余晶 胡留森

關(guān)鍵詞：批量評估技術(shù);房地產(chǎn)評估企業(yè);稅基評估;貨后風(fēng)險管理

房地產(chǎn)行業(yè)作為社會的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)買賣、抵鉀、租賃、司法拍賣等經(jīng)營活動都與房地產(chǎn)評估有著直接關(guān)系。一直以來的發(fā)展進程中，房地產(chǎn)估價屬于新推出的服務(wù)項目，評估機構(gòu)的發(fā)展模式也多為粗放式發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及計算應(yīng)用技術(shù)進步，房地產(chǎn)評估企業(yè)需要從服務(wù)的標準、層次上做出調(diào)整，應(yīng)用批量評估技術(shù)為稅務(wù)機關(guān)創(chuàng)建批量評稅系統(tǒng)、輔助商業(yè)銀行的貨后風(fēng)險管理工作、協(xié)助司法機關(guān)開展司法拍賣，為客戶提供專業(yè)咨詢，通過業(yè)務(wù)拓展實現(xiàn)房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型。為此，下文針對房地產(chǎn)評估企業(yè)批量評估技術(shù)的應(yīng)用展開討論。

一、房地產(chǎn)評估企業(yè)發(fā)展背景

房地產(chǎn)評估相對其他行業(yè)起步比較晚，隨著我國土地使用制度改革及商品房政策推行，房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)買賣、抵押業(yè)務(wù)需求激增，但整體來說評估企業(yè)業(yè)務(wù)類型較為單一。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，有關(guān)主管部門一直非常關(guān)注房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型，并且在實踐中致力于完善房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格管理制度，房地產(chǎn)估價機構(gòu)運營也越來越成熟。但是，評估企業(yè)的傳統(tǒng)運營模式存在一些弊端，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展空間受到影響，也有很多評估企業(yè)認識到該問題，開始在轉(zhuǎn)型與發(fā)展中追求創(chuàng)新[1]。

近年來，房地產(chǎn)評估公司開始運用一些新形式的技術(shù)手段，如涉稅批量評估技術(shù)、銀行貸后風(fēng)險管理、侵權(quán)損害賠償?shù)?，開辟了房地產(chǎn)評估企業(yè)的新發(fā)展空間。存量房涉稅評估領(lǐng)域，更多情況下優(yōu)先使用批量評估技術(shù)，該技術(shù)在國外已經(jīng)有比較豐富的經(jīng)驗，評估企業(yè)立足于批量評估的角度進行市場定位，不斷提高企業(yè)在行業(yè)中的公信力，組建評估專業(yè)團隊，選擇最適合企業(yè)的商業(yè)盈利模式，推動房地產(chǎn)評估企業(yè)轉(zhuǎn)型。

二、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)企業(yè)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)評估屬于基礎(chǔ)工作，且價值量大，具有極高的影響力。評估過程涉及到大量的數(shù)據(jù)信息，采集階段需要付出大量時間、資源，但限于數(shù)據(jù)采集的手段和技術(shù)有限，同時各公司之間信息數(shù)據(jù)不共享，因此信息數(shù)據(jù)采集還具有一定難度，為了保證評估結(jié)果準確性，需要采用批量評估技術(shù)。

從房地產(chǎn)評估企業(yè)視角分析，評估企業(yè)以及內(nèi)部評估人員專業(yè)素質(zhì)與行業(yè)從業(yè)人員規(guī)范存在一定偏差。房地產(chǎn)評估得到的結(jié)果，還需提升社會公信力。評估企業(yè)也需要解決單筆評估速度慢，沒有辦法大批量同時進行的問題。從房地產(chǎn)評估企業(yè)外部環(huán)境視角分析，盡管行業(yè)內(nèi)針對評估師提出了規(guī)范要求，比如《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，但是具體實踐效力和法律仍然有一定差別，而且存在細則不完善、處罰力度不足的問題[2]。同時因為行業(yè)準入門檻相對來說比較低，有一些資質(zhì)等級低的評估企業(yè)進入到市場中，增加了市場競爭的無序性，也影響到房地產(chǎn)評估企業(yè)的公信力和今后的發(fā)展空間。

三、基于批量評估技術(shù)的房地產(chǎn)評估企業(yè)轉(zhuǎn)型的建議

（一）全方位運用批量評估技術(shù)

1、批量評稅系統(tǒng)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（稅基評估）原是傳統(tǒng)評估企業(yè)一大業(yè)務(wù)模塊，但有時買賣雙方為了少繳納稅款，可能出現(xiàn)一些不合規(guī)行為，致使稅基評估存在較大的爭議。經(jīng)過創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型之后，房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)用批量評估技術(shù)，設(shè)計并創(chuàng)建了批量評稅系統(tǒng)，該系統(tǒng)在房地產(chǎn)交易計稅價格、物業(yè)稅等的計算中運用，遵循低稅率與寬稅基基本原則，將原本根據(jù)房產(chǎn)原值、租金收入標準征稅行為取消，轉(zhuǎn)而統(tǒng)一采取基于不動產(chǎn)評估價值征稅的方式。這樣一來，可以在稅基評估環(huán)節(jié)提高規(guī)范性、合理性、公平性。部分房地產(chǎn)評估企業(yè)建立了企業(yè)聯(lián)盟，共享數(shù)據(jù)庫和自動評估技術(shù)，為批量評稅系統(tǒng)的開發(fā)和承辦做出積極推動作用。

2、貸后風(fēng)險管理

房地產(chǎn)評估企業(yè)為商業(yè)銀行服務(wù)，負責(zé)協(xié)助其貸后風(fēng)險管理工作。在此環(huán)節(jié)中應(yīng)用批量評估技術(shù)設(shè)計系統(tǒng)，解決了常規(guī)評稅系統(tǒng)復(fù)雜性的問題。按照股份制銀行不同業(yè)務(wù)的需求，評估企業(yè)將商業(yè)銀行所有房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)批量評估，對貸后風(fēng)險管理平臺進行動態(tài)性、個性化服務(wù)，通過風(fēng)險預(yù)警機制及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，彌補人為風(fēng)險防范的不足。

3、客戶專業(yè)咨詢

部分房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)用批量評估技術(shù)開辟客戶咨詢的新業(yè)務(wù)：一方面轉(zhuǎn)型成能夠勝任批量評估需求的公司，另一方面走專業(yè)化道路，開展新型房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)市場分析、開發(fā)投資建議、土地出讓策略研究、不良資產(chǎn)分析等定制化服務(wù)業(yè)務(wù)。

（二）建立評估企業(yè)品牌

房地產(chǎn)品牌企業(yè)在一直以來的發(fā)展實踐中，通過在批量評稅系統(tǒng)、貸后風(fēng)險管理、客戶專業(yè)咨詢等方面的實踐經(jīng)驗，逐漸探索出適合行業(yè)環(huán)境的選擇淘汰模式。評估質(zhì)量符合市場檢驗標準，為客戶發(fā)掘需求求新求變的品牌房地產(chǎn)評估企業(yè)更能夠一直在行業(yè)中占據(jù)有利位置。為此，評估企業(yè)應(yīng)該認識到創(chuàng)建品牌形象的重要性，維護企業(yè)聲譽與客戶群體，在了解客戶需求之后提升評估服務(wù)水平[3]。評估企業(yè)建立品牌的同時需要重視擴大品牌影響力。橫向分析行業(yè)內(nèi)的評估企業(yè)，建議展開行業(yè)間密切合作，在市場中營造良性競爭環(huán)境;縱向分析其他行業(yè)，建議房地產(chǎn)企業(yè)加強融合，特別是借助互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)提高房地產(chǎn)評估企業(yè)效率。此外企業(yè)內(nèi)部需要培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人才，使得企業(yè)內(nèi)部建設(shè)與轉(zhuǎn)型更富有層次性;完善評估管理制度、技術(shù)標準，提升評估企業(yè)品牌形象。

（三）房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)擴展

隨著近20年來行業(yè)發(fā)展，評估企業(yè)已經(jīng)積累了比較豐富的評估數(shù)據(jù)，尤其是在樹立評估企業(yè)品牌和行業(yè)規(guī)范進一步完善之后，評估師的評估技術(shù)和經(jīng)驗也不斷豐富。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息與評估結(jié)果聯(lián)系非常密切，房地產(chǎn)評估企業(yè)內(nèi)部必須要建立數(shù)據(jù)庫，才能夠使評估信息更加全面。業(yè)務(wù)方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)、批量評估技術(shù)隨著政策和市場逐步調(diào)整，在評估工作中總結(jié)了不同項目類型業(yè)務(wù)模式，評估師需要熟練應(yīng)用批量評估技術(shù)，利用CAMA系統(tǒng)（計算機輔助式批量評估系統(tǒng)）在業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中發(fā)掘目標客戶需求，為其提供精準服務(wù)。評估企業(yè)應(yīng)加強學(xué)習(xí)，結(jié)合市場變化在規(guī)避房地產(chǎn)評估的潛在風(fēng)險的同時不斷拓寬業(yè)務(wù)類型，深度挖掘客戶客戶需求、實踐服務(wù)客戶理念。

結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)評估企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中，應(yīng)認識到批量評估技術(shù)的重要性，將該技術(shù)滲透到客戶服務(wù)、風(fēng)險管理等各個階段。通過批量評估技術(shù)，不僅提高了評估企業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量，還可以采集全方位的評估數(shù)據(jù)，獲得精準評估結(jié)果，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建評估品牌、維護企業(yè)形象夯實基礎(chǔ)，還有利于拓寬企業(yè)發(fā)展前景。

參考文獻：

[1]劉俊峰.房地產(chǎn)抵押貸款評估中的潛在風(fēng)險及防范要點[J].商業(yè)文化，2021（33）：95-97.

[2]吳善發(fā).新時期下房地產(chǎn)價格評估管理的規(guī)范化[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2021，42（31）：93-94.

[3]沈宏亮，徐志革.后疫情時代房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的應(yīng)對策略探討——基于波特五力模型的分析[J].中國資產(chǎn)評估，2021（10）：45-48.

作者簡介：

余晶（1986.10-），漢族，女，湖北咸寧人，本科，中級經(jīng)濟師，主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、土地資源管理。工作單位：湖北衡正房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司.