胡曉慶

摘 要：隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，當(dāng)前金融環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，可以說房產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)和建設(shè)情況將在很大程度上影響到中國(guó)的金融市場(chǎng)。但因?yàn)檫^去很長(zhǎng)一段時(shí)間房產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的管控和政策約束，因此出現(xiàn)了許多問題，近些年中國(guó)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)加大監(jiān)管力度，讓房產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序逐漸穩(wěn)定。但面臨全新的局勢(shì)，房產(chǎn)企業(yè)如何才能科學(xué)分析融資的現(xiàn)狀和創(chuàng)新融資方式在已經(jīng)成為行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然條件。本文先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)籌資方式概述以及房地產(chǎn)企業(yè)新型融資方式分析這幾個(gè)方面，然后又對(duì)房地產(chǎn)融資發(fā)展的優(yōu)化措施展開討論，并提出個(gè)人的見解。

關(guān)鍵詞：金融環(huán)境：房地產(chǎn)：融資

一、房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境的嚴(yán)峻

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)改變的條件下，房產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管政策日益嚴(yán)格，2016年的年底銀監(jiān)會(huì)針對(duì)方材領(lǐng)域的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行了全面檢查，明確指出房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)有必要全面管控，禁止企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中出現(xiàn)違反規(guī)定的信貸資金或者銀行理財(cái)資金，各種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)要在法律的規(guī)范下確保合法合規(guī)。接下來銀監(jiān)會(huì)又對(duì)提高銀行理財(cái)資金融入房產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)行了調(diào)查，主要是針對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及到的一些金融機(jī)構(gòu)。到2018年，銀監(jiān)會(huì)又更新了一些有關(guān)于銀行市場(chǎng)的政治文件，強(qiáng)調(diào)出金融資金融入房產(chǎn)行業(yè)的一些違規(guī)行為懲罰措施，落實(shí)嚴(yán)厲懲處非法融資行為，明確居民杠桿率增長(zhǎng)太快是不符合規(guī)定的，所以為了避免個(gè)人的貸款過分進(jìn)入股市或者房產(chǎn)市場(chǎng)，政府結(jié)合真實(shí)的情況對(duì)房產(chǎn)融資的一些違法行為嚴(yán)格處理并科學(xué)控制居民杠桿率一些擅自挪用消費(fèi)信貸和違規(guī)透支信用卡的行為大力懲處，有效防范了房產(chǎn)行業(yè)泡沫化?？傮w來說當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的一些規(guī)定對(duì)于銀行的信用貸款管理更加嚴(yán)格，而且強(qiáng)調(diào)了基金和信托還有債券發(fā)行這些機(jī)構(gòu)的管控，這就讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資迎來更多的困難。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管懲罰力度從2017年開始就持續(xù)增加，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示2017年的處罰機(jī)構(gòu)數(shù)量比2016年增長(zhǎng)了大概三成，罰款的金額提高了4倍多。比如2017年4月的時(shí)候招商銀行上海分行就被銀監(jiān)會(huì)罰款400多萬元，原因是這個(gè)分行運(yùn)用投資資產(chǎn)管理計(jì)劃給某個(gè)公司發(fā)放信托貸款，而這個(gè)公司將貸款中的一部分資金當(dāng)做成土地購買資金。還有2017年年終北方信托被銀監(jiān)局罰款20多萬元，原因是違反了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)貸款規(guī)定。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2018年工作會(huì)議開展以后，明確涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一些規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)數(shù)據(jù)顯示2017年1月行政罰單就開了接近200張，2018年更是多達(dá)500張，整年間罰款的金額數(shù)量接近7億元。某些違反市場(chǎng)規(guī)定的房產(chǎn)企業(yè)除了進(jìn)行罰款1萬還對(duì)一些領(lǐng)導(dǎo)和管理層進(jìn)行了處罰，在這些金融政策的驅(qū)動(dòng)下雖然房地產(chǎn)金融更加規(guī)范，但卻給房產(chǎn)企業(yè)的融資帶來巨大難度[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)籌資方式

內(nèi)部融資方面就是根據(jù)企業(yè)的資金資源展開融資，籌集的資金主要有本身就具備的流動(dòng)資金、收入賬款還有票據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些向金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)，如此便能短時(shí)間內(nèi)獲得資金籌集。這種模式投資風(fēng)險(xiǎn)低且效率高。但當(dāng)前的金融環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)銷售并不理想，因此資金回籠效率不及時(shí)，能夠運(yùn)用于籌集資金的依據(jù)有所減少，只能依靠著本身就帶有的資金，因此很難滿足于各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展。間接融資就是結(jié)合一些金融機(jī)構(gòu)的貸款方式出的資金，房地產(chǎn)最常用的間接融資便是向銀行貸款，但當(dāng)前金融市場(chǎng)的改變，貨幣政策的推行讓銀行貸款日益困難，且成本增加，他們發(fā)放貸款會(huì)受到國(guó)家政策影響，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的各種要求提高，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力很大，許多貸款的項(xiàng)目無法通過銀行審批。直接融資包括債券和股票，前者有著商業(yè)信用而且收益率不高，因此房產(chǎn)企業(yè)融資選擇的時(shí)候會(huì)優(yōu)先考慮股票融資模式。它的優(yōu)勢(shì)為資金籌集時(shí)間短而且資本具有永久性，沒有太高還款的期限和利息壓力。房產(chǎn)企業(yè)只有上市以后才能開展股票融資，但要知道要想上市的話需要很高的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)上市的也就100多家，因此股票融資風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)于上市企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮姆慨a(chǎn)企業(yè)才適用。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房產(chǎn)企業(yè)要想結(jié)合A股上市很困難，要是建立在三板上市就不一定能融到自己需求的資金，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)沒有上市的條件，因此這種融資方式并無法實(shí)現(xiàn)[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)新型融資方式分析

房地產(chǎn)信托指的是企業(yè)委托給投資公司展開理財(cái)，投資公司會(huì)將這些資金運(yùn)用到房產(chǎn)項(xiàng)目中，并把收益按照一定的方式送給委托人。從投資委托人的方面分析房產(chǎn)信托理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)低而且回報(bào)穩(wěn)定，因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)會(huì)經(jīng)過嚴(yán)格的審查，再加上自身的嚴(yán)格管理和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，所以存在的風(fēng)險(xiǎn)幾率不高。信托公司資金量龐大，他們會(huì)把這些分散到不同的房產(chǎn)投資項(xiàng)目中，而且是通過股權(quán)的方式進(jìn)行投資，和債務(wù)融資這種方法相比較而言房地產(chǎn)信托不會(huì)帶來資金上的壓力。債券融資是房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集資金向社會(huì)發(fā)出的貸款，屬于直接融資類型，以前使用的不多。因?yàn)閭谫Y雖然能籌集很多資金而且利息稅前支付優(yōu)勢(shì)高，但它的融資成本高于銀行貸款，利息方面給房地產(chǎn)企業(yè)的壓力過高，就算這樣債券融資對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也非常有利，作為一種債務(wù)的憑證能夠把某些閑置資金集中到一起利用到房屋建設(shè)上，以此來降低房產(chǎn)企業(yè)銀行貸款壓力。證券化是結(jié)合股票、投資資金和債券工具進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)投融資。也就是說房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資、一種是抵押貸款債權(quán)證券化還有一種是投資權(quán)益的債權(quán)化。這種融資的方式主要利用資產(chǎn)收入，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)抵押一些貸款債券，而且會(huì)把價(jià)值較高的房產(chǎn)展開細(xì)化和動(dòng)產(chǎn)化，利用債券市場(chǎng)功能，使房產(chǎn)企業(yè)擁有大眾化資本和專業(yè)經(jīng)營(yíng)，從而有效分散風(fēng)險(xiǎn)，并給企業(yè)帶來充足的資金。此外，房產(chǎn)投資基金是一種集合型投資制度，房地產(chǎn)企業(yè)通過收購開發(fā)和管理獲得收入，現(xiàn)在最多的是私募基金，但其中會(huì)存在信托。它的特點(diǎn)是固定收益少而且具有浮動(dòng)性和多加強(qiáng)投資少股權(quán)投資等等[3]。

四、對(duì)金融環(huán)境下房地產(chǎn)融資的優(yōu)化建議

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立多種層次的融資體系，加強(qiáng)信托業(yè)務(wù)開展，每一個(gè)房地產(chǎn)都有自己的運(yùn)營(yíng)發(fā)展方向，但其中只有信托機(jī)構(gòu)才會(huì)根據(jù)他們的特點(diǎn)制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)，這對(duì)于房地產(chǎn)的融資而言極為有利。進(jìn)行融資的過程中能幫助房產(chǎn)企業(yè)更加了解要合作的伙伴并獲得幫助，只有融資合理才能獲得更多的資金并促進(jìn)自身的可持續(xù)發(fā)展。其次，科學(xué)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范體系，立足于穩(wěn)中求勝的原則避免風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。構(gòu)建并完善信用評(píng)估機(jī)制，因?yàn)樗粌H可以確保項(xiàng)目實(shí)施的安全還能促進(jìn)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展，為企業(yè)帶來更多利潤(rùn)。最后，建設(shè)保證體系，房地產(chǎn)企業(yè)的融資要緊缺國(guó)家所頒布的一些法律法規(guī)政策，目前國(guó)家和各地政府對(duì)房產(chǎn)金融市場(chǎng)制定了一系列調(diào)控措施，而房地產(chǎn)企業(yè)在融資的時(shí)候就要跟緊這些形式不能走違規(guī)行徑。融資料方向可以根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行，科學(xué)的選擇才能確保融資順利進(jìn)行，加強(qiáng)與其他同類型企業(yè)的合作讓融資進(jìn)一步穩(wěn)定[4]。

五、總結(jié)：

目前國(guó)家的發(fā)展與建設(shè)離不開房地產(chǎn)金融市場(chǎng)推動(dòng)，而房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑項(xiàng)目業(yè)務(wù)的同時(shí)必定會(huì)涉及融資，所以有必要在這項(xiàng)工作上加以關(guān)注。國(guó)家從宏觀的角度上進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自身運(yùn)營(yíng)發(fā)展的實(shí)際情況科學(xué)選擇融資途徑并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，如此才能做到高效管理并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉紅.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析[J].納稅，2021，15（27）：183-184.

[2]李行.監(jiān)管新規(guī)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資探析[J].投資與合作，2021（09）：73-74.

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[4]李興揚(yáng).房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)及優(yōu)化建議——以A企業(yè)為例[J].大陸橋視野，2021（09）：56-57.