劉筱雨

房地產(chǎn)抵押貸款作為各商業(yè)銀行眾多抵押貸款業(yè)務(wù)中的重要內(nèi)容之一，已成為地產(chǎn)業(yè)與銀行間的重要紐帶。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估是否合情合理、公平公正，與銀行機(jī)構(gòu)、抵押人和評(píng)估機(jī)構(gòu)的利益密切相關(guān)。本文將通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款各利益群體現(xiàn)存問(wèn)題的探究與分析，從而提出相應(yīng)的對(duì)策建議，以期規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)程序，降低不良貸款率。

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)政策的不斷改善及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)抵押貸款已成為各商業(yè)銀行各類(lèi)抵押貸款業(yè)務(wù)中重要組成部分。房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估是否公正合理，關(guān)系著各商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)與抵押人進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)抵押貸款時(shí)的切身利益?？茖W(xué)評(píng)估房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)價(jià)值是防范不良貸款產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)，也是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為和保障房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估是指為了確定房地產(chǎn)抵押貸款的額度提供評(píng)估價(jià)值參考依據(jù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估行為活動(dòng)中需要對(duì)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行分估算和判定，判斷出所抵押的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的市場(chǎng)價(jià)值。也可以說(shuō)，房地產(chǎn)抵押貸款是指商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押人擁有法律所規(guī)定下完整產(chǎn)權(quán)的、用以抵押的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)，以及確認(rèn)貸款額度的一種商業(yè)行為。

在貸款抵押中用于抵押的資產(chǎn)可以將其稱(chēng)為抵押資產(chǎn)。被用于抵押的資產(chǎn)在抵押期間并不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的占有權(quán)，只是作為一項(xiàng)物質(zhì)擔(dān)保用以保證債務(wù)人可以按時(shí)按期的履行義務(wù)的保障。若債務(wù)不能按期履行其義務(wù)則被用于抵押的資產(chǎn)將會(huì)由債權(quán)人依法進(jìn)行處分，因此，用于抵押的資產(chǎn)必須滿(mǎn)足由當(dāng)事人設(shè)定或者擬設(shè)定的資產(chǎn)具有合法效益。而根據(jù)《貸款通則》要求，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵循合法原則、自主經(jīng)營(yíng)原則、收益性安全性和流動(dòng)性原則、自愿平等公平誠(chéng)信原則、公平競(jìng)爭(zhēng)原則、有擔(dān)保原則。

二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響因素分析

（一）銀行機(jī)構(gòu)的影響分析

1.專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員個(gè)人素質(zhì)不高。部分商業(yè)銀行在員工招聘工作中存在不夠嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)部招收子弟人員等情況，使得入職員工個(gè)人素質(zhì)參差不齊，并且裙帶關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。新入職員工并無(wú)專(zhuān)業(yè)知識(shí)又無(wú)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的情況下，對(duì)于抵押資產(chǎn)的評(píng)估準(zhǔn)確性會(huì)造成極大的影響。

2.資產(chǎn)評(píng)估過(guò)于依賴(lài)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前商業(yè)銀行對(duì)用以抵押的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估主要依賴(lài)于相關(guān)事務(wù)所出具的評(píng)估報(bào)告，自身缺乏客觀獨(dú)立的審查機(jī)制，而評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告時(shí)也難免的會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)失與遺漏，導(dǎo)致銀行不良貸款率升高。

3.政策風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)抵押貸款作為抵押貸款中一個(gè)重要的貸款類(lèi)型，具有抵押貸款的普遍共性，即由于負(fù)債人延期償還、不能償還或不愿意償還債務(wù)本金及利息而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)或者違約風(fēng)險(xiǎn)。但其同時(shí)具有一些難以預(yù)見(jiàn)而又無(wú)法規(guī)避的特定風(fēng)險(xiǎn)，這種在房地產(chǎn)抵押貸款特定風(fēng)險(xiǎn)即為政策風(fēng)險(xiǎn)。若政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展持續(xù)調(diào)控，那么就意味著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格產(chǎn)生著巨大的影響，從而對(duì)商業(yè)銀行或參與貸款的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)。

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)影響分析

1.評(píng)估行業(yè)的行業(yè)規(guī)范問(wèn)題。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管并不完善，目前我國(guó)對(duì)包括資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在內(nèi)的中介行業(yè)所實(shí)行的是行政許可制。根據(jù)財(cái)政部2017年所頒布的《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》來(lái)看，政府財(cái)政部門(mén)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所實(shí)施的是行政監(jiān)管、行業(yè)自律與機(jī)構(gòu)自主管理的監(jiān)督管理模式。多方監(jiān)督的模式固然有益，但在一定程度上導(dǎo)致對(duì)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理的權(quán)利分散，且政府職能監(jiān)管部門(mén)無(wú)法了解到資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的一些本質(zhì)問(wèn)題、評(píng)估行業(yè)各行業(yè)協(xié)會(huì)相互之間也缺乏必要的協(xié)調(diào)溝通，從而導(dǎo)致評(píng)估行業(yè)監(jiān)督體系的分裂和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

2.專(zhuān)業(yè)評(píng)估人才缺失問(wèn)題。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估人才尚處在一種匱乏的狀態(tài)，在高等教育體系中本科及以上的資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)規(guī)模較小，尤其是高素質(zhì)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才供需嚴(yán)重失衡。近年來(lái)相關(guān)經(jīng)濟(jì)院校雖開(kāi)設(shè)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)門(mén)從事資產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量已經(jīng)有所增長(zhǎng)，但依然無(wú)法完全滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)專(zhuān)業(yè)人員的需求數(shù)量。

（三）銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)的協(xié)同影響分析

銀行機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)雖然同為中介機(jī)構(gòu)，但銀行是作為金融機(jī)構(gòu)存在，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是作為社會(huì)中介類(lèi)機(jī)構(gòu)所存在的，兩者在機(jī)構(gòu)的運(yùn)作形式上有所不同，導(dǎo)致銀行機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間信息溝通機(jī)制不暢，進(jìn)而對(duì)抵押評(píng)估問(wèn)題的信息也不對(duì)等，從而對(duì)抵押評(píng)估問(wèn)題也無(wú)法完全的達(dá)成一致，不利于評(píng)估機(jī)構(gòu)與銀行機(jī)構(gòu)雙方的長(zhǎng)期發(fā)展。

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估現(xiàn)存問(wèn)題

（一）評(píng)估途徑和方法錯(cuò)誤選擇，評(píng)估程序不合理。

房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估程序主要包括：接收委托、簽訂約定書(shū)、編制作業(yè)計(jì)劃、搜集資料、評(píng)定估算、出具報(bào)告、檔案歸檔，其中，編制作業(yè)計(jì)劃是整個(gè)評(píng)估程序最為重要的環(huán)節(jié)。而由于銀行內(nèi)部缺乏專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員，導(dǎo)致其過(guò)度依賴(lài)于資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估的途徑和方法雖然多種多樣，但部分評(píng)估事務(wù)所單純的追求經(jīng)濟(jì)效益，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估分析時(shí)，往往缺乏對(duì)個(gè)體差異的研究與分析，更沒(méi)有對(duì)評(píng)估方法和途徑的選擇行為，一份成品評(píng)估報(bào)告可以重復(fù)利用無(wú)數(shù)次，一個(gè)固定不變的評(píng)估報(bào)告可以連續(xù)數(shù)次使用，最終導(dǎo)致評(píng)估程序的不合理。

（二）評(píng)估人員責(zé)任體系不完善，職業(yè)能力缺失。

在現(xiàn)如今的社會(huì)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)下，無(wú)論是評(píng)估人員或者是評(píng)估機(jī)構(gòu)都在追求經(jīng)濟(jì)收入，從而導(dǎo)致評(píng)估市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)與評(píng)估業(yè)的混亂現(xiàn)象。尤其是目前我國(guó)在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的管理方面尚且只有道德規(guī)范要求，并沒(méi)有成熟的相關(guān)的責(zé)任體系與條例法規(guī)，從而導(dǎo)致有誤評(píng)估報(bào)告或評(píng)估行為在造成嚴(yán)重后果時(shí)責(zé)任人不明的情況。還有一部分評(píng)估人員空有其證，并無(wú)工作經(jīng)驗(yàn)，將注冊(cè)評(píng)估師證件掛靠在評(píng)估事務(wù)所就可以得取分紅。在我國(guó)目前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的行業(yè)自檢管理方式下，難免會(huì)出現(xiàn)一部分沒(méi)有職業(yè)道德的漏網(wǎng)之魚(yú)。這也導(dǎo)致一部分評(píng)估事務(wù)所依賴(lài)與成品報(bào)告出具一些不實(shí)報(bào)告影響了商業(yè)銀行對(duì)這項(xiàng)抵押貸款的判斷。

（三）不良房地產(chǎn)抵押貸款難清理，抵押物不易變現(xiàn)。

當(dāng)債務(wù)人無(wú)法進(jìn)行債務(wù)清償時(shí)，債權(quán)銀行被迫對(duì)用于抵押貸款的資產(chǎn)進(jìn)行變賣(mài)來(lái)進(jìn)行貸款的全額清償，銀行出于擔(dān)心更大的損失與政府法院對(duì)抵押物快速處理的期望下，對(duì)用于抵押房地產(chǎn)的處理情況并不容樂(lè)觀，往往受買(mǎi)抵押房地產(chǎn)的人員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)要求，最終使得抵押房地產(chǎn)實(shí)際的清償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)交易價(jià)格，從而增加銀行的不良資產(chǎn)率。假定在西安市有一筆房產(chǎn)抵押不良貸款的抵押物是一套在曲江新區(qū)的面積合適、產(chǎn)權(quán)明確的商品房，從這一房產(chǎn)的位置及權(quán)屬情況來(lái)看是極好的不良資產(chǎn)，如果處理得這筆貸款將會(huì)得到良好的清償情況。但其之所以被稱(chēng)為不良就是因?yàn)樵趯?duì)其進(jìn)行處置的過(guò)程中容易出現(xiàn)變數(shù)。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)不良率已經(jīng)達(dá)到了2%，信托機(jī)構(gòu)的不良率更高。根據(jù)2018年?yáng)|方資產(chǎn)管理公司所發(fā)布的《中國(guó)不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的預(yù)測(cè)，2018年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的規(guī)模增幅預(yù)計(jì)不低于20%。

四、提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估質(zhì)量的措施

（一）建立銀行評(píng)估職能部門(mén)，加強(qiáng)人才職業(yè)道德

對(duì)抵押資產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程是銀行進(jìn)行信貸決策的重要組成部分，因此銀行機(jī)構(gòu)不應(yīng)該過(guò)度依賴(lài)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該從銀行內(nèi)部建立一個(gè)與評(píng)估相關(guān)的職能部門(mén)，使其獨(dú)立于信貸人員與專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員，能夠?qū)υu(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、客觀、公正的履行審查職責(zé)。其次，銀行應(yīng)注重現(xiàn)有信貸人員評(píng)估知識(shí)的再培訓(xùn)，使信貸人員能夠?qū)镜脑u(píng)估報(bào)告有一定的辨別能力與理解能力，同時(shí)加強(qiáng)其職業(yè)道德的深入教育，從而提升評(píng)估人才綜合素質(zhì)能力。

（二）銀行內(nèi)部建立抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

銀行相關(guān)管理人員及從業(yè)人員需要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管控的意識(shí)，高度重視并合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)在結(jié)合其自身的經(jīng)營(yíng)情況的前提下，嚴(yán)格的將銀行信用評(píng)估系統(tǒng)利用起來(lái)，嚴(yán)格把控貸款的審批程序，規(guī)范貸款的操作過(guò)程。同時(shí)，在系統(tǒng)內(nèi)部選拔并派設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控的專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)各項(xiàng)房地產(chǎn)的抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)評(píng)與預(yù)估，也要不斷的提高貸款業(yè)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)，要對(duì)其不斷進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)能力以及職業(yè)道德的培訓(xùn)與測(cè)評(píng)。

（三）完善評(píng)估行業(yè)的規(guī)章制度

完善房地產(chǎn)抵押評(píng)估的相關(guān)規(guī)章制度，首先要從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行完善，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)提出認(rèn)證要求，適度增加評(píng)估事務(wù)所在職注冊(cè)評(píng)估師的數(shù)量。其次，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)需要建立完善的評(píng)估結(jié)構(gòu)和評(píng)估人員的信用管理的制度，由評(píng)估師協(xié)會(huì)進(jìn)行建立起信用檔案，將評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)情況和評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量審核的情況和獎(jiǎng)懲情況在適當(dāng)位置進(jìn)行公示，對(duì)不同情況的評(píng)估人員進(jìn)行不同程度的獎(jiǎng)懲。再次，建立對(duì)評(píng)估報(bào)告的多重審核制度，建立“評(píng)估師自審—組內(nèi)經(jīng)理初審—機(jī)構(gòu)經(jīng)理再審—銀行機(jī)構(gòu)終審”的四審制度，嚴(yán)格把控評(píng)估報(bào)告質(zhì)量，確保評(píng)估報(bào)告真實(shí)程度。

（四）正確選擇評(píng)估的途徑與方法

資產(chǎn)評(píng)估的途徑和方法是資產(chǎn)評(píng)估的主要工具和手段，在資產(chǎn)評(píng)估工作中起著重要的作用，評(píng)估途徑和方法之間具有互相替代性和可比性。如果評(píng)估人員可以選擇到適當(dāng)?shù)脑u(píng)估途徑和方法，將為有效的完成評(píng)估任務(wù)提供了可能性。資產(chǎn)評(píng)估的途徑由市場(chǎng)途徑、成本途徑和收益途徑以及由其演變出的其他評(píng)估方法共同構(gòu)成。掌握評(píng)估途徑的內(nèi)涵，所應(yīng)用的前提條件和對(duì)評(píng)估參數(shù)的條件和要求，是了解評(píng)估途徑和方法的基礎(chǔ)，也是讓評(píng)估途徑和方法得以正確運(yùn)用的基礎(chǔ)。

（作者單位：西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院）