宋效軍

房地產(chǎn)貸款集中度政策有助于“三促進”

促進金融供給側(cè)改革，釋放資金資源支持實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)一直是國內(nèi)資金角逐的重點，對其他行業(yè)有明顯的擠出效應(yīng)。近年來國內(nèi)資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)，銀行偏好房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)行業(yè)占用了太多金融資源。通過估算，國內(nèi)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額約為50萬億元，占據(jù)了全部信貸資源的30%，且個人住房貸款占全部房地產(chǎn)貸款的70%左右，引致我國居民杠桿率大幅上升，限制了消費能力。而一些房企不惜成本從境外借款，在國際低利率、“流動性泛濫”的情況下，容易引發(fā)市場亂象和監(jiān)管困境。未來相當長一段時間里，中國仍將面臨資金“稀缺”問題，要支持實體經(jīng)濟，金融必須控制信貸投向，降低房地產(chǎn)信貸集中度，釋放出更多資金資源。新政策的出臺有助于促進金融深化供給側(cè)改革，促使銀行業(yè)主動調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更多資金資源支持實體經(jīng)濟。

促進商業(yè)銀行擺脫“房地產(chǎn)信貸依賴”，主動開展新業(yè)務(wù)，探索新的經(jīng)營模式和盈利增長點。在過去很長一段時間里，房地產(chǎn)貸款一直是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，尤其是個人住房抵押貸款，更被視為“無風險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，因有政策扶持受到爭搶。個人房貸利率低于一般貸款40bp左右，而且貸款期限長、客戶量大，商業(yè)銀行對其設(shè)置的風險權(quán)重遠低于一般貸款，僅為25%左右，甚至給予其他獎勵，激勵了各級機構(gòu)爭搶。房企對公貸款更受中小銀行青睞，不僅風險覆蓋有抵押、單一項目用款額大，而且拿下一筆“地王、標桿”，足夠小行“吃幾年”，這進一步加劇了銀行對房地產(chǎn)信貸的依賴，個別中小銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款占資產(chǎn)總量的比重達40%。新規(guī)出臺，監(jiān)管帶來信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力，銀行受到政策多重擠壓，房地產(chǎn)行業(yè)授信的資產(chǎn)質(zhì)量承壓，授信額度上限受管制。超限銀行必須壓降房貸、個貸，才能有助于其開展新業(yè)務(wù)，探索新的盈利增長點。

促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，引導(dǎo)行業(yè)出清，加速兼并形成龍頭。新規(guī)進一步遏制了房地產(chǎn)金融化，深化了房地產(chǎn)融資機制。國內(nèi)房地產(chǎn)主體發(fā)展極不均衡，各路資本各顯神通，房地產(chǎn)開發(fā)運營公司資質(zhì)千差萬別、項目質(zhì)量良莠不齊。持續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、限制發(fā)展，嚴監(jiān)管、強監(jiān)管，各地政策加碼給很多房地產(chǎn)公司帶來壓力，也給部分中小銀行帶來壓力。新規(guī)充分考慮了市場承受能力，設(shè)置了過渡期。銀行從資金供給端加強控制，是落實“只住不炒”定位的政策組合拳。為此，不同銀行為達標合規(guī)可能選擇不同路徑，必然引發(fā)銀行風險偏好調(diào)整。銀行從資金供給端推動行業(yè)向頭部開發(fā)商加速集中，那些規(guī)模小、周轉(zhuǎn)慢、項目布局差、債務(wù)負擔重的房企必然承壓。疊加此前“三道紅線”的監(jiān)管效果，必將促使銀行把有限的資金投向少數(shù)優(yōu)質(zhì)大型房企，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)并購重組、頭部聚集。

集中度管理帶來巨大政策紅利，為銀行開展住房租賃業(yè)務(wù)帶來重大機遇

中央經(jīng)濟工作會議提出解決大城市住房問題。為此必須深化住房供給側(cè)改革，加強需求端管理。房地產(chǎn)行業(yè)集中度管理有助于銀行業(yè)金融機構(gòu)充分認識行業(yè)集中度風險，主動調(diào)整信貸投向。銀行要與市場環(huán)境吻合，以底線思維堅決貫徹執(zhí)行監(jiān)管要求，以痛點思維，強化與國家戰(zhàn)略保持一致，進一步支持制造業(yè)、中小企業(yè)和實體經(jīng)濟發(fā)展;要主動擔當住房租賃業(yè)務(wù)國家隊，尤其要理解、領(lǐng)會政策意圖，抓住政策紅利，大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。房企則因為難以依靠高杠桿快周轉(zhuǎn)實現(xiàn)跨越式增長，經(jīng)營模式將向長期持有經(jīng)營轉(zhuǎn)變。此外，銀行支持也須調(diào)整，以金融支持租賃住房融資、公寓共有產(chǎn)權(quán)運營等。

以人民為中心，堅持痛點思維，開展住房租賃業(yè)務(wù)

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹，我國居民居住面積已由1978年的人均13平方米，大幅提升至近40平方米，居民住房難問題基本得到解決。但是有關(guān)研究表明，快速發(fā)展也積累了相當多的問題：一是房價快速上升、房價貴導(dǎo)致新市民居民買不起房子。二是租房市場由于資本介入亂象叢生，城市低收入家庭、年輕人租房難、租不起，“蛋殼們”肆意租金貸玩壞了市場秩序，帶來局部社會問題。三是一部分居民向往美好生活、改善住房需求，但因為市場供給原因，難以得到滿足，出現(xiàn)了不均衡、不平衡甚至不公平現(xiàn)象。四是個別開發(fā)商捂盤惜售、一些炒房客大量囤房，加劇了供給緊張。五是投資于房產(chǎn)、持有多套房子的居民出租難，更擔心房價大跌帶來投資損失，把改革開放辛辛苦苦積攢下來的財富打了水漂。

房價過高、上漲過快、漲幅過大不僅是我國經(jīng)濟金融發(fā)展的攔路虎，更是社會問題、民生痛點。即便在2020年的疫情之下，全國100個大中城市中有80個城市房價仍出現(xiàn)了上漲。上海出現(xiàn)“千人搖號、一房難求”“日光盤”;深圳出現(xiàn)近五年來房價最大漲幅;房地產(chǎn)成為一些地方短期刺激經(jīng)濟的手段。針對這些社會痛點難點，中央、部委和地方政府、相關(guān)機構(gòu)一直在關(guān)注，努力尋求政策均衡和市場平衡。2021年中央經(jīng)濟工作會議把解決大城市住房問題作為七大任務(wù)明確下來。住建部提出五方面改革，力求制度上的突破。這次信貸集中度管理制度出臺，提出嚴格控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模要求，同時明確不把住房租賃相關(guān)貸款納入考核，為銀行業(yè)金融機構(gòu)留出業(yè)務(wù)空間，呵護住房租賃市場發(fā)展，鼓勵銀行積極開展住房租賃業(yè)務(wù)。面對社會痛點難點，掌握大量房貸數(shù)據(jù)資源的商業(yè)銀行，可以擔當起租房市場國家隊、主力軍角色，利用大數(shù)據(jù)，挖掘房源信息，增加有效供給。同時，銀行不以高利潤為目的，可合理調(diào)節(jié)租金價格，以阻止資本介入，杜絕租房市場亂象。粗略估算，我國未來十年，有6000萬戶租房需求，住房租賃市場規(guī)模為12000億元。商業(yè)銀行堅持痛點思維，秉持以人民為中心的理念，住房租賃業(yè)務(wù)大有可為。

以市場化方式，轉(zhuǎn)壓力為動力，尋找二次曲線，探索新經(jīng)營模式

房地產(chǎn)貸款壓降首先給部分銀行帶來了比較大的經(jīng)營壓力，需要銀行合理調(diào)整貸款質(zhì)押比、經(jīng)濟資本占用、MPA考核和內(nèi)部考核，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，做好行業(yè)組合管理和限額管理，確定房地產(chǎn)企業(yè)差異化支持政策。對比新規(guī)要求和商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況，2016～2018年，銀行業(yè)房地產(chǎn)新增貸款的比重都超過了40%，2020年這一比重已大幅下降，預(yù)估約為24%左右。新規(guī)實施之后，從上市銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)粗略估算，需要壓降7800億元住房按揭貸款。如果降至二檔要求，將釋放17000億元資金。具體來看，第一檔建設(shè)銀行全部貸款占比超限，第二檔招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行超限，第三檔徽商銀行、杭州銀行、鄭州銀行、青島銀行等11家上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款超限，這些銀行都需要壓控房地產(chǎn)信貸。個人住房貸款超過集中度要求的銀行有郵儲銀行、招商銀行、中原銀行、江西銀行、廈門銀行等12家。2021年1月，這類銀行已出現(xiàn)了住房抵押貸款額度用盡、房貸用戶排隊待放現(xiàn)象。

顯而易見，房地產(chǎn)貸款這一銀行利潤貢獻“大戶”增長受限、加之利率下行，銀行經(jīng)營“壓力山大”。從歷史數(shù)據(jù)看，房貸利率已從兩位數(shù)降到5%，且仍呈現(xiàn)下降趨勢。面對低利率趨勢，銀行傳統(tǒng)利差盈利模式受到挑戰(zhàn)。國際經(jīng)驗表明，依靠間接融資、利差盈利早已不再是歐美金融業(yè)的主營模式。在低利率甚至負利率背景下，大多數(shù)企業(yè)首選直接融資，而金融業(yè)更多依靠創(chuàng)新金融服務(wù)、傭金、資產(chǎn)管理、智能投顧、直接投資等實現(xiàn)發(fā)展。房地產(chǎn)繁榮期后，美國大力發(fā)展REITs和住房反向抵押貸款，歐洲推出保留用益權(quán)的空虛所有權(quán)交易，日本發(fā)展了以房養(yǎng)老信托。按照二次曲線理論，我國銀行有必要探索新的經(jīng)營模式，發(fā)掘業(yè)務(wù)利潤增長點。商業(yè)銀行可以探索與房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)，比如“存房模式、以房養(yǎng)老”“財富（資產(chǎn)）管理”等。

有研究推算，我國住房價值在280萬億～460萬億元之間，是居民儲蓄的5～8倍，財富捆綁于房產(chǎn)。據(jù)中國人民銀行調(diào)查，我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)為318萬元，住房擁有率為96%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中房產(chǎn)占比高達七成（美國居民戶均總資產(chǎn)約100萬美元，而房產(chǎn)占比不超過40%），我國老年人普遍面臨“房產(chǎn)多、現(xiàn)金少”的狀況。傳統(tǒng)意義上國內(nèi)銀行財富管理、私人銀行業(yè)務(wù)一般選擇AUM（資產(chǎn)管理規(guī)模）300萬元人民幣或100萬美元的高凈值客戶作為服務(wù)對象。如果將凈資產(chǎn)規(guī)模（含房產(chǎn)）調(diào)整為500萬元、1000萬元，將扭轉(zhuǎn)財富管理“門檻高、服務(wù)冷、客戶稀”的形象，為更大范圍的居民提供財富管理和理財服務(wù)。商業(yè)銀行有必要探索發(fā)展房產(chǎn)使用與收益價值關(guān)聯(lián)的金融創(chuàng)新和跨房產(chǎn)居住與交易的金融創(chuàng)新。建設(shè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的一種形式就是把中老年人在大城市、市中心或者發(fā)達地區(qū)的閑置房產(chǎn)共享出來，為老年人提供資產(chǎn)管理，租金收入轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老金融服務(wù)，同時為新市民“住有所居”提供新選擇，實現(xiàn)房產(chǎn)在不同主體、不同時間、不同區(qū)位的優(yōu)化組合，有利于更好地調(diào)配社會資源，滿足人民對更好生活的需求，也能在非信貸業(yè)務(wù)中獲得新的盈利，助力探索經(jīng)營新模式。

以可持續(xù)發(fā)展原則，堅持創(chuàng)新思維，擁抱新金融

新規(guī)對銀行未來發(fā)展具有導(dǎo)向作用。相較于300萬億元金融資產(chǎn)，壓降7800億元甚至17000億元不會對銀行業(yè)造成傷筋動骨的影響。但是政策引導(dǎo)和鼓勵創(chuàng)新的意義值得重視，金融與國家戰(zhàn)略保持一致非常重要?！笆奈濉币?guī)劃建議對金融提出了具體要求，“完善金融支持創(chuàng)新體系，促進新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模化應(yīng)用”，為金融發(fā)展指明了方向。

按照可持續(xù)發(fā)展需要，銀行堅持創(chuàng)新思維，需要擁抱新金融，大力發(fā)展科創(chuàng)金融、住房租賃金融、養(yǎng)老金融、綠色金融。以科創(chuàng)金融為例，作為中央經(jīng)濟工作會議確定的2021年的第一大任務(wù)，科技創(chuàng)新加持中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和突圍被賦予特殊的重要意義，金融支持科創(chuàng)理所應(yīng)當，科創(chuàng)金融成為新藍海。

目前銀行除了傳統(tǒng)金融產(chǎn)品和服務(wù)外，還通過知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資、科創(chuàng)主題理財產(chǎn)品等為科創(chuàng)企業(yè)提供資金支持，也有銀行通過子公司進行股權(quán)投資、信托計劃和投貸聯(lián)動。例如：工商銀行、建設(shè)銀行成立了科創(chuàng)支行;招商銀行、北京銀行拿出數(shù)百億元資金參與政府引導(dǎo)科創(chuàng)基金，類似于進行直接融資;先行者中關(guān)村銀行投入不到5億元給“獨角獸”，股權(quán)潛在價值估值超過百億元;鄭州銀行近期宣布未來三年將拿出1000億元支持3000家科創(chuàng)企業(yè)。試想，從房地產(chǎn)業(yè)壓降出來7500億元，一年損失利息收入40億元。但是發(fā)展科創(chuàng)金融，即便是1%的成功率，20倍溢價，收入就會非?？捎^，遠遠高于利息收入。為此，需要相關(guān)部委統(tǒng)籌配套、堵疏結(jié)合，進一步暢通金融、科技、實體經(jīng)濟的循環(huán)機制，借鑒成熟市場經(jīng)驗，在銀行持有券商牌照方面先行先試。在改革制度方面，健全多層次的風險分擔機制，鼓勵發(fā)展科創(chuàng)金融。商業(yè)銀行要探索建立科創(chuàng)企業(yè)長效評價機制，運用好金融科技，嘗試建立適應(yīng)型授信模型、重檢制度、整合資源，搭建共享金融服務(wù)平臺，提升綜合金融服務(wù)能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

需要防范房地產(chǎn)風險引發(fā)的信用風險，提高金融體系穩(wěn)健性

精準拆彈，預(yù)防中國經(jīng)濟金融出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。房地產(chǎn)是未來中國經(jīng)濟最大的“灰犀?！?，強化房地產(chǎn)監(jiān)管一直在路上?？v觀近50年國際經(jīng)濟和金融發(fā)展，大大小小十余起經(jīng)濟金融危機，絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)引發(fā)的。如2008年美國次貸危機席卷全球，帶來投資人十余萬億美元的損失，至今影響仍在。所以，各國央行普遍把房地產(chǎn)業(yè)信貸集中度納入宏觀審慎管理，進行嚴格管控。中國房地產(chǎn)業(yè)承載著中國居民家庭的主要財富，總市值粗略估算是GDP的2～4倍，考慮各種隱性還原，我國真實房地產(chǎn)貸款總量所占銀行業(yè)資產(chǎn)也超過25%，所以有權(quán)威人士判斷，未來房地產(chǎn)將是中國最大的“灰犀?！?。我國銀行房地產(chǎn)風險敞口巨大且持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格波動容易導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量沖擊，增加金融的脆弱性，可能潛藏系統(tǒng)性金融風險。

商業(yè)銀行要前置風險預(yù)案，優(yōu)化資源投向。此次房地產(chǎn)貸款集中度管理，表面上面向銀行業(yè)，實際上針對房地產(chǎn)業(yè)。實質(zhì)上，這次政策是對既往“三道紅線”的完善。因為盡管紅線明確了房地產(chǎn)企業(yè)的大限要求，但卻存在漏洞，集中度管理則是從資金供給端施壓，彌補了漏洞。中小房地產(chǎn)開發(fā)商由于資質(zhì)和經(jīng)營問題，可能會面臨資金危機，銀行免不了抽貸斷供。顯然，宏觀政策是要加劇房地產(chǎn)行業(yè)出清，確保房地產(chǎn)業(yè)和住房市場形成良性互動長效發(fā)展機制。這使部分房地產(chǎn)企業(yè)難以存續(xù)，一旦發(fā)生這種情況，房企輕則被龍頭兼并收購，重則破產(chǎn)清算。針對于此，銀行要加強資金流向監(jiān)控，務(wù)必提前設(shè)計整頓方案、不良應(yīng)對或突發(fā)風險處置預(yù)案。尤其是三四線城市，本地中小房企在多年政策重壓之下本就勉強應(yīng)付，集中度管理很可能成為“壓死駱駝的最后一根稻草”。而這又將引發(fā)房企貸款不良反應(yīng)，甚至引起局部風險。一些房企為了抒困可能“甩賣”清倉，由此帶來局部房地產(chǎn)市場震蕩和房價下行，個別地市是否會出現(xiàn)房價雪崩，需要引起高度重視和關(guān)注。從《通知》推斷，貸款業(yè)務(wù)可能出現(xiàn)向大銀行集中的趨勢，這主要基于大銀行的風險控制和資源優(yōu)勢。大銀行存量不會有大的調(diào)整，但增量會受影響。而中小銀行很多都會受到影響，其過渡期路線圖一般會選擇壓減房地產(chǎn)企業(yè)貸款。十年前溫州房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗教訓(xùn)表明，銀行一定要穩(wěn)妥、漸進，不能一刀切，否則斷崖式下跌將會給各方帶來損失，增加處置難度，甚至誘發(fā)區(qū)域金融危機。

預(yù)防中小企業(yè)尤其是民營、中小房地產(chǎn)公司破產(chǎn)潮?！皯?zhàn)后有困難，疫后有風險”。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期國內(nèi)出現(xiàn)了資產(chǎn)荒，金融業(yè)爭搶優(yōu)質(zhì)項目。疫情之下房地產(chǎn)監(jiān)管政策力度稍有放松，一些中小銀行首選房地產(chǎn)項目。由于監(jiān)管要求加大普惠力度，銀行不得不面對讓利壓力，加之政策鼓勵消費金融發(fā)展，有些銀行便放松了大額消費信貸、線上消費貸款的標準要求，致使一些貸款人出現(xiàn)監(jiān)管套利和虛假借貸，部分消費信貸流入住房貸。國際經(jīng)驗表明，面對危機，宏觀政策都趨向緩釋，接長引信，但風險一般都出現(xiàn)在經(jīng)濟修復(fù)期。因此，疫情過后，很可能出現(xiàn)中小企業(yè)倒閉潮和銀行資產(chǎn)質(zhì)量的快速惡化。新規(guī)則促使那些中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難、破產(chǎn)，監(jiān)控從嚴曝光大額消費貸款真實質(zhì)量，促使消費貸回歸“消費本質(zhì)”。由此，個貸也會因為重檢出現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量問題。這些對部分經(jīng)營困難的中小微銀行也將帶來考驗和危機，需要實質(zhì)監(jiān)管、實時監(jiān)控。

凡事預(yù)則立。未來經(jīng)濟最大的特點就是復(fù)雜性、不確定性，一旦意外出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊可能會超出預(yù)期，進而會誘發(fā)信用風險和市場傳染。商業(yè)銀行一定要做好問題處置預(yù)案，并做好壓力測試和預(yù)演兵推，確保遇事能穩(wěn)妥處置，避免出現(xiàn)不測。銀行業(yè)金融機構(gòu)時刻要有風險意識和市場敬畏之心，主動管控、防范、化解各種風險，暢通資金良性循環(huán)，協(xié)力構(gòu)建新發(fā)展格局。

（作者系中國建設(shè)銀行研究院副秘書長）