【摘要】本文以樓面地價作為地價水平的衡量標準，以丹東市城區(qū)2011-2019年土地一級市場出讓數(shù)據(jù)為樣本，分析住宅用地土地價格，探討地價與房價關系，進而對房價漲幅的合理性進行分析，以期為房地產(chǎn)市場管理提供參考。

【關鍵詞】土地價格;住宅用地;房價

1、土地出讓制度的變遷

1949-1978年我國處于在計劃經(jīng)濟下的“三無”土地使用時期。1980年以后的二十年里，開始從無償使用向有償出讓摸索性改革。期間，1986年成立國家土地管理局，1987年下半年，率先在深圳開始試點，規(guī)定使用年限，土地使用者需一次性向政府繳納土地出讓金，掀開我國土地市場化改革新的一頁。而2002-2004年則是由協(xié)議出讓向招拍掛出讓的過渡階段，之后則進入了土地出讓全面市場化的階段。

丹東市跟隨國家政策腳步，在1985年成立了地籍管理所，后改革為土地管理局，將國有土地進行統(tǒng)一行政管理，開始了近二十年由無償?shù)接袃數(shù)?、?jīng)營性用地以協(xié)議出讓為主的土地出讓制度。2005年全面開始實現(xiàn)經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓，提高了土地利用率，實現(xiàn)了土地資源的市場配置。2010年《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號），明確規(guī)定了“不得‘毛地出讓”。同年丹東市也開始了從毛地出讓到凈地出讓的摸索和轉(zhuǎn)變。

2、丹東市城區(qū)住宅用地價格分析

本文結(jié)合中國土地市場網(wǎng)中土地交易數(shù)據(jù)、丹東市自然資源局網(wǎng)站公示的基準地價以及中國地價信息服務平臺等信息，對丹東市城區(qū)近十年的住宅用地供應情況、土地價格等進行整理分析。特別說明，本文忽略因溢價所造成個別地塊樓面價過高的問題。

2.1 住宅用地供應情況

2010-2019年丹東市城區(qū)完成房地產(chǎn)項目招拍掛出讓310宗，面積856公頃;其中住宅用地129宗，面積706公頃，占總額的42%和82%。

其中2010-2011年供應48宗，面積301公頃，這兩年屬于丹東新城區(qū)的擴張期，項目多在其范圍內(nèi)，具體供應36宗，面積258公頃，占比超85%;2012年供應量達到近年峰值，供應24宗，面積146公頃;2013-2019年供應57宗，面積258公頃。

2.2 住宅用地土地價格分析

考慮到2010年到2011年是從毛地出讓到凈地出讓的一個過渡期，且是新城區(qū)招商引資項目聚集性落地的擴張期，為確保土地價格的可比性，剔除2010年數(shù)據(jù)以及2011年新城區(qū)數(shù)據(jù);同時，為保證住宅用地土地價格的準確性，剔除商業(yè)比例大于30%（不含）的數(shù)據(jù)。利用不同方法測算，并統(tǒng)一按照成交數(shù)據(jù)的平均容積率和商業(yè)比例進行修正，得出住宅用地的樓面價格見表1-表3。

通過對交易樣點在基準地價圖中區(qū)位的觀察，利用成交數(shù)據(jù)和利用基準地價測算的結(jié)果基本相符。其中振安區(qū)項目基本位于Ⅱ、Ⅲ級;元寶區(qū)項目除個別位于Ⅰ、Ⅲ級，其他多位于Ⅴ級區(qū)域;振興區(qū)項目多位于Ⅱ級，其他各級零散分布;新城區(qū)項目則基本位于Ⅳ級。

通過“全國地價信息地圖服務實時在線”觀察得出，交易樣點多位于基準地價Ⅰ級和Ⅱ級區(qū)域，因此價格偏高。

2.3 地價與房價關系分析

2018年之前，丹東市房地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)并緩慢增長的態(tài)勢，直至2018年4月，朝鮮勞動黨會議釋放改革開放信號，新城區(qū)房價迅猛增長，從均價不到4000元/m2漲至6000元/m2、甚至更高，同時帶動老城區(qū)房價進一步大幅度上漲，由七八千元進入了萬元時代。根據(jù)商品住宅銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，丹東2018年4月房價環(huán)比漲幅2.0%，領跑70個大中城市。

房地產(chǎn)價格由土地價格、前期開發(fā)工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)管理費、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金構(gòu)成。本文房價指新建商品住宅銷售價格。根據(jù)重點城市監(jiān)測及地價占房價比重研究發(fā)現(xiàn)，除部分一線城市樓王的產(chǎn)生，是由于地價過高且比重較大外，整體看來地價占房價的比重均值為30%，趨于合理。按照2019年丹東老城區(qū)中心地區(qū)地價均值計算，地價僅占房價比重的21.2%?？梢缘贸觯|市房價超出合理范圍，且不應將房價的上漲歸咎于地價。

同時通過房價與工資收入比例和遼寧省經(jīng)濟數(shù)據(jù)也可以佐證上述結(jié)論。按照聯(lián)合國的標準，房價與工資收入比例在6左右，趨于合理。以80m2房屋為例，按一家兩口平均收入3500元計算，房價均值為6300元/m2;而實際房價則達到了近萬元。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018和2019年丹東市GDP約800億元，處于全省第10和12位;而屈居第1、第2位的大連市和沈陽市，GDP則達到了六、七千億元。從兩年省內(nèi)各地2018和2019兩年的房價來看，丹東市房價僅次于大連市和沈陽市，與瓦房店市基本持平。

3、對策及建議

堅決遏制投機炒房，維護房地產(chǎn)市場秩序。毫不動搖地貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，認真落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作目標，堅持落實《關于堅決遏制投機炒房維護房地產(chǎn)市場秩序有關工作的通知》等政策要求。同時加強對房地產(chǎn)市場信息的預判，多部門聯(lián)合執(zhí)法，建立房地產(chǎn)市場秩序整治長效機制。

積極盤活二手房市場，合理控制土地供應量。建立健全二手房交易市場，鼓勵二手房交易流通，降低、減免稅收費用，有效降低房屋空置率，抑制一手房房價上漲過快。同時在制定土地儲備計劃和土地出讓計劃時，除根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟做出合理預判外，還要結(jié)合本地區(qū)去庫存完成情況及去庫存周期，合理控制土地一級市場住宅用地供應量。

加強輿論引導和網(wǎng)絡信息管控。通過政策解讀和市場信息公開，增強政策和市場透明度，正確引導輿論。同時引導各類新聞媒體和網(wǎng)絡平臺加強對房地產(chǎn)市場供求關系、打擊違法投機等方面的正面宣傳，營造良好輿論氛圍，穩(wěn)定市場預期，促進市場理性發(fā)展。

參考文獻：

[1]《丹東市人民政府辦公室關于堅決遏制投機炒房維護房地產(chǎn)市場秩序有關工作的通知》（丹政發(fā)辦發(fā)〔2018〕26號）

[2]陳保順.騰沖市土地供應與房地產(chǎn)市場價格間的關聯(lián)性分析[J].低碳經(jīng)濟，2020（04）：181-182.

作者簡介：

劉嬌威（1988.06-），女，漢族，遼寧丹東人，工程師，學士學位，研究方向：土地資源管理。