吳一霏 中國人民大學(xué)

前言：隨著國民經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，房地產(chǎn)受到市場(chǎng)和政策雙重調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，增加了各項(xiàng)成本投入。利潤空間被壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力受到了嚴(yán)重的影響。此背景下的全過程成本管理工作發(fā)揮了重要的作用，對(duì)于提高企業(yè)的資金利用率、降低投資風(fēng)險(xiǎn)起著關(guān)鍵作用，為企業(yè)的良性發(fā)展提供保障。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)全過程成本管理的必要性

房地產(chǎn)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)中可能會(huì)對(duì)最終的成本形成影響的因素有很多，企業(yè)有必要結(jié)合實(shí)際的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)階段的發(fā)展情況，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)信息的有效掌控與分析，提高成本調(diào)節(jié)的有效性和科學(xué)性。制定切實(shí)可行的系列預(yù)防措施，并將預(yù)防方案落實(shí)到實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，在房地產(chǎn)企業(yè)中采取全過程的成本管理方式，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了有效的管控。嚴(yán)格的監(jiān)督和控制房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，將成本管控的理念貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)的全過程當(dāng)中，加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生價(jià)值變化情況的管理和掌控。結(jié)合成本管控的最終目標(biāo)與實(shí)際范圍，能夠保證企業(yè)良好的生產(chǎn)效率，推動(dòng)企業(yè)未來的核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)化和更好的穩(wěn)健發(fā)展。

二、房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀分析

（一）成本核算對(duì)象設(shè)定不準(zhǔn)確

根據(jù)對(duì)現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下的房地產(chǎn)在成本管理過程當(dāng)中，設(shè)定成本核算的環(huán)節(jié)缺少有力的依據(jù)，作為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的重點(diǎn)內(nèi)容，成本核算對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)效果和運(yùn)行效率有著直接的影響，發(fā)揮了不可忽視的推動(dòng)作用。在開發(fā)項(xiàng)目之前，應(yīng)確定明確的核算對(duì)象，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)章制度要求對(duì)成本項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全方位的分析，保證良好的成本控制質(zhì)量和最終效果。但是房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算的過程當(dāng)中，由于設(shè)定的目標(biāo)不明確、缺少可靠的依據(jù)、隨意的進(jìn)行核算目標(biāo)和對(duì)象的確定，導(dǎo)致成本核算對(duì)象準(zhǔn)確性不足，導(dǎo)致成本管理工作失控，嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)成本管理工作有效性的提升[1]。

（二）成本管理意識(shí)落后

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下的房地產(chǎn)成本管理工作存在普遍的管理意識(shí)陳舊、落后的現(xiàn)象，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)性管理理念和局限性管理意識(shí)方面。工作人員在成本管理工作中，僅僅注重的是會(huì)計(jì)報(bào)告上的數(shù)據(jù)信息和財(cái)務(wù)報(bào)表等內(nèi)容，上報(bào)也是以這些內(nèi)容為主，卻忽視了項(xiàng)目的前端成本、過程控制成本和非物質(zhì)成本等內(nèi)容的成本核算工作。受到這一財(cái)務(wù)性管理理念的限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)的成本管理工作可靠性不足，另外受到局限性管理意識(shí)的影響，這一傳統(tǒng)、落后的意識(shí)理念會(huì)使成本管理工作的效率大大降低。以成本折舊為例，在不同的施工環(huán)節(jié)中人們對(duì)于折舊速率的重視各有不同，最終得出的折舊結(jié)果僅僅是局部的折舊結(jié)果，而并不能代表全部的折舊結(jié)果。但是由于工作人員的管理意識(shí)局限性缺陷，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的成本管理工作缺少有效性和科學(xué)性。

（三）成本管理體系有待完善

當(dāng)前社會(huì)背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中體現(xiàn)出了成本管理體系不完善的問題，在管理流程、管理職責(zé)方面尤其明顯。房地產(chǎn)的成本管理工作缺少完整性、系統(tǒng)化的管理準(zhǔn)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作人員在核算較為復(fù)雜的數(shù)據(jù)時(shí)常常會(huì)出現(xiàn)無規(guī)則可依的情況。處理復(fù)雜的核算數(shù)據(jù)過程中，風(fēng)險(xiǎn)管理人員、會(huì)計(jì)人員以及成本控制工作人員需要依據(jù)一定的管理準(zhǔn)則、成本管理的流程等內(nèi)容，才能夠保證最終成本管理工作的良好效率。但是僅僅憑借自身以往的經(jīng)驗(yàn)調(diào)整成本管理的體系、處理核算數(shù)據(jù)等內(nèi)容，導(dǎo)致房地產(chǎn)的成本管理工作水平不足，成本管理體系亟待完善[2]。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)全過程成本管理的有效對(duì)策

（一）優(yōu)化設(shè)計(jì)成本核算科目

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下的房地產(chǎn)全過程成本管理是必要的管理手段之一，應(yīng)對(duì)全過程成本管理工作進(jìn)行精細(xì)化的設(shè)計(jì)，從成本核算的科目作為重要的切入點(diǎn)，優(yōu)化成本核算科目的設(shè)計(jì)效果，以精細(xì)化為原則，避免出現(xiàn)隨意地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的情況。應(yīng)提高成本核算科目的規(guī)范性，積極的對(duì)比不同企業(yè)之間的成本核算科目，尤其是要對(duì)一些優(yōu)秀的企業(yè)成本核算科目進(jìn)行分析，形成全方位的了解與掌控。經(jīng)過對(duì)比和研究之后，合理的劃分房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本核算對(duì)象，明確跨期工程，并且將跨期合同的分?jǐn)傇瓌t準(zhǔn)確地體現(xiàn)出來，加強(qiáng)對(duì)成本分?jǐn)傔^程中存在問題的掌控，積極的發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題。關(guān)注不同項(xiàng)目之間存在的差異化特征，保證分?jǐn)偡桨钢贫ǖ暮侠硇院涂茖W(xué)性，借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)，提高會(huì)計(jì)處理方法的準(zhǔn)確效果，保證成本核算項(xiàng)目的設(shè)置可靠、合理，符合房地產(chǎn)全過程成本管理工作的實(shí)際需求。

（二）制定完善的目標(biāo)成本管理制度

針對(duì)房地產(chǎn)的全過程成本管理工作，應(yīng)建立起完善的目標(biāo)成本管理制度，保證將目標(biāo)成本管理制度落實(shí)到實(shí)際的工作中，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目策劃工作有效性的探索，提前預(yù)算各個(gè)項(xiàng)目，保證投資估算的精準(zhǔn)度，為企業(yè)的各項(xiàng)決策活動(dòng)提供切實(shí)可靠的依據(jù)和支持。房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在編制目標(biāo)成本時(shí)，需要明確投資估算的內(nèi)容，在此基礎(chǔ)之上展開投資估算，避免發(fā)生企業(yè)目標(biāo)成本混亂的問題和現(xiàn)象。企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營和管理工作均可能出現(xiàn)目標(biāo)成本和實(shí)際成本之間差異性的問題，因此要及時(shí)的調(diào)整各個(gè)目標(biāo)成本和實(shí)際成本之間的差異，強(qiáng)化目標(biāo)成本管理制度的有效作用。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，針對(duì)目標(biāo)成本的內(nèi)容可分為多個(gè)項(xiàng)目，包括財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、準(zhǔn)備費(fèi)、土地價(jià)款等，全過程成本管理的工作人員需要將以上費(fèi)用進(jìn)行分類，并且經(jīng)過整合和分析后劃分出指定的科目，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營中納入直接費(fèi)用。制定目標(biāo)成本時(shí)，結(jié)合成本依據(jù)向企業(yè)提供切實(shí)可靠的資料支持，最終由決策部門進(jìn)行審核和處理工作，通過了決策部門的審核和處理環(huán)節(jié)之后，通知相應(yīng)的部門最終的項(xiàng)目目標(biāo)，制定目標(biāo)成本的控制。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門的項(xiàng)目成本，并且由審核部門的人員進(jìn)行成本制度的制定和修改，不斷完善和改進(jìn)成本制度當(dāng)中的具體內(nèi)容，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中存在的不足缺陷問題。制定科學(xué)合理的處理措施，提高解決問題的效率，并對(duì)相關(guān)人員提出警告，完成了項(xiàng)目之后，成本核算部門要核算目標(biāo)成本和實(shí)際成本兩項(xiàng)內(nèi)容，針對(duì)其中的偏差問題，要分析引起偏差形成的原因制定出相應(yīng)的修改方案[3]。

（三）建立健全的成本管理體系

構(gòu)建健全的成本管理體系是保證房地產(chǎn)全過程成本管理工作有效性的重要舉措，首先要成立起專門的成本管理組織委員會(huì)，提高造價(jià)檢查工作的綜合水平和最終效果，并且根據(jù)相關(guān)的任務(wù)和進(jìn)度要求進(jìn)行工作分配。設(shè)置二級(jí)的成本管理負(fù)責(zé)小組部門人員崗位，及時(shí)的檢查和監(jiān)督管理工作進(jìn)程，構(gòu)建起協(xié)調(diào)互助的關(guān)系體系，由成本管理負(fù)責(zé)小組和管理委員會(huì)之間相互配合，將管理細(xì)則細(xì)化，提高管理細(xì)則的合理性和科學(xué)性。對(duì)各個(gè)部門的工作成果進(jìn)行考核，不同的部門人員之間構(gòu)建良好合作，促進(jìn)其相輔相成的關(guān)系，提高成本管理工作的有效性。發(fā)揮出健全的成本控制體系的重要作用，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門管理工作的跟進(jìn)和控制，由全部管理人員共同擔(dān)任制定考核制度的任務(wù)，納入質(zhì)量、工期和成本管理控制等指標(biāo)內(nèi)容，收集充足的資料，樹立起良好的房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象，強(qiáng)化企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)未來更好的長(zhǎng)足發(fā)展。

（四）創(chuàng)新管理理念

房地產(chǎn)的全過程成本管理工作應(yīng)樹立起全新的管理理念，結(jié)合新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，樹立起全產(chǎn)業(yè)鏈管理的新理念。加強(qiáng)對(duì)成本管理的高度重視，事先預(yù)測(cè)和控制項(xiàng)目成本，采取全過程成本管理的方式，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況和發(fā)展目標(biāo)的掌握，制定科學(xué)、合理的全面預(yù)算管理制度。保證全面預(yù)算管理制度符合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求，結(jié)合工程的實(shí)際情況從計(jì)算工程前期的資金作為基礎(chǔ)出發(fā)點(diǎn)，估算工程項(xiàng)目中所涉及到的資金和成本，保證良好的全面預(yù)算管理工作質(zhì)量和最終效率。在全面預(yù)算中，要求和項(xiàng)目相關(guān)的全部人員均需要參與到預(yù)算工作中來，計(jì)算工程的全工期，將計(jì)算內(nèi)容細(xì)化，分為具體的年月，保證計(jì)算內(nèi)容的精確性。進(jìn)行工程預(yù)算工作時(shí)，要嚴(yán)格的按照預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求，加強(qiáng)對(duì)工程預(yù)算的有效控制，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的全方位分析，構(gòu)建起成本考核機(jī)制和預(yù)算分析機(jī)制[4]。

（五）做到全員成本控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)全過程成本控制過程中，要實(shí)施全員管控工作，相關(guān)的成本管理人員，必須要具備較高的專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，制定完善的規(guī)范制度，利用專業(yè)的成本管控方法，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)督工作。尤其是要保證施工工藝的科學(xué)準(zhǔn)確。同時(shí)相關(guān)管理人員要經(jīng)常進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督審核，跟蹤監(jiān)督施工進(jìn)度，針對(duì)各個(gè)材料的使用情況做好記錄，有一個(gè)全面的掌握。房地產(chǎn)成本管控工作需要各個(gè)部門人員共同參與，從投資決策階段一直到最后的竣工階段，都要進(jìn)行管理控制，針對(duì)影響成本的因素進(jìn)行全面分析，提出有效的策略進(jìn)行及時(shí)解決。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本控制結(jié)果會(huì)受到各個(gè)階段成本控制效率的直接影響，因此全新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)有必要對(duì)全過程成本管理工作進(jìn)行更進(jìn)一步的有效探索。從多個(gè)階段各個(gè)部門人員落實(shí)相應(yīng)的成本管理措施，增強(qiáng)資金的利用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平，避免發(fā)生不必要的資金浪費(fèi)問題，真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制有效性，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供動(dòng)力支持。