黃 奇

(福州英華職業(yè)學(xué)院 福建新錦洲建設(shè)工程有限公司，福建 福州 350000)

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策失誤的原因分析

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策失誤受外部環(huán)境變化的影響。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資決策的時(shí)候需要根據(jù)外部環(huán)境因素來(lái)確定最終的投資決策方案。企業(yè)考慮的主要風(fēng)險(xiǎn)包括通脹風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)以及籌資風(fēng)險(xiǎn)等基本方面。但是在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中，外部環(huán)境隨時(shí)發(fā)生改變，很多環(huán)境變化因素使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法人為控制，因此導(dǎo)致了最終的決策方案與實(shí)際情況之間差異比較大，成為了影響企業(yè)投資決策的重要因素；其次，開(kāi)發(fā)商因素。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心因素，開(kāi)發(fā)商因素直接關(guān)系著未來(lái)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)供求關(guān)系的分析出現(xiàn)失誤會(huì)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中影響營(yíng)業(yè)收入的提高以及企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。一旦發(fā)生銷(xiāo)售困難，那么開(kāi)發(fā)商企業(yè)資金壓力和內(nèi)部運(yùn)營(yíng)壓力也會(huì)隨之增加，整體的運(yùn)營(yíng)成本提高，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的全面提高。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策不當(dāng)對(duì)成本控制的影響

第一，投資決策不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本直線(xiàn)提升。由于投資決策失當(dāng)，因此后續(xù)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要各個(gè)部門(mén)都要調(diào)整工作節(jié)奏，同時(shí)花費(fèi)更多的費(fèi)用來(lái)彌補(bǔ)決策中的不足。這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需要承受的成本總量就會(huì)直線(xiàn)上升，給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，投資可行性研究對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有重大影響。由于投資決策的失誤，整個(gè)周期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)都會(huì)受到嚴(yán)重影響，這對(duì)于企業(yè)成本控制造成的傷害更大。

第三，整個(gè)研發(fā)團(tuán)隊(duì)的人員素質(zhì)對(duì)成本的影響也非常大。投資決策的失誤主要是專(zhuān)業(yè)分析不足。因此在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)決策都存在較大的決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失是不可估量的。

3 如何提升投資決策的科學(xué)性

3.1 建立完善的決策評(píng)估體系

想要更好的提升投資決策的科學(xué)性，必須要建立完善的決策評(píng)估體系，通過(guò)完善體系針對(duì)投資決策進(jìn)行科學(xué)有效的預(yù)估，對(duì)可能發(fā)生的各項(xiàng)事項(xiàng)進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，這樣能夠在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中更好的指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，積極開(kāi)展內(nèi)部管理，有效控制運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的全面提高。在完善評(píng)估體系的過(guò)程中，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際情況以及未來(lái)市場(chǎng)的變化情況來(lái)建立完善的體系，保證體系的全面性以及相關(guān)方案和指標(biāo)能夠得到具體的落實(shí)，這樣才能最大限度發(fā)揮評(píng)估指標(biāo)體系的積極意義。

3.2 選擇優(yōu)化規(guī)劃方案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，需要針對(duì)多種方案進(jìn)行全面分析。在調(diào)查市場(chǎng)情況以及目前項(xiàng)目進(jìn)展情況的基礎(chǔ)上，選擇適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃方案，這樣才能夠最終保障其投資方案更加科學(xué)合理，減少投資決策失誤給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

3.3 提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體的資本運(yùn)營(yíng)量非常大，想要提升投資決策的科學(xué)性，必須要保障資金的穩(wěn)定性。因此，在進(jìn)行對(duì)外投資的過(guò)程中，需要有效防御風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)多元化的投資以及設(shè)置必要的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用對(duì)沖方案來(lái)控制企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要把經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的動(dòng)向以及我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行全面的了解，在遵循宏觀政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，能夠最大限度降低整體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，全面提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策的科學(xué)性。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行成本控制

4.1 明確成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中需要以成本控制為先導(dǎo)，在有效控制成本的前提下開(kāi)展投資決策，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)最佳的成本控制效果，保證投資決策更加科學(xué)合理，滿(mǎn)足企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益全面提高。在進(jìn)行投資的過(guò)程中，如果企業(yè)過(guò)于盲目就會(huì)導(dǎo)致最終利潤(rùn)得不到全面保證。因此在投資過(guò)程中，通過(guò)設(shè)置目標(biāo)成本方案能夠更好的把成本控制與投資決策緊密的聯(lián)系在一起，保證最終企業(yè)的投資決策能夠滿(mǎn)足成本控制的要求，在投資獲得足夠投資收益的同時(shí)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的全面提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在立項(xiàng)前應(yīng)該針對(duì)各種成本進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)，在設(shè)置總體的成本控制目標(biāo)后把相關(guān)的控制目標(biāo)下放到不同的部門(mén)和相關(guān)人員身上，通過(guò)目標(biāo)成本控制指標(biāo)的下放能夠最大限度調(diào)動(dòng)工作人員的工作積極性，讓每一個(gè)工作人員針對(duì)自身工作中如何開(kāi)展成本控制有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，全面提升企業(yè)整體的成本控制效果。

4.2 加強(qiáng)前期成本預(yù)算管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過(guò)程中需要進(jìn)行前期預(yù)算工作。在前期預(yù)算工作中根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資決策進(jìn)行預(yù)算，對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的各種成本進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)。同時(shí)，企業(yè)在預(yù)算指標(biāo)方案設(shè)置的過(guò)程中，需要結(jié)合未來(lái)的市場(chǎng)情況以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策傾向等相關(guān)內(nèi)容，這樣才能保證預(yù)算方案更加的科學(xué)合理，提升預(yù)算方案的可執(zhí)行力。數(shù)據(jù)分析的過(guò)程中，可以利用估算和預(yù)算等多種模式。根據(jù)不同的項(xiàng)目以及投資決策方案來(lái)確定最終的預(yù)算目標(biāo)，保證最終房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的方案能夠更好的發(fā)揮其投資價(jià)值，在保證成本得到控制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

4.3 設(shè)置明確的成本控制制度

為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益的最大化，企業(yè)進(jìn)行成本控制的過(guò)程中，需要針對(duì)成本控制進(jìn)行全面梳理。通過(guò)簡(jiǎn)化工作流程，提升工作崗位責(zé)任規(guī)范等多種方式來(lái)有效約束工作人員的行為，提升工作效率，降低各方面的運(yùn)營(yíng)成本。企業(yè)內(nèi)部需要建立完善的成本控制制度，要求每一個(gè)工作人員嚴(yán)格按照制度的相關(guān)規(guī)范開(kāi)展日常工作，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)利益的最大化。在制定制度的過(guò)程中，需要針對(duì)不同環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容進(jìn)行全面了解，針對(duì)各環(huán)節(jié)可能存在的漏洞進(jìn)行深入分析，通過(guò)制度來(lái)減少運(yùn)營(yíng)流程中的一些不足，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的實(shí)施運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，為提升投資決策整體運(yùn)營(yíng)水平提供良好的保障。

5 提升工作人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要更好的提升投資決策的綜合水準(zhǔn)，保證企業(yè)成本得到全面控制，就必須要不斷提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員的綜合素質(zhì)。相關(guān)工作人員不僅需要掌握專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，還需要擁有信息處理能力以及數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)能力等其他方面的綜合能力，只有這樣才能夠適應(yīng)信息化技術(shù)環(huán)境下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策的需要，在提升投資效率的同時(shí)有效控制相關(guān)成本。為了更好的提升工作人員的綜合素質(zhì)，企業(yè)需要針對(duì)工作人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，保證員工的綜合素質(zhì)能夠滿(mǎn)足企業(yè)的發(fā)展要求。另外，企業(yè)在內(nèi)部需要建立學(xué)習(xí)的企業(yè)文化，鼓勵(lì)工作人員積極學(xué)習(xí)各方面技能，提升自身綜合素質(zhì)，在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)學(xué)習(xí)型的企業(yè)文化是企業(yè)能夠全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必備要素。

6 結(jié) 語(yǔ)

通過(guò)我們針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策中存在的相關(guān)問(wèn)題的研究和分析，了解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策經(jīng)常出現(xiàn)一些失誤，導(dǎo)致企業(yè)成本控制失效。作為企業(yè)的管理者，必須要加強(qiáng)針對(duì)相關(guān)問(wèn)題的重視，針對(duì)具體的問(wèn)題進(jìn)行全面分析，采取積極有效的措施全面提高最終企業(yè)投資決策的效果，為企業(yè)更好的開(kāi)展成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化提供良好準(zhǔn)備。相信在未來(lái)，隨著企業(yè)內(nèi)部綜合管理實(shí)力的全面增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下占據(jù)一席之地。