李俊

（廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院，廣東廣州 511450）

1 房地產(chǎn)測量的意義

房產(chǎn)測量的現(xiàn)實用途就是測量房屋面積。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在地價、房價與平均收入不對等的問題，民眾對房屋面積的測量面積也是寸土必爭，更何況房屋面積測量在許多方面都存在重要的現(xiàn)實意義。比如，房屋產(chǎn)權的確立必須要經(jīng)過房屋面積測量，經(jīng)房產(chǎn)管理部門認證后才能獲得房屋產(chǎn)權證書，法律上才會承認房屋所有者具有房屋產(chǎn)權。而房屋產(chǎn)權證書上的房屋面積是當房屋及房屋所屬土地發(fā)生糾紛時法官評判的重要依據(jù)[1]。同時，房屋測量面積與房屋買賣雙方的利益存在密切的聯(lián)系，在房價飆升的今天，只有確認好房屋面積才不會造成雙方利益的損失。同時房產(chǎn)測量也是城市管理者規(guī)劃用地、管理用地的重要依據(jù)，房產(chǎn)測量使用的技術標準是我國相關部門指定的，其測量的數(shù)據(jù)是城市房地產(chǎn)用地的詳細信息，進行專業(yè)的測量對房屋的自然狀況以及權屬狀況，全面了解城市房屋與土地的位置、面積和用途，這些都為房地產(chǎn)管理提供基礎的數(shù)據(jù)，在進行核實、發(fā)放房屋所有權和土地使用證時，同時也為建立房地產(chǎn)檔案提供原始的數(shù)據(jù)。因此，房地產(chǎn)測量對城市土地資源的開發(fā)和利用、規(guī)劃城建管理工作時提供不可缺少的數(shù)據(jù)來源。正因為此，我們必須要落實好房屋測量工作的精確性和科學性。除以上作用之外，精準的房產(chǎn)測量工作還能夠限制不良開發(fā)商的不法行為。目前普遍存在房價過高的問題，而不良開發(fā)商為獲取不當?shù)美赡軙鄹膶嶋H面積，因此進行房地產(chǎn)實際面積的測量是十分有必要的，可以實施房地產(chǎn)測量的推廣工作，保證雙方的利益，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，如圖1 所示。

2 常見的房地產(chǎn)測量技術問題

2.1 房地產(chǎn)數(shù)字化測圖技術問題

數(shù)字化測圖指的是通過各種手段收集房產(chǎn)信息后，將信息錄入計算機并進行處理，最終得到房產(chǎn)的數(shù)字化圖形。該技術的應用推動房產(chǎn)測量的信息化進程，計算機處理后得到的房產(chǎn)數(shù)字化圖形經(jīng)數(shù)控繪圖儀等設備輸出后就是房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術的優(yōu)點是成圖質量高和速度快，勞動強度低和圖載信息多[2]，這是房產(chǎn)成圖未來發(fā)展的重要趨勢和方向。

圖1 房屋產(chǎn)權證及房地產(chǎn)平面測繪

2.2 運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量的計算問題

在房產(chǎn)測量工作中，面積測量是基礎中的基礎，這項工作決定了后續(xù)工作的準確性。房產(chǎn)測量包括房屋使用面積的測量以及實際占用面積的測量。其中，房屋面積不僅包括使用面積，還包括房屋建筑面積、共有建筑面積以及房屋所有者的產(chǎn)權面積，因此房屋面積測量工作具有一定的復雜性。土地面積的測量是指封閉區(qū)域（用地紅線）的測量[3]。在商業(yè)住房的銷售期間很容易在房產(chǎn)界限劃分以及房地產(chǎn)面積上產(chǎn)生糾紛。為了取得具有公信力的測量結果，我們必須制定合理的測量計劃。坐標解析法是其中的典型例子，其不僅能夠準確的反應房產(chǎn)的實際面積，還能夠以數(shù)據(jù)形式說服矛盾雙方，促進房屋產(chǎn)權矛盾的和諧解決。

3 關于房產(chǎn)測量中“幢”的劃分

房產(chǎn)測量一般是以幢為基本單位，在進行房產(chǎn)測量時，我們如何明確幢與幢之間的界限？其劃分標準具體如下：

3.1 應用期規(guī)劃、同期建設、同期驗收

根據(jù)我們日常工作的慣性思維以及建筑工作實踐，同一幢樓房內的住房放在同一批次內進行驗收，而不在一幢樓房內的住房的圖紙、施工以及驗收工作都是獨立的。

3.2 房屋占用的土地應為同一產(chǎn)權人

我國產(chǎn)權法的基礎規(guī)定就是：房屋的所有人和房屋的產(chǎn)權歸屬人必須是同一個人。這是房屋產(chǎn)權劃分規(guī)定的根本法條。該法條不僅能夠保障房屋所有者的根本利益，還有利于房屋產(chǎn)權的登記。因此，如在房屋測量中出現(xiàn)產(chǎn)權分離的現(xiàn)象，那么即使是土地歸屬權明確，也不能將該房屋視為一幢。

4 房地產(chǎn)測量中存在的問題及對策

在測量房屋的過程中，如果測量房屋的一側邊墻，則誤差會與實際面積有很大的偏差。錯誤的原因可能是房屋建造過程中的前、后墻，左，右墻或施工圖的不對稱性。多邊形的情況會在房屋建造過程中經(jīng)常出現(xiàn)，由于這違背了人們的常識和習慣，因此可能會出現(xiàn)誤差。通常，在實地勘測并進行圖紙加工之后進行繪圖和計算以減少誤差，使其不超過誤差的允許范圍，根據(jù)實際測量結果進行圖紙或面積計算。

5 房產(chǎn)測量中的準備工作和策略

5.1 房產(chǎn)測量在不同情況下的不同要求

房產(chǎn)測量工作最重要的一點就是要把握好房屋整體情況和局部情況的差異。實際情況是復雜的，具體情況要具體分析。比如，某一建筑為單元樓，要注意結合我們對建筑整體的分析，劃分好各個單元。每一個單元都是獨立的測量單位，但是我們要對整體建筑進行測量，存在的公共面積該如何劃分是一個需要認真思考的問題，怎么做才能確保每個單元既有獨立性又包含在建筑整體內公攤面積的計算具有較強的敏感性，由于公攤面積的分攤會損害一棟樓內大部分住戶的利益，因此進行公攤面積的測量時一定要注重公平和公開，盡量做到服眾。公共區(qū)域測量包含三個基本數(shù)據(jù)，第一個是房屋的總面積，第二個是房屋的使用面積，第三是各個房屋的利益分配率。公共區(qū)域測量主要基于三個基本數(shù)據(jù)和分區(qū)因子的計算來計算商品房住戶以及復雜建筑物住戶的公攤面積。各樓棟的具體情況有所不同，要結合各個樓棟的具體情況計算分攤系數(shù)。我們在應用房屋測量技術采集完全房屋信息后，為了確保后期工作能夠順利進行，我們要根據(jù)房屋情況進行具體分析。對于普通的單一用途住宅房屋，只需要測良好各戶的住宅面積和具體測量結果即可，之后再根據(jù)樓宇的總面積、公共面積以及每戶的住宅面積比例計算每戶的分攤面積。另外一種情況就是綜合性的建筑，其用途不僅包括住宅，還包括辦公、商用等用途，這樣的建筑分攤面積的測算要引入一、二以及多級分攤的概念，計算分攤面積時要充分考慮受益者分攤的原則，

5.2 房地產(chǎn)測量外業(yè)數(shù)據(jù)采集控制策略

要做好前期核對工作，在進行正式的測繪工作之前，要比對建筑物的設計圖紙和實際建筑物，確認建筑物是否存在違規(guī)建設的情況。之后再次比對建筑物的基本信息，如樓宇號、總樓層、總高度等，確認這些信息后才能進行下一步的測繪工作。這樣是為了避免出現(xiàn)低級錯誤，如這一步出現(xiàn)問題，可能會出現(xiàn)巨大的工作疏漏。其次才是對建筑物的詳細信息進行信息采集，確認測量目標并核對無誤后，進行測繪工作，采集建筑物的空間信息，這一步驟即碎步測量工作。對于這一工作步驟，筆者建議按照設計圖紙，按照某固定方向逐戶逐層進行測量。一定要參照圖紙的標準參數(shù)測量房屋的細部空間結構和公共部位。數(shù)據(jù)采集過程中的注意事項要保證每一個測量單位的數(shù)據(jù)完整性，只有保留了數(shù)據(jù)完整性，才能夠發(fā)現(xiàn)建筑中存在的異常數(shù)據(jù)，這也是建筑測量的意義所在。最后工作就是要詢問建筑的管理人員，核對建筑異常數(shù)據(jù)（與圖紙數(shù)據(jù)不相符）的來源。建筑使用過程中，會出現(xiàn)改造、修繕的情況，因此實際情況可能和圖紙存在一定的差別，所以建筑測量工作要結合建筑的改造記錄核查數(shù)據(jù)。由于建筑設計的不斷變遷，建筑的個性化特征也越來越多，設計圖紙也越來越復雜。比如某一商品樓房內，即使是同一豎排的相同戶型內也會存在細小的差距，更不用說同樓層內還混存在多種戶型。這樣一來，測量的難度也相應增大了，同一棟樓內存在多種測量結果，要想讓測量數(shù)據(jù)更加精確，就需要測量人員工作時考慮到多方面因素。要想做好測量工作，還需要與施工方人員進行深入合作，施工人員十分了解特殊房屋的細節(jié)，能夠避免測量結果出現(xiàn)疏漏。房屋測量工作不僅要測量房屋的外部面積，更要進入房屋內部測量其具體細節(jié)，才能避免出現(xiàn)爭端。

6 結語

房地產(chǎn)行業(yè)是與民眾切身利益息息相關的民生行業(yè)，隨著房屋產(chǎn)權制度的全面鋪開和房屋價格的節(jié)節(jié)上漲，人們越來越重視房產(chǎn)測量結果。由于房屋測量結果的細微差異都會給產(chǎn)權所有人的利益帶來較大的變動，所以房屋測量一定要細致。要全面分析房屋測量工作中存在的問題原因并制定解決策略，以維持我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。