胡冬梅 新沂市動遷辦公室

在市場經(jīng)濟改革發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨諸多的機遇和困境。加強房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)科學管理，需要緊密結(jié)合政策的變化和市場需求等進行全面精準分析，這樣才能切實提高其發(fā)展管理的科學化水平。房地產(chǎn)估價作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中一項重要的基礎(chǔ)工作，需要緊密結(jié)合市場供需情況等進行科學評估，才能更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。市場比較法目前在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用比較常見，加強市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用現(xiàn)狀與對策探究，具有重要的社會意義。

一、市場比較法的內(nèi)涵與流程分析

在房地產(chǎn)估價工作開展過程中有多種比較常用的方法，諸如市場比較法、成本法、收益法等等。不同的方法有其自身的特點。市場比較法，是指在相鄰時點對類似房產(chǎn)項目市場銷售價進行分析，并以此作為依據(jù)對現(xiàn)有房地產(chǎn)價格進行推理分析形成相關(guān)的價格參考的一種估價模式。

隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模不斷擴大，發(fā)展日漸成熟，針對房地產(chǎn)價格如何進行測算和分析等，需要緊密結(jié)合市場的供需變化情況以及市場消費群體的認可程度、需求等各方面的因素來進行分析研究，這樣才能切實提高房地產(chǎn)價格的定價科學性，進而提高房地產(chǎn)的銷量，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。市場比較法需要選擇相關(guān)的參照物，并考慮不同時點的情況進行科學分析和動態(tài)調(diào)整，才能提高方法應(yīng)用的科學性和靈活性。目前市場比較法在普通商品住宅以及高檔公寓等不同的房地產(chǎn)類型中應(yīng)用都比較普遍。但是由于其自身的屬性，所以在交易量比較少的寺廟以及紀念館等房地產(chǎn)領(lǐng)域該方法的適用參考性不強。市場比較法的應(yīng)用，通常會按照以下流程來進行測算分析：第一步需要知悉最近的房地產(chǎn)買賣市場交易情況相關(guān)的信息。需要相關(guān)人員對房地產(chǎn)行業(yè)最近的交易情況來進行研究，進而總結(jié)規(guī)律，這樣才能更好地為估價工作提供更多的參考依據(jù)。在這一方面工作開展過程中可以有很多的渠道獲取信息，比如房地產(chǎn)中介、相關(guān)律師方面獲得信息，或者到大型房地產(chǎn)公司以及同行中去了解信息，此外還可以借助強大的互聯(lián)網(wǎng)平臺搜集相關(guān)的成交量信息等等。第二步需要確定參照物的具體范圍。要對具有可比性的實例拿出來進行分析，也就是說要針對待估價的房地產(chǎn)業(yè)，從獲得的實例中選擇性質(zhì)相同的情況來進行分析研究，確定具體的參照物。第三步是構(gòu)建比較基礎(chǔ)。這一階段是對財務(wù)范圍、確定付款方式以及進行稅費負擔計算和計價單位確定統(tǒng)一規(guī)范的重要環(huán)節(jié)，通過對相關(guān)的關(guān)鍵要素進行統(tǒng)一規(guī)范化處理，進而便于科學比較和研究。第四步是開展因素的動態(tài)修正。要綜合考慮所獲得信息的全面性和真實性，并對市場、房地產(chǎn)以及交易情況等三個方面的因素進行全面的分析研究，從而動態(tài)調(diào)整相關(guān)的因素，為科學估價等提供更準確的參考。這一階段的方法比較多，諸如總價法與單價法、比率法語數(shù)額法等等，此外還包含總價與單價調(diào)整、加法與乘法調(diào)整以及參考市場情況應(yīng)用價格指數(shù)法、價格變動率法等等予以調(diào)整。最后一步是對比較價值進行計算分析。該過程需要對可比實例成交價格、交易情況修正系數(shù)、市場狀況調(diào)整系數(shù)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)等各方面的因素進行分析，最后確定具體的價格便于參考。

二、房地產(chǎn)估價中市場比較法應(yīng)用面臨的困境

在房地產(chǎn)估價中市場比較法應(yīng)用有其合理性和參考價值，但是也要看到目前在房地產(chǎn)估價中市場比較法的應(yīng)用還面臨不少的問題，這與其自身有很多的影響關(guān)聯(lián)因素相關(guān)，具體表現(xiàn)在：

1.價格鎖定方面。如果房地產(chǎn)估價相關(guān)人員過于偏重對標和類似的房地產(chǎn)項目的價格信息進行分析研究，而忽視了房地產(chǎn)需求自身的需求特征，那么將難以充分體現(xiàn)對市場變化情況要素方面的影響，域外房價波動實際上對域內(nèi)房價的影響也是非常大的，所以會影響估價的精準性。

2.可視對比方面。可以看到市場比較法的應(yīng)用需要按流程逐步確定相關(guān)的關(guān)聯(lián)要素和范圍，這樣才能切實保證市場比較法最終獲得的數(shù)據(jù)參考性更強，但是房地產(chǎn)行業(yè)自身涉及到很多的因素，價格背后其實還蘊含著很多的內(nèi)容，如果單純地通過看得見的因素進行比較，而對看不見的因素忽視，那么也將會影響市場比較法的應(yīng)用成效。比如物業(yè)管理與服務(wù)方面的情況等等也是決定房價水平高低的關(guān)鍵因素，而市場比較法考慮這方面非可視化的情形較少。

三、加強房地產(chǎn)估價中市場比較法科學應(yīng)用的對策

為了進一步提高市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用成效，建議：

1.要在類比同質(zhì)性方面進行科學選擇。要確定類比的范疇，應(yīng)當從增強可靠性的角度進行范圍的精準確定。既需要對房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)時間、區(qū)位條件因素來進行比較，同時還應(yīng)當將開發(fā)商的情況以及戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)住戶人員結(jié)構(gòu)以及面積等各方面的因素全面考慮在內(nèi)，從而提高范圍確定的精準性和科學性。

2.要在軟環(huán)境以及市場變化等方面緊密關(guān)注。一方面應(yīng)當在物業(yè)管理與服務(wù)等方面以及居住環(huán)境、文化等方面全面考慮到市場比較法的范疇之內(nèi)，這樣可以更好地提高分析的可靠性。另一方面要對域內(nèi)房價借助大數(shù)據(jù)等進行全面緊密地跟蹤和分析，全面結(jié)合市場供需情況變化統(tǒng)籌考慮波動的周期性，從而更好地確保域內(nèi)房價有更大的參考價值，提高市場比較法的估價精準度。

所以為了切實提高市場比較法的應(yīng)用效果，在具體的操作層面應(yīng)當對類別對象進行不斷完善補充，在物業(yè)管理相關(guān)比重的分配方面予以適當增大，同時要完善月度房價報告機制，從而更好地結(jié)合市場供需變化提高市場比較法預測的全面性和可靠性。