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        集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認(rèn)定

        2021-04-04 05:20:35覃剛
        長(zhǎng)江蔬菜 2021年2期
        關(guān)鍵詞:制衣房屋買賣裁判

        覃剛

        一起關(guān)于確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的糾紛歷經(jīng)一審、二審和再審,省高級(jí)法院最終認(rèn)定涉案房屋雖是集體土地上的房屋,但不是宅基地上的房屋,確認(rèn)房屋買賣合同有效。我們通過(guò)一個(gè)案例探討集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。

        1 基本案情

        2007年4月22日,SH服飾有限公司(以下簡(jiǎn)稱SH服飾公司)租賃了位于D縣某街道辦事處的一宗土地后,在該土地上建設(shè)了教學(xué)樓、宿舍樓各2座,鋼結(jié)構(gòu)廠房4間。次年,SH制衣有限公司(以下簡(jiǎn)稱SH制衣公司)在該宗地上設(shè)立,法定代表人李某某。

        2016年2月16日,SH制衣公司與申某某、王某某簽訂了《房屋買賣合同》,約定將上述租賃土地及地上建筑物全部轉(zhuǎn)讓給申某某和王某某。SH制衣公司以被轉(zhuǎn)讓的土地系SH服飾公司從D縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、D縣FG鎮(zhèn)政府租賃而來(lái)為由,訴請(qǐng)至法院,請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合同》為無(wú)效合同。

        2 法院判決

        一審法院認(rèn)定涉案土地為集體土地,SH制衣公司沒(méi)有取得涉案土地的使用權(quán),不具備土地出讓的主體資格,雙方簽訂的以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及土地附著物為內(nèi)容的《房屋買賣合同》違反《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定,認(rèn)定合同無(wú)效。

        申某某、王某某不服一審判決,向HZ市中級(jí)法院提起上訴。二審改判認(rèn)定合同有效。原告不服,向省高級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹?,再審裁定駁回SH制衣公司的申請(qǐng)。

        3 律師分析

        3.1 《合同法》關(guān)于合同的效力問(wèn)題

        本案的焦點(diǎn)在于對(duì)雙方簽訂的《房屋買賣合同》的效力認(rèn)定。原告SH制衣公司以其不具備合同主體資格、合同內(nèi)容違法主張合同無(wú)效。合同無(wú)效的法律規(guī)定在《合同法》第五十二條,該條規(guī)定了合同無(wú)效的5種法定情形:①一方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)采用了欺詐、脅迫的手段,并損害了國(guó)家利益;②雙方當(dāng)事人惡意串通,損害國(guó)家、集體、或者第三人的利益;③以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同;④訂立的合同損害了社會(huì)公共利益;⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要存在以上情形之一,就屬于無(wú)效合同。對(duì)于無(wú)效合同,從一開(kāi)始就沒(méi)有法律約束力。如果合同只是部分無(wú)效,那么其他部分仍然有效。同時(shí),合同無(wú)效,不影響合同中獨(dú)立存在的爭(zhēng)議解決條款的效力。合同被宣告無(wú)效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此而受到的損失。如果雙方都有過(guò)錯(cuò),各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中,再審申請(qǐng)人雖主張涉案房屋是違法建筑,但并未提供當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門作出的認(rèn)定結(jié)論,且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規(guī)定的其他無(wú)效情形,故認(rèn)定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效。

        3.2 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)建筑是否違法的規(guī)定

        2019年修正的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定:“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的,限期改正,處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒(méi)收實(shí)物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”第六十五條規(guī)定:“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的,可以拆除?!笨梢?jiàn),未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑屬于非法建筑,城鄉(xiāng)規(guī)劃局可以根據(jù)具體情形,有權(quán)作出責(zé)令停止建設(shè)、限期改正、罰款、限期拆除及沒(méi)收實(shí)物或者違法收入等行政處罰。

        3.3 原告方明知違法,仍轉(zhuǎn)讓房屋,并以此為由主張合同無(wú)效,屬于惡意抗辯行為

        原告SH制衣公司明知其轉(zhuǎn)讓的土地系從D縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、D縣FG鎮(zhèn)政府租賃而來(lái),租賃土地的性質(zhì)為集體性質(zhì),其不是土地所有權(quán)人,無(wú)權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓,然而其仍將土地和地上建筑物轉(zhuǎn)讓給申某某和王某某,現(xiàn)又主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,屬于惡意抗辯。

        3.4 什么情況下可以申請(qǐng)?jiān)賹徏霸賹徥芾項(xiàng)l件

        再審屬于審判監(jiān)督程序,是對(duì)法院已經(jīng)發(fā)生效力的判決、裁定、調(diào)解書的糾錯(cuò)程序。各級(jí)法院發(fā)現(xiàn)本院的裁判有錯(cuò)誤,在提交審判委員會(huì)討論決定后可以啟動(dòng)再審。最高人民法院對(duì)地方各級(jí)法院的錯(cuò)誤裁判,有權(quán)提審或者指令下級(jí)法院再審。另外,當(dāng)事人如果認(rèn)為裁判有錯(cuò)誤,也可以向上一級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹?,?dāng)事人一方人數(shù)眾多或者雙方為公民的案件,也可以向原審法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

        以下是當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彽那樾?,只要符合其一,法院就?yīng)當(dāng)受理再審申請(qǐng):①有新證據(jù)足以推翻原裁判;②原裁判認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明;③原裁判認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)是偽造的;④原裁判認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證;⑤當(dāng)事人因客觀原因不能自行收集的主要證據(jù),書面申請(qǐng)法院調(diào)取后法院不理睬的;⑥原裁判適用法律錯(cuò)誤;⑦審判組織的組成不合法或者應(yīng)當(dāng)回避的審判人員沒(méi)有回避的;⑧當(dāng)事人非本人原因未參加訴訟;⑨當(dāng)事人的辯論權(quán)被剝奪;⑩違法缺席判決;11○原裁判遺漏訴訟請(qǐng)求或者超出訴訟請(qǐng)求;12○據(jù)以作出原裁判的法律文書被撤銷或者變更;13○在審理案件時(shí)審判人員有貪污受賄、徇私舞弊、枉法裁判的。對(duì)于已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書,當(dāng)事人有證據(jù)證明調(diào)解違反自愿原則,或者調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容違法,可以申請(qǐng)?jiān)賹?,情況屬實(shí),法院應(yīng)當(dāng)再審。需要指出的是,對(duì)涉及解除婚姻關(guān)系的判決書、調(diào)解書,當(dāng)事人不得申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

        法院收到當(dāng)事人的書面再審申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)審查再審申請(qǐng)是否符合規(guī)定,符合規(guī)定的裁定再審,不符合的裁定駁回。

        當(dāng)事人應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)?jiān)賹從??這是申請(qǐng)?jiān)賹彽臅r(shí)效問(wèn)題。有前述第①、③、12○、13○情形的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個(gè)月內(nèi)提出;其余情形當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)在裁判文書生效后的6個(gè)月內(nèi)提出,否則法院不予受理。

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