李 柯

成本管理是指企業(yè)通過采取一定的手段和方式對(duì)自身成本支出項(xiàng)目進(jìn)行有目的性的管理和控制。成本管理不僅會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來更多的利潤(rùn)，同時(shí)還有助于提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過讓利消費(fèi)者而取得持續(xù)健康發(fā)展的重要保障。項(xiàng)目成本管理是指，在確保項(xiàng)目工程速度、質(zhì)量等要求的條件下，通過采取指導(dǎo)、控制、監(jiān)督、調(diào)節(jié)等措施對(duì)影響建設(shè)項(xiàng)目成本因素進(jìn)行規(guī)范管理，進(jìn)而嚴(yán)格控制項(xiàng)目施工過程中所產(chǎn)生的人力、物力和財(cái)力等一切損耗。項(xiàng)目成本管理可以最大限度降低施工成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)降低項(xiàng)目成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，最終推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，成本管理工作是核心構(gòu)成，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的收益而言具有重要影響作用。一來，開展項(xiàng)目成本管理工作有利于節(jié)約項(xiàng)目成本開支，增加盈利。項(xiàng)目成本管理的直接目的是為了規(guī)范企業(yè)項(xiàng)目資金的流動(dòng)與使用，進(jìn)而節(jié)約成本支出，增加收益。二來，開展項(xiàng)目成本管理工作有利于提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，建立成本優(yōu)勢(shì)。最后，開展項(xiàng)目成本管理有利于企業(yè)提高健康發(fā)展水平。項(xiàng)目成本管理是企業(yè)項(xiàng)目日常管理的核心，對(duì)促進(jìn)各項(xiàng)項(xiàng)目管理工作規(guī)范運(yùn)行，提升管理效率具有一定積極意義。

本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際，從該項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀出發(fā)，仔細(xì)探討和研究了項(xiàng)目成本管理中存在的典型問題，進(jìn)而深入挖掘出項(xiàng)目成本管理問題的原因所在，最后以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理相關(guān)理論概念為基礎(chǔ)，結(jié)合問題及原因，提出針對(duì)性的解決對(duì)策。對(duì)于完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理制度、提高項(xiàng)目成本管理水平、推動(dòng)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容構(gòu)成

具體可包含以下部分：（1）在建設(shè)實(shí)施前取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種費(fèi)用；（2）前期工程費(fèi)；（3）主體建設(shè)安裝工程費(fèi)；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（6）項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)。除了以上直接計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用，這一成本在整個(gè)管理成本中所占比例較小。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理措施分析

（一）拿地階段

在拿地階段，牽涉到地理位置、土地價(jià)格以及購(gòu)買時(shí)機(jī)等諸多要素。對(duì)企業(yè)來說，首要的就是深入調(diào)研市場(chǎng)發(fā)展情況與未來時(shí)期的走向，繼而對(duì)該地段在成交之后的發(fā)展前景、可獲取的利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)估。針對(duì)可供選擇的相關(guān)土地采取可行性的評(píng)價(jià)與分析，按照產(chǎn)品所屬類別以及綜合性剖析，對(duì)土地進(jìn)行分門別類，確立其所屬的檔次。針對(duì)所屬檔次最高的土地產(chǎn)品，可采取成本預(yù)估、測(cè)算等方式，對(duì)其加以詳細(xì)評(píng)估，從而確立這些土地與自身推出的項(xiàng)目概念之間是否相互適應(yīng)，是否可以為自身獲取準(zhǔn)確性、穩(wěn)定性較強(qiáng)的市場(chǎng)目標(biāo)。借助多方面的途徑與渠道，對(duì)土地區(qū)間當(dāng)中，自身需求的產(chǎn)品所需的成本、售價(jià)范圍、獲取的利潤(rùn)等諸多財(cái)務(wù)信息、非財(cái)務(wù)信息進(jìn)行精準(zhǔn)獲取。

（二）設(shè)計(jì)階段

在該階段，通常以下列方式來加強(qiáng)成本管理水平。（1）對(duì)設(shè)計(jì)所需的預(yù)算上限進(jìn)行確立，包括施工材料的采用、設(shè)備的選擇等，盡可能要經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，盡可能規(guī)避有著大量運(yùn)輸成本、各類維修成本的零件的使用，而采用系列型、標(biāo)準(zhǔn)化的各類零件，便于這些零件之間有著較強(qiáng)的互換性，以此最大化減少這方面的投入成本。（2）對(duì)施工圖紙要進(jìn)行嚴(yán)格審核，從建筑項(xiàng)目的各方面經(jīng)驗(yàn)來看，可通過除了設(shè)計(jì)單位之外的其他專業(yè)人員來給圖紙把關(guān)，加以審核，如此一來，便于最大化減小方案設(shè)計(jì)層面的不足、圖紙表述出現(xiàn)偏差所帶來的經(jīng)濟(jì)成本的損失。并且還能確保該項(xiàng)目的高質(zhì)量水平，便于后期施工環(huán)節(jié)的展開，從而對(duì)施工環(huán)節(jié)的各項(xiàng)成本進(jìn)行更好的管控。

（三）招標(biāo)發(fā)包階段

在該階段中，首要的就是注重招標(biāo)文件的高水平與高質(zhì)量性，以此尋找與項(xiàng)目需求相符、可靠性較強(qiáng)的承包商。其中，企業(yè)需對(duì)相關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全方位把握，如果是常規(guī)性項(xiàng)目，也就是不論規(guī)格、質(zhì)量還是技術(shù)，其工程物資均較為常規(guī)性與統(tǒng)一性的項(xiàng)目，通常使用最低價(jià)的方式進(jìn)行中標(biāo)；倘若項(xiàng)目的專業(yè)性較強(qiáng)，那么需尋求第三方專業(yè)人士的協(xié)助，采取性價(jià)比法、綜合分析法等方式，對(duì)規(guī)模、價(jià)格、性能以及所需技術(shù)等各項(xiàng)指標(biāo)加以對(duì)比，以此確定中標(biāo)方式，讓價(jià)格和質(zhì)量?jī)烧咧g實(shí)現(xiàn)均衡性。

（四）施工階段

主要從以下幾個(gè)方面：（1）對(duì)施工單位的各項(xiàng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格審查，如施工條件、方案以及進(jìn)度規(guī)劃等。如果有必要，可對(duì)這些環(huán)節(jié)加以改進(jìn)，便于投資、工期以及質(zhì)量這幾項(xiàng)要素達(dá)到良性循環(huán)與平衡。（2）處理好工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，對(duì)于工程變更，企業(yè)需采取必要性分析的方式加以探究，之后，所有更改需求，均要發(fā)包方監(jiān)管環(huán)節(jié)的總工程師進(jìn)行同意后再實(shí)施；而后，倘若設(shè)計(jì)層面的更改變動(dòng)較大，則要再度提交給審批部門予以審核。（3）重視反索賠環(huán)節(jié)的相關(guān)事宜，早在施工合同的簽訂環(huán)節(jié)，便要對(duì)各類與索賠有關(guān)的證據(jù)材料進(jìn)行整理與搜集，注重反索賠的重要性。

（五）結(jié)算階段

在該階段，審查是其最重要的任務(wù)，具體包含結(jié)算資料完整與否，定額單價(jià)科學(xué)與否，總體工程量準(zhǔn)確與否，各項(xiàng)費(fèi)用成本是否精準(zhǔn)等。在審核時(shí)，各方面的要求非常嚴(yán)謹(jǐn)，不論是圖紙，還是合同內(nèi)容，還是諸多動(dòng)態(tài)化的資料，均要一一核準(zhǔn)。根據(jù)圖紙以及合同內(nèi)容作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，以此確定項(xiàng)目的完成度，查看材料價(jià)格、相關(guān)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)之間是否相符?？傮w來說，工程量的相關(guān)審核最為重要，為此，必須對(duì)此采取多次審核與校對(duì)，防止對(duì)部分隱蔽性較強(qiáng)的環(huán)節(jié)出現(xiàn)遺漏的情況。

三、結(jié)尾

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，其各方面流程具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，因此在成本管理方面必須加強(qiáng)管理力度，做到有條不紊。唯有對(duì)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本層面的控制力度，確保不同階段與環(huán)節(jié)中成本使用的科學(xué)性，才便于確保企業(yè)獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益，讓其在激烈角逐的行業(yè)當(dāng)中確保自身的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)地位。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其實(shí)施的生命周期這一成本管理模式，便于自身經(jīng)濟(jì)效益的提升以及管理能力的增強(qiáng)。為此，要在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)加大成本的管控力度，從而更好地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。