李永華

3月22日，成都樓市調(diào)控全面升級。當(dāng)天印發(fā)的《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）提出，住宅供地“兩集中”、法拍房限購、嚴防消費貸經(jīng)營貸違規(guī)流入市場等措施，還有限售“人房比”這樣的新招，堪稱當(dāng)前最嚴的樓市調(diào)控。《通知》自印發(fā)之日起執(zhí)行。

為什么是成都？

國家統(tǒng)計局3月15日發(fā)布2021年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，成都二手房價格同比上漲9.3%，新房價格同比上漲6.5%，漲幅排名靠前。

住建部官網(wǎng)3月20日發(fā)布，全國兩會結(jié)束之際，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊赴成都調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。倪虹強調(diào)，要根據(jù)人口流入情況，切實增加住宅用地供應(yīng)，管控資金風(fēng)險，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動機制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。要針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，及時采取措施，精準、精細調(diào)控，嚴肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機構(gòu)的違法違規(guī)行為，堅決遏制投機炒房。

住宅供地總量增長20%以上實行“兩集中”

據(jù)《通知》，成都將增加住宅用地供應(yīng)，2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量增長20%以上，占經(jīng)營性用地比例不低于65%，單列租賃住房用地計劃，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”。

同時，《通知》規(guī)定，中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房價地價品質(zhì)聯(lián)動要求以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。

2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人指出，去年以來，自然資源部對重點城市提出要求：穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年，重點城市住宅用地供應(yīng)量都超過了近5年平均完成交易量，大多數(shù)比2019年明顯增加，“我們要求各重點城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量”。

《通知》稱，中心城區(qū)商品住宅用地嚴格實行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案，堅決遏制非理性拿地，切實穩(wěn)定地價和市場預(yù)期。

集中公告、集中出讓，即“兩集中”是今年推出的一項全新的房住不炒調(diào)控措施，成都是試點城市之一。2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

在調(diào)研中，倪虹強調(diào)，成都正在建設(shè)國家中心城市，人口流入量大、年輕人多，要大力發(fā)展租賃住房，多渠道解決好他們的住房困難問題。

據(jù)《成都市實施幸福美好生活十大工程2021年工作計劃》，成都將在2021年供應(yīng)商品住房19萬套，新增人才公寓2萬套，新增租賃住房6萬套，還將加大新市民群體租賃補貼保障力度，2021年成都計劃發(fā)放租賃補貼6000戶。該計劃提出目標，保持房價收入比在全國主要城市中的較低水平，住房租金水平漲幅不超過2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

限購限售為“萬人搖號”現(xiàn)象降溫

限購限售是樓市調(diào)控標配措施，成都這一次又有新舉措。

繼上海、杭州之后，成都跟進實施法拍房限購。

成都這次明確規(guī)定，依據(jù)合同約定方式通過訴訟仲裁方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購、限售政策的規(guī)定。

對這一新政，成都市住建局官方解釋，在司法拍賣的實踐中，競買人應(yīng)對自身是否符合本市住房限購政策承擔(dān)相應(yīng)后果，一旦司法拍賣成交裁定文書下達，競買人因不符合本市住房限購政策不能過戶，須自行承擔(dān)毀拍的法律后果。

成都還規(guī)定，法拍房也納入限售管理。成都市住建局稱，法拍房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓，其中“轉(zhuǎn)讓”的方式包括買賣、贈與、以房抵債、互換等。

此外，通過司法處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的開發(fā)項目的受讓人，應(yīng)按照原土地出讓合同和履約協(xié)議約定開發(fā)條件進行開發(fā)，并按照調(diào)控要求銷售住房。

值得關(guān)注的是，在限購政策上，成都規(guī)定，登記購房人數(shù)在當(dāng)期準售房源數(shù)3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。

這一政策明顯是針對成都樓市部分樓盤因新房與二手房價格倒掛造成的“萬人搖號”現(xiàn)象，以此為購房者的搶購熱情降溫。

針對新房與二手房價格倒掛現(xiàn)象，《通知》還明確將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

官方解釋是，近期成都市部分區(qū)域二手住房市場出現(xiàn)掛牌價格混亂、哄抬房價、部分業(yè)主“抱團漲價”等擾亂市場秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進理性交易，借鑒深圳等城市的做法，成都市擬建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

成都市住建局稱，加強對二手住房掛牌價格的管控，要求經(jīng)紀機構(gòu)不得受理及對外發(fā)布明顯高于所在樓盤合理成交價格的掛牌價格。

嚴防消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入市場

2021年，嚴查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)是調(diào)控政策的重要方面。

銀保監(jiān)會主席郭樹清在《<中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議>輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表題為《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》署名文章中表示，房地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)深度關(guān)聯(lián)。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！薄?/p>

多地均采取措施嚴防消費貸經(jīng)營貸違規(guī)流入市場。3月3日，杭州發(fā)文，明確嚴格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費貸款，嚴格個人經(jīng)營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。

3月12日，中國人民銀行上?？偛堪l(fā)文，要求金融機構(gòu)合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

數(shù)名銀行中層干部向《中國經(jīng)濟周刊》記者證實，今年以來，其所在銀行系統(tǒng)全國各地都在嚴格落實防范資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策。

此次，成都下發(fā)的《通知》強調(diào)，銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴格落實房地產(chǎn)貸款各項管理要求。加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

編輯：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孟凡婷