鄧雅蔓

3月中旬以來，一場針對銀行貸款端的緝查風(fēng)暴迅速席卷廣東樓市。

公開資料顯示，目前廣東（不含深圳）已排查出2.77億元貸款違規(guī)流入樓市，而深圳也發(fā)現(xiàn)21筆、5180萬元貸款涉嫌違規(guī)。兩者相加，超過3億元違規(guī)貸款被發(fā)現(xiàn)。

有消息稱，相關(guān)銀行抽貸行動已經(jīng)開始，并有多起“被抽貸”案例被曝光。

“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”在2020年的推行，其初衷是為了便于資金相對困難的中小微企業(yè)、個體工商戶拿到利息優(yōu)惠的貸款，挺過經(jīng)營難關(guān)，但卻被一些“有心人”利用而淪為炒房資金。

這場“經(jīng)營貸”監(jiān)管風(fēng)暴，將會對廣東樓市產(chǎn)生何種影響？流入樓市的經(jīng)營貸是否會就此“滅絕”？又該如何讓其背后的炒房者無從遁形？

廣東已排查約萬億元經(jīng)營貸、消費(fèi)貸

經(jīng)營貸作為樓市“隱秘的角落”現(xiàn)身于陽光之下，引發(fā)多方關(guān)注。截至3月18日，廣東地區(qū)已排查7456億元經(jīng)營貸（含深圳）、2165億元消費(fèi)貸（不含深圳）。

不包含深圳地區(qū)，廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)自查銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個，排查經(jīng)營貸5678億元、消費(fèi)貸2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元，涉及920戶。

其中，廣州地區(qū)占問題貸款總金額的一半以上。廣東銀保監(jiān)局自查結(jié)果顯示，廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元，涉及305戶，折算下來戶均違規(guī)約48萬元。

與廣東其他地區(qū)以銀行網(wǎng)點(diǎn)為自查單位不同，深圳公布了排查貸款總筆數(shù)。據(jù)深圳銀保監(jiān)局和央行深圳中心支行聯(lián)合通報的轄內(nèi)經(jīng)營貸違規(guī)炒房的排查結(jié)果，2020年4月以來，監(jiān)管共對轄內(nèi)中資商業(yè)銀行15.4萬筆、合計1771.73億元經(jīng)營貸進(jìn)行全面排查。排查結(jié)果顯示，其中有21筆、合計5180萬元的金額涉嫌違規(guī)貸款，折算下來每筆均違規(guī)247萬元。

對此，深圳監(jiān)管部門表示，已處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計575萬元。

緝查風(fēng)暴之下，資金來源方——銀行往往首先承壓。和北京、上海及蘇州等地情況相似，廣東地區(qū)銀保監(jiān)局也多次就相關(guān)銀行貸款業(yè)務(wù)違規(guī)下發(fā)罰單。

3月23日，深圳銀保監(jiān)局公布了1張關(guān)于交通銀行深圳分行的罰單，罰款金額高達(dá)290萬元。罰單內(nèi)容顯示，交通銀行深圳分行主要違法違規(guī)事實包括并購貸款管理不到位、違規(guī)為地方政府提供融資、借道固定資產(chǎn)支持融資貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)支付管理不合規(guī)、向投資公司發(fā)放的貸款管理不到位、小微企業(yè)貸款房產(chǎn)評估費(fèi)由客戶承擔(dān)和存貸掛鉤等。

但是，僅僅處罰銀行，并不能完全消除經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等炒房現(xiàn)象。畢竟，除了放貸方，借款人和貸款中介亦是這條灰色產(chǎn)業(yè)鏈上的關(guān)鍵一環(huán)。

銀行、中介“失職”或“有意為之”

與緝查風(fēng)暴相伴而來的，是廣東樓市對資金源頭監(jiān)管的不斷收緊。

“今年做抵押經(jīng)營貸的難度要比去年要求高一些，最直接的體現(xiàn)是，放款的時間變長了，核查的信息變多了?！痹趶V州從事小家電外貿(mào)生意的陳老板告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，去年一季度公司遭遇現(xiàn)金流危機(jī)時，自己將佛山的一處房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請了經(jīng)營性貸款，因為放款速度是幾天，利息也比較低，的確幫助公司渡過一段時間的難關(guān)，今年自己公司的業(yè)務(wù)逐漸從國外轉(zhuǎn)向國內(nèi)，需要籌備資金，所以再次考慮申請經(jīng)營貸或消費(fèi)貸。

而在沒有“經(jīng)營貸”之前，陳老板表示，當(dāng)自己的企業(yè)急需用錢時，就只能想到向朋友借錢、網(wǎng)貸、找小額貸款公司這三招，普遍利息都更高一些。

此次風(fēng)暴中所重點(diǎn)核查的貸款，便主要來自陳老板這樣的中小微企業(yè)申請的經(jīng)營性貸款，在大量的真中小微訴求中間，摻雜著假小微套貸買房的小動作。

深圳銀保監(jiān)局和央行深圳中心支行《關(guān)于轄內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款有關(guān)問題的通報》（下稱“通報”）中的一個案例顯示，2020年3月16日，平安銀行深圳分行客戶鐘某通過全款一次性付清方式購買房產(chǎn)，次日設(shè)立企業(yè)，持股100%，持有房產(chǎn)剛滿六個月即向平安銀行深圳分行申請房抵經(jīng)營貸，貸款金額226萬元，資金受托支付至張某在農(nóng)業(yè)銀行的個人賬戶。2020年3月17日，張某向劉某等16人合計支付資金217萬元，其中支付給劉某178.77萬元，經(jīng)核實為代鐘某購買某住宅樓尾款。深圳市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為鐘某購房、成立企業(yè)、貸款咨詢等環(huán)節(jié)提供“一條龍”服務(wù)。

通報還指出，目前深圳轄區(qū)存在3種被嚴(yán)查的典型“經(jīng)營貸”案例：一是銀行員工誤導(dǎo)客戶套取經(jīng)營性貸款買房;二是客戶經(jīng)理在微信公眾號不規(guī)范開展業(yè)務(wù)宣傳，比如推送抵押經(jīng)營貸可做新過戶公司文章，誤導(dǎo)金融消費(fèi)者借用“空殼公司”違規(guī)申請使用貸款;三是存在個人套取經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

前兩項可歸咎于銀行、房產(chǎn)中介的“失職”或“有意為之”，后一項則是個人行為。深圳“經(jīng)營貸”排查結(jié)果公布后的第二天，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會便在其官網(wǎng)發(fā)布提示，要求全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展自查自糾工作并嚴(yán)禁參與經(jīng)營貸，嚴(yán)重者將被列入行業(yè)黑名單。同期，廣東省小額貸款公司協(xié)會也發(fā)出通知，要求不得為購房人或賣房人提供“首付貸”“過橋貸”“尾款貸”和“贖樓貸”等購房融資產(chǎn)品。

對于個人違法者，深圳毫不手軟。早在2021年1月底，深圳住建局就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，提出造假者3年內(nèi)嚴(yán)禁買房、性質(zhì)嚴(yán)重者直接移送公安機(jī)關(guān)處理等處罰。

和深圳相似，廣州、東莞也陸續(xù)在本地開展了信貸資金違規(guī)流入樓市專項風(fēng)險排查，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸審核門檻較之以往升高。此外，廣深莞三地陸續(xù)公布的本地二手房指導(dǎo)價也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是樓市貸款規(guī)則重新洗牌的前奏。

嚴(yán)查首付資金來源，“打新”要求更高

去年以來，為打擊“炒房”現(xiàn)象，廣東多地連續(xù)出臺新政，堵截“假離婚”“偽造流水和社?！薄按执蛐隆钡痊F(xiàn)象，但此次緝查是去年以來，廣東樓市首次大規(guī)模從資金源頭上較為深入地排查違規(guī)貸款，對樓市沖擊不小。

以廣深莞三地為例，與排查貸款來源政策配套使用的，是日益嚴(yán)苛的“打新”審核標(biāo)準(zhǔn)。此前，深圳多個新開樓盤就迎來了前所未有的資料審查力度，比如，購房人的首期款來源不可由非直系親屬轉(zhuǎn)入，還得核查購房者轉(zhuǎn)賬對象的戶口本等。

“經(jīng)營貸”排查結(jié)果出爐后，多位在廣州的購房者向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說，3月以來，廣州的“打新”審核要求比深圳可謂有過之而無不及，主要體現(xiàn)在對首付資金來源的核查。

“銀行的工作人員親自打電話過來，詢問核實你的首付資金來源，要解釋資金的合理性，還說八成左右都是自有資金才能辦理貸款。”近期在廣州購買新房的黃小姐告訴記者，目前自己已經(jīng)向該銀行提供了首付款流水以供審查，自有資金意味著在本人及其配偶或者雙方其他直系親屬名下，必須擁有買房的大額資金，一旦查出資金來自貸款公司或者中介機(jī)構(gòu)墊付，貸款需求很可能會被銀行拒絕。

不僅如此，黃小姐還介紹，即便是來自夫妻雙方的直系親屬首付資金，也需要向銀行提供近半年的工資流水和消費(fèi)流水。

改變不僅發(fā)生在廣深兩大一線城市。此次排查結(jié)果中，廣深以外的地區(qū)亦查出違規(guī)金額1.3億元。

地處廣深之間，東莞近年來樓市熱度不減。2月27日，東莞突然發(fā)布樓市新政，全面提升當(dāng)?shù)刭彿块T檻，包括要求新入戶居民購買首套房需同時滿足落戶滿半年和連續(xù)繳納社保滿半年，二套房社保由兩年改為三年，且首套未結(jié)清時二套房首付不低于50%等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過此次“經(jīng)營貸”風(fēng)暴，廣東的樓市新政將不再局限于只核查購房者本身的戶口、社保和婚姻等購房資質(zhì)，而是形成一套“組合拳”，深入到資金端，從源頭堵住經(jīng)營性貸款違規(guī)流入樓市的漏洞，讓炒房者承擔(dān)更大的違法違規(guī)壓力，以預(yù)防樓市泡沫的出現(xiàn)。

責(zé)編：周琦? zhouqi@ceweekly.cn

美編：孟凡婷