江文

2020年是國內(nèi)樓市由松至緊的一年。

8月下旬出臺的“三條紅線”成為一大標(biāo)志性節(jié)點，盲目加杠桿、粗放擴張的時代成為過去，房企投資、開發(fā)和銷售節(jié)奏均受到較大影響。

臨近年末，政策依然從緊。12月以來，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海等多個城市接連出手，加強預(yù)售資金監(jiān)管。

融資趨嚴(yán)，預(yù)售資金監(jiān)管再度收緊，對房企的資金周轉(zhuǎn)影響不言而喻。中長期來看，企業(yè)擴張拿地、市場供應(yīng)都將被波及，無疑加速了行業(yè)的洗牌。

與此同時，雙循環(huán)背景下的國內(nèi)樓市，正處于穿越新周期的關(guān)鍵時刻，如何應(yīng)對預(yù)售資金強監(jiān)管帶來的資金壓力，將成為一大批房企面臨的主要課題。

最后的融資渠道“上鎖”

過去，來自購房者的預(yù)售款，為房企們提供最大量資金且?guī)缀趿愠杀镜娜谫Y途徑。

臨近年末，這一融資途徑正受到實質(zhì)限制，不少地方政府開始密集出臺政策。

以幾個典型城市為例。12月8日，成都發(fā)布了《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，其中要求，開發(fā)商的預(yù)售款監(jiān)管需遵循專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督的原則。

佛山也出臺了類似的政策，細(xì)致地規(guī)定了開發(fā)商提取預(yù)售資金的比例。按工程節(jié)點設(shè)置四個預(yù)售資金留存節(jié)點，留存比例根據(jù)企業(yè)的誠信分值進行調(diào)整。

昆明則主要側(cè)重預(yù)售款監(jiān)管額度與企業(yè)信用等級強掛鉤。其在12月初頒布的新政中明確指出，1年內(nèi)發(fā)生1次不良行為的開發(fā)商，其新建、在建項目的重點監(jiān)管資金比例上調(diào)為30%。對于信用減分的房地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)的開發(fā)也將被波及。

西安方面，強調(diào)嚴(yán)禁商業(yè)銀行將預(yù)收資金私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶，并逐步建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系。為禁止開發(fā)商直接收取預(yù)售資金，當(dāng)?shù)卣€曾特別委托一家國企來監(jiān)控這些資金的使用去向。

從以上幾個城市的政策內(nèi)容來看，多地出臺加強預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則的內(nèi)容主要集中于四個方面：要求開發(fā)商開設(shè)監(jiān)管專用賬戶；開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議；對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度；在預(yù)售資金使用上，按照工程進度支取相應(yīng)比例的資金。

不只是這4個城市。據(jù)初步統(tǒng)計，目前已有至少有近30個省市加強了預(yù)售資金監(jiān)管。此外，以北京為代表的部分重點城市近期還針對商品房預(yù)售資金監(jiān)管開展了專項檢查。

一時間，支撐房企擴張的預(yù)售制度似乎更接近于現(xiàn)售，而失去了實際上的融資作用。

事實上，早在2010年，住建部就出臺了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，明確要求各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，此后各省市也陸續(xù)出臺相關(guān)制度。

監(jiān)管銀行與開發(fā)商的復(fù)雜關(guān)系又一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性，房企挪用資金逐漸成為行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。

但由于政策力度和執(zhí)行監(jiān)管均較為寬松，監(jiān)管銀行與開發(fā)商的復(fù)雜關(guān)系又一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性，房企挪用資金逐漸成為行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。尤其是一些現(xiàn)金流緊張的房企，之所以還敢加足馬力增加新項目的開工，就是覺得哪怕所有非標(biāo)融資渠道收緊，無息的預(yù)售資金也能成為救命稻草。并且在銀行信貸及非標(biāo)等融資順暢情況下，多數(shù)的開發(fā)商并不會涉險違規(guī)套取預(yù)售資金。

此次加碼，實際是監(jiān)管層針對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的具體問題，有針對性的“打補丁”，收緊開發(fā)商們可自由獲取資金的最后一個出口。

爛尾樓之殤

曾經(jīng)，一些地方政府部門樂見開發(fā)商把雪球滾大，擴大規(guī)模；如今，各地出現(xiàn)的爛尾樓現(xiàn)象引發(fā)了擔(dān)憂。

根據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，有單位統(tǒng)計人民網(wǎng)留言板上面關(guān)于爛尾樓的投訴，10年來共有8000多條與“爛尾”有關(guān)，與住房爛尾直接相關(guān)的投訴共7478條，涉及樓盤超過3188座。

12月初上了微博熱搜的河南鄭州豫森城就是一例。整個項目爛尾7年，連預(yù)售證都沒有拿到，更別提給業(yè)主的網(wǎng)簽合同。對那些內(nèi)部認(rèn)購、只有購房協(xié)議的幾百幾千戶業(yè)主來說，攢下來的二三十萬元首付錢，相當(dāng)于打水漂了。

12月25日，南風(fēng)窗記者在中國裁判文書網(wǎng)檢索關(guān)鍵詞“爛尾樓”，一共查詢到10783篇文書。在這些案件中，強制清算與破產(chǎn)的有17起。從年份上看，2016-2019年，關(guān)于爛尾樓文書數(shù)量不斷增加。按照 “案由：商品房預(yù)售合同糾紛；文書種類：判決書”的標(biāo)準(zhǔn)進行檢索，2018年、2019年相關(guān)判決書分別為10119份和11460份，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2017年的6652份和2016年的3933份。

根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)公開信息，2020年，廣西、江西、甘肅、山東、云南、湖南等地“商品房預(yù)售合同糾紛”的數(shù)量位于全國前列。

如果說開發(fā)商違規(guī)收取和挪用監(jiān)管資金，是樓盤走向爛尾的開始，那么開發(fā)商將土地、在建工程甚至已售現(xiàn)房進行抵押融資，則更會讓爛尾樓陷入萬劫不復(fù)的境地。

上市房企泰禾集團就陷入了這一困局。

一直主打高端盤、以“院子”IP聲名遠(yuǎn)揚的泰禾，2018年在售賣北京院子的時候，應(yīng)該想不到這個項目會成為爛尾樓，連累上千名業(yè)主。結(jié)果，現(xiàn)金流緊張之時，泰禾將2017年9月競得的北京院子二期部分用地抵押給了蕪湖融普明投資中心（有限合伙），從而貸出40億元，土地抵押登記日期為2018年1月12日，債務(wù)履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。

到了債務(wù)履約時間，泰禾依然無法還上這筆貸款。業(yè)內(nèi)對這家上市房企的命運預(yù)測基調(diào)普遍悲觀，一位從泰禾離職的高管曾公開認(rèn)為：“除了破產(chǎn)重組，好像別無他途?！?/p>

上市公司泰禾尚且在破產(chǎn)的邊緣，遑論一些岌岌可危的中小房企了。這背后，關(guān)系著千千萬萬焦慮不安的購房者。

當(dāng)然，減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風(fēng)險，主要是涉及民生的直接原因。之所以加碼預(yù)售資金監(jiān)管，從根本上看，是因為過去市場供求矛盾得以緩解。

過去，國內(nèi)住房總量與市場需求存在巨大差距，需要房企加快周轉(zhuǎn)和供應(yīng)。這一背景下，預(yù)售政策能有效加速房企的資金回籠，變相為房企增加無息杠桿。

但隨著房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)區(qū)間，競爭日趨激烈，因而需要對部分房企預(yù)售資金的不當(dāng)使用進行強監(jiān)管，防止房企在壓力下過于激進而風(fēng)險爆發(fā)，從而引發(fā)金融風(fēng)險。

“負(fù)重前行”的房企

當(dāng)各地密集加碼預(yù)售資金監(jiān)管，有一種猜測指出，期房預(yù)售制是否遲早會被取締，而轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售？

目前，實行現(xiàn)房銷售的代表省市主要就是海南。在自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)下，這一反常規(guī)舉措更像是在做一次試驗，并且，這一政策對海南來說看似是加碼，其實是重啟樓市，以破除掉海南多年來被稱為“房地產(chǎn)加工廠”的負(fù)面標(biāo)簽。

至于國內(nèi)大多數(shù)省市，還不具備類似海南這樣的背景前提。從現(xiàn)實情況來看，10年前，中國市面上被銷售出去的住宅至少三分之一是現(xiàn)房，如今，這個比例只有十分之一。期間，房企投資得到了快速增長，但其中來自購房者的定金和其他預(yù)付款的資金增長規(guī)模，是前者的近兩倍。

因此，對房企而言，多年路徑依賴已經(jīng)形成，想要破除恐怕積重難返。長期負(fù)責(zé)某頭部房企投資的業(yè)內(nèi)人士童碧如對南風(fēng)窗記者表示：哪怕是穩(wěn)健的開發(fā)商，那些央企類地產(chǎn)，出于業(yè)績指標(biāo)考量，面對手頭的資金，他們也更愿意把它投入到新項目的獲取和滾動開發(fā)中去，而不是砸錢到已經(jīng)到手的項目。

縱觀12月出臺的監(jiān)管新政，也不難發(fā)現(xiàn)，各地“加強預(yù)售資金監(jiān)管”的有效期大都在1～5年之間，力度雖大，卻帶有一絲臨時性的意味。

此外，多名行業(yè)專家也分析，短期內(nèi)取消實施26年之久的商品房預(yù)售制度，并沒有可行性。在房地產(chǎn)規(guī)模為17萬億元的當(dāng)下，推廣現(xiàn)房銷售還為時尚早。過去10多年，我國地產(chǎn)行業(yè)能夠得到如此迅猛的發(fā)展，很大程度上也是得益于預(yù)售制度，它能降低樓盤開發(fā)的建設(shè)成本，增加建設(shè)量，讓開發(fā)商快速回籠資金、實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

縱觀12月出臺的監(jiān)管新政，也不難發(fā)現(xiàn)，各地“加強預(yù)售資金監(jiān)管”的有效期大都在1～5年之間，力度雖大，卻帶有一絲臨時性的意味。

不過，形勢正在發(fā)生變化，政策基調(diào)轉(zhuǎn)“穩(wěn)”是大勢所趨，行業(yè)發(fā)展由“高增長”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”，“防風(fēng)險”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點。日前，易居集團CEO丁祖昱就公開撰文分析：從預(yù)售資金監(jiān)管的趨勢來看，大概率將倒逼預(yù)售制改革或調(diào)整，現(xiàn)房銷售的預(yù)期也仍然存在。

尤其是三條紅線背景下的監(jiān)管加碼，已經(jīng)對房企資金鏈形成一定壓力，同時也將繼續(xù)倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運營應(yīng)變能力，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量。類似加快施工和項目交付、拿地趨于小型化、強化運用供應(yīng)鏈ABS等創(chuàng)新融資產(chǎn)品等舉措，將會逐步落地。

年關(guān)將至，吹風(fēng)房地產(chǎn)稅出臺的消息又開始不脛而走，12月18日召開的中央經(jīng)濟廣州會議，不僅再次重申“房住不炒”，而且明確提出“住房問題關(guān)系民生福祉”，且將“解決好大城市住房突出問題”作為八大年度任務(wù)之一，“租購并舉”、長租房等舉措獲得更加充分的重視。

眼下，多地加強房企預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)“板上釘釘”，接下來可能會有更多地方政府效仿，政策端對企業(yè)監(jiān)管的精細(xì)化程度也將大大提升。

面對一再窘迫的困局，一眾房企不得不重新審視各自的歷史欠賬，“負(fù)重前行”。