摘要：改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，其在90年代迅速發(fā)展，現(xiàn)如今已經(jīng)在我國國民生產(chǎn)總值中占據(jù)著十分重要的地位，評估房地產(chǎn)工作的最重要手段就是資產(chǎn)評估法。資產(chǎn)評估法的主要目的是通過建立公平公正的房地產(chǎn)交易市場，維護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免不合法交易行為的出現(xiàn)，從而維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)評估是指由專門的評估人員按照國家規(guī)定的制度進(jìn)行評估方法，公平的對估價對象實(shí)際價值的分析。使用資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)工作進(jìn)行評估，有利于營造一個安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場。基于此，本文首先從四個方面講解了在房地產(chǎn)估價工作中采用資產(chǎn)評估法的重要性，然后從五個方面具體闡述了房地產(chǎn)估價采用資產(chǎn)評估法的基本原則，最后講訴了我國常用的資產(chǎn)評估方法，以此來供專業(yè)人士參考。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估法;房地產(chǎn)估價行業(yè);房地產(chǎn)交易市場

房地產(chǎn)估價工作對看房地產(chǎn)買賣各方的基礎(chǔ)性權(quán)益，具有直接影響作用，就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)影響力情況來看，關(guān)于國家制定和實(shí)施資產(chǎn)評估法這一措施會對整個房地產(chǎn)估價行業(yè)產(chǎn)生十分重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)估價工作能否精準(zhǔn)高效的實(shí)施，還在于看資產(chǎn)評估法是否能夠靈活運(yùn)用。資產(chǎn)評估法的實(shí)施會對房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。而且隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，資產(chǎn)評估法已經(jīng)存在于我們?nèi)粘５纳a(chǎn)生活中。該法律不僅可以為委托方爭取到最佳的經(jīng)濟(jì)效益，而且還可以給評估市場營造一種相對安全、穩(wěn)定、可靠的交易氛圍，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的評估工作能夠更加的專業(yè)化，規(guī)范化。

1在房地產(chǎn)估價工作中采用資產(chǎn)評估法的重要性

1.1降低了人們進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，加速房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

采用資產(chǎn)評估方法可以有效的促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。首先采用資產(chǎn)評估的方法，在一定程度上降低了我國進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，這使得大部分房地產(chǎn)估價人員可以自由地進(jìn)入房地產(chǎn)估價行業(yè)。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在九十年代快速崛起，這就使我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的人才大量缺失，在很大程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。然而，我國房地產(chǎn)行業(yè)中最不可缺少的部分便是房地產(chǎn)估價人員，對房地產(chǎn)進(jìn)行評估可以有效的促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的平等競爭。我國取消了房地產(chǎn)評估師的資格準(zhǔn)入證書的考取這項(xiàng)政策，對促進(jìn)我國資產(chǎn)評估行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要的意義。首先，我國取消對房地產(chǎn)評估師具有專門的資格證的政策有助于評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，評估機(jī)構(gòu)可以從社會上獲得有思想、有才能的資產(chǎn)評估師，另一方面來說，沒有取得房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)證書的資產(chǎn)評估師進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這就可以促進(jìn)大量有經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)評估師進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了便利，還節(jié)約了房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)評估成本。例如，我國房地產(chǎn)在進(jìn)行拍賣時首先要進(jìn)行的便是資產(chǎn)評估，這可以有效的維護(hù)我國房地產(chǎn)交易的公平性和安全性，由于資產(chǎn)評估人員的增加使房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本降低，有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。

1.2資產(chǎn)評估法使房地產(chǎn)行業(yè)的工作更加專業(yè)化和規(guī)范化

我國法律規(guī)定的資產(chǎn)估價原則可以促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)估價工作的專業(yè)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)我國有關(guān)資產(chǎn)評估法的明確規(guī)定，要從事資產(chǎn)評估的人員，必須具有專業(yè)的資產(chǎn)評估證書，必須由其所屬的正規(guī)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，并且其一生中只能加入一個資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，有效地保證了我國資產(chǎn)評估工作的有序開展。我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)估價的相關(guān)制度，主要是依據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)管理的有關(guān)制度而制定的，這種方式的評估法不僅需遵循原來的城市房地產(chǎn)行業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)而且還要遵守新的資產(chǎn)評估法。因此在對城市的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專業(yè)的估價師來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)評估工作專業(yè)化。但是，所有的房地產(chǎn)管理制度都具有一定的局限性。例如，假設(shè)資產(chǎn)評估師采用當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)估價相關(guān)制度進(jìn)行資產(chǎn)評估，那么其在評估標(biāo)準(zhǔn)上可能會同其他地區(qū)的評估標(biāo)準(zhǔn)有一定的差異，這就不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，個體使用資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，不僅要遵守當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)估價相關(guān)制度，還要遵守我國規(guī)定的資產(chǎn)評估制度，這種雙重制度促進(jìn)了我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的專業(yè)化。資產(chǎn)評估法是我國為了維護(hù)行業(yè)市場的公平和公正性原則而制定的法規(guī)，但是，由于原先的法規(guī)涉及的資產(chǎn)估價的責(zé)任不明確，這就導(dǎo)致我國估價行業(yè)存在混亂現(xiàn)象，使估價行業(yè)缺乏明確的法律法規(guī)，所以資產(chǎn)評估法的出臺有效的維護(hù)了我國資產(chǎn)評估市場的公平性、公正性原則，對相關(guān)資產(chǎn)評估當(dāng)事人給予了最大的保障。

1.3資產(chǎn)評估法加強(qiáng)了職業(yè)風(fēng)險，提高了監(jiān)督作用

資產(chǎn)估價法是國家為了補(bǔ)充行政法未涉及到的相關(guān)規(guī)定，維持估價市場的規(guī)范化盡心盡力地維護(hù)估價工作者而制定的一部公平公正的法律。資產(chǎn)評估法改善了過去的管理重點(diǎn)，不再將管理重心放在入口管理上，而是向結(jié)果管理逐漸偏移，以增大的法律責(zé)任來督促相關(guān)評估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的責(zé)任心。資產(chǎn)評估法將處罰制度、處罰力度等加以明確，相較于現(xiàn)有法律規(guī)則制度，資產(chǎn)評估法對相關(guān)行政管理部門、評估行業(yè)從業(yè)人員、評估行業(yè)協(xié)會、委托人、評估機(jī)構(gòu)等加大了法律管理力度。它的出臺，嚴(yán)懲了不法估價機(jī)構(gòu)，規(guī)范了對相關(guān)估價人員的行為。比如一旦查證有相關(guān)專業(yè)評估工作人員簽訂了虛假的評估合同，那么評估機(jī)構(gòu)將會對其違法行為作出懲處，甚至對該人員進(jìn)行沒收違法所得以及停職處理，如果情節(jié)嚴(yán)重者，將會依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任，作出終身停職處理。另外，相較于房地產(chǎn)估價相關(guān)制度，資產(chǎn)評估法對評估專業(yè)人員有了新要求，在相關(guān)資料、證明、文件的驗(yàn)證與核查上，往往要求更高的完整性、精準(zhǔn)性與真實(shí)有效性。事實(shí)上，驗(yàn)證核查相關(guān)證明和資料原本就是意見比較復(fù)雜和困難的工作，而資產(chǎn)評估法對此提出了更高的要求無疑是提高了從業(yè)人員職業(yè)風(fēng)險，從而提高監(jiān)督作用，督促其認(rèn)真、誠實(shí)的完成工作。

1.4促進(jìn)估價品牌的生產(chǎn)，豐富業(yè)務(wù)發(fā)展方向

《資產(chǎn)評估法》的實(shí)施，無疑會對整個房地產(chǎn)進(jìn)行一次有效整頓。在當(dāng)前競爭壓力較大的房地產(chǎn)估價市場，借助資產(chǎn)評估法對市場的調(diào)整，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)抓住機(jī)遇，積極參考學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗(yàn)，建立其自身獨(dú)特的房地產(chǎn)估價品牌，并拓展發(fā)展思路，形成多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展鏈，在自身服務(wù)平臺上豐富業(yè)務(wù)內(nèi)容。例如，積極投資房地產(chǎn)咨詢業(yè)，并拓展房地產(chǎn)租賃、買賣、測繪、物業(yè)管理、不動產(chǎn)登記代理等多元化業(yè)務(wù)。此外，還可以在會計(jì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程造價、資產(chǎn)評估、會計(jì)、房地產(chǎn)估價等個業(yè)務(wù)，形成一個立體、全面、多元的服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立起綜合性競爭優(yōu)勢。

2房地產(chǎn)估價采用資產(chǎn)評估法的基本原則

2.1堅(jiān)持公正、獨(dú)立的資產(chǎn)評估原則

我國使用資產(chǎn)評估法應(yīng)該堅(jiān)持公正、公平的評估原則。首先從事資產(chǎn)評估的人員要有一定的所屬機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估從業(yè)證明，從而最大程度的保證資產(chǎn)評估從業(yè)人員堅(jiān)持資產(chǎn)評估原則，是為了保障資產(chǎn)評估當(dāng)事人的利益來開展工作。由于資產(chǎn)評估具有一定的主觀判斷性，也使其具有較大的可操作空間，假設(shè)資產(chǎn)評估人員沒有保持公正的心態(tài)來進(jìn)行資產(chǎn)評估工作，這會對資產(chǎn)評估當(dāng)事人造成極其惡劣的影響。并且在應(yīng)用資產(chǎn)評估法的時候，評估工作者應(yīng)該評估法進(jìn)行深入研究，應(yīng)用該法律，正確的對房地產(chǎn)估價領(lǐng)域進(jìn)行考察分析，讓房地產(chǎn)估價的相關(guān)管理工作可以更好的實(shí)施。因此，從事資產(chǎn)評估的專業(yè)人員要遵循公平公正的評估原則，在資產(chǎn)評估過程中，要考慮資產(chǎn)評估當(dāng)事人的利益，幫助資產(chǎn)評估當(dāng)事人權(quán)衡利弊，作出最能保障當(dāng)事人利益的決策，然后再提出比較合理的資產(chǎn)評估價格。

2.2堅(jiān)持合法評估原則

資產(chǎn)評估師在進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)估價時，要熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)評估的相關(guān)管理政策和我國資產(chǎn)評估法律，保證其估價的合法性。如果進(jìn)行資產(chǎn)評估使對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)評估的相關(guān)管理政策認(rèn)知不明確，那么就會造成其資產(chǎn)評估結(jié)果違背當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資產(chǎn)評估的管理制度，就會造成資產(chǎn)評估結(jié)果在當(dāng)?shù)夭贿m用，甚至可能會使資產(chǎn)評估當(dāng)事人違背當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，進(jìn)而使其受到政府的懲罰，這都不符合我國資產(chǎn)評估的合法性原則。因此，資產(chǎn)評估師要在熟讀當(dāng)?shù)卣吆唾Y產(chǎn)評估法的基礎(chǔ)上開展工作，然后再根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果適當(dāng)要價。

2.3資產(chǎn)評估具有某一時刻的具體價值的相關(guān)原則

資產(chǎn)評估人員要考慮房地產(chǎn)某一個時刻的具體價值。相關(guān)房地產(chǎn)估價人員一定要對自身工作的特殊性質(zhì)具有較為深刻的認(rèn)識，如果有需要在進(jìn)行資產(chǎn)評估原則設(shè)計(jì)時，要完整開發(fā)原則性的因素，提升房地產(chǎn)估價的應(yīng)用質(zhì)量。首先，資產(chǎn)估價人員要根據(jù)不同時期的政策對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，考慮其是否具有可實(shí)施性。其次，資產(chǎn)評估人員要對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況和人民收入水平進(jìn)行分析，了解資產(chǎn)在某個特定時刻的具體價值，即資產(chǎn)估價人員要對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，保證評估結(jié)果的有效性[1]。

2.4堅(jiān)持替代原則

資產(chǎn)估價人員在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行實(shí)時評估，其評估結(jié)果要和相同價值的房地產(chǎn)的評估結(jié)果一致，房地產(chǎn)評估結(jié)果和同等條件下的房地產(chǎn)的價格可以存在細(xì)小的差異，但不可偏離過多。例如同等價位的一室三廳，其價格要在可接受范圍內(nèi)波動，新房子的價格可以稍高于舊房子的價格，但其價格應(yīng)該在一千元左右波動，不可超出范圍過多。

2.5在評估中堅(jiān)持最佳使用原則

資產(chǎn)估價人員在進(jìn)行估價時要堅(jiān)持最佳使用原則。在進(jìn)行資產(chǎn)評估的前提是以資產(chǎn)估價當(dāng)事人的最大利益。例如當(dāng)被評估的房地產(chǎn)處于被使用狀態(tài)時，資產(chǎn)估價人員要根據(jù)最高的估價原則對估價房地產(chǎn)進(jìn)行深入分析研究，分析其是否具備可升值空間，在對其房地產(chǎn)進(jìn)行折舊分析時，分析其使用程度對價值的影響，然后再將分析結(jié)果呈現(xiàn)在評估報(bào)告當(dāng)中。

3我國常用的資產(chǎn)評估方法

就目前來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)中最常用的資產(chǎn)評估方法是非常多樣化的。例如，運(yùn)用和其同等價值的房地產(chǎn)評估結(jié)果對其進(jìn)行分析、根據(jù)房地產(chǎn)的建造成本進(jìn)行評估、根據(jù)房地產(chǎn)的收益進(jìn)行評估等評估方式。比較法便是我國在對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時最為常用的方法，它可以根據(jù)同等時間段下同等地段和同種戶型的房子的出售價格，對評估對象進(jìn)行分析，比較其與出售房子價格的相差比值，然后再對評估對象的價格進(jìn)行整改，并對其實(shí)際價值做出科學(xué)合理的估算。開發(fā)法則是指對評估對象進(jìn)行價值評價后，除去一些成本開銷，然后計(jì)算出估價工作的利益，最后達(dá)到房地產(chǎn)估價工作的效益最大化。除此之外，收益法、對比法、成本法、修正法等這幾種方法也是我國房地產(chǎn)行業(yè)中較為常用的評估方式。

4結(jié)束語

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)制定的資產(chǎn)評估法已經(jīng)開始施行，對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，這就使房地產(chǎn)的評估難度加大，資產(chǎn)評估人員不僅要根據(jù)房地產(chǎn)所在地的政策，還要考慮國家新出臺的資產(chǎn)評估法。這也使其對資產(chǎn)評估人員的標(biāo)準(zhǔn)提升，資產(chǎn)評估人員在進(jìn)行專業(yè)估價過程中，不僅要將個人信息完全披露，還要對房地產(chǎn)信息進(jìn)行檢查，這也加大了估價人員的工作量，工作人員要到估價現(xiàn)場進(jìn)行真實(shí)信息的采集和驗(yàn)證，以此來確保信息的準(zhǔn)確性，這樣也使資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的風(fēng)險大大降低，從而形成了我國資產(chǎn)評估人員更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)格?？偟膩碚f，資產(chǎn)評估法與我們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，資產(chǎn)評估法不僅對資產(chǎn)評估行業(yè)和評估機(jī)構(gòu)的審批環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范，而且還加強(qiáng)了對相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，該法律讓我國的房地產(chǎn)評估工作變得更加專業(yè)化。

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作者簡介：馮萍萍，（1994-），女，漢族，山東省臨沂市，從事資產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估。作者簡介：馮萍萍，（1994-），女，漢族，山東省臨沂市，從事資產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估。