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        業(yè)主共有部分的確定與不動(dòng)產(chǎn)登記研究

        2021-04-18 15:49:28左強(qiáng)
        關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記房地產(chǎn)

        左強(qiáng)

        【摘要】本文分析業(yè)主共有部分確定和不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問題,并提出優(yōu)化對(duì)策,以進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記工作,促進(jìn)業(yè)主共有部分確定工作的順利進(jìn)行。

        【關(guān)鍵詞】業(yè)主;房地產(chǎn);共有部分;不動(dòng)產(chǎn)登記

        調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),業(yè)主共有分?jǐn)偞嬖谝欢ǖ膯栴},而這種問題的存在導(dǎo)致甲乙雙方利益分配不清,這不僅影響業(yè)主間應(yīng)得利益,還會(huì)影響測繪成果質(zhì)量,增大不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作風(fēng)險(xiǎn),不利于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場正常運(yùn)行。

        1、業(yè)主共有部分確定問題分析

        1.1測量規(guī)范未完善

        隨著房屋商品化、私有化程度不斷提高,而房屋使用多樣組合極大滿足了人們的審美需求。在各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作緊鑼密鼓開展過程中,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測繪工作提出了更高要求。但是,在測繪工作開展過程中卻存在一些問題,如測量規(guī)范不完善,而這已經(jīng)難以滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需要。如《房產(chǎn)測量規(guī)范》(下文簡稱《規(guī)范》)未對(duì)房產(chǎn)測繪術(shù)語進(jìn)行必要解釋,如“復(fù)式結(jié)構(gòu)”、“消防連廊”等術(shù)語未進(jìn)行明確解釋,甚至滯后于建筑市場發(fā)展需要。并且還規(guī)定對(duì)“外圍投影”等等進(jìn)行界定,導(dǎo)致各地對(duì)此測繪工作有著不同的理解。加之,對(duì)房屋設(shè)計(jì)個(gè)性等方面要求較高,而不規(guī)則的墻體、結(jié)構(gòu)等建筑做法會(huì)使得測量數(shù)據(jù)存在一定誤差,進(jìn)而影響了業(yè)主共有部分的確定。

        1.2 分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不明

        房產(chǎn)測繪為房屋管理提供法定測繪服務(wù),其需要建立在合法及科學(xué)基礎(chǔ)上,并需要得到住戶的認(rèn)可。但是《規(guī)范》中卻未對(duì)房屋分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確界定,導(dǎo)致面積計(jì)算方法未有法律依據(jù)為支撐。例如,對(duì)“幢”的劃分,不同地方對(duì)此界定標(biāo)準(zhǔn)不明,將其定義為獨(dú)立、不同結(jié)構(gòu)及不同層數(shù)的房屋。又如對(duì)地上若干幢樓房組成的連通建筑,不同房產(chǎn)測繪人員理解也不盡相同,但是大致有以下兩種:一是,把地上若干幢樓房和地下室看作一幢,而地下各類設(shè)備等共用面積理解為共有面積;二是,地下獨(dú)幢的部分理解為幢,并以幢作為測繪共用面積的標(biāo)準(zhǔn),此時(shí),各幢間不存在分?jǐn)偨徊?。但是,地下各類設(shè)備用房等共用部位未劃分到分?jǐn)偢鞔狈课萆?。由此,可以看出“幢”是共有分?jǐn)偟闹饕獏⒖家蛩?,?duì)此,能否進(jìn)行劃“幢”處理將直接影響房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

        1.3分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)不清

        隨著房屋使用功能的日趨多樣化,如何定性房屋共有建筑面積成為房產(chǎn)測量的難點(diǎn)。在《物權(quán)法》對(duì)此界定含義則不同,對(duì)此,按照共有原則執(zhí)行較難,增加了對(duì)樓梯、電梯等公攤面積房款,而這些分?jǐn)偛糠蛛y以明確產(chǎn)權(quán)主體,進(jìn)而無法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。而配電房、值班室等屬于共用建筑面積,為業(yè)主所公用,不能進(jìn)行分?jǐn)?,可將其劃分為一、二、三期,使得?shí)際分?jǐn)偭繙p少,但是造成分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)不清等現(xiàn)實(shí)問題[1]。

        2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度意義分析

        2.1重要基礎(chǔ)分析

        不動(dòng)產(chǎn)登記制度有效保障個(gè)人合法物權(quán)不受侵害。在傳統(tǒng)管理制度下,存在產(chǎn)權(quán)屬不清的現(xiàn)實(shí)問題,如原登記管理的不規(guī)范操作而引發(fā)后續(xù)產(chǎn)權(quán)糾紛。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度是在原有制度基礎(chǔ)上進(jìn)行改革,將進(jìn)一步提升其管理規(guī)范性、提高產(chǎn)權(quán)屬清晰度,便于客觀把握產(chǎn)權(quán)歸屬及變動(dòng)情況,進(jìn)而有效降低因產(chǎn)權(quán)不明引發(fā)糾紛的幾率,也為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供法律依據(jù)。

        2.2提高不動(dòng)產(chǎn)交易安全性

        傳統(tǒng)登記管理制度下出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊、變動(dòng)信息登記不全、公開程度不高等現(xiàn)實(shí)問題,進(jìn)而增加產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)。因此,存在部分人員受益驅(qū)使,造成信息不對(duì)稱、隱瞞抵押等問題,進(jìn)而造成買賣雙方的經(jīng)濟(jì)損失。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行,大大提高不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息清晰度,進(jìn)而有效控制交易風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定發(fā)展。

        2.3提高不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)水平

        鑒于不動(dòng)產(chǎn)資源的有效性,有必要提高該資源利用效率,進(jìn)而發(fā)揮其促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義。清晰產(chǎn)權(quán)登記,并規(guī)范其管理,促進(jìn)進(jìn)一步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革,促進(jìn)產(chǎn)權(quán)信息明晰,為后續(xù)管理工作開展提供寶貴依據(jù)。在不動(dòng)產(chǎn)制度下,有效把握不動(dòng)產(chǎn)資源,進(jìn)而提高針對(duì)性開發(fā)利用水平。

        3、做好業(yè)主共有部分確定及不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作策略分析

        3.1業(yè)主共有部分確定策略分析

        3.1.1完善建筑術(shù)語

        在計(jì)算房產(chǎn)測繪分?jǐn)傔^程中,會(huì)經(jīng)常使用到附屬走廊認(rèn)定問題,但是由于該項(xiàng)問題較為復(fù)雜,并且現(xiàn)有測量規(guī)范未對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)范,并且全算和半算兩者間存在巨大的差別,進(jìn)而無法滿足對(duì)走廊認(rèn)定需求。對(duì)此,有必要完善走廊(有柱、無柱)術(shù)語:一是,有柱走廊多為開敞側(cè)有柱或有其它承重體;兩側(cè)有局部墻體的走廊也可視為有柱走廊。二是,兩端柱或墻體不向走廊凸出或可將兩者劃歸為其他空間時(shí),視為無柱走廊。三是,由多段構(gòu)成走廊,僅某段走廊有柱或墻,以轉(zhuǎn)折處為界,將走廊劃為有無柱兩部分。對(duì)此,進(jìn)行明確規(guī)定,完善建筑術(shù)語,不留任何自由裁量空間。

        3.1.2明確共有面積劃分原則

        把握兩項(xiàng)原則,提高基本單元?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn)。一是,登記對(duì)象特定性,即登記對(duì)象唯一性;二是,基本單元均具備獨(dú)立使用價(jià)值,如復(fù)式樓房等只按一個(gè)基本單元登記,不可分開登記;再如一二層房屋,二層因不具備獨(dú)立使用價(jià)值,不可獨(dú)立登記,必須與一層房屋一同登記測繪。而涉及公共部分則需由權(quán)利人就該項(xiàng)共用部分達(dá)成分?jǐn)倕f(xié)議后才可進(jìn)行后續(xù)登記測繪。如住宅區(qū)的公共建筑,對(duì)其進(jìn)行共有面積劃分則難度較大,對(duì)此,需要嚴(yán)格按照規(guī)范劃分。活動(dòng)室、閱覽室、活動(dòng)中心、醫(yī)療服務(wù)站等使用房屋,不以共有建筑面積認(rèn)定,需按照共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t劃分共有建筑面積[2]。

        3.1.3確立共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

        目前,在共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算過程中,按照整體分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)們煞N方式進(jìn)行分?jǐn)偂5?,鑒于分?jǐn)傒^復(fù)雜,具體實(shí)際操作難度較大。

        整體分?jǐn)偡椒ǎ喝绻课菔褂霉δ軉我?、共有面積共用情況基本一致的住宅樓、寫字樓、廠房等,可以按照整體分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行面積分?jǐn)?如果為單一功能、多樓梯房,但各樓梯的服務(wù)面積不同時(shí),需細(xì)分各樓梯功能進(jìn)行分?jǐn)?。由此,可以看出分?jǐn)傒^復(fù)雜,具體實(shí)際操作難度較大,對(duì)此在對(duì)單一使用功能房屋進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí),需要結(jié)合各樓梯的具體情況,不可一律采用整體分?jǐn)偡椒?,否則會(huì)影響各分戶單元面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

        多級(jí)分?jǐn)偡椒ǎ喝缇C合樓、商住樓多使用多級(jí)分?jǐn)偡椒?。如果?duì)大商場共有面積進(jìn)行分?jǐn)偅环N說法是,盡管存在底層商鋪對(duì)外單獨(dú)開門情況,也視為商場的一部分,參與到商場內(nèi)部共有面積分?jǐn)傊小A矸N說法是,應(yīng)該按照“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t,底層對(duì)外單獨(dú)開門的商鋪不參與商場共有面積分?jǐn)偂?/p>

        3.2提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作水平策略分析

        3.2.1.完善相關(guān)法律法規(guī)

        不動(dòng)產(chǎn)登記管理過程中應(yīng)該堅(jiān)持立法先行,分析研判不動(dòng)產(chǎn)登記管理現(xiàn)行法律制度,并結(jié)合社會(huì)發(fā)展,完善法律法規(guī)建設(shè),進(jìn)而提升法律制度的成熟度,為不動(dòng)產(chǎn)登記管理提供法律依據(jù)。此外,在法律法規(guī)建設(shè)過程中,突出合同的“生效主義”原則,強(qiáng)化合同生效的決定性,提高對(duì)當(dāng)事人合法利益的保障力度。

        3.2.2 加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)

        為有效開展不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作,需要一支專業(yè)工作隊(duì)伍。對(duì)此,應(yīng)加強(qiáng)該項(xiàng)工作人員隊(duì)伍建設(shè),通過完善教育培訓(xùn),提高管理人員專業(yè)化程度,管理人員能以更好的姿態(tài)迎接不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革后的新要求、新問題、新挑戰(zhàn)。同時(shí),加強(qiáng)人才引入,促進(jìn)工作隊(duì)伍創(chuàng)新水平的提高,進(jìn)而提升該項(xiàng)工作開展的科學(xué)性及規(guī)范性[3]。

        結(jié)語:

        為適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化,深化不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革,做好業(yè)主共有部分確定工作,充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作價(jià)值,以保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益,促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行、平穩(wěn)發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]吳茂利.利用不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)[J].中國房地產(chǎn),2020,12(33):54-56.

        [2]葉佳.推進(jìn)信息數(shù)據(jù)共享提升不動(dòng)產(chǎn)登記效率[J].中國房地產(chǎn),2020,02(32):45-47.

        [3]毛瑩瑩.業(yè)主共有部分的確定與不動(dòng)產(chǎn)登記研究[J].住宅與房地產(chǎn),2019,10(36):9.

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