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1月11日，央行上海總部召開(kāi)了2021年上海貨幣信貸工作會(huì)議。

在這次會(huì)議中，央行上?？偛刻岢觯€(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

01瘋狂的樓市

木秀于林，風(fēng)必摧之。

最近的一線城市，表現(xiàn)得都很“秀”。以上海為例，在剛剛過(guò)去的2020年12月份，上海二手房成交量達(dá)到了3.89萬(wàn)套，環(huán)比上漲20.69%，同比上漲96.93%，成交量增長(zhǎng)之明顯不用多說(shuō)，身在其中的人都有切身感受。

在這種態(tài)勢(shì)下，出現(xiàn)“凡學(xué)家”也就不足為奇了。

最近，樓市中就憑空冒出了一群“凡學(xué)家”，他們自稱擁有資金千萬(wàn)，現(xiàn)正在尋覓一套心儀好房。但是挑揀來(lái)，挑揀去，好不容易看到個(gè)順眼的，只要稍作猶豫，看中的房子必定會(huì)被別的買(mǎi)家訂走，“凡學(xué)家”們總是找不到自己心儀的房子。

最后，他們還要加上一句感慨：上海的有錢(qián)人，比你想象的還要多！

事實(shí)上，從冰山指數(shù)來(lái)看，上海樓市回暖是從2020年4月開(kāi)始的，并沒(méi)比深圳的行情晚多久。這股上漲勢(shì)頭一直維持到10月份，然后在11月、12月徹底爆發(fā)，為大眾表演了一出年終房?jī)r(jià)大跳漲的戲碼。

期間二手房市場(chǎng)更是混亂，房東坐地漲價(jià)百萬(wàn)的情況也是時(shí)有發(fā)生。

照這個(gè)架勢(shì)漲下去，上海房?jī)r(jià)突破20萬(wàn)/㎡，簡(jiǎn)直是指日可待??！

而業(yè)界的分析也主要圍繞在剛需群體上。有分析認(rèn)為，幾年前被上海限購(gòu)政策“趕跑”的那一群人如今又回來(lái)了，大量需求的釋放，才是上海樓市升溫的關(guān)鍵。

這樣的理由，小編之前在針對(duì)深圳樓市的分析中也看到過(guò)類似的表述。只不過(guò)，針對(duì)深圳的說(shuō)辭主要是“特區(qū)涌入了大量年輕人，他們的需求釋放，導(dǎo)致了深圳樓市的升溫”。但深圳房抵經(jīng)營(yíng)貸的案例告訴我們，剛需的確可以影響房?jī)r(jià)，而大量資金流入樓市，才是房?jī)r(jià)升溫的關(guān)鍵。

簡(jiǎn)而言之，水灌多了，自然就會(huì)漫到房?jī)r(jià)上。

1月11日，央行上?？偛空匍_(kāi)了2021年上海貨幣信貸工作會(huì)議，傳達(dá)貫徹2021年人民銀行貨幣信貸會(huì)議精神。在部署2021年工作時(shí)，央行上?？偛刻岢?，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

若是追溯起來(lái)，央行上?？偛刻岢觥昂侠砜刂品康禺a(chǎn)貸款規(guī)?！?，跟十多天前的房貸新規(guī)緊密相關(guān)。

02升級(jí)的危機(jī)

在2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比畫(huà)了一條“紅線”。

按照通知中的規(guī)定，房地產(chǎn)貸款被分成了5檔：

中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；

中資中型銀行的這兩項(xiàng)占比分別為27.5%、20%；

中資小型銀行的這兩項(xiàng)占比分別為22.5%、17.5%；

非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的這兩項(xiàng)占比分別為22.5%、17.5%；

縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的這兩項(xiàng)占比分別為17.5%、12.5%；

村鎮(zhèn)銀行的這兩項(xiàng)占比分別為12.5%、7.5%。

新規(guī)定釋放的信號(hào)非常明顯，就是從金融層面上調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，并防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。而小編要指出一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，請(qǐng)大家注意：新增的房地產(chǎn)貸款規(guī)模，跟房?jī)r(jià)之間有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

以2015年為基準(zhǔn)，當(dāng)年的新增房地產(chǎn)貸款占比是30.6%。在經(jīng)歷了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策后，房地產(chǎn)貸款占比猛增至2016年的44.8%，各地房?jī)r(jià)也在此期間全面上漲，從三四線城市蔓延至一二線城市，全國(guó)房?jī)r(jià)大漲。

在此后的2017年，各地樓市開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入調(diào)控期，北京、上海、廣州等城市紛紛陷入橫盤(pán)，房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者的觀望情緒日益明顯。到2019年時(shí)，當(dāng)年新增房地產(chǎn)貸款占比又回落到了34.0%。

從這幾年的數(shù)據(jù)，我們也可以看出房貸規(guī)模與房?jī)r(jià)之間的共生關(guān)系——房?jī)r(jià)上漲，房貸規(guī)模大增；房?jī)r(jià)下跌，房貸規(guī)模下降。

2020年下半年，有媒體調(diào)查了各大銀行新增房地產(chǎn)貸款占比。其中，浦發(fā)銀行新增涉房貸款1036.28億元，占全部新增貸款的49.31%；平安銀行新增涉房貸款963.25億元，占全部新增貸款的52.01%。

如此看來(lái)，2020年樓市的蠢蠢欲動(dòng)，也就有了一個(gè)金融層面的解釋。

樓市的振奮，自然也表現(xiàn)在居民部門(mén)的杠桿率上。前段時(shí)間，央行發(fā)布了《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2020）》，稱2019年個(gè)人住房貸款余額為30.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%，增速較2016年高位回落了約21個(gè)百分點(diǎn)。

而我國(guó)的杠桿率也在不斷攀升，2017年，我國(guó)居民部門(mén)的杠桿率為48.97%；2018年，這個(gè)數(shù)值增長(zhǎng)到了52.1%；到了2019年，已經(jīng)達(dá)到了55.8%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從2015年開(kāi)始到現(xiàn)在，我國(guó)居民部門(mén)的杠桿率每年增幅大概是3.9個(gè)百分點(diǎn)，這五六年跟美國(guó)次貸危機(jī)之前五六年的升幅，基本上是相當(dāng)?shù)摹?h3> 03結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的本質(zhì)，其實(shí)還是個(gè)金融游戲。

無(wú)論是廣受詬病的預(yù)售制，還是老百姓撬動(dòng)的杠桿率，都是金融的一部分。而在眼下，居民中長(zhǎng)期貸款中占比最大的，毫無(wú)疑問(wèn)還是房貸。

過(guò)去幾十年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)靠著金融手段越滾越大，逐漸發(fā)展出幾十億的規(guī)模，體積越來(lái)越龐大。摻和在其中的房企和老百姓，身上的債務(wù)也都跟滾雪球一樣，越滾越大。

這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果還想要維持規(guī)模，就必須保持一定的增量，不斷注入新的資金。

也正因如此，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，對(duì)樓市而言，本身就是一種調(diào)控。