70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)信號(hào)
2021-04-12 12:53:31何小民
南風(fēng)窗 2021年7期
何小民
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速
今年，一年一度的315晚會(huì)一如既往曝光了令人發(fā)指的企業(yè)劣行，受到全網(wǎng)關(guān)注，霸占了一半的微博熱搜榜。
其實(shí)，差不多同時(shí)還有兩條信息，被315晚會(huì)的熱搜淹沒，卻牽動(dòng)著數(shù)萬(wàn)買房者的心。
一條是，3月16日，廣東銀保監(jiān)局通報(bào)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的情況，廣東省違規(guī)進(jìn)入樓市資金達(dá)2.77億元，涉及920戶購(gòu)房者。
另一條是，3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了，2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，用一句話概括便是，70個(gè)城市中，八成城市的新房、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比、同比上漲。
看似不相關(guān)的兩條信息，背后卻有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，不能不關(guān)注。
調(diào)控之下的上漲
從去年下半年開始，樓市調(diào)控不斷收緊，進(jìn)入牛年，嚴(yán)調(diào)控的趨勢(shì)越演越烈。
1月1日起，嚴(yán)控房企融資的“三道紅線”和金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)信貸的“兩道紅杠”（房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限）正式實(shí)施。緊接著，2月底，針對(duì)全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)“兩集中”政策落地。可以說(shuō)，中央的樓市調(diào)控已經(jīng)深入土地供應(yīng)、房企融資和銀行信貸了，調(diào)控再度升級(jí)，且系統(tǒng)監(jiān)管嚴(yán)防死守的意味明顯。
在這種高壓態(tài)勢(shì)下，各地方的樓市調(diào)控政策也不敢松懈，甚至還有創(chuàng)新之舉。如深圳住建局在春節(jié)之前（2月8日），便緊急發(fā)文，要建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)，還發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)的二手房成交參考價(jià)格。
隨后，上海、東莞、無(wú)錫、杭州等地紛紛效仿，開啟對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)管。
如果說(shuō)“三道紅線”和“兩集中”政策從房企融資和土地供應(yīng)直接掐住了新房?jī)r(jià)格的脖子，那么，時(shí)間一長(zhǎng)，這些政策也會(huì)帶來(lái)負(fù)效應(yīng)，即加劇新房和二手房的倒掛，讓二手房過熱。此時(shí)，二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制的政策，不失為一條緩解負(fù)效應(yīng)蔓延的舉措。
那么，問題來(lái)了，這一波密集的調(diào)控下來(lái)，樓市情況到底如何？2月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局按例發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)就是最及時(shí)的答案，也因此備受市場(chǎng)關(guān)注。
情況不容樂觀。按城市來(lái)看，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格上漲的城市分別有56個(gè)和55個(gè)，而在去年12月，這一數(shù)字分別為42個(gè)和38個(gè)，顯然，樓市上漲行情已經(jīng)在更大區(qū)域鋪開。
按房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，2月份，70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均上漲，其中，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.3%。二手住宅價(jià)格漲幅更大，其中，環(huán)比上漲0.57%，同比上漲5.2%。值得一提的是，4個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。
然而，房?jī)r(jià)上漲并沒有影響銷售。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，商品房住宅銷售面積增長(zhǎng)1.08倍，相應(yīng)地，住宅銷售額也增長(zhǎng)1.44倍。
如此銷售成績(jī)，即使與疫情前的 2019年同期相比，漲幅也分別達(dá)到23.1%和49.6%，可謂火爆。
不僅如此，今年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中的住宅投資達(dá)10387億元，增長(zhǎng)41.9%，比全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高出3.6個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）高出6.9個(gè)百分點(diǎn)。
無(wú)論是從房地產(chǎn)開發(fā)、銷售還是具體的新房、二手房?jī)r(jià)格，樓市行情都是一片火熱，即便考慮疫情的因素，與2019年同期相比，增速也明顯。
與此同時(shí)，樓市調(diào)控也從未停歇。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至2月底，今年以來(lái)各地與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已高達(dá)87次，但這些都無(wú)法阻擋2021年初樓市“小陽(yáng)春”的腳步。
那么，樓市到底怎么了？
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至2月底，今年以來(lái)各地與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已高達(dá)87次，但這些都無(wú)法阻擋2021年初樓市“小陽(yáng)春”的腳步。
“二手房時(shí)代”
2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)事實(shí)，但仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的同比和環(huán)比漲幅差值較大，主要是因?yàn)閰⒄盏幕鶖?shù)不一樣。
同比漲幅大，是因?yàn)槭芤咔橛绊懀ツ攴績(jī)r(jià)價(jià)格基數(shù)較低。相比之下，環(huán)比數(shù)據(jù)更能真實(shí)反映當(dāng)前樓市情況。
具體分析2月份70大城市房?jī)r(jià)的環(huán)比、同比數(shù)據(jù)，有兩個(gè)新趨勢(shì)值得關(guān)注：
其一，隨著樓市分化，一線城市的二手房環(huán)比增幅高于新房，而在二三線城市則是相反的情況。
具體來(lái)看，2月份，4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅為1.1%，比新房高出0.6個(gè)百分點(diǎn)，且這還是在一線城市二手房被納入調(diào)控后的結(jié)果。相應(yīng)地，35個(gè)三線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0.3%，比二手房?jī)r(jià)格環(huán)比高出0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，徐州新房漲幅為1.2%，是此次新房?jī)r(jià)格上漲最快的城市，長(zhǎng)沙新房以1%漲幅緊隨其后。
如果將時(shí)間拉長(zhǎng)，參看同比數(shù)據(jù)，這種趨勢(shì)更明顯。
其二，聚焦4個(gè)一線城市的樓市，在具體戶型上，4個(gè)城市的新房和二手房又呈現(xiàn)出不同的特征，顯而易見的是，剛需一族被逐漸擠出一線城市的新房市場(chǎng)，只能在二手房市場(chǎng)不斷委曲求全才有一絲上車的機(jī)會(huì)。
具體來(lái)說(shuō)，在新房市場(chǎng)，除廣州外，北京、上海、深圳三個(gè)城市里，144㎡以上的房子更受購(gòu)房者青睞，這也意味著，北京、上海、深圳的新房市場(chǎng)有逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楹勒袌?chǎng)的趨勢(shì)，而廣州的新房市場(chǎng)對(duì)剛需比較友好，90㎡以下的房子更受歡迎。
在二手房市場(chǎng)，4個(gè)一線城市又是另外一番情形。上海、廣州、深圳三個(gè)城市中，90㎡-144㎡房子市場(chǎng)需求大，說(shuō)明這三座城市的二手房市場(chǎng)由改善性需求撐起的趨勢(shì)凸顯，北京最受歡迎的是90㎡以下的房子，可見，北京的剛需被擠壓到二手房市場(chǎng)得以滿足的無(wú)奈，值得一提的是，北京90㎡-144㎡價(jià)格環(huán)比漲幅為1.2%，高于同期廣州和深圳的漲幅，看來(lái)，北京的改善型需求也逐漸開始在二手房中找到歸宿。
與此同時(shí)，如果將時(shí)間拉長(zhǎng)，從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是新房還是二手房，廣州90㎡以下的房子，漲幅在4個(gè)一線城市中位居首位，不難看出，廣州樓市在一線城市中仍保留著少有的剛需氣質(zhì)，當(dāng)然，這部分市場(chǎng)也競(jìng)爭(zhēng)激烈。
在調(diào)控收緊下，廣州四大行的首套房和二套房的房貸利率紛紛上漲，即便能如愿上車，此時(shí)，他們的成本也比之前高了不少。
他們不知道的是，廣州剛需市場(chǎng)遠(yuǎn)比他們想象得要激烈。從去年開始，90㎡以下的小戶型的房子，成交量就在攀升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年廣州70㎡-90㎡面積的房子，同比增長(zhǎng)了64.5%。就連平時(shí)不被看好的50㎡以下的二手房，僅去年一年就成交了1.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了92.5%。
與此同時(shí)，記者觀察發(fā)現(xiàn)，這兩年，廣州的新盤中，不僅逐漸遠(yuǎn)離城市次中心，甚至還推出了不少面積在70㎡左右的三房戶型，用較低的總房?jī)r(jià)，滿足剛需一族多元的住房需求。
這些都意味著，即便是在一線城市中的房?jī)r(jià)洼地—廣州，因房?jī)r(jià)攀升導(dǎo)致房屋總價(jià)水漲船高，剛需們只能犧牲房屋面積、房子的舒適度、地段來(lái)降低房屋總價(jià)來(lái)上車，更何況北上深。
誰(shuí)是罪魁禍?zhǔn)祝?/h3>
此輪樓市“小陽(yáng)春”，一線城市是當(dāng)仁不讓的主力，但另一方面，一線城市的樓市調(diào)控也是最嚴(yán)厲的。不論是二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制還是嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，都是從一線城市開始的，為什么在調(diào)控越嚴(yán)的地方，房?jī)r(jià)上漲最猛？
信貸資金是樓市上漲的內(nèi)核，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，這一輪樓市2020年市場(chǎng)翹尾到2021年小陽(yáng)春核心原因是信貸政策，特別是與經(jīng)營(yíng)貸入樓市有關(guān)。
而掌握著樓市信貸資源的銀行等金融機(jī)構(gòu)，能否嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策就十分關(guān)鍵了。而現(xiàn)實(shí)是，銀行等金融機(jī)構(gòu)，不僅沒有嚴(yán)格將政策執(zhí)行到位，還放任違法行為一步步突破調(diào)控限制，讓風(fēng)險(xiǎn)累積。
于是，我們可以看到，一方面，直接針對(duì)銀行的監(jiān)管要求“兩道紅杠”，收效甚微。2021年1月的信貸數(shù)據(jù)顯示，人民幣貸款增加3.58萬(wàn)億元，分部門看，住戶貸款增加1.27萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加3278億元，中長(zhǎng)期貸款增加9448億元，住房按揭貸便是銀行中長(zhǎng)期貸款的重要部分。
另一方面，銀行還放任經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，助長(zhǎng)買房者加杠桿，加速風(fēng)險(xiǎn)積累。在讓信貸資金違規(guī)流入樓市這件事上，工行可是公開領(lǐng)過罰單的，此外，另?yè)?jù)廣東省銀保監(jiān)局對(duì)外披露的情況，廣東省涉嫌違規(guī)流入樓市的資金為2.77億元，涉及920戶，可見這種情況，并不在少數(shù)。
明知與監(jiān)管要求不符，一些銀行信貸人員為何還要逆向而行，特別是放任本該服務(wù)于中小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸流入樓市？
明知與監(jiān)管要求不符，一些銀行信貸人員為何還要逆向而行，特別是放任本該服務(wù)于中小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸流入樓市？
其實(shí)，銀行的這些行為是有完整的利益邏輯支撐的。想象一下，銀行也是需要盈利的機(jī)構(gòu)，一方面，低利率環(huán)境下，銀行傳統(tǒng)息差收入變窄，另一方面，信貸寬松的情況下，手握海量信貸資金的銀行，其信貸任務(wù)也會(huì)相應(yīng)提升，必然催生銀行尋求新的放貸業(yè)務(wù)，拓寬收入。
一直以來(lái)，房地產(chǎn)信貸都是銀行信貸業(yè)務(wù)中優(yōu)質(zhì)而安全的，每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，意味著作為抵押物的房子在升值，銀行不僅能一起享受房?jī)r(jià)上漲的紅利，還能降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，何樂不為？所以，可以看到，以房貸為代表的中長(zhǎng)期貸款增加數(shù)額較大。
而銀行放任經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，也是同樣的邏輯—有利差可賺，且對(duì)象是優(yōu)質(zhì)而安全的房貸業(yè)務(wù)。
其實(shí)，一般情況下，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等這類周期短的小額信貸產(chǎn)品，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)收益的考量，其貸款利率普遍要高于抵押貸利率。據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的文章透露，在深圳，過去這類產(chǎn)品的貸款利率多為6%～7%，有些甚至達(dá)到10%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期抵押貸利率，在這種情況下，流入樓市投資，根本無(wú)利差可賺。
但疫情改變了許多事情，為了給中小微企業(yè)紓困，經(jīng)營(yíng)貸等信貸產(chǎn)品利率下調(diào)就是一件。2020年，消費(fèi)貸、信用貸主流利率下調(diào)為4.36%，抵押貸主流利率低至3.85%。但是，按揭貸款利率比較高，無(wú)論首套房還是二套房，利率都在5%以上，兩者之間利差也由此產(chǎn)生，此時(shí)，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市便是一門有利可圖的生意。
除了融資端信貸資金的違規(guī)涌入，此次一線城市二手房的火爆也有供需關(guān)系失衡的因素。
一方面，在一線城市，學(xué)區(qū)房需求大、投資屬性強(qiáng)，是二手房?jī)r(jià)格提升的主要推手；另一方面，一線城市的新房及二手住宅供應(yīng)稀缺，剛需被迫轉(zhuǎn)向二手房，再次推高二手房行情。
讓人欣慰的是，3月以來(lái)，樓市熱點(diǎn)城市開始嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市情況，樓市嚴(yán)調(diào)控仍再在繼續(xù)。對(duì)剛需族來(lái)說(shuō)，他們顯然希望樓市盡快回歸它本來(lái)的軌道。
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