熊文華 周 沛

（廣州市交通規(guī)劃研究院，510030，廣州∥第一作者，高級(jí)工程師）

隨著城市土地資源日益緊張，城市空間立體化發(fā)展趨勢(shì)明顯，地下建構(gòu)筑物也日益增多。面對(duì)與地表用地權(quán)屬不一致的地下、地上建構(gòu)筑物，現(xiàn)有登記模式難以對(duì)其進(jìn)行登記。根據(jù)對(duì)廣州地鐵設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記情況的摸查，目前地下獨(dú)立設(shè)施（地鐵）超過75%未登記。導(dǎo)致這些地下設(shè)施不能登記的一個(gè)重要的原因就是因?yàn)槿鄙俨粍?dòng)產(chǎn)三維空間權(quán)確權(quán)登記的方法。

文獻(xiàn)［1］將空間權(quán)指在空中或地中橫切一斷層而享有的權(quán)利， 或者說是對(duì)土地地表之上或之下一定范圍內(nèi)的空間享有的權(quán)利；文獻(xiàn)［2］認(rèn)為空間權(quán)實(shí)際上就是空間利用權(quán)， 其性質(zhì)為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)；文獻(xiàn)［3］系統(tǒng)研究了三維地籍的理論，擬定相關(guān)的測(cè)量和管理規(guī)范，為我國(guó)全面開展三維地籍應(yīng)用進(jìn)行技術(shù)儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)積累；文獻(xiàn)［4］基于地下空間開發(fā)中各類地物的空間特征，提出了三維地籍?dāng)?shù)據(jù)模型，以及二維地籍與三維地籍的一體化數(shù)據(jù)管理方法?？傮w而言，目前在法學(xué)界對(duì)空間權(quán)的認(rèn)識(shí)尚未達(dá)成統(tǒng)一，更沒有實(shí)際對(duì)地鐵設(shè)施空間權(quán)權(quán)力登記方法及操作上的研究，對(duì)實(shí)際登記工作的指導(dǎo)性非常有限。

本文參考既有法規(guī)及理論研究，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際需求，重點(diǎn)針對(duì)地鐵設(shè)施空間權(quán)利設(shè)定、權(quán)利界址范圍及其確權(quán)登記方法進(jìn)行研究，以滿足地鐵設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。

1 地鐵設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記存在的技術(shù)問題

目前，大城市地下空間建設(shè)量非常大。以廣州為例，根據(jù)《廣州市城市規(guī)劃地下空間設(shè)施普查與測(cè)繪》的統(tǒng)計(jì)，環(huán)城高速以內(nèi)已有的普通地下建構(gòu)筑物、軌道交通設(shè)施規(guī)模已超過3 000 萬m2，總體規(guī)模非常龐大。根據(jù)對(duì)既有理論及實(shí)際登記要求的分析，地鐵設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)目前確權(quán)登記存在的主要技術(shù)問題主要包括以下幾方面：

1）地下和地表用地權(quán)屬范圍不一致，難以做到“房地合一”。一般而言，地鐵的站臺(tái)、站廳等主體設(shè)施設(shè)置在地面以下，所需用地范圍較大；而風(fēng)亭、出入口等附屬設(shè)施在地表，所需用地較小，按照現(xiàn)有二維權(quán)籍方法登記難以確定用地范圍。因此，需要引入分層確權(quán)的思路能較好地解決該問題。

2）現(xiàn)有二維權(quán)籍權(quán)利體系不能準(zhǔn)確地表達(dá)地鐵設(shè)施的權(quán)利類型。按照二維權(quán)籍體系，建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)均在同一平面確定，因此，當(dāng)?shù)叵潞偷乇淼慕?gòu)筑物和建設(shè)用地存在不一致時(shí)，現(xiàn)有的權(quán)利表達(dá)方式不能清晰表達(dá)地下和地表設(shè)施的權(quán)利類型和差異，需要設(shè)立更細(xì)化的權(quán)利類型。

3）現(xiàn)有二維權(quán)籍登記方法不能清晰表達(dá)地鐵設(shè)施的權(quán)利范圍。與傳統(tǒng)二維空間確權(quán)最大的不同是，三維空間確權(quán)要增加建設(shè)用地空間層、建筑高程等信息，采用平面圖形的記載方式不能清晰表達(dá)地鐵設(shè)施空間權(quán)利的界限，需要針對(duì)三維空間確權(quán)新增的登記要素，增加三維空間圖形表達(dá)方式。

2 不動(dòng)產(chǎn)三維空間權(quán)利設(shè)定及界址點(diǎn)確定方法

2.1 不動(dòng)產(chǎn)三維空間體系要素

三維空間體系主要是通過借鑒二維宗地的概念構(gòu)建三維宗地，以產(chǎn)權(quán)體為最小的三維空間單元，以產(chǎn)權(quán)體和三維宗地為基礎(chǔ)構(gòu)建整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)三維空間體系。針對(duì)一個(gè)三維空間，首先根據(jù)土地空間豎向?qū)哟蝿澐譃榈叵驴臻g、地表空間和地上空間：地表空間包括了與地表相關(guān)聯(lián)的構(gòu)建筑物以及構(gòu)建筑物的地下空間部分；地上空間指與地表沒有主要關(guān)聯(lián)的空間部分；地下空間指地表以下、但與地表構(gòu)建筑物沒有直接關(guān)聯(lián)的空間部分。其次，各個(gè)空間根據(jù)權(quán)屬等的不同，劃分為一個(gè)或者多個(gè)三維宗地。另外，一宗三維宗地可以同時(shí)占用地下空間以及地表空間或者地表、地上空間，不受具體的空間界址面限制，但三維宗地必須是個(gè)封閉、權(quán)屬明確的主體。最后，各個(gè)三維宗地可以進(jìn)一步劃分產(chǎn)權(quán)體，產(chǎn)權(quán)體是三維宗地中的最小權(quán)利單元，不可再劃分。具體的不動(dòng)產(chǎn)空間體系框架如圖1 所示。

圖1 不動(dòng)產(chǎn)三維空間體系架構(gòu)

在三維空間體系中，一般通過界址點(diǎn)、界址線和界址面來劃分不同的三維宗地和產(chǎn)權(quán)體。

建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利空間的界限主要依靠界址點(diǎn)、界址線和界址面來分別確定。其中，平面界址點(diǎn)、平面界址線的定義均引自中華人民共和國(guó)土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》，豎向界址點(diǎn)、空間界址面的定義為其在三維空間上的延展，具體定位如下：

1）平面界址點(diǎn)為宗地權(quán)屬范圍界線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如用地紅線的坐標(biāo)點(diǎn)；

2）豎向界址點(diǎn)為平面界址點(diǎn)在豎向空間上的延伸，主要用于確定建筑物高程信息、用地空間范圍信息；

3）平面界址線為宗地的邊界線，即界址點(diǎn)連線構(gòu)成的折線或曲線；

4）空間界址線為平面界址線在立體空間上的延伸；

5）界址面為三維空間宗地的權(quán)屬界面，即界址點(diǎn)、線所構(gòu)成的多邊形；

6）權(quán)利空間為一個(gè)由界址面形成的空間體，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利空間的范圍；

7）保護(hù)空間為一個(gè)根據(jù)建構(gòu)筑物退縮要求形成的空間體，不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利空間。

空間權(quán)利界址要素如圖2 所示。

2.2 三維空間下的不動(dòng)產(chǎn)空間權(quán)利體系

我國(guó)《物權(quán)法》將物權(quán)分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)三大類。依據(jù)《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)與政策中“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”等規(guī)定。本文所研究的三維空間建設(shè)用地使用權(quán)是在用益物權(quán)之下的建設(shè)用地使用權(quán)下進(jìn)一步深化，設(shè)置地表建設(shè)用地使用權(quán)、地下建設(shè)用地使用權(quán)和地上建設(shè)用地使用權(quán)，用于分別表達(dá)地表、地下和地上不同空間層的不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)用地權(quán)利；同時(shí)利用地役權(quán)解決用地空間上重合的問題。不動(dòng)產(chǎn)三維空間權(quán)利體系設(shè)置如圖3。

圖2 不動(dòng)產(chǎn)空間權(quán)利界址要素示意圖

圖3 不動(dòng)產(chǎn)三維空間權(quán)利體系

2.3 空間權(quán)利界址確定的方法

普通不動(dòng)產(chǎn)三維空間權(quán)利界址的確定方法如下：

1）第一步：確定平面界址點(diǎn)、平面界址線。一般以實(shí)體宗地圖的用地紅線確定地塊平面界址點(diǎn)和平面界址線，如歷史建筑未取得用地紅線，則按照建構(gòu)筑水平投影的最大面積確定界址點(diǎn)和界址線。

2）第二步：確定豎向界址點(diǎn)、空間界址線。以地塊平面界址點(diǎn)在豎向上延伸確定豎向界址點(diǎn)。其中，在規(guī)劃條件中有建筑限高的將平面界址點(diǎn)在豎向上延伸至建筑限高作為豎向界址點(diǎn)；無建筑限高的將平面界址點(diǎn)在豎向上延伸至建筑本身及其附屬設(shè)施的最高點(diǎn)作為豎向界址點(diǎn)。豎向界址點(diǎn)連線構(gòu)成空間界址線。

3）第三步：確定界址面、建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利空間界限。空間界址線構(gòu)成的多邊形構(gòu)成界址面。所有界址面圍閉范圍設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán)，按照不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象所處空間層次可分為地下、地表和地上分層設(shè)置。

4）第四步：確定權(quán)利空間的保護(hù)空間范圍。上界址面向上豎向外擴(kuò)至特定高度形成保護(hù)空間上蓋面；下界址面向下豎向外擴(kuò)至支配地下空間的特定深度形成保護(hù)空間下蓋面。上、下蓋面圍閉形成的空間作為保護(hù)范圍。豎向延伸高度以滿足空間實(shí)體實(shí)際利用空間范圍來確定。保護(hù)范圍應(yīng)當(dāng)是法律允許的建筑物的高限，以及建筑物基礎(chǔ)工程的穩(wěn)固性所需的地下空間和建筑物通風(fēng)透光所需的空間。

不動(dòng)產(chǎn)空間權(quán)利界址確定方法示意圖見圖4 所示。

對(duì)于地表與地上（或地下）空間實(shí)體權(quán)屬不一致且權(quán)利交叉的情況，需要依照不同的不動(dòng)產(chǎn)客體類型進(jìn)行確權(quán)方法研究，可適量調(diào)整保護(hù)空間向外擴(kuò)大距離至與其權(quán)利交叉的終點(diǎn)，具體方法如圖5。

圖4 不動(dòng)產(chǎn)空間權(quán)利界址確定方法示意圖

圖5 地表和地下權(quán)屬不一致情形下的空間權(quán)利界址示意圖

3 地鐵設(shè)施三維空間確權(quán)實(shí)例

本文以廣州地鐵2 號(hào)線石壁站為例。該站位于廣州市番禺區(qū)謝邊公路石壁街道，是地鐵2 號(hào)線和7 號(hào)線的換乘站點(diǎn)，車站地面設(shè)有出入口、風(fēng)亭、設(shè)備室等地鐵附屬設(shè)備，地下共有兩層，負(fù)一層為站廳層，負(fù)二層為站臺(tái)層。

針對(duì)地面層，適用地表建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利界限確定方法；針對(duì)地下一層與地下二層，適用地下建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利界限確定方法（見圖6）。

石壁站地面層地表3 個(gè)地塊土地已出讓，參照單建地表空間實(shí)體權(quán)利界限確定方法，分別登記這3 個(gè)出讓地塊關(guān)鍵點(diǎn)（A1、A2、……A8）、（A9、A10、……A12）、（A13、A14、……A28）的二維坐標(biāo)，各地塊建筑的底面高程分別為H1、H2、H3，各塊建筑的頂面高程分別為H1，1、H2，1、H3，1。

地下空間參照單建地下空間實(shí)體權(quán)利界限確定方法，登記地下建設(shè)空間的用地邊線關(guān)鍵點(diǎn)（B1、B2、……B25）的二維坐標(biāo)、地下空間實(shí)體底面高程為H4，頂面高程H4，1。

圖6 石壁站空間劃分及權(quán)利分析示意圖

1）第一步：確定平面界址點(diǎn)、平面界址線（見圖7）。地面層關(guān)鍵點(diǎn)（A1、A2、……A8）、（A9、A10、……A12）、（A13、A14、……A28）為平面界址點(diǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)的連線作為平面界址線；地下層關(guān)鍵點(diǎn)（B1、B2、……B22）為平面界址點(diǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)的連線作為平面界址線。

圖7 石壁站平面界址點(diǎn)（線）確定方法

2）第二步：確定豎向界址點(diǎn)、空間界址線。地面層、地下層分別以平面界址點(diǎn)在豎向向上、下延伸確定豎向界址點(diǎn)。A1、A2、……A8 的頂面高程為H1，1，A9、A10、……A12 的頂面高程為H2，1，A13、A14、……A28 的頂面高程為H3，1；A1、A2、……A8 的底面高程為H1，A9、A10、……A12 的底面高程H2，A13、A14、……A28 的底面高程為H3；B1、B2、……B22 的頂面高程為H4，1；B1、B2、……B22 的底面高程為H4。豎向界址點(diǎn)連線構(gòu)成空間界址線（見圖8）。

圖8 石壁站豎向界址點(diǎn)、空間界址線確定方法

3）第三步：確定界址面、建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利空間界限。如圖9 所示，地面層空間界址線構(gòu)成的多邊形構(gòu)成了界址面，所有界址面圍閉范圍設(shè)置地表建設(shè)用地使用權(quán)；地下層界址面圍閉范圍設(shè)置地下建設(shè)用地使用權(quán)。

圖9 石壁站建設(shè)用地使用權(quán)空間界限確定

4）第四步：確定權(quán)利空間的保護(hù)空間范圍。地面層上界址面（A1、A2、……A8，其頂面高程為H1，1；A9、A10、……A12，其頂面高程為H2，1；A13、A14、……A28，其頂面高程為H3，1）向上豎向外擴(kuò)至特定高度形成保護(hù)空間上蓋面；考慮到保護(hù)空間交叉問題，下界址面不向下進(jìn)行豎向外擴(kuò)。地下層下界址面（B1、B2、……B22）的底面高程為H4，向下豎向外擴(kuò)至特定深度形成保護(hù)空間下蓋面，其上界址面不豎向外擴(kuò)。所有蓋面圍閉形成的空間作為保護(hù)范圍，如圖10 所示。

圖10 石壁站空間保護(hù)范圍確定

5）第五步：確權(quán)登記。采用地表、地下分層確權(quán)登記思路，其中地表層采用“二維平面圖+文字注釋”模式，登記國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

4 結(jié)語

本文針對(duì)地鐵設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)難的實(shí)際問題，在既有法律法規(guī)和理論研究的基礎(chǔ)上，引入分層確權(quán)理念，提出了三維空間下的不動(dòng)產(chǎn)空間要素體系、權(quán)利體系以及權(quán)利界址確定方法，并以廣州地鐵2號(hào)線石壁站為例，詳細(xì)解析了三維空間權(quán)利范圍及確權(quán)方法。根據(jù)本文提出的方法，廣州市登記部門于2018 年12 月13 日發(fā)出國(guó)內(nèi)首本地下建筑三維立體《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，率先推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記從平面向立體空間轉(zhuǎn)化升級(jí)，為解決地鐵設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)難題提供了實(shí)例參考。