孫京

摘要：在最近幾年里，隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)測繪行業(yè)也實現(xiàn)了跨越式進(jìn)步，對房產(chǎn)面積開展測繪工作除了可以提高經(jīng)濟水平之外，還擔(dān)負(fù)著較大的職責(zé)與義務(wù)?；诜績r持續(xù)上升的大環(huán)境下，測繪工作當(dāng)中無論哪個環(huán)節(jié)發(fā)生瑕疵均會造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，特別是房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量顯?得格外重要。對此，本文從多個方面圍繞著不動產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制展開論述，并提出切實可行的質(zhì)量控制手段，旨在推動房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)?展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;測繪面積;質(zhì)量控制

房屋面積在房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)中扮演著重要的角色，其面積的測繪更是不可 或缺的內(nèi)容之一，同時也是房建工程項目日后操作的關(guān)鍵所在。當(dāng)房建工 程項目竣工驗收結(jié)束后，此時開發(fā)商需要及時邀請測繪機構(gòu)嚴(yán)格結(jié)合我國 相關(guān)要求來對房屋開展測繪工作，旨在對房屋真實面積加以明確，在符合 投資者獲取意向的基礎(chǔ)上，還切實確保了兩方的切實權(quán)益。因此，應(yīng)當(dāng)科 學(xué)把控好房屋面積的測繪水平，這樣才能加快房地測繪行業(yè)發(fā)展的腳步?；诖?，本文從以下多個方面出發(fā)來探討不動產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控 制。

一、房產(chǎn)測繪的重要意義

房產(chǎn)測繪是充分確保業(yè)主切實利益的關(guān)鍵法律依據(jù)。眾所周知，房產(chǎn) 測繪和每個業(yè)主自身的利益均存在著息息相關(guān)的聯(lián)系，所以測繪過程、面 積計算等一系列方面均存在著十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范以及要求，并且它同樣屬于?相關(guān)部門為產(chǎn)權(quán)人提供的切實保障，甚至還在以下幾個方面中發(fā)揮出了憑 據(jù)性的價值：一是房屋產(chǎn)權(quán)法律糾紛;二是違章建筑審核。針對房屋面積 的規(guī)格來說，其是現(xiàn)階段房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展浪潮中的關(guān)鍵性指標(biāo)之一，并且 也作為測繪工作中的重要組成部分;就建筑面積指標(biāo)而言，其屬于以下幾 個方面的參考數(shù)據(jù)：一是城市規(guī)劃;二是戶籍管理等，同時還是以下幾項 工作的關(guān)鍵計量單位：一是房屋拆遷安置;二是房屋面積統(tǒng)計等。不僅如 此，房產(chǎn)測繪對確保市場秩序大有裨益。之所以這樣說是因為站在非專業(yè) 人士的角度出發(fā)來講，其在具體實踐期間，由于房屋面積類型各式各樣，非專業(yè)人士難免會不知所措，同時還有某些開發(fā)商為了自己的利益通常會 在建筑面積上“大做文章”，顯然以上種種原因均會影響到消費者的合法權(quán) 益?；谶@種背景之下，只有持續(xù)強化商品房銷售面積的可靠性與真實性，才能從整體上降低糾紛事件發(fā)生的次數(shù)，可以切實維護(hù)好每一個消費者的 合法權(quán)益，同時也對維護(hù)市場秩序大有裨益?？陀^上講只有嚴(yán)格依據(jù)我國 相關(guān)要求開展測繪工作才可以促進(jìn)其整體質(zhì)量的全面提升，才可以讓測繪 事業(yè)朝著規(guī)范化的方向前進(jìn)。

二、測繪面積現(xiàn)存問題

在具體測繪期間難免會衍生出五花八門的問題，倘若無法在第一時間 使用科學(xué)合理的手段予以制止，那么就會導(dǎo)致測繪水平大打折扣。我們都 知道房產(chǎn)測繪工程通常存在以下幾種顯著特征：一是較強的專業(yè)性;二是 較強的技術(shù)性，然而當(dāng)前所實施的相關(guān)規(guī)范要求均處于不夠完善的狀態(tài)，換言之就是不少規(guī)定還不完善，也沒有清晰的說明，所以要想順應(yīng)時代的 腳步可謂是難以登天。在實際操作期間，碰到爭議問題無法在第一時間進(jìn) 行處理時，相關(guān)人員一般會結(jié)合自身的經(jīng)驗進(jìn)行操作，這樣就無法切實確 保測繪整體質(zhì)量。并且，房產(chǎn)測繪特別是繁瑣建筑面積測繪當(dāng)中，通常會 形成很多冗雜的數(shù)據(jù)信息，再加之計算量十分龐大，導(dǎo)致測繪工作不能得 到切實保障。

三、提高房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制水平的對策

基于房建工程項目數(shù)量與日俱增的趨勢下，測繪工作量也在大幅度上 升，為了可以在充分確保測繪水平的基礎(chǔ)上實現(xiàn)對其質(zhì)量的科學(xué)把控，相關(guān)測繪工作者就要做到具體問題具體分析，換言之就是要結(jié)合實際情況制?定出科學(xué)合理的控制對策，比如對資料、圖紙質(zhì)量做好審查以及控制工作、 提高測繪工作者的測繪水平、面積計算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體、面積計?算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理等，這同樣是筆者將要和相關(guān)人士分享的內(nèi)?容，希望可以給相關(guān)人士帶來啟發(fā)。

（一）對資料、圖紙質(zhì)量做好審查以及控制工作

從相關(guān)單位的角度出發(fā)來講，應(yīng)當(dāng)對資料、圖紙質(zhì)量做好審查以及控 制工作，特別是在建筑面積以及檢測期間，可要求施工圖紙一定通過規(guī)劃 部門做好審批工作;當(dāng)測算房產(chǎn)面積時，委托方要在第一時間提供與之相 匹配的圖紙，在整個環(huán)節(jié)中，倘若存在變更事項，那么這個時候還要提供 與之相匹配的詳單。針對圖紙來說，其一定要存在著較強的完整性，通常 涵蓋以下幾點：一是平面圖;二是立體圖;三是樓梯詳圖等，旨在實現(xiàn)對 有關(guān)尺寸數(shù)據(jù)的高效查閱。舉例而言，陽臺外圍的護(hù)欄寬度如果標(biāo)記不清 晰，那么在大樣圖上就能夠?qū)崿F(xiàn)全面查閱。一般而言，坡屋頂房屋通常是 將 2.2md 的范圍線加以明確的，倘若無法識別，那么此時應(yīng)當(dāng)在剖面圖上 加以明確。并且，相關(guān)資料內(nèi)部除了包含以下幾點之外：一是建設(shè)規(guī)劃許 可證;二是門牌號;三是房屋配套設(shè)施，還涵蓋房屋的實際功能部位，比 方說制冷機房、水池等。針對圖紙會審工作的開展，見圖 1。

（二）提高測繪工作者的測繪能力

首先，相關(guān)工作者可借助于動態(tài)管理的形式來持續(xù)強化對測繪工作者 的管理力度，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)市場發(fā)展動態(tài)來對測繪人員綜合素質(zhì)的評 估體系進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。其次，在指定的時間內(nèi)組織全體測繪工作者進(jìn)行測 繪技術(shù)的訓(xùn)練，并且還要邀請專業(yè)人士進(jìn)行詳細(xì)闡述，促使他們可以端正 自身的工作態(tài)度，激發(fā)工作熱情而不是安于現(xiàn)狀。再次，有計劃、有組織 地對測繪工作者制定出科學(xué)合理的考核項目，把考核結(jié)構(gòu)有機地績效結(jié)合 起來，采取強制性的措施來調(diào)動測繪工作者工作的主動性以及主動性，以 此來促進(jìn)其綜合能力的全面提升。最后，工作人員應(yīng)當(dāng)主動開展和房產(chǎn)測繪存在聯(lián)系的座談會，并邀請一些行業(yè)專家前來答疑解惑，旨在讓其綜合 素質(zhì)上升到一個新的高度。最后，工作人員還應(yīng)當(dāng)盡可能地為測繪人員搭 建與之相匹配的信息平臺，旨在為其提供有效溝通帶來方便，針對面積測 繪期間衍生出來的各種問題也應(yīng)當(dāng)展開進(jìn)一步的交流與探討，為其測繪水 平的提高保駕護(hù)航。針對工作人員開展測繪工作示意圖，見圖 2。

（三）面積計算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體

在測繪前期要對以下幾個部位加以明確：一是全面積;二是半面積;三是計算面積，如果確定不準(zhǔn)則很容易造成總面積錯誤。在這種背景之下，計算面積部位確定過程中，需要充分結(jié)合《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)要求 來明確計算部位。在具體實踐期間，一些開放商為了自己的利益，通常會 在設(shè)計圖中“大做文章”，換言之就是設(shè)計圖中的注釋與《房產(chǎn)測量規(guī)范》 所產(chǎn)生的內(nèi)容存在著較大的差異，比方說設(shè)計圖上注有景觀窗、入戶陽臺等，所以需要對此類情況引起 必要的重視。從客觀的角度出發(fā)來講，在具體測繪期間，倘若該共用位置 處于封閉狀態(tài)，那么此時要全面、細(xì)致地計算其全面積;反之，就要結(jié)合 實際情況進(jìn)行計算;該部位倘若在主體結(jié)構(gòu)當(dāng)中，那么此時可被當(dāng)作成相 應(yīng)的柱走廊，要計算其全面積;假如該部分是懸挑于建筑主體結(jié)構(gòu)之外，那么此時可被當(dāng)作成無柱外走廊，需要計算其二分之一的面積。顯而易見 的是，在具體期間常常會碰到各種各樣的注釋，所以在具體計算期間一定 要根據(jù)具體狀況加以辨別，在必要的情況下還可要求委托方予以相關(guān)解釋，并要求設(shè)計方提供與之相匹配的設(shè)計說明，旨在對書面用語進(jìn)行統(tǒng)一，準(zhǔn)確判定房產(chǎn)的有效計算面積。

（四）公用分?jǐn)傆嬎闫陂g要做到科學(xué)合理

面積計算以及共用面積的規(guī)范分?jǐn)倖栴}，是現(xiàn)階段測繪工作的重中之 重。之所以這樣說是因為房產(chǎn)面積與每一個消費者切身權(quán)益息息相關(guān)，所 以一定要切實確保面積分?jǐn)傆嬎愕恼鎸嵭耘c可靠性。結(jié)合相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段采取的測繪軟件還處于摸索時期，再加之相關(guān)工作者對業(yè)務(wù)還比較 生疏，所以在具體測繪期間很容易發(fā)生測量失誤的情況。在這種狀態(tài)下，在房屋各層以及面積計算工作結(jié)束之后，在計算共用分?jǐn)偯娣e期間一定要 嚴(yán)格結(jié)合以下幾種規(guī)范加以實施：一是地方《實施細(xì)則》;二是《房產(chǎn)測量?規(guī)范》等，針對那些公用部門分?jǐn)偳闆r模糊不清的，需要在指定的時間內(nèi) 邀請以下幾種人員對圖紙進(jìn)行探討：一是質(zhì)檢人員;二是技術(shù)人員;三是 測繪人員;四是委托人。當(dāng)分?jǐn)偼旯灿妹娣e之后，需要把以下幾個方面的 數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、細(xì)致地對比：一是套內(nèi)面積;二是總面積;三是分?jǐn)偯娣e，繼而促使計算的真實性可以得到有效強化。

四、結(jié)束語

針對房屋面積測繪工作來說，其表面上看似簡單，然而在具體測繪期?間需要考慮的因素卻非常復(fù)雜。所以這就要求相關(guān)工作者要結(jié)合相關(guān)規(guī)范?標(biāo)準(zhǔn)對各種測繪技術(shù)手段以及測繪要點有一個全面的認(rèn)識，對前期的資料、 圖紙質(zhì)量進(jìn)行審查和控制，并構(gòu)建起終身學(xué)習(xí)的理念，旨在獲得真實可靠?的測繪結(jié)果，繼而為房產(chǎn)測繪行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動力。希?望在本文的論述下，可以給相關(guān)人士帶來啟發(fā)，旨在為我國的經(jīng)濟建設(shè)作?出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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