可以挑選?!敝炫空f道,“現(xiàn)在市場上真的有一波很恐慌的客戶,我們現(xiàn)在都在勸不愿意加價(jià)的客戶先不要買了,年后再看政府是否會(huì)出政策?!?/p>
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,目前上海二手房市場的確有焦躁性入市的情緒在里面,市場情緒明顯過熱。這是多種原因?qū)е碌?,一是投資者買漲不買跌,隨著上海二手房市場升溫,有性價(jià)比的房源越來越少,供求關(guān)系失衡;二是新房市場打新熱不斷,但好項(xiàng)目又不多,只能轉(zhuǎn)向二手房市場;三是人為炒作氛圍開始形成,像最近學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格非理性上漲,單價(jià)甚至直逼豪宅價(jià)格;四則是今年農(nóng)歷新年較晚,本來1月應(yīng)該是樓市淡季,但因?yàn)檫^年較晚,部分投資者透支年后需求,會(huì)在年前落實(shí)。
“疫情也有一定的助推作用。疫情影響下,不少人無法出國,需求進(jìn)一步擴(kuò)大?!?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說道。
對于上海二手房后市,嚴(yán)躍進(jìn)稱,的確有升溫可能,但調(diào)控可能也會(huì)隨之而來。盧文曦則判斷,目前上海二手房市場已經(jīng)過熱,加上央行對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款設(shè)立紅線,再繼續(xù)升溫的可能性不大。其預(yù)計(jì)1月成交量會(huì)出現(xiàn)下墜,但短期市場熱度還會(huì)有慣性延續(xù),價(jià)格不一定能降下來。
至于調(diào)控,盧文曦稱,1月-2月上海二手房市場可能會(huì)進(jìn)入僵持、博弈的階段,3月份后的數(shù)據(jù)才是市場真正認(rèn)同的交易量和交易價(jià)格。如果3月再維持現(xiàn)有的熱度,政府的調(diào)控措施一定會(huì)升級,這是毫無疑問的。
值得注意的是,1月11日,央行上海總部召開2021年上海貨幣信貸工作會(huì)議,會(huì)議稱將穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求,合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。
摘自《中國證券報(bào)》