沈群紅 杭州市城市土地發(fā)展有限公司

前言：在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，一定要深入研究相關(guān)法律法規(guī)與中央、地方的政策制度，如此才能合理且無(wú)法律后顧之憂地展開房地產(chǎn)開發(fā)工作，從房地產(chǎn)項(xiàng)目中獲取合法經(jīng)濟(jì)效益。然而，現(xiàn)實(shí)情況中依舊有部分企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中未能按照相關(guān)法律法規(guī)與政策制度辦事，特別是在土地管理制度方面，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)，不惜占用大量土地資源，導(dǎo)致部分資源浪費(fèi)，甚至出現(xiàn)非法侵占土地的情況。所以，我們需要深入探析目前我國(guó)土地管理制度與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)之間的內(nèi)在聯(lián)系，確保房地產(chǎn)開發(fā)工作在法律允許的范圍內(nèi)展開。

一、我國(guó)土地管理制度的發(fā)展

（一）制度方面的發(fā)展變化

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷攀升，各行業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也變得愈發(fā)激烈，其中房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的大環(huán)境下立于不敗之地，則要求在發(fā)展中所有項(xiàng)目與工作環(huán)節(jié)都需嚴(yán)格遵守政府出臺(tái)的各項(xiàng)制度標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于制度標(biāo)準(zhǔn)而言，一般分為正式制度與非正式制度兩種。其中，正式制度指的是當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的法律規(guī)范與政策要求，這類制度更多是對(duì)外資企業(yè)在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)行為以準(zhǔn)則形式形成行為約束[1]；而非正式制度指的是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情，如風(fēng)俗習(xí)慣、民風(fēng)氛圍等在制定的常態(tài)性規(guī)則。然而，即便是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中對(duì)相關(guān)制度標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格遵守，但是由于制度本身暴露出一定問(wèn)題，所以在不完善制度基礎(chǔ)上房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中能夠找到許多漏洞可鉆，最終結(jié)果就是許多保障不斷流失。

（二）法律方面的發(fā)展變化

20世紀(jì)90年代，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，許多企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾不斷顯現(xiàn)，企業(yè)承受著過(guò)重的稅負(fù)，所以國(guó)家果斷實(shí)施了稅收改革。在稅收改革推進(jìn)中，地方政府可將繳納一定稅收后剩下的額經(jīng)費(fèi)用作發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，所以各地紛紛出臺(tái)了大量鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的政策，自此房地產(chǎn)行業(yè)得以迅猛發(fā)展。然而，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至中期，便出現(xiàn)了投機(jī)炒房與土地管理混亂等現(xiàn)象，地方政府也快速響應(yīng)采取了宏觀調(diào)控，加大了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地價(jià)格監(jiān)管力度，制定了土地使用方面的政策，一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)占用過(guò)量土地資源的行為。

二、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須遵守土地管理制度

在任何一個(gè)法治國(guó)家，相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展都一定要遵守國(guó)家及地方的法律法規(guī)，具體來(lái)講要在法律法規(guī)嚴(yán)格規(guī)定的權(quán)利范圍之內(nèi)去開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，意味著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展不能超出法律法規(guī)規(guī)定的范圍，否則便被視作為不法行為。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在展開房地產(chǎn)開發(fā)工作時(shí)，必須嚴(yán)格遵守我國(guó)土地管理制度，在該制度規(guī)定的權(quán)利范圍之內(nèi)以合法手段獲得土地與土地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)[2]。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)火熱，也推動(dòng)了國(guó)家對(duì)于土地管理制度的完善進(jìn)程，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的重視度也不斷提高，所以通過(guò)深入探析房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的各處細(xì)節(jié)制定了更為完善的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)行為合法性提出更高要求。比如，在土地管理制度中明確了采購(gòu)法、招標(biāo)法等等，基于這些法律制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)方面較以往有了明顯不同，過(guò)去只要地方政府通過(guò)與企業(yè)簽訂協(xié)議便可將土地出讓，但現(xiàn)在政府需要以招投標(biāo)方式對(duì)土地資源進(jìn)行拍賣，而房地產(chǎn)企業(yè)則公平競(jìng)標(biāo)獲得，這一法律制度的制定直接限定了地方政府的土地出讓方式，有效抑制了“暗箱操作”行為，保障了人民的根本利益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)隱藏不遵守法律制度行為

從實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，盡管絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面上會(huì)嚴(yán)格遵守國(guó)家制定的土地管理法律制度，但暗地里卻會(huì)費(fèi)盡心思去找尋土地管理制度的漏洞而以此去獲取更高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。在我國(guó)改革開放政策推行之前，城市中有大片土地資源有待開發(fā)，彼時(shí)人們的財(cái)產(chǎn)私有權(quán)意識(shí)并不強(qiáng)，為了推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)論是國(guó)家還是地方政府紛紛出臺(tái)了眾多招商引資政策，而土地轉(zhuǎn)讓是其中最矚目的內(nèi)容，只需當(dāng)?shù)卣c企業(yè)私下簽訂協(xié)議便可獲得土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，并且該協(xié)議無(wú)需向社會(huì)公眾公示。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要開展房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，只需向當(dāng)?shù)卣退猛恋靥岢錾暾?qǐng)，在審批過(guò)后便可獲得大量土地資源的使用權(quán)，當(dāng)然也要遵循開發(fā)承諾，建立相應(yīng)的實(shí)體單位，基于土地展開各項(xiàng)投資行為[3]。然而，現(xiàn)實(shí)中部分房地產(chǎn)企業(yè)在向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)且獲得土地資源之后，僅僅是建設(shè)了工廠“空殼”，卻沒(méi)有投入資金對(duì)土地展開運(yùn)營(yíng)建設(shè)，之所以敢如此作為，原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)在申請(qǐng)土地進(jìn)行投資開發(fā)時(shí)并沒(méi)有對(duì)規(guī)模、期限作明確允諾，導(dǎo)致大量土地資源被浪費(fèi)囤積。從這一點(diǎn)來(lái)看，盡管表面上這些房地產(chǎn)開發(fā)行為與國(guó)家規(guī)定的土地管理制度并無(wú)沖突，但是本質(zhì)上是在鉆制度的“漏洞”，是隱藏不遵守法律制度的行為。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理形成影響

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)與土地管理制度存在極為密切的內(nèi)在聯(lián)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中受到的宏觀調(diào)控也一定會(huì)影響到土地管理。具體來(lái)講，主要體現(xiàn)在如下三點(diǎn)：其一，長(zhǎng)期性。如果房地產(chǎn)企業(yè)在某區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)不夠理想，會(huì)對(duì)所在區(qū)域的土地管理監(jiān)管力度與覆蓋范圍形成一定影響，從而抑制了土地管理部門的發(fā)展，立足長(zhǎng)期層面去分析，當(dāng)?shù)卣枰ㄟ^(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控輸出土地的供應(yīng)量，從而達(dá)到控制房?jī)r(jià)目的，而房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控中主要會(huì)采取加速開發(fā)的策略去達(dá)到資金更快回籠的目的，相應(yīng)的土地管理系統(tǒng)模式也不斷增加[4]；其二，全局性。宏觀調(diào)控的逐步深入，土地管理模式問(wèn)題帶來(lái)的影響將突破限定區(qū)域而覆蓋更廣，此時(shí)便會(huì)對(duì)全國(guó)各地城市的土地管理系統(tǒng)帶來(lái)嚴(yán)重影響；其三，嚴(yán)峻性。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，土地管理問(wèn)題始終不可避免地存在，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，也將影響土地管理工作的開展，所以相關(guān)部門與房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

（四）土地管理需應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控采取相應(yīng)措施

通過(guò)上述分析可知房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)土地管理形成影響，所需要采取相應(yīng)的措施積極應(yīng)對(duì)。具體來(lái)講，可從如下幾方面著手：其一，采取切實(shí)可行的措施去強(qiáng)化區(qū)域土地管理建設(shè)，確保土地管理能夠和諧穩(wěn)定開展，為房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控期間能夠平穩(wěn)度過(guò)，擁有良好外部環(huán)境。比如當(dāng)?shù)卣块T可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，共享經(jīng)濟(jì)紅利，此舉不僅能夠調(diào)動(dòng)政府為房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)工作提供土地資源的積極性，而且還能保證企業(yè)在獲取經(jīng)濟(jì)利益之后還能在當(dāng)?shù)仄渌I(lǐng)域進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)共贏局面[5]；其二，土地管理需要堅(jiān)持開源節(jié)流理念，因?yàn)橥恋毓芾砼c房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)之間存在密不可分的內(nèi)在聯(lián)系，所以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控需要結(jié)合降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本目的去制定合理方案。比如，通過(guò)提高工作效率去提高土地管理工作質(zhì)量，或是加大土地管理監(jiān)管力度去更快推進(jìn)外包；其三，在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控期間，需要加速信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建，嘗試運(yùn)用大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)去收集與整合更多客戶信息，根據(jù)客戶實(shí)情去設(shè)置不同類型服務(wù)模式，提高客戶滿意度；其四，房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控期間要加強(qiáng)對(duì)員工的關(guān)懷，營(yíng)造和諧團(tuán)隊(duì)氛圍，攜手面對(duì)困難，將目光聚焦于內(nèi)部建設(shè)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)土地管理制度內(nèi)容會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，意味著兩者之間存在密切內(nèi)在聯(lián)系。縱觀我國(guó)土地管理制度的發(fā)展歷程，雖然隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，土地管理制度也在不斷完善，但依舊有許多問(wèn)題有待解決，所以為了營(yíng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)氛圍，還需要完善對(duì)土地管理相關(guān)法律法規(guī)予以完善。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要嚴(yán)格遵循現(xiàn)行土地管理制度以及按照相應(yīng)政策法規(guī)，極力避免在房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)違規(guī)行為，采取合法手段去謀取經(jīng)濟(jì)利益。