李光耀

房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目資金使用量大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，如果在經(jīng)營管理過程中缺乏規(guī)范的內(nèi)部控制工作將會(huì)給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，為了能夠有效避免房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須對內(nèi)部控制管理加強(qiáng)重視，提高企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的把控能力。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作進(jìn)行的了解，找出了存在的問題并分析原因，針對問題給出相應(yīng)的解決建議，期望能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理的進(jìn)一步完善。

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作如果處在較高的水平上，對企業(yè)內(nèi)部員工的凝聚力是具有促進(jìn)作用的，并且相對完善的內(nèi)部管理工作能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)、提高經(jīng)濟(jì)效益。因此，在內(nèi)部控制管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的重要作用上來看，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的研究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極完善內(nèi)部控制管理體系，保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作存在的問題

（一）欠缺良好的內(nèi)部控制環(huán)境

在房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部控制文化相對缺乏，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部員工不能高度積極的加入到企業(yè)內(nèi)部控制管理工作中，讓企業(yè)內(nèi)部控制制度的實(shí)施受到阻礙。其主要原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對內(nèi)控制度的忽視，管理人員作為整個(gè)企業(yè)的領(lǐng)頭人，如果對內(nèi)部控制管理工作不重視，那么會(huì)導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控制度形同虛設(shè)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對內(nèi)部工作人員進(jìn)行有關(guān)內(nèi)控管理知識的相關(guān)培訓(xùn)，因此企業(yè)內(nèi)部的員工對內(nèi)控制度并不足夠熟悉與了解，只是處在被動(dòng)進(jìn)行內(nèi)部控制工作的狀態(tài)，員工的工作積極性和參與性不高，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)控管理不能有效實(shí)施。最后，企業(yè)內(nèi)部工作人員專業(yè)化水平和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不能夠同步，許多工作人員的崗位勝任力不夠，缺乏對內(nèi)控制度的深入了解，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)控管理制度不能夠發(fā)揮真正的作用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在疏漏

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的內(nèi)部控制管理工作中，內(nèi)控管理工作并沒有完全覆蓋到企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，而僅僅是針對部分業(yè)務(wù)進(jìn)行了內(nèi)部控制管理，也就是說，在內(nèi)部控制工作中忽略了一部分企業(yè)可能遇到的潛在風(fēng)險(xiǎn)，沒有對企業(yè)全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)揮內(nèi)部控制管理工作的作用。這也是由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體制不完善所導(dǎo)致的，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體系中，應(yīng)該包含貨幣資金的控制管理和企業(yè)投資以及融資等業(yè)務(wù)的控制管理，在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中，其往往只重視貨幣資金的控制，而忽視了投資以及融資等業(yè)務(wù)的控制管理。

此外，內(nèi)部控制體制的設(shè)計(jì)上存在不合理之處，沒有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)來建立內(nèi)部控制體系，導(dǎo)致內(nèi)部控制工作缺乏明確的目標(biāo)，業(yè)務(wù)范圍涉及過窄，沒有起到應(yīng)該起到的監(jiān)督作用以及偏離了企業(yè)實(shí)際的發(fā)展目標(biāo)。

（三）內(nèi)部控制管理工作缺乏反饋

雖然房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制管理工作，但更多的時(shí)候，企業(yè)管理人員不能夠?qū)?nèi)部控制制度是否有效執(zhí)行得到一個(gè)正確的了解，內(nèi)部控制管理體系和企業(yè)的經(jīng)營狀況也存在著相背離的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作實(shí)施過程中，對內(nèi)部控制的監(jiān)督考核以及反饋工作沒有嚴(yán)格規(guī)定。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有專業(yè)的監(jiān)督部門來監(jiān)督內(nèi)部控制工作的執(zhí)行狀況，也沒有定期對內(nèi)部控制工作質(zhì)量進(jìn)行科學(xué)性的考評，讓內(nèi)部控制管理工作的質(zhì)量不能夠得到保障。最后，由于企業(yè)內(nèi)部控制管理工作實(shí)施過程中缺少對內(nèi)控體系不完善之處的反饋信息，導(dǎo)致內(nèi)部控制體系不能夠得到進(jìn)一步完善和發(fā)展。

（四）內(nèi)部控制管理未能有效執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作中存在著部分工作人員不嚴(yán)格遵循內(nèi)部控制體系來進(jìn)行工作的狀況，給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是由于企業(yè)內(nèi)控管理工作執(zhí)行力度不夠所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對內(nèi)部控制管理制度的定期強(qiáng)化，讓企業(yè)內(nèi)部工作人員的執(zhí)行力度和精神動(dòng)力都有所下降，在內(nèi)部控制工作中不能夠正確有效執(zhí)行具體工作，導(dǎo)致內(nèi)控工作的最終目標(biāo)不能有效實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作問題的解決建議

（一）提高全體工作人員對內(nèi)部控制管理工作的重視

第一，從企業(yè)文化方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成具有自身特點(diǎn)的企業(yè)文化。在日常的經(jīng)營活動(dòng)中，逐漸積累并培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部員工愛崗敬業(yè)的素質(zhì)，提高工作人員的歸屬感和凝聚力，進(jìn)一步提高企業(yè)在社會(huì)的誠心形象。積極引進(jìn)優(yōu)秀人才，提高企業(yè)內(nèi)部人員配置能夠有效提高企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的水平。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變思想觀念，提高對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的重視程度，具體可以依據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況來細(xì)化管理人員的具體責(zé)任，再通過管理人員把內(nèi)部控制制度的具體內(nèi)容傳達(dá)到公司到每個(gè)部門，通過上行下效的方法來提高工作人員的重視程度，也可以有效的促進(jìn)公司內(nèi)員工轉(zhuǎn)變價(jià)值觀念和思維方法，通過全員參與企業(yè)內(nèi)部控制管理工作來提高內(nèi)控管理水平。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)可以適時(shí)建立員工教育體系，通過對各級各類工作人員加強(qiáng)專業(yè)化知識培訓(xùn)，可以提高企業(yè)內(nèi)部員工的專業(yè)水平。員工工作水平的提高可以有效促進(jìn)并保障企業(yè)內(nèi)部控制管理工作處在較高的水平之上，盡可能的避免企業(yè)在內(nèi)部控制工作中出現(xiàn)因?yàn)槿藛T操作失誤或者專業(yè)化程度低所導(dǎo)致的問題，滿足企業(yè)發(fā)展具體需求。

（二）建立并完善企業(yè)內(nèi)部控制管理制度

一套完善的內(nèi)部控制管理體系應(yīng)當(dāng)包括對企業(yè)的資金控制、項(xiàng)目控制、售房回款控制以及成本采購控制等內(nèi)容。內(nèi)部控制體系通過對企業(yè)經(jīng)營狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和管理，可以促進(jìn)每個(gè)業(yè)務(wù)都在正常范圍之內(nèi)運(yùn)行。

1.資金控制。

資金控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的首要因素，在資金控制管理工作中應(yīng)當(dāng)充分注意資金的安全性，具體業(yè)務(wù)辦理過程中，工作人員應(yīng)當(dāng)遵循不相容職務(wù)相分離的工作原則。此外，應(yīng)該注重針對資金支付的具體數(shù)額建立不同的審批標(biāo)準(zhǔn)，每一級別分管不同的資金范圍，確保在工作中不越級，工作人員對自己操作的貨幣資金負(fù)責(zé)，可以有效降低企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金控制管理的最優(yōu)化。

2.項(xiàng)目控制。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作中對項(xiàng)目的控制應(yīng)當(dāng)遵循市場需求預(yù)測原則，通過對企業(yè)所處地區(qū)的行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行有效預(yù)測，整理得出相關(guān)的競爭，攻擊以及客戶需求數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)對市場需求的有效分析。此外，應(yīng)當(dāng)對市場供給和需求進(jìn)行比對，依據(jù)對競爭者和消費(fèi)者的有效分析，找出適合企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，總而言之，對項(xiàng)目的控制管理工作需要房地產(chǎn)企業(yè)掌握詳細(xì)的市場需求信息。

除了對市場需求預(yù)測工作的重視之外，還應(yīng)該注重對投資收益的預(yù)測工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)新項(xiàng)目具體狀況來進(jìn)行效益的可行性分析，比如通過住宅用房的供給量來預(yù)測最終的商品房成交價(jià)格。除此之外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的成本支出也需要進(jìn)行測算，在項(xiàng)目完成之后，可以依據(jù)預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際狀況來分析項(xiàng)目具體狀況。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門可以依據(jù)對項(xiàng)目收入以及成本的預(yù)測分析，計(jì)算得出項(xiàng)目的稅務(wù)負(fù)擔(dān)以及凈利率等，為管理人員提供投資的依據(jù)，保障企業(yè)投資資金的安全并提高投資效益。

3.售房與回款控制。在規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)中，由于其開發(fā)項(xiàng)目較多，因此需要設(shè)立的售樓處也比較多，而且內(nèi)部工作人員比如銷售顧問等頻繁更換，加之新上任的工作人員需要進(jìn)行崗前培訓(xùn)，為了降低業(yè)務(wù)容錯(cuò)率，應(yīng)該把銷售崗位與收款崗位分離設(shè)置，收款人員只負(fù)責(zé)收款工作。

4.成本采購控制

對成本的管理上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取全面預(yù)算管理的方法，有針對性的控制成本費(fèi)用支出，保障成本在可控范圍內(nèi)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對于采購控制，物品入庫時(shí)需要經(jīng)由有關(guān)負(fù)責(zé)人驗(yàn)收才可入庫，倉庫負(fù)責(zé)人也應(yīng)該及時(shí)檢查貨品種類、規(guī)格以及數(shù)量等，及時(shí)保存好與貨品有關(guān)的合同、入庫單以及收據(jù)等資料。

（三）完善企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的實(shí)施過程

一個(gè)完整的內(nèi)部控制管理工作還應(yīng)當(dāng)包含監(jiān)督、考核以及反饋等工作流程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)形成的內(nèi)控規(guī)范來執(zhí)行具體的控制工作，但應(yīng)該在此基礎(chǔ)之上結(jié)合企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)察機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)內(nèi)部控制工作的監(jiān)督。在工作環(huán)節(jié)中發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)向上級匯報(bào)，反映并提出有效解決問題的對策，盡量減少錯(cuò)誤問題的出現(xiàn)，避免企業(yè)內(nèi)部舞弊事件的發(fā)生。

對內(nèi)部控制工作監(jiān)督完成之后應(yīng)該對各部門的執(zhí)行狀況出具書面性的文件，文件中應(yīng)當(dāng)包含整個(gè)內(nèi)部控制管理工作的考核結(jié)果，便于為管理人員提供決策依據(jù)。面對企業(yè)內(nèi)部控制管理工作中存在的一些缺陷問題，應(yīng)當(dāng)積極鼓勵(lì)公司內(nèi)部員工提出合理化的建議，還可以向各部門收集內(nèi)控工作執(zhí)行的反饋信息。通過對不合理信息的發(fā)現(xiàn)，可以保障內(nèi)部控制部門及時(shí)進(jìn)行修訂并完善內(nèi)控體系，促進(jìn)內(nèi)控體系趨于完善。

（四）加大內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制工作中，除了要加強(qiáng)對內(nèi)部控制的監(jiān)督與考核之外，還應(yīng)該加大對內(nèi)部控制工作的執(zhí)行力度，加大內(nèi)控制度執(zhí)行力度首先需要企業(yè)工作人員具有較高的工作熱情和飽滿的精神狀態(tài)，管理人員可以依據(jù)具體的執(zhí)行狀況來建立符合單位內(nèi)部的獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高工作人員的積極狀態(tài)和工作熱情。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作需要全員參與，可以通過不定期強(qiáng)化工作意識讓內(nèi)部控制工作在每一個(gè)層面真正發(fā)揮作用，降低企業(yè)可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展的最終目標(biāo)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)想要在日益競爭激烈的市場中獲得自身的發(fā)展，必須要充分意識到內(nèi)部控制管理工作的重要性，建立完善內(nèi)控體系變得更加重要。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體系能夠更加有效的促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各部門緊密聯(lián)系，提高企業(yè)凝聚力，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)進(jìn)一步持續(xù)化發(fā)展，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)運(yùn)行。

（作者單位：濟(jì)寧市土地發(fā)展集團(tuán)有限公司）