劉遷

摘 要：居住權(quán)創(chuàng)設(shè)于羅馬法，其最初目的是為解決家庭成員無法自足解決基本生活的居住問題，帶有濃濃的家庭倫理救濟色彩，近代民法在吸收羅馬法該目的的同時賦予其社會保障的目的。居住權(quán)作為我國一項新設(shè)的法律制度，理應(yīng)給予足夠的重視和分析，通過分析居住權(quán)的歷史起源、發(fā)展以及居住權(quán)的含義和性質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上對我國居住權(quán)的現(xiàn)有規(guī)定進行分析，從而提出幾點看法，以助益于我國居住權(quán)的法理分析與法律規(guī)定之建構(gòu)。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);用益物權(quán);特定身份關(guān)系;救濟

居住權(quán)起源于羅馬，但當時未對居住權(quán)的定義進行明確規(guī)定，且設(shè)立的方式僅有遺贈，對居住權(quán)人的義務(wù)也缺乏規(guī)定。羅馬法隨著羅馬帝國的滅亡而日漸衰微，后開始復(fù)興，其制度和理論被其他國家所傳承，由于各國社會文化和法律制度的不同，各國關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定不盡相同。我國關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定也不完全同于羅馬法的規(guī)定。

一、居住權(quán)的含義及性質(zhì)

由于羅馬法的役權(quán)二元制度結(jié)構(gòu)體系由人役權(quán)和地役權(quán)共同構(gòu)成，其中人役權(quán)是指為特定人的利益而利用他人所有之物的權(quán)利，即以他人的物供自己使用和收益的權(quán)利。人役權(quán)下包括用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)。用益權(quán)是指使用他人物品并獲取孳息的權(quán)利，包含使用和收益兩種權(quán)利;使用權(quán)則是在個人需要范圍內(nèi)，對他人的物按照物的性質(zhì)使用的權(quán)利，但不能將其出賣或贈與用于收益，居住權(quán)則是不同于用益物權(quán)和使用權(quán)的人役權(quán)。

（一）居住權(quán)的含義

羅馬法上的居住權(quán)是指特定人居住他人房屋的權(quán)利，屬于物權(quán);法國則主張居住權(quán)是以家庭居住為限的權(quán)利;意大利則是指在家庭需要的限度內(nèi)享有房屋的權(quán)利;德國是指將他人的建筑物或者建筑物的一部分作為住宅同家庭成員加以使用的權(quán)利;瑞士則指以個人必須為標準而和家屬共同居于建筑物的部分或全部的權(quán)利，可見各國關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定雖各不相同，但都包含居住于他人所有的房屋，以滿足家庭居住需要，且僅限制所有權(quán)的部分權(quán)能的意思。

隨著社會生活的日益復(fù)雜化和社會發(fā)展的需要，居住權(quán)的內(nèi)涵和外延，相較于羅馬法最初設(shè)立時也發(fā)生了變化。居住權(quán)常有三種使用語境和含義：

1. 憲法語境下的基本人權(quán)

居住權(quán)被認為是公民的住房權(quán)利，《世界人權(quán)宣言》第25條第1項規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務(wù)”。將住房權(quán)列為“最低生活保障權(quán)”中的一部分，政府有義務(wù)保障公民的住房權(quán)利。

2. 身份關(guān)系視角下的特定主體居住利益

基于身份關(guān)系的居住權(quán)，其目的是為了解決基于婚姻、家庭共同生活、監(jiān)護等而具有特殊身份關(guān)系的特定人群的居住問題，為這類具有特殊關(guān)系的人設(shè)置的倫理性居住救濟。

3. 基于財產(chǎn)或契約設(shè)置的居住權(quán)

這種財產(chǎn)性的居住制度以德國法為典型代表，主要規(guī)定于德國《住宅所有權(quán)法》和《分時段居住法》，并賦予了居住權(quán)以可繼承性、可轉(zhuǎn)讓性等財產(chǎn)屬性。

（二）居住權(quán)的性質(zhì)

權(quán)利的性質(zhì)決定權(quán)利的設(shè)置和運行，而權(quán)利的性質(zhì)受權(quán)利的內(nèi)涵和外延的影響，對居住權(quán)的含義進行不同的定義，會影響居住權(quán)的性質(zhì)。

從基本人權(quán)的視角，主要強調(diào)居住權(quán)是國家應(yīng)當積極作為的義務(wù)，國家應(yīng)通過公房、經(jīng)濟適用房等福利性住房政策來保障公民的基本住房權(quán)利;從身份關(guān)系特定主體居住利益視角，主要強調(diào)的是居住權(quán)依附于人身關(guān)系而存在，屬于身份關(guān)系性的救濟，不可脫離權(quán)利人的人身居住而轉(zhuǎn)讓;從財產(chǎn)和契約設(shè)立居住權(quán)視角，強調(diào)的是居住權(quán)具有財產(chǎn)性，屬于可以轉(zhuǎn)讓和收益的財產(chǎn)性利益。

結(jié)合人役權(quán)的框架，居住權(quán)無法涵蓋基于財產(chǎn)或契約設(shè)置的可轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)性居住權(quán)益，因為收益屬于用益權(quán)的特征，而用益權(quán)與居住權(quán)是人役權(quán)中兩項并列的權(quán)利，因此只能從基本人權(quán)和身份關(guān)系居住利益視角來分析，可見，役權(quán)二元制度架構(gòu)下，居住權(quán)屬于物權(quán)，一種不同于所有權(quán)和用益權(quán)，不具有收益功能，且范圍窄于使用權(quán)的物權(quán)。

二、我國現(xiàn)有規(guī)定及其缺陷

早在2003年的《物權(quán)法》征求意見稿中，就提出要設(shè)立居住權(quán)，但由于在我國沒有人役、地役的二元劃分習(xí)慣，也沒有用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)的框架體系，單獨地移植居住權(quán)制度是否可以融入我國的物權(quán)體系，是否具備立根的制度環(huán)境還是值得深思的，學(xué)界存在激烈的爭論。但由于我國一直沿用所有權(quán)與他物權(quán)的劃分，并且將他物權(quán)劃分為用益物權(quán)與擔保物權(quán)的框架下，將居住權(quán)劃歸為用益物權(quán)一類也是合乎邏輯的。且為了解決住房等社會問題，我國在2020年通過的《民法典》中正式確立了居住權(quán)，但其規(guī)定并不完善，存在疏漏。

（一）既有規(guī)定

居住權(quán)的規(guī)定位于我國《民法典》中的物權(quán)編，物權(quán)編包含所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)三大分編，而居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定位于用益物權(quán)分編中，其與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)共同構(gòu)成用益物權(quán)，《民法典》對居住權(quán)進行了較為粗泛的規(guī)定，規(guī)定居住權(quán)是以滿足生活居住的需要而對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，一般無償，但也可以約定有償，同時規(guī)定居住權(quán)以遺囑形式或者當事人以用書面居住合同設(shè)立并到登記機構(gòu)進行登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立，且不得轉(zhuǎn)讓和繼承，但經(jīng)過約定后可以出租，在期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時消滅。

居住權(quán)制度屬于域外法律借鑒的制度，而法律借鑒是立體的經(jīng)驗式的借鑒，而不僅僅是制度和規(guī)則的借鑒。借鑒形式多樣，既可以學(xué)習(xí)制度本身也可以學(xué)習(xí)制度實踐的經(jīng)驗，甚至可以只是學(xué)習(xí)精神要旨。在域外借鑒的過程中應(yīng)注重改造、磨合，以避免其與一國既有制度無法融合。由于我國關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定并不同于于役權(quán)體系架構(gòu)的國家，而是屬于用益物權(quán)的一種子權(quán)利，其適用范圍寬于基本人權(quán)和身份關(guān)系居住利益，且包含基于財產(chǎn)或契約設(shè)置的可轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)性居住權(quán)益，這種不同的法律體系和權(quán)力內(nèi)容，使得我國居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定不應(yīng)同于其他國家的規(guī)定。

（二）既有規(guī)定的缺憾

《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定一共6條，其規(guī)定并不完善，存在一些不能應(yīng)對司法實踐需要的規(guī)定，大概存在以下幾個方面的問題。

1. 不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定過于嚴苛

羅馬法主張居住權(quán)可有償轉(zhuǎn)移但不得無權(quán)贈予;德國法人和有權(quán)利能力的合伙可以轉(zhuǎn)讓。但我國規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓且沒有除外情形，認為居住權(quán)具有人身性，但把居住權(quán)的“人身性”拆解開來，其實質(zhì)就是關(guān)于權(quán)利期限和權(quán)利范圍的問題，這些要素與特定的身份關(guān)系無關(guān)，其符合物權(quán)邏輯并與交易秩序并行不悖。

因為，居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，其本身就是一項具有經(jīng)濟價值、能夠被權(quán)利人用以獲取收益的權(quán)利，我國土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，在滿足一定條件下也可以轉(zhuǎn)讓，為應(yīng)對現(xiàn)實中的需要，準許具有經(jīng)濟性利益的居住權(quán)在滿足一定條件后可以轉(zhuǎn)讓，并不違反物權(quán)邏輯和經(jīng)濟規(guī)律。另一方面，我國的居住權(quán)允許轉(zhuǎn)租，并非脫離原居住權(quán)人的直接占有便消失，在居住權(quán)由他人行使時，并不改變居住權(quán)應(yīng)有的權(quán)利狀態(tài)，即居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人之間的關(guān)系依然保持不變，行使權(quán)利人只是一種債權(quán)法律關(guān)系地位，而沒有物權(quán)上的或與物權(quán)相關(guān)的本身對用益的行使權(quán)。

且居住權(quán)制度服務(wù)于家庭救濟還是市場交易，是由主體動機決定的，將法律行為中動機上的倫理目的與行為所要實現(xiàn)的特定的法律后果相混淆，以弱者保護思維替代物權(quán)技術(shù)的觀念，由此偏離了民法形式理性的思維軌道，這種立法方式并不可取。因此，權(quán)利可授權(quán)其他人占有、使用，特別是在居住權(quán)為有償取得時，絕對性地禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓并不有利于權(quán)利人權(quán)益的保護。

2. 權(quán)利客體范圍過窄

法律限定居住權(quán)是滿足生活居住的需要而對他人的住宅所享有的一種權(quán)利，其權(quán)利義務(wù)所指向的對象為他人住宅，但現(xiàn)實中，能夠滿足生活居住需要的建筑物并不限于住宅，還包括其他類型的建筑物，如商業(yè)公寓和避暑度假時家庭連續(xù)居住數(shù)月的民宿、酒店以及時間分配式產(chǎn)權(quán)酒店等。

《民法典》第三百六十七條規(guī)定了居住權(quán)合同應(yīng)包括當事人的姓名或者名稱和住所條款，而擁有名稱的民事主體包括法人和非法人組織，可見居住權(quán)的主體包含營利性商事主體、機關(guān)法人和事業(yè)單位等。商事主體擁有可以滿足權(quán)利人家庭居住需求的公寓、酒店屬于常見情形，其為獎勵員工而在其所有的公寓或酒店，甚至廠房內(nèi)為員工設(shè)置居住權(quán)也并不罕見。另外，鄉(xiāng)政府為安置房孤寡老人而臨時安排居住的房屋或修建的小屋，其房屋性質(zhì)難辨，但卻起著解決生活居住問題的作用，不應(yīng)將其排除在居住權(quán)的權(quán)利客體范圍之外。

3. 設(shè)立方式和程序不完善

《民法典》規(guī)定居住權(quán)通過訂立書面合同并經(jīng)過登記機構(gòu)登記后設(shè)立，還可以通過遺囑的方式設(shè)立。由于遺囑和遺贈具有許多共通之處，在非法定繼承人對設(shè)立人盡了照顧義務(wù)時，通過遺贈為其設(shè)立居住權(quán)并不違反社會可接受性，有必要允許通過遺贈方式設(shè)立居住權(quán)。

法律僅規(guī)定居住權(quán)須經(jīng)登記機關(guān)登記始設(shè)立，但關(guān)于居住權(quán)的登記程序和登記條件等規(guī)定不夠完善，例如：存在設(shè)立爭議、抵押權(quán)和被查封時能否登記、設(shè)立人提前注銷登記條件和程序、登記機關(guān)對申請進行實質(zhì)性還是形式審查，登記機關(guān)造成權(quán)利人權(quán)利受損該如何救濟等。

4. 權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明晰

權(quán)利與義務(wù)是對立統(tǒng)一的關(guān)系，相互對應(yīng)，相互依存，有其一必有其二，正所謂“沒有無義務(wù)的權(quán)利，也沒有無權(quán)利的義務(wù)”。居住權(quán)作為一項民事權(quán)利，必定存在權(quán)利和義務(wù)，例如租賃權(quán)中，出租人有權(quán)收取租金但有義務(wù)保證房屋安全且符合承租人的使用需求，承租人有權(quán)在合理使用范圍內(nèi)自由使用房屋但轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意等，但是，關(guān)于居住權(quán)，法律卻未進行任何規(guī)定。

由于居住權(quán)的當事人雙方存在特定身份關(guān)系，居住權(quán)可以無償設(shè)立或者雙方不存在完全對等義務(wù)，因此，其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容相對于同樣可滿足居住需求的租賃而言存在不同，不能完全參照租賃的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)進行專門的規(guī)定，例如因自然災(zāi)害、火災(zāi)等原因房屋毀損，居住權(quán)人能否獲得賠償或要求設(shè)立人提供新的居住房屋;居住期間的房屋修繕、維護義務(wù)及其費用由誰承擔;權(quán)利人轉(zhuǎn)租的要求及轉(zhuǎn)租限制等。

5. 與其他權(quán)利的權(quán)利順位不明

居住權(quán)的權(quán)利性質(zhì)是用益物權(quán)，它的權(quán)利內(nèi)容包含對該建筑物無障礙地直接或間接占有和使用，而建筑物常成為實現(xiàn)其他權(quán)利的執(zhí)行標的物，從而容易產(chǎn)生權(quán)利沖突：

（1）居住權(quán)與法律文書記載的權(quán)利。生效法律文書所記載的可能影響居住權(quán)的權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)，其中物權(quán)包括確認性、給付性、形成性物權(quán)。確認性物權(quán)和形成性物權(quán)的法律文書會產(chǎn)生所有權(quán)人變動的對世公示效果，由于居住權(quán)的當事人雙方存在特定身份關(guān)系，當該不動產(chǎn)的所有權(quán)人變動為其他主體，此時不動產(chǎn)的新所有權(quán)人與居住權(quán)利人之間不再有特定身份關(guān)系，居住權(quán)是否繼續(xù)有效關(guān)乎雙方權(quán)利，雖然居住權(quán)屬于“空虛所有權(quán)”，但當居住權(quán)在權(quán)利人死亡才消滅時，這使得新的所有權(quán)人權(quán)利實現(xiàn)之日遙遙無期，居住權(quán)存續(xù)時間過長，會導(dǎo)致所有權(quán)人的占有、使用、收益權(quán)受損，從而架空物權(quán)的部分權(quán)益，嚴重損害新的所有權(quán)人的權(quán)益。另外，生效法律文書所記載的債權(quán)和給付性物權(quán)，相關(guān)權(quán)利人可以申請法院對該不動產(chǎn)進行強制執(zhí)行，此時，該不動產(chǎn)上的居住權(quán)能否阻止司法拍賣，或者參照在先設(shè)立的租賃權(quán)進行處理，或者按照一定標準進行房屋騰退經(jīng)濟補償，法律并無相關(guān)規(guī)定。

（2）居住權(quán)與抵押權(quán)。由于抵押權(quán)的實現(xiàn)需要處分該不動產(chǎn)，后設(shè)置的抵押權(quán)也可能會因為財產(chǎn)處置而影響在先設(shè)置的居住權(quán)的實現(xiàn)，另外，設(shè)置居住權(quán)會影響不動產(chǎn)的處置和拍賣、變賣，從而影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。因此，居住權(quán)登記是否須經(jīng)在先設(shè)置抵押權(quán)人的同意，后設(shè)置的抵押權(quán)是否應(yīng)考慮在先居住權(quán)的存續(xù)問題，這兩個問題都與居住權(quán)和抵押權(quán)的權(quán)利順位規(guī)定密切關(guān)聯(lián)。

6. 權(quán)利的救濟和退出機制缺失

“無救濟則無權(quán)利”，任何一項權(quán)利，都應(yīng)該設(shè)立權(quán)利救濟的相關(guān)規(guī)定。當所有權(quán)人無正當理由單方面強制收回房屋、居住權(quán)人濫用居住權(quán)而實施有損房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的行為、居住權(quán)的設(shè)立有損公序良序和第三人的權(quán)利等現(xiàn)象發(fā)生時，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的權(quán)利救濟規(guī)定。

由于居住權(quán)能夠基于具有特殊身份關(guān)系而具有道義救濟作用，當居住權(quán)設(shè)立基礎(chǔ)消失時，也應(yīng)當規(guī)定相應(yīng)的救濟和退出機制，當居住權(quán)設(shè)立時所依賴的身份關(guān)系消失、居住權(quán)人惡意侵犯所有權(quán)人及其近親屬的基本權(quán)利而損害雙方之間特定身份的關(guān)系、不動產(chǎn)所有權(quán)人或其近親屬陷入經(jīng)濟困境而需要該房屋來滿足其自身的居住需求、居住權(quán)人經(jīng)濟獨立不再需要救濟等現(xiàn)象出現(xiàn)時，所有權(quán)人能否提前收回房屋以退出居住權(quán)關(guān)系，法律都未進行規(guī)定，缺乏居住權(quán)退出的法律規(guī)定。

三、對立法完善的思考

在立法最初適當“法律留白”為此后根據(jù)實際運行結(jié)果來完善相關(guān)規(guī)定，具有合理性和正當性，但為使居住權(quán)成功融入我國現(xiàn)有制度并發(fā)揮相應(yīng)的功能和作用，應(yīng)從程序和實體方面完善已有規(guī)定，并增設(shè)未規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，注重與其他既有規(guī)定的銜接與融合。

（一）完善已有規(guī)定

對居住權(quán)已有的法律規(guī)定進行完善，主要從以下方面進行：

1. 允許轉(zhuǎn)讓

居住權(quán)最先規(guī)定于人役權(quán)的框架下，但我國并無役權(quán)的二元架構(gòu)體系，且法律的移植應(yīng)更多考量本土化，因為是社會的現(xiàn)實需求決定了法制度的“本質(zhì)”，決定了規(guī)范的應(yīng)有屬性，而不是所謂的“本質(zhì)”反過來預(yù)設(shè)了整個法制度和具體規(guī)范。為更好地發(fā)揮制度的作用，應(yīng)跳脫出原有人役權(quán)之禁止轉(zhuǎn)讓的相關(guān)禁錮。為促進物之全面使用和尊重私權(quán)權(quán)利自治，在不涉及公共權(quán)益的房屋上，尤其是有償取得的居住權(quán)上，應(yīng)允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓。

2. 拓寬權(quán)利客體范圍

我國目前已經(jīng)建立起廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房等多層次的保障性住房體系，在很大程度上解決了中低收入群體的住房問題。但是，上述保障性住房的覆蓋人群依然有限，手段也不完備，并不能完全解決目前的住房問題。除弘揚倫理家庭或道義責(zé)任，居住權(quán)還承載著多渠道增加住房供給以保障人民住有所居之任務(wù)，為更好地增加住房供給，應(yīng)將居住權(quán)的權(quán)利客體定為能夠滿足居住需求的建筑物或建筑物的一部分。

（二）增設(shè)未規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容

任何國家和地區(qū)都存在“法律空白地帶”，即使在法網(wǎng)密集的西方國家也不例外，但由于法律規(guī)定的空白容易引發(fā)法律爭議，因此，需對其進行完善，不斷縮小空白地帶，居住權(quán)也是如此，應(yīng)不斷對以下未規(guī)定的內(nèi)容進行完善。

1. 增設(shè)遺贈方式設(shè)立居住權(quán)

由于遺贈形式符合居住權(quán)設(shè)立的目的，因此，應(yīng)將遺贈規(guī)定為可以設(shè)立居住權(quán)的形式之一。

2. 明確居住權(quán)設(shè)立登記的相關(guān)規(guī)定

居住權(quán)登記機關(guān)登記時應(yīng)當審查哪些內(nèi)容、采用何種審查形式，以及根據(jù)不同的情形所應(yīng)采取何種相應(yīng)措施，都應(yīng)當通過規(guī)范登記前的相關(guān)程序性規(guī)定，將登記時可能存在的糾紛扼殺于萌芽之中，并對登記時存在的爭議進行引導(dǎo)和分流，使爭議人能及時進入相應(yīng)的程序予以快速解決。

3. 明確雙方的權(quán)利義務(wù)

居住權(quán)設(shè)立后，當事人之間會因房屋的占有、使用而產(chǎn)生維護、修繕等費用分擔問題，從而產(chǎn)生一系列債權(quán)債務(wù)關(guān)系，有必要對雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容進行預(yù)先規(guī)定，減少爭議和糾紛。

（三）明確與其他權(quán)利的權(quán)利順位

居住權(quán)以對該不動產(chǎn)的占有、使用為內(nèi)容，任何對該不動產(chǎn)進行占有轉(zhuǎn)移和物權(quán)處分的行為都會影響居住權(quán)的實現(xiàn)，因此，有必要明確這些行為所基于的法律權(quán)利與居住權(quán)的權(quán)利順位，以保障居住權(quán)的實現(xiàn)和化解糾紛。

1. 居住權(quán)與法律文書記載的權(quán)利

由于該權(quán)利種類繁多，需要根據(jù)權(quán)利的性質(zhì)來區(qū)分性地做出相應(yīng)規(guī)定，由于物權(quán)人無需借助于他人的行為，即能獨立自主地行使其權(quán)利即支配標的物，并通過對標的物的直接支配以享受其利益，物權(quán)所有權(quán)人的權(quán)利具有對世性，雖然確認性物權(quán)和形成性物權(quán)雖然都有所有權(quán)變動的對世法律效果，但確認性物權(quán)人的所有權(quán)可追溯至居住權(quán)設(shè)立以前，形成性物權(quán)人的所有權(quán)只能產(chǎn)生于法律文書生效之日，因此，需分情況各規(guī)定雙方權(quán)利人的權(quán)利順位及解決方式;而涉及執(zhí)行的給付性物權(quán)請求權(quán)和債權(quán)，需要借助于在過戶登記和拍賣、變賣等其他的行為方可實現(xiàn)其權(quán)利，在此過程中，有必要規(guī)定其權(quán)利與居住權(quán)的權(quán)利順位，并明確權(quán)利沖突的處理方式。但當居住權(quán)涉及憲法所規(guī)定的基本權(quán)利或公序良俗時，居住權(quán)應(yīng)優(yōu)先于后產(chǎn)生的所有權(quán)，通過暫緩執(zhí)行、帶居住權(quán)拍賣、折價賠償安置等方式處理，以保障居住權(quán)人的生活居住需求和家庭倫理救濟。

2. 居住權(quán)與抵押權(quán)

抵押權(quán)雖不以標的物的實體利用為目的，僅注重標的物的交換價值，但抵押權(quán)的實現(xiàn)會影響居住權(quán)的占有、使用，由于二者均屬于登記產(chǎn)生的權(quán)利，因此必須明確權(quán)利登記之時的規(guī)則及沖突解決方式，另外，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，明確抵押權(quán)人與居住權(quán)人的權(quán)利順位及沖突解決方式，也尤為重要。

（四）明確權(quán)利的救濟和消滅機制

居住權(quán)的設(shè)立具有特殊性，當居住權(quán)設(shè)立基礎(chǔ)消失或無法繼續(xù)履行時，權(quán)利人有權(quán)求助于相應(yīng)的救濟和退出機制，以保障自己的實體權(quán)利不受侵犯，這是依據(jù)人的本性而享有的、與生俱來的權(quán)利，這種權(quán)利被古典自然學(xué)家認為是自然權(quán)利的重要組成部分。除了為權(quán)利受損的當事人提供明確的法律救濟路徑和救濟相關(guān)規(guī)定，當雙方當事人針對是否繼續(xù)履行居住權(quán)產(chǎn)生爭議時，應(yīng)根據(jù)雙方的責(zé)任、過錯，以及權(quán)利人的具體情況，遵循民法的基本原則，針對有償和無償設(shè)立的居住權(quán)分別確定是否終止居住權(quán)合同，并對收回不動產(chǎn)后應(yīng)采取的補償措施以及補償標準進行明確規(guī)定。

四、結(jié)語

我國《民法典》設(shè)立居住權(quán)的目的，既包含羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度之初解決特定身份關(guān)系人生活問題的倫理救濟，也包含社會民眾生活保障的目的，希望利用居住權(quán)來解決養(yǎng)老、離婚或者喪偶時生存配偶的住房問題以及低收入人群的基本住房需求等問題。

由于居住權(quán)包含社會性居住權(quán)和投資性居住權(quán)，可以實現(xiàn)人們財產(chǎn)利用多樣化的需求;作為一種物權(quán)，居住權(quán)具有對世性和穩(wěn)定性，不同于租賃，居住權(quán)制度形式難以為其他制度所取代。其法律發(fā)展和法律適用存在極大空間，因此，應(yīng)不斷完善相關(guān)法律之規(guī)定，以更好地發(fā)揮相應(yīng)的法律作用。

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