李貴蘭

（山東恒宇會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司，山東 臨沂 276000）

一、房地產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅的概念

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅原值或房屋租金收入向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營(yíng)管理人征收的稅種，它屬于財(cái)產(chǎn)行為稅。目前房產(chǎn)稅按年計(jì)算，實(shí)行分期（半年或季度）繳納的征收辦法。房產(chǎn)稅的征稅范圍為全國(guó)各個(gè)城市、各個(gè)縣城以及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。房產(chǎn)稅征收范圍不包括農(nóng)村，目的是減輕農(nóng)民經(jīng)濟(jì)壓力，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。房產(chǎn)稅征收依據(jù)有兩個(gè)，從價(jià)依法征收和從租依法征收。

第一，從價(jià)依法征收。以房產(chǎn)計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的價(jià)值計(jì)算，至于減除幅度，則由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率為1.2%，計(jì)征公式為：

年應(yīng)交房產(chǎn)稅稅額=房屋原值×（1-10%至30%）×稅率（1.2%）

第二，從租依法征收。以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%，計(jì)征公式為：

年應(yīng)交房產(chǎn)稅稅額=年租金數(shù)額×稅率（12%或4%）

（二）房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的不同

一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是一回事，實(shí)際上兩者相關(guān)但不同。它是一個(gè)綜括定義，凡是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接牽連的稅都納入其范疇。目前我國(guó)有企業(yè)應(yīng)繳所得稅、個(gè)人應(yīng)繳所得稅、房地產(chǎn)稅、交易印花稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等。房產(chǎn)稅是其中一個(gè)稅種。當(dāng)然，這些都是直接稅，都屬于地方稅種，組成地方財(cái)政收入。

年份 內(nèi) 容1984工商稅制改革，房地產(chǎn)稅被分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種1986《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》實(shí)施，成為目前房產(chǎn)稅的適用依據(jù)2003黨的十六屆三中全會(huì)首次提出對(duì)自住房進(jìn)行征稅2011上海和重慶率先開展自住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)2015房地產(chǎn)稅納入第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，正式為立法劃定時(shí)間表2018十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法2021 10月，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作

（三）我國(guó)房地產(chǎn)稅歷史沿革

我國(guó)房地產(chǎn)稅的立法過程漫長(zhǎng)而曲折，現(xiàn)在提出試點(diǎn)實(shí)行，目的是積極穩(wěn)健推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革，正確引導(dǎo)合理消費(fèi)、資源節(jié)省利用和集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過由于該稅種涉及面廣，制度設(shè)計(jì)難度大，執(zhí)行阻力大，所以筆者認(rèn)為應(yīng)穩(wěn)步謹(jǐn)慎推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)稅改革目前存在的不足

（一）房產(chǎn)稅稅基落后，征稅范圍有待拓展

房產(chǎn)稅稅基又叫課稅對(duì)象，是指房產(chǎn)稅法中要求計(jì)算應(yīng)繳稅額的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)課稅對(duì)象的量的規(guī)定。房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象就是房產(chǎn)，它的課稅對(duì)象是房產(chǎn)的原始價(jià)值扣除一定比例后的計(jì)稅余值或租金收入。從上面的概念可以看出，該稅的計(jì)稅余值是以房產(chǎn)原值的殘值為依據(jù)的。由于全國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)暴漲，臨沂這樣的三四線城市，房?jī)r(jià)每平方米也高達(dá)近3萬(wàn)元。盡管存在折舊因素，但幾乎所有房產(chǎn)原值和房屋實(shí)際價(jià)值都相差甚遠(yuǎn)，根本不能反映不動(dòng)產(chǎn)這種資源的真實(shí)價(jià)格。特別是這些年，隨著我國(guó)房產(chǎn)和地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房屋價(jià)格不斷上漲，長(zhǎng)期居高徘徊，但是房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值卻是房產(chǎn)原始價(jià)值減除規(guī)定比例后的殘余價(jià)值，與房屋租金數(shù)額相比較，房產(chǎn)原值是固定不變的，這明顯需要修改。對(duì)出租的房子而言，以目前房屋的現(xiàn)有市價(jià)征收稅款，同樣存在房屋征收課稅對(duì)象和稅率都有失公允的情況，并且房東會(huì)將租金數(shù)額轉(zhuǎn)嫁給租房人，承租人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯提高，引起連鎖反應(yīng)，從而推高租房市場(chǎng)，導(dǎo)致貧富懸殊加劇。另外，改革開放40多年，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平日新月異，特別是農(nóng)村全面振興的實(shí)施和精準(zhǔn)扶植貧困工作的開展，讓大多數(shù)老百姓都建起了漂亮實(shí)用的新房，甚至是洋房、別墅?？梢哉f，農(nóng)村生活水平一點(diǎn)不比城里差。如果仍舊按照現(xiàn)有的征稅范圍，不對(duì)農(nóng)村征稅，那么對(duì)城鎮(zhèn)居民來(lái)說是不公平的。

（二）從心理上給老百姓和政府及官員帶來(lái)極大負(fù)面影響

中華人民共和國(guó)成立后，國(guó)家實(shí)行土地國(guó)有制，特別強(qiáng)調(diào)城市居民用地是國(guó)家的，而且居民土地是向政府租來(lái)的，一般為70年。筆者認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重、生活壓力較大的公民來(lái)說，買房后如果再向他們征收房產(chǎn)稅，必定會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)和房屋租金中，最終仍然由普通消費(fèi)者來(lái)負(fù)擔(dān)，但我國(guó)還有6億人月收入在1 000元以下。受歷史文化和傳統(tǒng)思想的深刻影響，結(jié)婚買房成了世世代代年輕人結(jié)婚生活的必要需求。但是越來(lái)越貴的房?jī)r(jià)和長(zhǎng)期不漲的薪水，沉重打擊了幾代年輕人的工作和生活積極性。例如，臨沂本來(lái)就是一個(gè)人口流出大市，農(nóng)業(yè)、小商品批發(fā)是大部分人的生活來(lái)源，結(jié)果2015年臨沂房?jī)r(jià)大幅上漲，導(dǎo)致很多生意人關(guān)閉廠房加入炒房行列，這在無(wú)形中對(duì)臨沂實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了很大的打擊。另外，臨沂房?jī)r(jià)較高，大多數(shù)人都是貸款買房，政府再征收房產(chǎn)稅，無(wú)疑是雪上加霜。許多臨沂的年輕人在選擇城市定居的時(shí)候，會(huì)考慮一些房?jī)r(jià)低的城市，如成都、重慶、長(zhǎng)沙。能在臨沂這個(gè)三四線城市買得起房的話，那么在成都等地也能買得起房。另外，各級(jí)地方政府GDP的考核機(jī)制雖然能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)振興，改善老百姓的生活質(zhì)量，但也使各級(jí)政府和官員過分關(guān)注GDP考核。這對(duì)政府和官員考核將產(chǎn)生負(fù)面影響，因此要對(duì)開征房產(chǎn)稅持謹(jǐn)慎態(tài)度。

（三）現(xiàn)有政策不健全，朝令夕改，存在漏洞

現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收管理的一系列相關(guān)配套措施并沒有真正完全形成。其一，沒有建立公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息等級(jí)體系；其二，各個(gè)商業(yè)銀行貸款利率也僅僅是第一套和非首套房的不同；其三，對(duì)買房人的財(cái)產(chǎn)情況實(shí)地調(diào)查工作不到位，在以房屋做抵押貸款方面，沒有出臺(tái)相對(duì)健康的政策。比如征稅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置在每人平均70平方米以上，或者對(duì)第一套住房免收稅款，第二套開始征收房產(chǎn)稅等?，F(xiàn)實(shí)狀況可能是我國(guó)居民現(xiàn)有住房面積和房屋套數(shù)的多少都不能真實(shí)反映房產(chǎn)的市價(jià)?；A(chǔ)設(shè)施差、住房面積較小，但地理位置好、離好學(xué)校近的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)很高，面積大但離學(xué)校遠(yuǎn)的房子價(jià)格卻不一定高，而面積相同的住房也可能因房屋建設(shè)質(zhì)量不同和所在社區(qū)位置不同，存在較大的價(jià)格差別。在同一個(gè)城市的不同位置，由于經(jīng)濟(jì)能力不同，房產(chǎn)稅征收的課稅依據(jù)也應(yīng)有所差異。以臨沂市蘭山區(qū)為例，老市區(qū)、南坊新區(qū)、下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的窮人和富人收入明顯，如果按照一個(gè)稅率來(lái)征稅，會(huì)產(chǎn)生新的社會(huì)矛盾和其他社會(huì)問題。同樣，房貸政策一會(huì)兒放，一會(huì)兒緊，朝令夕改，叫人無(wú)法適應(yīng)。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這無(wú)疑讓人看到了房市曙光。

（四）房產(chǎn)評(píng)估配套制度體系缺失

眾所周知，與房產(chǎn)稅課稅對(duì)象聯(lián)系最緊密的是我國(guó)目前飽受爭(zhēng)議的房產(chǎn)評(píng)估制度。它不僅是計(jì)算征收房產(chǎn)稅的前提條件，而且還是決定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展的重要一環(huán)?？上覈?guó)目前還沒有形成完整且強(qiáng)有力的評(píng)價(jià)估算機(jī)構(gòu)和管理考核體系，相關(guān)的高技能崗位培養(yǎng)也少之又少。

三、房地產(chǎn)稅推行的巨大阻力

（一）征收范圍難以劃定

按照《決定》所指出的征收范圍，試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。也就是說其征收對(duì)象不僅包括擁有住房的城鎮(zhèn)居民，理論上還包括小產(chǎn)權(quán)房、城中村住房的產(chǎn)權(quán)人等。如果只推出試點(diǎn)，則違背了一切國(guó)民平等待遇以及稅負(fù)公平的原則，更何況開始增收房地產(chǎn)稅無(wú)非就是要增加地方公共財(cái)政收入，讓中央政府有更多的錢去搞轉(zhuǎn)移支付，其最終目的是實(shí)現(xiàn)公平，靠近共同富裕。大家都認(rèn)為，有房子就是富人，但是有的地方征，有的地方不征，輪到誰(shuí)，誰(shuí)就交稅，否則就不用交稅，這加劇了社會(huì)的不公平。

（二）想用房地產(chǎn)稅替代“土地財(cái)政”，步履艱難

20世紀(jì)90年代實(shí)行分稅制改革后，中央政府財(cái)力得到充分保障，但是地方財(cái)政比例縮小。財(cái)政收入過多集中于中央，限制和剝奪了地方政府財(cái)權(quán)，而地方政府為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，使土地出讓收入成為當(dāng)?shù)氐挠忠淮筘?cái)政支柱。比如政府從老百姓手里拿地六七萬(wàn)元，賣給開發(fā)商六七百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)元。現(xiàn)在要開征房產(chǎn)稅，各級(jí)政府將痛失土地出讓收入這一巨大蛋糕，少量的地方其他稅收和房產(chǎn)稅不能填補(bǔ)這一空缺，必然削弱各級(jí)地方財(cái)力，變相減慢房產(chǎn)稅推行的步伐。

（三）目前疫情防控依然嚴(yán)峻，無(wú)形中給房產(chǎn)稅的試點(diǎn)帶來(lái)壓力

全世界疫情防控局面復(fù)雜，國(guó)內(nèi)各地也不間斷出現(xiàn)疑似病例，給我國(guó)城鄉(xiāng)居民的生活帶來(lái)了極大影響，此外人們還面臨就業(yè)難、出行難、就醫(yī)難、上學(xué)難、工作難、生活難等困境。不少居民可支配收入急速下降，現(xiàn)在討論增加稅收，減少居民家庭的實(shí)際可支配收入，會(huì)導(dǎo)致人心惶惶，不利于社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。同時(shí)，房東也可能通過增加房租來(lái)轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步提高城市生活成本，所以大部分居民并不看好房產(chǎn)稅對(duì)降低房?jī)r(jià)的作用，而中外房產(chǎn)稅征收事實(shí)也充分說明了這一點(diǎn)。老百姓認(rèn)為會(huì)加重自身經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因此不支持征收房產(chǎn)稅。

（四）房地產(chǎn)稅在炒房監(jiān)管等環(huán)節(jié)阻力重重

隨著地方政府不斷推高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)已成為暴利行業(yè)。全民炒房、全民買房，炒房群體不斷壯大，但是這部分群體中有一部分人身份特別，具有一定的社會(huì)影響力，這些人的立場(chǎng)、觀點(diǎn)、行動(dòng)對(duì)房產(chǎn)稅推行息息相關(guān)。開征該稅種必然損害這個(gè)群體的利益，動(dòng)了他們的奶酪，迫使他們出賣手中的閑置住房，使其資產(chǎn)嚴(yán)重縮水利益極大受損，逼使他們赤膊上陣，造成房產(chǎn)稅征收步履維艱。同時(shí)在房產(chǎn)開發(fā)交易等監(jiān)管方面，政府部門和人員與開發(fā)商可能產(chǎn)生權(quán)力出租、權(quán)錢交易行為，產(chǎn)生腐敗，導(dǎo)致雙方強(qiáng)烈不滿，聯(lián)合阻止房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

四、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革建議與期盼

（一）務(wù)必切實(shí)做好房地產(chǎn)稅宣傳解釋工作，同時(shí)拓寬征收范圍

房地產(chǎn)稅的征收涉及千家萬(wàn)戶和方方面面，盤根錯(cuò)節(jié)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，關(guān)系到人民的生活水平和社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。各級(jí)政府主管部門應(yīng)早打算、早動(dòng)手、細(xì)琢磨，把宣傳挺在最前面，必須設(shè)置統(tǒng)一聯(lián)合部門做好該稅種宣傳推動(dòng)工作，讓老百姓有納稅意識(shí)。大部分老百姓辛辛苦苦攢了一輩子的錢甚至還要貸款買房，就是為了住上好一點(diǎn)的房子，過上好一點(diǎn)的日子，平時(shí)勒緊腰帶還貸，現(xiàn)在卻還要交稅，難免會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的抵觸情緒。需要特別說明的是，各級(jí)政府要帶頭學(xué)習(xí)房地產(chǎn)稅法，做新稅法的堅(jiān)定執(zhí)行者。筆者認(rèn)為無(wú)論是城市房屋還是農(nóng)村房屋，無(wú)論是存量房還是新購(gòu)房，都應(yīng)該納入征稅范圍，實(shí)行寬稅基征收，壓縮優(yōu)惠空間，當(dāng)然仍要做好生活最低保障，依然實(shí)施實(shí)惠措施，促進(jìn)稅收公平，刺激市場(chǎng)供給，減輕改革震蕩。

（二）建立健全完善的房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)和體系

房地產(chǎn)稅的征收涉及面廣、政策性強(qiáng)，因此該稅收的評(píng)價(jià)估算工作必須具有較高的理論水平和較強(qiáng)的實(shí)際操作能力。為了確保準(zhǔn)確和公平，首先要建立脫離于政府的房地產(chǎn)評(píng)算估價(jià)機(jī)構(gòu)和體系，以便動(dòng)態(tài)準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)的公允價(jià)值，為房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)提供及時(shí)準(zhǔn)確的資料。其次，國(guó)家依法制定相應(yīng)條款標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估制度和流程，實(shí)現(xiàn)有法可依。最后，房地產(chǎn)信息透明，應(yīng)實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪評(píng)估資料各種變更情況以及歷年價(jià)值變化等信息的有效監(jiān)督和管理，同時(shí)與市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)等聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行信息資源共用共享，完善征管配套辦法。

（三）房地產(chǎn)稅稅率實(shí)行有差別的幅度稅率

眾所周知，一個(gè)國(guó)家的稅收是財(cái)政收入的主要支柱，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，過高過低都會(huì)帶來(lái)不利影響。如果過高會(huì)導(dǎo)致老百姓的生活負(fù)擔(dān)太大，民不聊生，引起老百姓的反感和抗議；如果太低則又會(huì)影響政府的財(cái)政收入，助長(zhǎng)炒房的不良風(fēng)氣，所以制定合理合適的稅率顯得尤為重要。由于全國(guó)各個(gè)地區(qū)的發(fā)展不同，有快有慢。讓地方依據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定，這種方式既接地氣，科學(xué)有效，又能減少反對(duì)聲。如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)稅率稍高一些，欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)稅率可以稍低一些，南部發(fā)達(dá)地區(qū)稍高一些，北部欠發(fā)達(dá)地區(qū)稍低一些。實(shí)行差別累進(jìn)稅率，房產(chǎn)越多收稅越多，確保房?jī)r(jià)在合理范圍內(nèi)，讓老百姓能住得起、住得好。

五、結(jié)語(yǔ)

即將來(lái)臨的房地產(chǎn)稅，將影響我國(guó)2.8億城鎮(zhèn)家庭。一般老百姓要放平心態(tài)，坦然接受，因?yàn)樗且患檬?。?guó)家開征房地產(chǎn)稅的最終目的，就是逐步縮小貧富差距，而對(duì)于房子，應(yīng)該用則買，不用則罷，市場(chǎng)才能保持總體穩(wěn)定。持有多套房者應(yīng)好好盤點(diǎn)手中房產(chǎn)，及時(shí)清盤一些沒有升值空間的房產(chǎn)，而對(duì)于位置好、未來(lái)接盤需求強(qiáng)烈的房產(chǎn)，則必須堅(jiān)定持有。