邱琳

摘要：文章在對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進行分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制從缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督、各個部門之間缺少有效的溝通、內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱等角度進行了分析，并結(jié)合問題提出了相應的對策思考，認為在新經(jīng)濟常態(tài)下，企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展必須走向高質(zhì)量階段，才能跟上社會經(jīng)濟發(fā)展的步伐。內(nèi)部控制作為公司治理的重要環(huán)節(jié)，公司應該重視內(nèi)部控制的管理工作，提高公司的競爭力，促進經(jīng)濟健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制;房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部監(jiān)督

內(nèi)部控制是指公司在勞動分工和組織管理的前提下，對單位各個職能部門之間的經(jīng)濟業(yè)務活動進行組織、評估和規(guī)范，確保有效實現(xiàn)業(yè)務管理目標的方法、程序以及措施，從而用來確定各個職能部門所負責的范圍和承擔的一系列工作任務以及相應的權(quán)限，從而形成一個完整、嚴格、相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)和相互制約的控制系統(tǒng)。內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強運營管理、提高運營管理效率、實現(xiàn)運營管理政策以及目標的有效手段，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言。

內(nèi)部控制也是現(xiàn)代企業(yè)運營和管理的一個重要指標。通過實踐，可以得出結(jié)論的是：得內(nèi)控則強，失內(nèi)控則弱，沒有內(nèi)控就會混亂。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在中國是一個新興產(chǎn)業(yè)，在中國的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設中起著相應的作用。為了使公司健康長遠發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必須建立內(nèi)部會計控制，從而用以提高公司的運營管理的效率。隨著各個企業(yè)外部競爭的加劇和內(nèi)部管理的加強，在公司治理的推進下，內(nèi)部控制系統(tǒng)越來越需要企業(yè)的各個部門的參與、建立和實施。隨著企業(yè)的逐漸擴張、資本越來越普及、全球經(jīng)濟發(fā)展的一體化、市場經(jīng)濟的深化和運營管理的現(xiàn)代化，大型房地產(chǎn)公司的區(qū)域商業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展受到越來越多的關(guān)注。

一、內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制指的是在經(jīng)濟活動中經(jīng)濟單位和組織建立的相互牽制的商業(yè)組織和責任分工體系。內(nèi)部控制是董事會、管理層和全體員工一起開展的一系列控制活動，以確保公司基本目標的合理實現(xiàn)。總之，企業(yè)內(nèi)部控制是一項提高企業(yè)經(jīng)營效率、保證企業(yè)合法經(jīng)營和會計信息真實性的活動，促進了戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。它是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，是企業(yè)各項管理任務的基礎(chǔ)，還是一種企業(yè)改善管理，防范風險的有效機制。換句話來說，內(nèi)部控制是房地產(chǎn)公司為了實現(xiàn)業(yè)務管理目標、保護資產(chǎn)的安全性和完整性、確保會計信息的正確性和可靠性、確保企業(yè)業(yè)務管理活動和經(jīng)濟效益而采取的一系列方法、程序和措施。

內(nèi)部控制包括五個相互關(guān)聯(lián)的要素：內(nèi)部控制環(huán)境、風險測評、控制活動、信息和溝通以及監(jiān)測。在2004年9月，COSO提出了“企業(yè)風險管理——集成框架”，這不僅超越了“內(nèi)部控制——整體框架”，同時也象征著內(nèi)部控制的轉(zhuǎn)變和變革。內(nèi)涵來說，可擴展為“八個要素”：一是設定目標，公司的高級管理人員依據(jù)公司的風險偏好來設定其戰(zhàn)略目標;二是內(nèi)部環(huán)境，企業(yè)文化與其他各方面影響員工風險意識的因素，包括員工對風險意識的認知、高層管理者的風險管理理念與風險偏好、職業(yè)素養(yǎng)與工作氣氛等;三是風險的確認，指的是高級管理層決定影響公司實現(xiàn)目標的內(nèi)外部的相關(guān)風險因素;四是風險的評估，董事會以及高級管理人員依據(jù)風險因素的可能性和影響確定如何有效的管理風險;五是風險管理策略的選擇，指的是基于公司抵御風險的能力，董事會和高級管理人員選擇風險管理策略的風險偏好;六是控制活動，指的是為了確保有效實施風險管理策略而制定的制度體系與程序，包含批準、授權(quán)、檢驗、證實、調(diào)整、審查、定期盤點、記錄檢查、職能和職權(quán)的分工和授權(quán)、資產(chǎn)的保全、績效的評估等;七是信息與溝通，指的是為了規(guī)劃、實施、監(jiān)督等運營管理活動的信息服務產(chǎn)生的，以及向用戶及時提供信息的過程;八是檢查監(jiān)督，指的是公司內(nèi)部進行檢查與監(jiān)督內(nèi)部控制的一個過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

（一）內(nèi)部控制能有效抵御風險

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高風險特征的行業(yè)。雖然許多的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度體系，但是其內(nèi)部控制意識薄弱。主要原因還是歸結(jié)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制失敗。所以，企業(yè)要安全有效的度過危機就必須要改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，增強抵御風險的能力。但是，許多公司認為，內(nèi)部控制是各種工作系統(tǒng)和業(yè)務規(guī)則的總結(jié)。有了規(guī)章制度，公司就有了內(nèi)部控制。甚至一些公司認為，制定大量的規(guī)章制度，增加了工作環(huán)節(jié)、辦事程序和相關(guān)人員，不僅影響工作效率，還會增加公司的運營成本。這些都是因為沒有真正的理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，內(nèi)部控制不被視為公司加強管理和公司實現(xiàn)業(yè)務目標不可或缺的一部分。

（二）健全和完善內(nèi)控制度是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的內(nèi)在要求

目前為了滿足行業(yè)發(fā)展的需要，要不斷的擴大規(guī)模，公司的相關(guān)工作人員和資金投入不斷的發(fā)展。加強了企業(yè)的管理和控制能力，使其能夠很好地控制和監(jiān)督經(jīng)濟活動，最終能夠更有效的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督

內(nèi)部控制缺乏有效規(guī)范的監(jiān)督。內(nèi)部控制監(jiān)督的實質(zhì)是有效地檢查和監(jiān)督生產(chǎn)各方面的運作效率和有效性。不過，中國的房地產(chǎn)公司只是將內(nèi)部控制監(jiān)管與監(jiān)督財務報告的真實性等同起來，并耗費了大部分的精力來檢查財務報告的信息是否真實可靠。因此，忽視了公司資產(chǎn)安全的實際有效監(jiān)督和各個環(huán)節(jié)的實施。內(nèi)部審計部門缺乏獨立性。雖然一些房地產(chǎn)公司設立了內(nèi)部審計部門，但是，他們卻把管理權(quán)看得比內(nèi)部審計還重要，這對內(nèi)部審計部門的內(nèi)部控制效率和有效性產(chǎn)生了嚴重的影響。大部分企業(yè)的高層管理者甚至還要求內(nèi)部審計部門直接對管理者負責，這樣一來不利于內(nèi)部審計部門有效地對高層管理者的決策和行為進行監(jiān)督，而且，一些房地產(chǎn)公司還要求財務部門或者其他部門的負責人或者員工同時兼顧內(nèi)部審計的工作，從而達到降低內(nèi)部控制成本的目的。這只會嚴重的影響內(nèi)部審計師的獨立性，進而嚴重影響內(nèi)部控制的有效性。有些公司還忽視內(nèi)部審計部門的存在，與此同時，也沒有實際授權(quán)內(nèi)部控制監(jiān)督的權(quán)力，這使得內(nèi)部審計部門成為一個無法有效地實施內(nèi)部控制的有名無實的兼職組織。

（二）各個部門之間缺少有效的溝通

從目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，當房地產(chǎn)公司在進行財務運行的實施過程中，缺乏相應的控制管理以及信息溝通機制，財務部門可能是閉門做賬，缺乏和其他部門之間的相互聯(lián)系，導致企業(yè)的財務信息內(nèi)容不全。管理層缺乏一個有效的渠道與員工進行溝通。不論是管理層將各階段公司的整體戰(zhàn)略思想和任務分配向各級的員工傳達，還是員工對高級管理者進行工作成果的反饋，這都與一個通暢的溝通渠道密不可分。

（三）內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低

房地產(chǎn)公司的業(yè)務流程設計還不夠清晰。房地產(chǎn)公司往往享受高額利潤，同時伴隨著高風險。因此，管理者并不是十分清楚每個環(huán)節(jié)中生產(chǎn)業(yè)務鏈接的設計，以及低水平的控制等方面。項目的建設和運營往往取決于高級管理人員的個人專業(yè)判斷，并且?guī)缀鯖]有固定的規(guī)范可供參考。這樣的生產(chǎn)經(jīng)營管理形式顯得有點混亂，與此同時，還不利于公司有效的執(zhí)行內(nèi)部控制制度。對基金管理和控制沒有有效的限制。由于資本運作的特殊性，大多數(shù)房地產(chǎn)公司缺乏專門從事資金集中管理的相關(guān)部門。而且，房地產(chǎn)公司往往具有跨區(qū)域的特征，為了方便項目的正常投資，房地產(chǎn)公司一般會提前向項目開發(fā)商支付一定的資金，以保證項目的正常執(zhí)行與落實。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)和項目所設的地點常常不一致，導致房地產(chǎn)公司無法有效控制和限制投資項目資金，這很容易影響企業(yè)對資本的有效利用。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的對策

（一）內(nèi)部環(huán)境

在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，需要提高其內(nèi)部控制環(huán)境的建設，規(guī)范內(nèi)部控制行為，提高內(nèi)部管理的效果，樹立正確的經(jīng)營管理理念，提升經(jīng)營管理效率，從客戶角度出發(fā)，不斷的提高經(jīng)營管理的方法，提升自身的經(jīng)營能力，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來開展經(jīng)營活動，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)的運營業(yè)務目標。

（二）風險評估

風險評估是公司建立和實施有效內(nèi)部控制的重要部分。在房地產(chǎn)企業(yè)歷史上最嚴峻的監(jiān)管調(diào)控壓力之下，房地產(chǎn)公司反而可以扭轉(zhuǎn)這一趨勢。 將絕對控制風險轉(zhuǎn)化為相對擴張機會，并將“危險”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皺C器”，這反映了房地產(chǎn)公司相對靈活的市場適應性。由此可見， 內(nèi)部控制需要懂得隨機應變。

（三）控制活動

控制活動是房地產(chǎn)公司建立和有效實施內(nèi)部控制的重要手段。在資本杠桿率較高的房地產(chǎn)業(yè)市場中，充裕的現(xiàn)金和低融資成本更是有助于萬科迅速的擴張。借鑒房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)企業(yè)應該注意以下幾個方面：首先， 應該關(guān)注公司的各種業(yè)務和事務，比如公司的資金流動、物流、人力資源流動和信息流等，內(nèi)部控制的構(gòu)建需要堅持實質(zhì)重于形式的原則，注重科學設計，注重有效實施。

（四）信息與溝通

信息和溝通是公司的建立和有效實施內(nèi)部控制的重要條件。只有建立一個暢通無阻的企業(yè)自己的內(nèi)部信息網(wǎng)絡，才能快速有效地管理企業(yè)。通過強化內(nèi)部部門之間的信息溝通，提高信息的利用效果，不斷的提升內(nèi)部控制的效果。

（五）內(nèi)部監(jiān)督

內(nèi)部監(jiān)督是提高內(nèi)部控制的重要保障性手段，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的日常監(jiān)督管理的實施，對其關(guān)鍵崗位以及關(guān)鍵程序進行監(jiān)督控制，及時的對各種內(nèi)部控制缺陷進行發(fā)掘，并不斷的去完善內(nèi)部控制體系，規(guī)范內(nèi)部控制行為，不斷的提高內(nèi)部監(jiān)督的效果。同時，還需要強化外部監(jiān)督的利用，積極的采納會計事務所的審計意見，并接受注冊會計師的公證監(jiān)督。

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（作者單位：成都香匯建設開發(fā)有限公司）