趙洪濤

(肥城市安駕莊鎮(zhèn)農業(yè)綜合服務中心，山東 泰安 271600)

近年來，現代房地產市場活躍，人們越來越高的居住要求以及對美好生活的向往，帶動房地產和建筑行業(yè)在我國得到迅猛發(fā)展，大量的資金流入房地產業(yè)，導致房地產產業(yè)相比他產業(yè)發(fā)展迅速,有打破經濟發(fā)展平衡的趨勢，也加劇了銀行信貸的風險。同時，國內外發(fā)展環(huán)境變化和社會經濟發(fā)展的調整都會不同程度的對建筑與房地產市場經濟產生影響。

1 建筑市場運行機制

1.1 建筑市場供求分析

建筑市場進行建筑產品的交換。建筑產品交易對象主要分三類，分別為業(yè)主與工程單位、設計單位、施工單位之間的交易。三類交易決定了建筑市場的交易主體，同時產品交易過程中主體之間均應簽訂合同，建筑產品的價格在招標投標競爭中自然形成。按照交易對象來看，建筑市場中的生產者是供給者，其負責生產建筑產品流入市場交易。建筑產品的生產為預定式生產，從生產性質來看建筑產品的供給直接反應了建筑生產的能力，由各環(huán)節(jié)所參與的生產者的能力及相互間的影響共同決定。

按照社會性質和規(guī)模，業(yè)主可分為政府、企事業(yè)單位和個人，在建筑市場中扮演需求者的角色。政府作為業(yè)主投資建造的建筑產品大多是以社會效益為主的公共建筑，或是用于開發(fā)和利用國有資源的建筑；企事業(yè)單位大多數是出于擴大再生產或簡單再生產的需要；個人作為業(yè)主則是出于個人需要，多用于居住或作為產品保值增值。建筑市場需求與各類業(yè)主的資產投入有關。一般來看，建筑市場需求與固定資產投資在總體上呈正相關關系。

1.2 建筑市場運行特點

因建筑產品的生產周期長、價值大，直到工程責任期滿為止才完成交易，所以建筑產品的交易時間較長，可以說建筑產品的整個生產過程也是交易的過程。建筑市場的地域性較明顯，其主要體現在市場交易的規(guī)則、價格、合同條款等。因為建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，其技術成本較低，產品需求呈現項目獨立化，因此建筑市場呈現出較明顯的激烈競爭。由于建筑市場需求源于工程建設投資，受經濟波動和政策影響明顯；建筑供給能力往往受外界影響小，相對保持穩(wěn)定，因此建筑市場供求往往不均衡。

2 房地產市場運行機制

2.1 房地產市場供求分析

按需求目的不同，房地產市場需求分生產性需求、消費性需求和投資性需求。生產性需求的內容為各類生產經營性用房。生產性需求是將建筑產品作為生產要素而產生的需求。這類需求的目的是參與到生產經營中，推動社會經濟循環(huán)。對于消費性需求，其目的是滿足人們的居住需要。這類需求最明顯的特點是寬泛性和一般性。由于居民經濟水平不同，建筑產品的需求也不同，主要分為多層住宅、高層住宅、別墅等不同檔次的需求。投資性需求是通過出售或出租購買的建筑產品來獲得差價或租金。在投資性需求中建筑產品是作為價值來存儲。投資性需求一般由房地產的經濟屬性有關，隨房地產市場變化而波動,本質上屬于獲利性投資行為。投資性需求對房地產市場有調節(jié)作用：當房地產市場需求量大時，購置房屋的出售和出租可以增加房地產市場的供給；當房地產市場供給量大時，投資性的購置房屋又能增加需求，避免產能過剩。但如果大量消費者盲目投資，就會產生過量非必要需求，造成需求旺盛的假象,使得房地產價格虛高或產生較大價值波動。

影響房地產市場需求的因素是多樣的。影響最深的是國民經濟發(fā)展水平。國民的投資規(guī)模直接反映了建筑產品的生產需求;國民收入則影響著國民對住宅、娛樂設施、科教文衛(wèi)等房地產的需求。通常房地產需求隨國民經濟的變化而變化。次要因素是房地產的資本收益。通常收益水平提高會使投資需求增加，但房地產資本收益提高一般意味著價格上漲,價格上漲會使需求降低,因而房地產資本收益對房地產需求的影響較為復雜。此外，利率變化、通貨膨脹等客觀因素以及消費者的收入水平和未來預期等主觀意識也會影響房地產市場的需求。

房地產的供給一般分為兩種。一種屬于房地產開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設的房地產，用于增加社會房地產的總量。另一種屬于已被購買的房屋，這種房屋可進入市場增加房屋供給量，但不會增加房地產總量，屬于二手房交易。開發(fā)建設用地的供應量是直接影響房地產供給量的重要因素，我國也將土地的供應量作為調控房地產市場的一種手段。除此之外，開發(fā)房地產的成本、房地產的市場價格、政府的調控政策、建設施工難度等都影響著房地產市場的產品供給。

2.2 房地產市場運行特點

房地產市場運行具有以下特點。

(1)地域性明顯。特定房地產項目與周邊環(huán)境相互影響，房地產價格和供求關系表現出明顯的地域性特征。

(2)周期性波動。房地產供求與經濟發(fā)展關系密切,隨著經濟的周期性變化,房地產市場也表現出周期性波動,但兩者波動變化并不完全一致：房地產需求能夠較快地反映經濟發(fā)展狀況,滯后性不明顯，但由于房地產開發(fā)建設周期長,房地產供給滯后性相對明顯。

(3)市場分層。房地產市場的層次與房產所在地有關，一般由市場的地域性引起。層次性表現在同一區(qū)域內房地產供給與需求存在檔次、標準等方面的差異,如分普通住宅市場和高檔住宅市場等。

(4)呈現多重性和多樣性。房地產需求有生產性需求、消費性需求和投資性需求,從交易的客體用途分析,房地產市場具有多重性。多樣性首先表現在交易對象的復雜多樣，其次是交易方式多樣化，包括出讓、轉讓、租和抵押等多種交易方式。

(5)呈現風險性。房地產市場風險較大且多方面，第一因政府的干預措施而導致的不確定性風險,這種風險對供給方和需求方都會產生影響；第二逾期交房產生的風險。其主要表現在開發(fā)商因自身的財務風險控制或施工進度控制失控等原因無法將符合交付使用條件的房屋交付給買受人；第三財務風險。包括生產方財務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險,以及需求方由于各種情況而引起的支付能力風險;第四供求不均衡的風險;第五不可抗力風險等。

3 建筑和房地產經濟未來發(fā)展方向預測

結合上述我國建筑和房地產市場分析及國內外發(fā)展環(huán)境,對我國房地產今后幾年發(fā)展進行預測如下。

(1)國家完善房地產市場經濟的相關法律法規(guī)，出臺更合理的政策調控房地產經濟。未來促進市場發(fā)展的純凈性和穩(wěn)定性，我國政府和職能部門將結合國情繼續(xù)出臺一系列法律法規(guī)來有效調控房地產經濟,使房地產價格處于理性區(qū)間,讓我國房地產市場經濟發(fā)展，朝著有序化、法制化、規(guī)范化的方向進步。

(2)房價將逐漸趨于平穩(wěn)。通過觀察近幾年的房地產市場,房價整體呈現上升態(tài)勢，居民對購房呈持幣觀望狀況，市場需求進入疲憊期。預計今后幾年,我國房價將會有所調控,以達到“房住不炒”，促進房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

(3)房地產市場發(fā)展將逐漸成熟。由于人口變化和地區(qū)發(fā)展等因素，房地產發(fā)展過程中會受到多種影響而頻頻波動。我國也將對房地產經濟施加有利的刺激，促進房地產市場的成熟。

(4)科技投入增大。在房地產經濟等相關產業(yè)的發(fā)展過程中,將提高對于創(chuàng)新發(fā)展以及科學技術應用的關注度。隨著新型材料的出現，未來建筑市場將引用成本更低、污染更少、效果更好的建筑技術和建筑材料，推動建筑產品的更新升級。房地產市場的科學投入必將引進新型科技,使得房地產業(yè)注入了新的活力和血液，使得房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

4 結 語

建筑和房地產業(yè)的健康發(fā)展對我國的經濟發(fā)展和人民生活有著至關重要的影響，與國家經濟的聯系非常緊密,關乎國民經濟發(fā)展水平。影響房地產市場發(fā)展的因素是多樣的，國家政府要根據房地產市場發(fā)展的特點進行及時的指導,制定長期的發(fā)展計劃，加強對房地產業(yè)的管理和調控，讓房地產經濟健康持續(xù)發(fā)展。