宋杰

全國兩會期間，全國政協(xié)委員、房天下控股董事長莫天全結(jié)合所在行業(yè)情況，提交了關(guān)于抑制房地產(chǎn)市場壟斷、落實(shí)“房住不炒”的相關(guān)建議，其中提到目前我國多地存在頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司壟斷房源的現(xiàn)象。

為此，莫天全建議建立國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對寡頭企業(yè)的監(jiān)管。

頭部經(jīng)紀(jì)公司“壟斷”每增加1%，二手房價(jià)將提高0.2%？

莫天全通過調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，二手房市場的集中度不斷提高可能導(dǎo)致壟斷，對房價(jià)帶來不良影響。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照2019—2020年期間月平均銷售套數(shù)計(jì)算，北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市中的二手房交易量已遠(yuǎn)超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。

二手房市場交易十分依賴房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息，且通常在中介機(jī)構(gòu)的撮合下完成。

莫天全分析，一方面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)為房地產(chǎn)交易提供了專業(yè)的中介服務(wù)，促進(jìn)了住房市場的流通，解決了部分人群的住房問題，但另一方面，由于房地產(chǎn)中介的主要盈利來自二手房成交額的傭金提成，為了提高收入，房地產(chǎn)中介可能會抬高二手房銷售價(jià)格，以期獲得更高的傭金收入。

最終，二手房業(yè)主與房地產(chǎn)中介共同獲得了高收益，但損害了買方的利益，擾亂了二手房市場秩序。

根據(jù)中國指數(shù)研究院2019年1月至2020年10月數(shù)據(jù)，見下表是我國19個(gè)城市的月均房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場占有率排名情況。

以北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場為例，排名在第一位的中介機(jī)構(gòu)（#1經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）的市場占有率為49.31%，這意味著北京市每個(gè)月由房地產(chǎn)中介撮合成交的全部二手房交易中，接近50%是由#1中介機(jī)構(gòu)完成的。

“如果計(jì)算單個(gè)城市前4家經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率之和，19個(gè)城市中有7個(gè)城市的市場占有率超過50%，其中太原超過80%、北京超過78%、成都超過71%、深圳超過62%。越是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀(jì)公司手中。”莫天全分析說。

不論是買方為了更高效地獲取房源信息、尋找理想房源，還是賣方為了將信息發(fā)布給更多的潛在購房人以期獲得更高售價(jià)，最終他們大多數(shù)都會委托頭部經(jīng)紀(jì)公司提供中介服務(wù)。

這一定程度上給經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)造了房源信息壟斷、議價(jià)、抬價(jià)的條件。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的市場集中度也成為抬高二手房價(jià)格的潛在影響因素之一。

莫天全告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，為了證實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場壟斷程度與二手房價(jià)格之間的關(guān)聯(lián)性，他選取了表征房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場集中度指標(biāo)、新建商品住房銷售指標(biāo)（銷售價(jià)格、銷售套數(shù)、銷售面積）等多種數(shù)據(jù)建回歸模型，評測房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度與房價(jià)之間的關(guān)系。

他測算的結(jié)果顯示，平均而言，位居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場前4位的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所占市場份額（即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度）每增加1%，二手房價(jià)將提高0.2%。

賣新房的傭金遠(yuǎn)高于二手房，少數(shù)樓盤傭金超10%

近3年來，原本只做二手房的經(jīng)紀(jì)公司大規(guī)模進(jìn)入新房市場，改變了原來傭金1%左右的傳統(tǒng)新房市場代理模式。原先新房一般只有樓盤的項(xiàng)目公司或外包公司直接進(jìn)行銷售，但是現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)公司也一起加入，為新房銷售“引流”獲得高昂傭金。

莫天全對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說：“市場集中度越來越高的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，讓部分新房的傭金高達(dá)5%～10%。少數(shù)樓盤的傭金甚至到了極不正常的10%以上，扭曲了新房市場的正常運(yùn)行。本來相對透明、標(biāo)準(zhǔn)的新房，傭金卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房，是不符合邏輯的現(xiàn)象。特別是新房、二手房中介行業(yè)集中度的不斷提升，加劇了新房市場和二手房市場交易模式和交易費(fèi)用的扭曲，最終受損失的是購房者?！?h4>部分城市經(jīng)紀(jì)公司二手房市場占有率（月平均值）（單位：%）

建議：對寡頭經(jīng)紀(jì)公司加強(qiáng)監(jiān)管

莫天全建議：建立國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場壟斷出現(xiàn);引導(dǎo)創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)盟和經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)制度;建立全國性公開的房地產(chǎn)交易信息發(fā)布平臺，避免線上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息平臺壟斷。

具體來說有以下兩個(gè)方面：

其一，組建國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，依照相關(guān)法律、法規(guī)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場，預(yù)防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場占有率的壟斷格局，加強(qiáng)對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)健康有序競爭。

其二，建立科學(xué)合理的國家住房市場監(jiān)管制度。行業(yè)主管部門與市場監(jiān)管部門通過設(shè)立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價(jià)指標(biāo)，定期監(jiān)測全國各城市房地產(chǎn)市場，制定房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷認(rèn)定制度，為消除行業(yè)壟斷提供數(shù)據(jù)支撐。這樣國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)就有法可依、有規(guī)可循，讓所有住房市場的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時(shí)，也得到相應(yīng)的政策、資源支持和保護(hù)，保障住房市場有序競爭，確?！胺孔〔怀础焙妥》拷灰紫嚓P(guān)服務(wù)費(fèi)用合理，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。