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一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金是企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)保障，房地產(chǎn)企業(yè)本身的性質(zhì)決定了其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生改變時(shí)很容易受到外界因素的影響，資金的運(yùn)行狀況也會(huì)隨著市場(chǎng)改變產(chǎn)生一定的變化，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的重點(diǎn)?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的過(guò)程中，還存在以下需要完善的地方。首先是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的使用效率不高，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大。其次是隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得困難，也會(huì)加大企業(yè)的資金壓力，再次是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的開(kāi)發(fā)資金預(yù)算與資金計(jì)劃工作不到位，預(yù)算和管理沒(méi)有達(dá)成一致，造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)行處于無(wú)序狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中，應(yīng)意識(shí)到資金管理的重要性，對(duì)資金管理中存在不完善的地方要及時(shí)地采取措施，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)激勵(lì)的變化中更好地運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）資金使用效率較低導(dǎo)致資金壓力較大

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金使用效率普遍比較低，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中需要承擔(dān)較大的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量非常大，由于資金的使用效率比較低，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中需要承擔(dān)非常大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部開(kāi)展項(xiàng)目的過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了大量地實(shí)地調(diào)研，并且進(jìn)行了合理地預(yù)算，但是由于沒(méi)有充足的資金，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)展。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金使用效率低主要由于以下幾個(gè)方面的影響，首先是房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在進(jìn)行項(xiàng)目投資的過(guò)程中，大部分情況下都是按照自己的想法進(jìn)行投資活動(dòng)，沒(méi)有與企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和溝通，導(dǎo)致所開(kāi)展的項(xiàng)目與企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)相脫節(jié)，造成資金的利用率低[1]。其次是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金使用的過(guò)程中，沒(méi)有進(jìn)行合理的預(yù)算，開(kāi)展相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，企業(yè)容易出現(xiàn)資金支出預(yù)算超額，造成項(xiàng)目難以開(kāi)展下去，為企業(yè)帶來(lái)更大的損失。其三，很多房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，沒(méi)有將內(nèi)部資金最大限度地歸集，造成企業(yè)內(nèi)部資金使用得不到保障，使企業(yè)面臨巨大的資金壓力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資困難加大了資金壓力

只有正確決策快速獲得成本合理且時(shí)間節(jié)點(diǎn)匹配的資金，才能通過(guò)融資活動(dòng)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中需要準(zhǔn)備大量的資料，方可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，在貸款到位后需要對(duì)融資取得的資金進(jìn)行管理，按貸款合同的約定及工程進(jìn)度撥付資金。特別是在前些年，由于房地產(chǎn)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)特性，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并不具備相應(yīng)的條件，企業(yè)都是先進(jìn)行準(zhǔn)備待“四證”齊全后銀行方可發(fā)放貸款。因此，如果對(duì)于實(shí)際情況與提交銀行的前期資料不相符合的情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能做好相應(yīng)預(yù)案，使得原本可能的融資無(wú)法按期發(fā)放，造成資金短缺。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能做好合理的融資成本測(cè)算。特別是對(duì)于部分條件滿足開(kāi)發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，往往通過(guò)信托、發(fā)債等方式進(jìn)行融資，而這些流程與成本往往與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸款有著顯著的不同。而部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)這些融資形式以及相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行深入的分析，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本上升，難度加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈有不良的影響，使房地產(chǎn)內(nèi)部的融資失去了原本的價(jià)值。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預(yù)算與資金計(jì)劃工作不到位

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金預(yù)算與資金計(jì)劃工作是促進(jìn)企業(yè)提高內(nèi)部資金使用效率的有效措施。對(duì)企業(yè)內(nèi)部的開(kāi)發(fā)資金預(yù)算能夠確保資金有效落實(shí)到具體的項(xiàng)目中，而對(duì)資金的計(jì)劃能夠幫助企業(yè)在具體的預(yù)算過(guò)程中更好地執(zhí)行，促使資金的使用效率得以提高。資金在使用過(guò)程中，進(jìn)行科學(xué)合理地預(yù)算和計(jì)劃，可以使企業(yè)內(nèi)部資金使用效率得到最大提升。然而，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金預(yù)算與資金計(jì)劃還不到位。一方面，由于資金的預(yù)算和計(jì)劃都是面向未來(lái)的具體計(jì)劃，在此過(guò)程中，很難預(yù)料到外界因素的變化，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為因素的影響，以及對(duì)資金預(yù)算和計(jì)劃的干預(yù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算和計(jì)劃難以落實(shí)到具體的項(xiàng)目中[2]。另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)收益不穩(wěn)定，企業(yè)的支出過(guò)程中具有較強(qiáng)的隨意性，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的收入和支出難以進(jìn)行核對(duì)，對(duì)資金預(yù)算管理與資金的計(jì)劃工作難以進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，在一定程度上限制了資金管理水平的提高。

三、房地產(chǎn)資金管理對(duì)策

（一）合理安排開(kāi)發(fā)進(jìn)度，緩解資金壓力

為有效地提高資金管理的水平，提升房地產(chǎn)內(nèi)部資金的使用效率，有效緩解資金的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)內(nèi)部的資金進(jìn)行管理的過(guò)程中，應(yīng)合理地安排開(kāi)發(fā)進(jìn)度，例如可以采取兩種方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金壓力進(jìn)行有效的緩解。一方面可以拓寬融資渠道，建立多元化的融資平臺(tái)，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金。另一方面可以在企業(yè)內(nèi)部搭建資金平臺(tái)，對(duì)資金進(jìn)行集中管理，以動(dòng)態(tài)的監(jiān)管方式對(duì)資金進(jìn)行強(qiáng)化管理，從而緩解企業(yè)內(nèi)部的資金壓力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要注意結(jié)合自身的發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)資金的使用和投資進(jìn)行合理的安排，從而有效地緩解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的壓力，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在資金壓力較小的環(huán)境下運(yùn)行。此外，對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部資金的管理模式進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，例如集中管理模式就是一種很好的資金管理方式，在對(duì)內(nèi)部資金進(jìn)行集中管理的過(guò)程中，要不斷地創(chuàng)新資金管理的模式，確保資金的管理能夠順應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)多種方式對(duì)內(nèi)部資金進(jìn)行集中管理，從而提高資金的管理水平和使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)既可以通過(guò)建設(shè)內(nèi)部信息系統(tǒng)，又可以在銀行進(jìn)行賬戶(hù)管理，從而進(jìn)行內(nèi)部資金的集中管理，確保企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中可以盡量少承擔(dān)資金方面的壓力，促進(jìn)企業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展。

（二）多元化拓展項(xiàng)目并實(shí)施多元化籌資

當(dāng)前，造成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金融資困難的主要因素之一是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所采取的融資方式比較單一，從而導(dǎo)致資金融資難度大。針對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金融資困難的現(xiàn)象，要注意多元化地?cái)U(kuò)展房地產(chǎn)內(nèi)部的項(xiàng)目，并且實(shí)施多元化的籌資。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)內(nèi)部資金的使用不能僅僅停留在某一類(lèi)型的單一的融資項(xiàng)目上，而是應(yīng)該站在整體的角度全面地看待問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待融資項(xiàng)目，綜合考慮融資額度與資金到位進(jìn)度，從而有效地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)順利開(kāi)展融資活動(dòng)。另一方面，房地產(chǎn)內(nèi)部應(yīng)該采取多樣化的融資手段，積極拓展基于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)貸款的多樣化融資模式。要結(jié)合國(guó)家政策、各金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定、各類(lèi)融資手段的特殊要求與流程等對(duì)企業(yè)內(nèi)部的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，在傳統(tǒng)融資的基礎(chǔ)上不斷探索和創(chuàng)新融資方式，例如現(xiàn)階段可以采取的融資方式有海外融資，但是在選擇融資的過(guò)程中要注意與自身的實(shí)際情況相結(jié)合，不斷創(chuàng)新融資方式，為企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行資金提供相應(yīng)的保障。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與計(jì)劃管理

為了有效地將資金落實(shí)到具體的項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善資金預(yù)算與計(jì)劃管理。首先在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行管理的過(guò)程中，應(yīng)針對(duì)資金的預(yù)算與計(jì)劃在內(nèi)部建立相應(yīng)的管理機(jī)制，促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理人員能夠意識(shí)到對(duì)資金進(jìn)行預(yù)算管理的重要性，從而確保資金的預(yù)算和計(jì)劃能夠有效地執(zhí)行，并達(dá)成一致[3]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)管理部門(mén)應(yīng)密切配合，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金預(yù)算和資金計(jì)劃損益預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格管理和控制，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金能夠有效地落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)中，從而提升內(nèi)部資金的使用效率。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)資金管理的過(guò)程中，應(yīng)該使企業(yè)內(nèi)部的資金預(yù)算管理目標(biāo)與計(jì)劃管理的目標(biāo)保持一致，避免房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行過(guò)程與企業(yè)的整體目標(biāo)相脫節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中更加穩(wěn)定地發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)資金的管理需要貫穿到日常的管理工作中，管理過(guò)程要注意對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀進(jìn)行全面的掌握，針對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金管理的難點(diǎn)提出有效的解決措施，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理的水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。