文/李燁

一、居住權的演變與在我國的發(fā)展

（一）居住權的演變歷程

居住權誕生于羅馬法，屬于羅馬法中人役權的一種，其設立目的是為保障社會中弱勢群體的生活需要，體現了對特殊群體立法傾斜的社會關懷，后在部分國家或地區(qū)得到了繼承和發(fā)展。但在對羅馬法居住權的繼承和發(fā)展中，各國對社會性居住權和投資性居住權有著不同的立法傾向。

法國最初采取完全繼承傳統的居住權設定，即嚴格限制居住權的流轉方式，禁止居住權人將其出租或轉讓。其后根據具體國情的變更，對居住權主體的范圍進行了相應的調整，將家庭成員納入居住權的適用范圍內。對于權利的訂立模式，《法國民法典》采取法定設立和合約設立兩種方式，隨后合約設立的方式成為主流。為迎合社會實際需求，居住權合約以平等自愿為原則，削弱合約的人身屬性，擴大住房的用益屬性，對傳統居住權概念進行了發(fā)展。同時，法官擁有轉換權，若居住權被不當行使且損害一方權利，法官可以通過將價金與居住權轉換，平衡各方權益。德國最初同法國一樣，完全實行傳統居住權設定，之后為解決因住房矛盾而產生的居住權流通不暢的問題，進一步擴大了居住權人的權利，允許居住權人對其權利進行出租或轉讓。

投資性居住權是傳統居住權的市場化發(fā)展，即提升了住房的流通性，以幫助真正有需要的特殊群體，亦可以保護房屋所有人的所有權。

居住權概念在英美法系國家中也有體現。如上世紀末英國通過的《家庭法案》規(guī)定，在婚姻關系存續(xù)期間，夫妻一方對特定房屋享有占有、使用的權利，另一方自然也應當享有對該房屋的相應權利。美國部分地區(qū)實行的終身地產制度中也有居住權的身影，該制度規(guī)定，如果合約雙方約定一方主體對特定住所享有居住權，則直到該主體死亡或合約內容實現，其權利才能終結。

從居住權的演變歷程分析，居住權產生初期主要保護限定主體的居住權益，而隨著市場結構和房屋供求關系的變化，居住權逐漸發(fā)展出物權中的收益屬性。

（二）中國居住權適用現狀分析

1.居住權的廢立之爭。居住權入法在我國經歷了漫長的過程，2000年居住權被首次提出，2020年正式“入典”，現今司法實踐中對相關規(guī)定繼續(xù)進行適用和修改。居住權在納入我國《民法典》之前，國內學者對其是否應被引入我國一直爭論不斷。主流觀點認為應當對居住權立法，主要理由有三點：首先，居住權是在平等自愿的基礎上設立的，不僅不會侵犯一方權益，還能進一步豐富所有權的權利內容。其次，當前我國特大城市的生活住房供需關系緊張，增設居住權有利于充分利用住房的利用效能。居住權的設立以登記為成立要件，有利于政府管控住房市場秩序，有利于保障特殊群體的住房權利。最后，當前居住權的權限范圍仍過于狹小，單單占有、使用的權利遠不足以滿足人們的住房需求。少數學者認為我國不需要設立居住權，主要理由有二：首先，我國現有法律對弱勢群體的住房問題已有相關規(guī)定，設定居住權容易造成民法體系混亂。其次，當前能適用居住權的主體范圍小，且該權利所針對的問題是對其他法律的疊加，易造成法律體系的冗長和繁瑣。

2.對我國居住權狀況的分析。我國立法對居住權的設定具有保守性，在無償約定居住權的基礎上，僅允許居住權人對特定房屋進行占有和使用。其權利特點與傳統居住權較為相似，但在流轉性上又有所區(qū)別。是否可以將居住房屋出租，是由合約雙方共同約定的，這一規(guī)定與德國相似。由此可知，我國的居住權主要吸收傳統居住權的設立方法，以德國居住權的部分優(yōu)點為補充。雖然該權利的設立對我國的住房矛盾問題起到了緩解作用，但過于限定主體資格、權限范圍和操作方式，難以充分提升房屋利用率，使住房問題得到緩解。

二、當前我國居住權適用困境

（一）物權編中的適用限制

1.投資性居住權缺位。雖然當前投資性居住權在我國并無規(guī)定，但市場中的交易案例屢見不鮮。如在我國海南地區(qū)，就有政府與房屋開發(fā)開商成功合作的案例。政府作為持地方與作為持資方的開發(fā)商合作開發(fā)地產，資源和資金互補，投資方在一定期限內對所建住房享有一定的居住權，時限到期則居住權滅失。該模式既緩解了政府的資金壓力，也緩解了投資方的用地壓力，通過合作建房也可緩解當地住房壓力。除此之外，我國近些年流行的“時權酒店”也體現投資性居住權的特點。所謂時權酒店，即居住權人向房屋所有人支付錢款，買斷該住所在一定時間內的使用權。該方式既方便消費者快速解決住房問題，亦可提高房屋所有人的經濟收益。投資性居住權適合于當前市場經濟的發(fā)展需求。社會人口的流通速度加快，地區(qū)交集頻繁，該居住權流動模式將更加常見。因此，為尊重市場規(guī)律和規(guī)制市場秩序，應通過司法解釋將居住權進行擴張解釋，并推出相應的完善政策。

2.居住權消滅事由單一。我國的居住權僅在居住權人去世或約定期限屆滿才會終結。筆者認為，我國居住權關于權利終結的規(guī)定過于簡單，其理由有三：其一，居住權設定的目的是保護特殊群體，若居住權人生活已經脫離貧困，繼續(xù)享有該權利會對住房所有人的利益造成損害。其二，居住權的終結事由之一為居住權人死亡，若居住權人離世時，其子女或其他家庭成員仍處于貧困中，居住權是繼續(xù)順延還是終結存疑。其三，特定房屋因第三人或意外事件遭到毀損或滅失時，居住權人的去向存疑。

（二）婚姻家庭編中的適用限制

1．離婚案件中居住權的司法適用不明確。我國《民法典》規(guī)定，夫妻雙方離婚時，若有一方處于弱勢地位，有能力的一方負有適當幫助其生活的義務，此即離婚后幫扶制度。在涉及離婚的經濟幫扶中，多數是一方向對方提供經濟幫助，僅有少數案件為弱勢一方要求享有居住權，但其獲取居住權的訴求很難得到法官支持。原因如下：首先，離婚雙方感情破裂，夫妻財產分割本來就復雜煩亂，更何況是住房問題的協商。其次，經濟幫助比訂立居住權更快捷、簡單，且能通過金錢解決住房問題。當前居住權已寫入我國《民法典》，但離婚后居住時間長短或出租權限如何協商，經濟幫扶和居住權獲取如何平衡離婚主體雙方權益，目前仍不明確。

2.父母子女的居住權。我國傳統的家庭扶養(yǎng)模式為父母撫養(yǎng)子女或成年子女扶養(yǎng)父母，然而很多涉及房屋居住權的案件，根據現有規(guī)定難以解決問題。情況一：父母為房屋所有權人，子女需要受到父母撫養(yǎng)。撫育未成年子女或不能獨立生存的成年子女，是父母的法定義務。父母不僅向子女提供吃穿等方面的物質需求，同時有義務向子女提供可居住的房屋。然而在生活中，我們時常能從新聞中看到遺棄子女的事件，這類情況在離異家庭中最為常見?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，離婚雙方有義務繼續(xù)扶養(yǎng)子女直至其成年，但父母是否有義務為子女設定居住權，我國法律并無具體說明。實踐中，離婚后，一方多以提供金錢支持的方式撫養(yǎng)子女，其未成年子女生活在其他監(jiān)護人家中。情況二：成年子女為房屋所有權人，父母沒有可用住房。生活中會聽到子女因家庭矛盾將父母掃地出門的消息。父母出資為子女購房為贈與行為，子女為該房屋的所有權人。但當父母沒有宜居住房時，子女卻將父母送往養(yǎng)老院或送回鄉(xiāng)下老家居住。父母是否有權請求子女為他們設定居住權，我國法律也無具體規(guī)定。再有，父母一方年老離世，另一方的再婚請求會受到子女的反對，住房是其中重要矛盾點。如何通過設定居住權解決家庭糾紛是我們所要考慮的。

（三）繼承編中的適用限制

除當事人合約外，也可以通過設立遺囑設定居住權。遺贈扶養(yǎng)協議為我國獨創(chuàng)，為遺囑繼承的方式之一。其他自然人、組織或社會團體也被納入遺贈扶養(yǎng)協議的適用主體范圍。其主體范圍的擴大與居住權產生了銜接矛盾，遺贈扶養(yǎng)人若為自然人，在住房所有人離世時可以根據協議享有居住權。但遺贈扶養(yǎng)人為組織或社會團體時，將組織設定為居住權人未免有所偏頗。首先，居住權設立的目的是為保護特殊群體，該主體被限定為自然人，而組織雖可以被認定為法人，但并不具有居住權人主體資格。其次，遺贈扶養(yǎng)人若為組織，則不符合居住權主體的限定范圍，若出現糾紛，法官難免會因此無法可依。在老齡化背景下，擴大遺贈扶養(yǎng)人的主體范圍，是符合我國社會需要的，但從法律的完成性和銜接性來看，法與法的銜接問題會對案件裁判造成障礙。

三、對我國居住權適用的完善建議

（一）增設投資性居住權

當前“北上廣深”等特大城市的住房供需關系緊張，經常出現萬人搶房的情景。然而即使購買到房屋，還款壓力也制約著購房人的幸福感提升，因此應當增設投資性居住權，擴大居住權人對住房的處置權限。對于如何構建投資性居住權，筆者主要從與社會性居住權的位階選擇、主體范圍、價格限制和解除事由等方面著手進行分析。

首先，社會性和投資性居住權產生重合情況時，應當考慮居住權的立法目的，即保護特殊群體的住房權益不受侵害，故應當以社會性居住權為優(yōu)先。其次，對于居住權的主體范圍，根據當前《民法典》規(guī)定，設立人僅為法院或房屋所有權人，而居住權人也僅為自然人。為使居住權更好地與其他編的規(guī)定銜接，應擴大其主體范圍。應將居住權雙方主體擴大為自然人、法人或其他組織，同時可以規(guī)定，在房屋所有權人同意的前提下，居住權人有權對該住房與第三人再設立居住權，以便居住權人脫離貧困或離世后，居住權可以順延到第三方，達到保障弱勢群體的設定目的。其三，為區(qū)分租賃合同與居住權合約，應當限定居住權的出租價格。享有居住權的群體本身就生活困難，如原居住權人擺脫生活困境后，以市場價格出租其權利，則會損害其他貧困群體。為保障居住權的適用符合最初的立法目的，應當對其市場定價予以行政手段干預。其四，增添居住權的解除事由。如上文所述，居住權人因生活變化可能會不再適合繼續(xù)享有居住權，但居住權作為一項長期性的他物權，簡單地解除條件規(guī)制可能會給所有權人造成經濟損失，而又使得居住權人繼續(xù)占有住宅。故居住權的解除可以參照《民法典》合同編規(guī)制，當居住權合約出現法定情形時，住房所有人可以自行收回該權利。

（二）強化居住權的司法裁判適用

在離婚案件中，居住權的設立多是法院根據當事人訴求予以判決。而在司法實踐中，法院為避免裁判后仍出現糾紛，往往判決一方支付錢款幫扶弱勢一方。這種裁判方式顯然不利于居住權在司法判決中的適用。因此，法官在審理案件時，應當具體分析居住權的訴求是否合理，弱勢一方的生活困難是不是短暫性的，若支持設立居住權，法官應當對居住權的權限和期限進行確定。若居住權訴求不能被支持，則通過價金轉換的方式進行解決。

對于居住權在家庭糾紛中的適用問題，應當區(qū)別制定父母對未成年子女和成年子女對父母兩種狀況的權利和義務。我國法律雖然規(guī)定父母的家庭撫養(yǎng)義務，但對是否應當為撫養(yǎng)對象設定居住權無明確規(guī)定。父母除負擔未成年子女的生活照看義務外，還應當有向未成年子女提供住房的義務，以保護未成年子女在父母離婚后居有定所。將居住權明確定設定為成年子女的法定義務，當出現子女將老人掃地出門的情況時，老人可以作為原告以設定居住權為訴求起訴子女。除此之外，增加子女為父母設定居住權的義務，也可增進老人養(yǎng)老保障，完善我國養(yǎng)老制度的法律體系。

（三）補充遺囑方式中居住權的適用條件

被繼承人訂立遺囑時，往往會因身體或其他原因而使遺囑的內容不夠完整，故時常因遺囑內容不明確而引發(fā)遺產繼承的糾紛。為避免這類情況的發(fā)生，在因遺囑設立的居住權內容不完整時，可以要求遺產繼承人即房屋所有人繼續(xù)與居住權人協商相應內容，若雙方對居住權內容無法達成一致，則以法院判決為準。