關(guān)鍵詞：批量評估技術(shù);房地產(chǎn)評估企業(yè);稅基評估;貨后風(fēng)險管理

房地產(chǎn)行業(yè)作為社會的支柱性產(chǎn)業(yè)，行業(yè)組織的活動如房地產(chǎn)買賣、抵鉀、租賃等，都與房地產(chǎn)評估企業(yè)有直接關(guān)系。一直以來的發(fā)展進程中，房地產(chǎn)估價依然屬于最新推出的服務(wù)項目，應(yīng)用批量評估技術(shù)，與原本采用的評估機構(gòu)粗放式模式不符。結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)評估企業(yè)需要從服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、層次上做出調(diào)整，以國家稅務(wù)機關(guān)為對象，創(chuàng)建批量評稅系統(tǒng)，做好商業(yè)銀行的貨后風(fēng)險管理工作，為客戶提供專業(yè)咨詢，通過業(yè)務(wù)拓展實現(xiàn)房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型。為此，下文針對房地產(chǎn)評估企業(yè)中批量評估技術(shù)的應(yīng)用展開討論。

一、房地產(chǎn)評估企業(yè)發(fā)展背景

房地產(chǎn)評估相對其他行業(yè)起步比較晚，但是發(fā)展速度非常快，整體來說業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)較為單一。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，有關(guān)主管部門一直非常關(guān)注房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型，并且在實踐中致力于完善房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度，相關(guān)企業(yè)與機構(gòu)運營也越來越成熟。但是，評估企業(yè)采用的傳統(tǒng)運營模式存在一些弊端，導(dǎo)致評估企業(yè)發(fā)展空間受到影響，也有很多評估企業(yè)認識到該問題，開始在轉(zhuǎn)型與發(fā)展中追求創(chuàng)新[1]。

近年來，房地產(chǎn)評估行業(yè)中出現(xiàn)一些新形式的技術(shù)手段，如涉稅批量評估技術(shù)、銀行貸后風(fēng)險管理、侵權(quán)損害賠償?shù)?，開辟了房地產(chǎn)評估企業(yè)的新發(fā)展空間。存量房涉稅評估領(lǐng)域，更多情況下優(yōu)先使用批量評估技術(shù)，而且該技術(shù)在國外已經(jīng)有比較豐富的經(jīng)驗，評估企業(yè)立足于批量評估的角度進行市場定位，不斷提高企業(yè)在行業(yè)中的公信力，組建評估專業(yè)團隊，選擇最適合企業(yè)的商業(yè)盈利模式，推動房地產(chǎn)評估企業(yè)轉(zhuǎn)型。

二、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)企業(yè)中，房地產(chǎn)評估屬于基礎(chǔ)工作，而且具有極高的影響力。土地評估期間，根據(jù)土地規(guī)模、具體位置與特性等關(guān)鍵信息，評估、判斷土地價值。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，總開發(fā)成本中的土地成本占比較大，需要提前評估土地價值，為后續(xù)流程做好準(zhǔn)備。另外，土地評估涉及到的數(shù)據(jù)信息，采集階段需要支出大量時間、資源，土地經(jīng)濟價值以及相關(guān)商品牌價值的開發(fā)，有關(guān)信息的采集還具有一定難度，為了保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性，需要采用批量評估技術(shù)。

從房地產(chǎn)評估企業(yè)視角分析，企業(yè)需要解決產(chǎn)權(quán)模糊的問題。評估企業(yè)以及內(nèi)部評估人員沒有真正做到脫鉤改制，而且有一部分評估人員專業(yè)素質(zhì)與行業(yè)從業(yè)人員規(guī)范存在偏差。針對土地評估得到的結(jié)果，還需提升社會公信力。另外，部分房地產(chǎn)評估企業(yè)并未創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫，報酬率與可比實例數(shù)據(jù)來源渠道欠缺真實性。從房地產(chǎn)評估企業(yè)外部環(huán)境視角分析，盡管行業(yè)內(nèi)針對評估師提出了規(guī)范要求，比如《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，但是具體實踐效力和法律仍然有一定差別，而且存在細則不完善、處罰力度不足的問題[2]。房產(chǎn)管理與土地管理等部門均可干預(yù)房地產(chǎn)評估企業(yè)，管理部門負責(zé)政策的落實卻沒有相互合作，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估市場環(huán)境受到干擾。因為準(zhǔn)入門檻相對來說比較低，有一些資質(zhì)等級低的評估企業(yè)進入到市場中，增加了市場競爭的無序性，也影響到今后房地產(chǎn)評估的發(fā)展空間。

三、基于批量評估技術(shù)的房地產(chǎn)評估企業(yè)轉(zhuǎn)型的建議

（一）全方位運用批量評估技術(shù)

1、批量評稅系統(tǒng)

政府部門始終關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，但是稅基評估方面，有時買賣雙方為了少繳納稅款，可能出現(xiàn)一些不合規(guī)行為，致使稅基評估存在較大的爭議。經(jīng)過創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型之后，房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)用批量評估技術(shù)，設(shè)計并創(chuàng)建了批量評稅系統(tǒng)，該系統(tǒng)在房地產(chǎn)交易計稅價格、物業(yè)稅等的計算中運用，遵循低稅率與寬稅基基本原則，將原本根據(jù)房產(chǎn)原值、租金收入進行標(biāo)準(zhǔn)征稅行為取消，而是統(tǒng)一采取不動產(chǎn)評估價值征稅的方式。這樣一來，可以在稅基評估環(huán)節(jié)提高規(guī)范性、合理性、公平性。

2、貸后風(fēng)險管理

房地產(chǎn)評估企業(yè)以商業(yè)銀行為對象，負責(zé)貸后風(fēng)險管理工作，此環(huán)節(jié)應(yīng)用批量評估技術(shù)設(shè)計系統(tǒng)，解決了常規(guī)評稅系統(tǒng)復(fù)雜性的問題。按照股份制銀行不同業(yè)務(wù)的需求，將商業(yè)銀行所有房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)打包，可以增加貸后風(fēng)險管理平臺動態(tài)性、個性化，通過風(fēng)險預(yù)警機制及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，彌補人為風(fēng)險防范的不足。

3、客戶專業(yè)咨詢

應(yīng)用批量評估技術(shù)，在房地產(chǎn)評估企業(yè)中開辟客戶咨詢的新業(yè)務(wù)，例如幫助政府管理部門獲取監(jiān)控范圍內(nèi)存量房與增量房的價格;幫助房地產(chǎn)開發(fā)商了解市場價格，給出專業(yè)投資建議;投資者還可以在房地產(chǎn)投資價值方面得到企業(yè)的決策幫助，為估價企業(yè)而言是開拓市場環(huán)境的有效舉措。

（二）建立評估企業(yè)品牌

房地產(chǎn)市場在一直以來的發(fā)展實踐中，逐漸探索出適合行業(yè)環(huán)境的選擇淘汰模式。房地產(chǎn)評估企業(yè)能夠一直在行業(yè)中占據(jù)有利位置，可見品牌評估質(zhì)量符合市場檢驗標(biāo)準(zhǔn)。為此，評估企業(yè)更應(yīng)該認識到創(chuàng)建品牌形象的重要性，維護企業(yè)聲譽與客戶群體，在了解客戶需求之后提升評估服務(wù)水平[3]。評估企業(yè)建立品牌，更重要的是要擴大品牌影響力。橫向分析行業(yè)內(nèi)的評估企業(yè)，建議展開密切合作，在市場中營造良性競爭環(huán)境;縱向分析其他行業(yè)，同樣需要加強融合，以此提高房地產(chǎn)評估企業(yè)效率。企業(yè)內(nèi)部需要培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人才，企業(yè)內(nèi)部建設(shè)與轉(zhuǎn)型更富有層次性，完善評估管理制度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提升評估企業(yè)品牌形象。

（三）房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)擴展

一直以來的土地評估中，評估企業(yè)已經(jīng)積累了比較豐富的評估數(shù)據(jù)，評估師的評估經(jīng)驗也非常豐富。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息與評估結(jié)果聯(lián)系非常密切，房地產(chǎn)評估企業(yè)內(nèi)部必須要建立數(shù)據(jù)庫，才能夠使評估信息更加全面。現(xiàn)如今房地產(chǎn)評估行業(yè)、批量評估技術(shù)結(jié)合我國國情作出了基本調(diào)整，也在評估工作中總結(jié)了不同類型的模式，所有評估師都可以熟練應(yīng)用批量評估技術(shù)，利用CAMA系統(tǒng)（計算機輔助式批量評估系統(tǒng)）獲取目標(biāo)客戶需求，為其提供精準(zhǔn)服務(wù)。從評估企業(yè)的角度分析，在批量評估技術(shù)作用下，企業(yè)不斷拓寬業(yè)務(wù)，深度挖掘客戶，掌握客戶需求、實踐服務(wù)客戶理念，規(guī)避房地產(chǎn)評估的潛在風(fēng)險。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)評估企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中，開始認識到批量評估技術(shù)的重要性，將該技術(shù)滲透到客戶服務(wù)、風(fēng)險管理等各個階段。通過批量評估技術(shù)，不僅提高了評估企業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量，還可以采集到全方位的評估數(shù)據(jù)，獲得精準(zhǔn)評估結(jié)果，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建評估品牌、維護企業(yè)形象夯實基礎(chǔ)，還有利于拓寬今后在行業(yè)中的發(fā)展前景。

參考文獻：

[1]劉俊峰.房地產(chǎn)抵押貸款評估中的潛在風(fēng)險及防范要點[J].商業(yè)文化，2021（33）：95-97.

[2]吳善發(fā).新時期下房地產(chǎn)價格評估管理的規(guī)范化[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2021，42（31）：93-94.

[3]沈宏亮，徐志革.后疫情時代房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的應(yīng)對策略探討——基于波特五力模型的分析[J].中國資產(chǎn)評估，2021（10）：45-48.

作者簡介：

余晶（1986.10-），漢族，女，湖北咸寧人，本科，中級經(jīng)濟師，主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、土地資源管理。工作單位：湖北衡正房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司.