溫慧抒

十四五規(guī)劃定調(diào)全國房地產(chǎn)發(fā)展未來5年調(diào)控方向，再次強調(diào)全國仍然堅持“房住不炒”方針不動搖。也就是說，未來5年全國房價仍然以“穩(wěn)定”為主，不會大漲大跌，投資收益可能是相當有限的。

如果你真的要投資房產(chǎn)，那我也特別提示幾個重點需要你避開的“坑”。

海景房的“坑”，踩了嗎？

“面向大海，春暖花開”，看似無比的美妙環(huán)境，而事實上卻有諸多缺點。

我一個朋友在深圳買的就是海景房，每平米11萬多，買了170平米，要2000萬左右。他目前的痛苦在于，原來的“面向大海”，現(xiàn)在幾年過去，前方蓋了一棟大樓，“面向大海”變成了“一線天”的海景。

另一個同學在廈門，她的海景房光陽臺就是12米的寬度。而她的痛苦就在于這兩年的臺風摧殘，摧殘的結(jié)果是陽臺玻璃爆裂，房間衣物飛出，暴雨倒灌進房間。

海景房，經(jīng)歷了幾度起起伏伏，目前已經(jīng)失去了往日的風光。最讓人詬病的就是，乳山銀灘現(xiàn)在的二手房價格才僅有新房的一半，這更讓許多抱著以投資為目的的人欲哭無淚，心生怨恨。

人們對海景房的態(tài)度也已經(jīng)由過去的狂熱而逐漸轉(zhuǎn)向理智。海景房，到底有沒有價值？我們在這里為讀者做一下分析，希望能夠幫你避“坑”。海景房的核心價值是“海景”，但其實這并不是居住的必備因素，它只是提升房屋附加值的其中一個要素，對房價的提升非常有限。另外一方面，就是中國是一個沿海的國家，發(fā)達城市一般都靠近東部沿海，海景資源雖然比較少，但并不稀缺，能欣賞到海景資源的城市不少，能度假的城市也很多，購房者不會僅僅只是因為海景資源這一個要素就購房。

中國的海南省，有一個非常有意思的現(xiàn)象，每年一到冬季，就會有大量東北人來這里“冬眠”。他們或者在這里購置房產(chǎn)，或者是短期租賃，從每年的11月份到次年的5月份，東北地區(qū)條件稍微好一些的老年人，就會把這里當他們的第二故鄉(xiāng)。他們一致的回答是，來海南“養(yǎng)身體”。但是，一到5月份以后，這里的房子多半就空空蕩蕩，沒有人居住了。

實際上，這些出租率低、空置期長的海景房，價格相當昂貴，而這種昂貴的價格與其能夠帶來的“滿足感”之間是非常不匹配的。作為一家旅行酒店住所，短時間感受可能會很爽，真正是“面向大海，春暖花開”。但是，長時間居住，則完全就是另一番景象了，特別是老人或者是上了歲數(shù)的人，往往身體和關(guān)節(jié)的毛病就比較多。

海景房多為近些年新建，開發(fā)后配套的緩慢發(fā)展也將帶來一段時間的空窗期。因此，大家在購房時需針對具體樓盤進行實地考察，清楚了解現(xiàn)階段配套，以及做好自己的買房規(guī)劃。

這里還有一點特別提醒廣大讀者，2017年3月31日，國家海洋局出臺了我國首個海岸線法規(guī)——《海岸線保護與利用管理辦法》。法規(guī)規(guī)定了建設(shè)項目占用自然海岸線，將被納入海洋生態(tài)紅線管控，特別是海邊民居或海景房占用自然岸線。2020年，全國自然海岸線保有率大概不低于35%，而且自然海岸線保護將納入地方政府政績考核。國家已將海洋自然岸線納入國家保護體系，以后全國各地的濱海地區(qū)將被嚴格限制開發(fā)海景房，某些不能達到自然海岸線要求的海景房項目將不會被批準，尚未取得各類合法手續(xù)的海景房必將被整改或拆除，而已經(jīng)取得合法合規(guī)建筑設(shè)計與規(guī)劃的海景房項目的稀缺性將大幅度提升。所以，在投資海景房的選擇上，更需要具體分析，事先為自己排雷，避免踩到上文提及的各類大“坑”。

弱三四線城市房產(chǎn)別過多持有

房價的區(qū)域差異化愈加明顯，特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的三四線城市。2020年11月份，各地認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院部署，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標，進一步落實房地產(chǎn)長效機制，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格漲幅總體平穩(wěn)，略有回落。11月70個大中城市房價上漲明顯降速，70個城市中僅36城新房價格上漲。新房價格上漲城市減少，下跌城市增加。

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉表示，未來我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化會愈加明顯。其表現(xiàn)為，一線城市以及一些強二線城市穩(wěn)中有升，上漲幅度較大的主要集中在長三角和大灣區(qū)，京津冀比較弱，而三四線城市走勢分化。產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢、人口凈流出的城市，房價還是處于下降通道中。

與此同時，國家會加快房地產(chǎn)稅的推出時間，中國在"十四五"期間能夠開征房產(chǎn)稅的可能性極大。這一點從2020年10月11日開始的10年一次的人口普查，已經(jīng)可以看出一些端倪。因為此次是基于大數(shù)據(jù)之下的，不僅需要“查人”，還需要“查房”。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和全國住房信息聯(lián)網(wǎng)的背景下，“查房”可以更精準的估算人口，防止因為人口流動造成數(shù)據(jù)失真的情況。據(jù)已經(jīng)進行過人口普查的人的介紹，首先會確認戶籍是否在該住宅，之后確認該住宅幾人居住，再確認房屋面積和幾個房間。顯然，此次人口普查，不再是一次簡單的例行統(tǒng)計，也可能是為房產(chǎn)稅的開征提供必要的數(shù)據(jù)支持了。

持有多套房，尤其是在三四線持有多套房的房主們，未來一定要注意調(diào)整你的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。可以考慮賣掉在三四線多余的房產(chǎn)，用持有的資金再去一線或者強二線的城市，尋找有增值潛力的房產(chǎn)投資機會。

避開“老破小”與“遠郊區(qū)”這兩大“坑”

雖然“老破小”的房子便宜，但是它的流通性太差，很難變現(xiàn)，而且漲價空間有限，最好是能買新房或者近8年內(nèi)的房子。因為“老破小”存在的問題太多了：產(chǎn)品舊、貸款年限不長和貸款少、社區(qū)氛圍差，資源很難聚集。舉個例子，這一次上海二手房急速萎縮的時候，價格下滑最厲害的正是那些“老破小”?！袄掀菩　爆F(xiàn)在正在被替換，在這種小區(qū)里面，會留下來的不會是有頭有臉的人物，有能力的人一定會賣了它，繼續(xù)換更大更新的房子。

郊區(qū)（沒有城市群、城市圈概念）的大“坑”，誰買誰頭疼。千萬不要被所謂的未來的生態(tài)、旅游或者是百萬大城有多棒多棒所迷惑，原因很簡單，經(jīng)濟的發(fā)展會加快城市兩極分化，城市的功能劃分會越來越精準和細化，沒有更多年輕人聚集和適合年輕人發(fā)展的邊遠郊區(qū)，一定會越來越?jīng)]有增長空間。